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李飞

广发证券

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阳光城 房地产业 2018-04-20 7.33 -- -- 7.75 4.87%
7.68 4.77%
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地产结算面积增加叠加毛利率改善支撑业绩高增长 17年公司实现主营业务收入331.6亿元,同比增长69.2%,归母净利润20.6亿元,同比增长67.6%。报告期内公司地产结算面积大幅增长69%,是带动营业收入增长的主因。同时华中、华北及西北地区结算均价提升带动毛利率改善抵消了费用率提升对利润的摊薄,保障了业绩的同步高增长。 销售规模高增长,且销售回款加强 根据CRIC数据,公司17年实现销售金额915亿元,同比增长88%,销售面积659.4万方,同比增长86.7%,销售均价13881元/平。公司销售回款有所改善,报告期内经营活动现金净额2013年以来首次转正。 全方位拿地保障了土地储备,融资成本持续改善 17年公司新增项目建面2021万方,投资金额986亿元,占销售金额比例108%,新增权益货值达1407亿元。17年四季度公司拿地速度加快,且以小体量的招拍挂方式为主,有利于周转效率提升,全年招拍挂拿地建面占比提升至47%。公司杠杆水平维持高位,但融资成本连续2年改善。 预计18、19年EPS分别为0.79、1.18元,维持为“买入”评级。 公司15年以来通过高杠杆大规模并购解决了土地资源稀缺且地价高企的困扰,而17年新管理层的到位、强管控的运营体系叠加跟投制度的激励将逐步解决当前高杠杆、慢周转的发展困扰。我们认为未来公司丰富的土储将有效转化为销售规模增长,叠加盈利能力的改善,公司业绩或将持续增长。预计18、19年EPS分别为0.79、1.18元,维持“买入”评级。 风险提示 行业景气度下行影响公司销售;公司周转提速及降杠杆存在不确定;公司毛利率改善及管控效率提升存在不确定性。
金地集团 房地产业 2018-04-13 11.59 -- -- 11.67 0.69%
11.67 0.69%
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高基数拉低销售增速,销售均价小幅下滑 18年3月,公司实现销售金额134.1亿元,同比下滑21.9%,销售面积79.4万方,同比下滑6.2%。3月累计销售金额134.1亿元,同比下滑21.5%,累计销售面积152.4万方,同比下滑9.4%。受基数较高,且推盘量少于去年同期的综合影响,公司3月销售规模有所下滑。累计销售均价17133元/方,较2月下滑1.5%,基本较为稳定。 目标完成率低于龙头房企,二季度推盘将放量 根据公司17年新增土地储备规模测算18年全年销售规模约为2000亿元,3月累计已经实现全年目标的13.1%,与历史同期贡献率相比处于中等偏低水平。进入二季度后,公司4-5月份新推或加推盘项目合计46个,较去年同期推盘数增加7个,预计销售规模水平将有明显抬升。 新进江西南昌,拿地态度保持积极 18年3月新增项目4个,获取土地规划建面76.1万方,土地投资金额34.9亿元。拿地结构上以二线及三线城市为主,并新进入江西南昌,楼面价4587元/方,较17年拿地均价8330元/方下滑45%。 预计公司17、18年EPS分别至1.48、1.58元,维持“买入”评级。 金地集团3月销售规模有所下滑,主要是受去年同期基数较高,且推盘较去年同期下滑的综合影响。二季度公司计划的推盘项目放量明显,将逐步改善公司销售。 风险提示 融资成本上升对于行业整体利润率水平会有较大的影响。城市限购限贷政策依旧严格执行,部分城市的推盘去化率有所下降。
广宇发展 房地产业 2018-04-02 12.81 -- -- 13.97 7.88%
13.82 7.88%
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全面进入结算期,收入业绩大幅提升 2017年公司实现主营业务收入同比增长135.7%,归母净利润同比增长275.5%,每股收益1.29元/股。2017年广宇发展完成了鲁能集团部分地产项目的注入,新注入资产利润贡献占比达到66.13%。随着16、17年销售的高毛利项目进入结算期,18年公司整体还将进一步抬升。 销售规模维持稳定,优质资源价值凸显 17年公司实现销售规模271亿元,同比下降3.7%,完成销售回款281亿元,同比增长8.6%,销售回款率超过100%,销售确认口径较其他房企更加严格。鲁能地产17年实现全口径销售金额894亿元,同比增长38%。2017年公司南京鲁能广宇等新项目未能贡献销售备案金额,这些项目在2018年陆续进入市场,为公司贡献新的规模增长点。 加快解决同业竞争问题,杠杆水平低于行业平均 在2018年公司的重点工作中,公司提出将进一步解决同业竞争问题,目前公司在资产注入方案中承诺的措施和安排在正常履行。负债率方面,由于土地投资的降低,公司净负债率及短期债务压力都有所改善。 预计公司18、19年EPS分别为1.63、2.02元,维持“买入”评级17年公司通过资产注入完成鲁能集团部分优质资产的批量注入,每股收益水平得到大幅提升。18年仅考虑体内项目结算毛利率水平及结算规模都将进一步提高。根据目前股价,18、19年PE估值水平为7.95x,6.42x。 风险提示 行业整体景气度回落销售表现不达预期,利润率回升收到结算结构域影响,后续项目注入存在不确定性,关注后续地产开发业务的持续性。
滨江集团 房地产业 2018-03-26 7.21 -- -- 7.70 5.48%
7.61 5.55%
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毛利率改善,投资收益增加,公司业绩稳步增长 17年主营业务收入137.74亿元,同比下滑29.2%,其中,房地产结算收入135.7亿元,同比下滑28.7%。营业利润同比增长4.1%,归属净利润17.11亿元,同比增长22.3%。按每10股派送现金红利0.83元,分红率为15.1%。结算毛利率上涨及投资收益提高是营业利润增长的主要原因。 销售规模再创新高,商业地产出租率明显改善 2017年公司实现销售金额615亿元,同比上升67.7%,全口径销售规模增长的同时,少数股东权益占比较高,17年公司实现销售回款仅有199.2亿,实际并表项目的销售占比并不高。截止到17年末,公司在手预收账款规模为256亿元,为未来结算收入的增长提供充分保障。 拓展态度积极,加大长租公寓业务拓展 17年公司拿地总建面220.61万方,同比增加37.1%,全年拿地金额约295亿元,同比增加49.1%。公司从2017年开始积极推进长租公寓业务,资源获取可以通过自持物业直接转化以及对操盘项目物业承接两种模式,未来将乘杭州城中村改造东风,力争成为杭州长租公寓龙头。 预计18-19年的业绩分别为0.62和0.79元,维持为“买入”评级。 滨江集团主要经营思路还是以品牌和管理输出为主,虽然增加了土地储备,但整体财务杠杆水平依旧维持在低位。关注公司新项目的拓展以及储备货值的提高。最新股价对应18、19年PE估值水平为12.4x,9.7x。 风险提示 销售表现受杭州市地产市场影响较大,跨界投资布局存在不确定性。
招商蛇口 房地产业 2018-03-21 21.22 -- -- 23.08 5.87%
23.55 10.98%
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拟收购集团资产,招商漳州78%股权 公司发布公告称,拟以支付现金方式向控股股东招商局集团购买招商漳州78%股权,成为招商漳州控股股东。招商漳州作为大股东的重要储备项目,此次注入显示出招商局集团对于上市公司不遗余力的支持。 漳州开发区--海峡西岸的明珠 漳州开发区为国家级开发区,位于中国东南沿海沿港建设,区位优势明显。开发区辖区面积56.17平方公里,其中国家级经济技术开发区规划面积31.4平方公里,在新十年的发展战略中,漳州开发区将采用招商蛇口经典的“前港、中区、后城”的发展模式,打造新兴生态型港口城市。 双鱼岛优质二级开发及其他漳州一级项目价值评估。 招商蛇口启动漳州资产注入进程,这对公司未开发展及优质资源储备具备非常重要的意义。根据公司公告显示,招商漳州在漳州开发区内的土地储备资源丰富,截至2017年底,招商漳州合并口径存货中的土地储备面积合计约为12000亩(800万方),其中包含双鱼岛上土地面积3300亩。 预计公司17、18年EPS分别至1.54、1.80元,维持“买入”评级。 本次交易预计将进一步增强公司的综合竞争实力,深化公司在“海峡西岸”区域的战略布局,进一步提升公司的持续盈利能力,作为地产开发企业,区域产业规划以及一级开发资源的锁定,在目前激烈的行业竞争格局中,是一种难得的优势,漳州园区的健康发展也有助于公司产业模式的推广和拓展。根据目前价格计算对应PE估值为14.58x、12.47x。 风险提示 现金收购方案尚未确定,资产对价水平将会影响上市公司核心利润。
新城控股 房地产业 2018-03-21 35.39 -- -- 38.55 6.34%
37.63 6.33%
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营业收入增加,毛利率大幅改善。 17年公司实现主营业务收入同比增长44.9%,归母净利润同比增长99.7%,每股收益2.71元/股,每10股派红利8.1元,分红率达到30%。 公司营业利润增速高于主营业务增速,其一,公司毛利率水平大幅提升,由16年的27.9%增长到35.6%,其二,公允价值变动及投资收益同比增长92.2%。18年计划竣工面积同比增长26%,为业绩的持续增长提供了保障地产+商业双驱动,整体经营表现优异。 销售规模是支持公司业绩水平不断提升的核心要素,2017年公司实现地产合同销售面积927万平米,同比上升61%,销售金额1265亿元,同比上升94%,规模和增速均创公司历史新高,其中公司操盘项目完成销售金额957亿元,同比增长100%,占公司销售总额比例的76%。18年公司计划实现销售金额1800亿,同比增长42%,继续维持高增长。 土地投资力度强,全国布局起征程。 2017年公司拿地总建面3393万方,同比大幅增加138%,拿地金额为894亿元,同比增加67%,占销售金额71%,17年全年新增进入36城市,创历史新高。在全国范围内的二线及周边三四线城市展开了立体布局。 预计公司18、19年EPS分别为3.76、4.99元,维持“买入”评级。 17年公司业绩增长再超预期,通过过去几年的高效周转可以说公司完成了从区域龙头走向全国龙头的跨越。关注公司在18年新进入城市的销售表现及利润水平
招商蛇口 房地产业 2018-03-15 21.35 -- -- 23.08 5.20%
23.55 10.30%
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高基数影响销售增速,推货结构拉高销售均价。 2018年2月份公司销售面积26.31万方,同比下滑17.72%,销售金额72.43亿元,同比下滑15.67%。1-2月累计销售面积86.37万方,同比上涨11.80%,销售金额189.99亿元,同比上涨22.99%。销售均价2月单月销售均价27529元/方,较1月上升40.6%,较17年均价上升39.1%。 销售进度高于行业龙头及公司历史表现,关注后续推货节奏。 根据公司17年新增土地储备规模测算18年全年销售规模约为1400-1600亿元,2月累计已经实现190亿元销售规模,占全年目标的13.6%,销售目标完成率在龙头房企中处于较高水平,同时也优于公司过去几年的平均表现,由此可见公司销售表现要优于增速数据体现出的状态。 土地投资力度处于高位,非市场化拿地拉低成本。 拿地方面,18年2月份公司新增项目9个,合计规划建筑面积279.8万方,单月拿地建面创2015年以来历史新高,单月获取土地金额180.2亿元,土地成本为6441元/平米,权益比例为54.0%。17年下半年以来公司土地投资力度抬升明显,布局策略上加强了在三四线城市的下沉力度。 预计公司17、18年EPS分别至1.54、1.80元,维持“买入”评级。 受去年高基数,以及春节推货放慢影响,公司2月销售增速有所下滑,且17年以来在投资拓展力度明显抬升,且达到预收条件但未获取预售证的项目规模较大,公司货值和销售规模增速都有很大弹性。根据目前价格计算对应PE估值为14.11x、12.06x。
金地集团 房地产业 2018-03-13 12.51 -- -- 12.60 0.72%
12.60 0.72%
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17年量价齐升,18年开年增速下滑 17年全年销售1408亿元,继16年突破1000亿之后,继续创新高,同比上涨39.9%。销售面积766.7万方,同比上涨16.5%。销售均价18368元/方,较16年全年上涨20.1%,全年销售量价均实现高增长。18年以来,受17年底库存规模较小,年初推盘体量较低以及17年同期基数较高等因素的综合影响,累计销售金额同比下滑21.1%,价格依旧维持高位。 目标完成率低于龙头房企,3月推盘力度回归正常水平 根据公司17年新增土地储备规模测算18年全年销售规模约为2000亿元,累计已经实现全年目标的6.4%,与历史同期贡献率相比处于中等偏低水平。3月份开始公司计划新推盘数量为42个,较前两月提高约1倍,基本回归至17年正常水平,预计销售规模绝对水平将有明显抬升。 17年以来拿地态度积极,2月继续深化一线布局 17年以来公司扩张态度积极,全年新增土地建面1069万方,拿地金额890亿元,分别同比上涨100%、123%。截止到17年末,公司总土地储备约3700万方,对应约7000亿货值。18年公司新增项目4个,获取土地建面60.6万方,拿地金额84.9亿元,楼面价15601元/平米。 预计公司17、18年EPS分别至1.48、1.58元,维持“买入”评级。 金地集团17年全年销售量价齐升,且在大幅新增土地储备的情况下,公司有望在18年进一步提高推货力度,实现销售规模的跨越式增长,根据目前股价,对应PE估值为8.01x、7.54x,维持“买入”评级。 风险提示 融资成本上升,各地区限购政策以及累计价格上涨影响去化率。
荣盛发展 房地产业 2018-02-16 11.49 -- -- 12.21 6.27%
12.21 6.27%
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销售规模继续高增长,推货节奏维持稳定。 2018年1月份公司实现销售面积45.6万方,同比增长59.3%;销售金额47.8亿元,同比增长75.0%。受益于布局区域内三四线城市的市场回暖,公司18年1月份销售均价10435元/平米,依旧维持在较高水平。根据计划1月公司完成全年销售目标的4.8%,从公司历年1月销售贡献率来看,多数年份1月销售贡献率在5%及以下,基本符合历年的销售节奏。 增速表现由于全行业及主流龙头企业。 与主流地产公司相比,1月公司销售金额同比增加75%,显著高于前10家龙头房企合计销售金额增速48.5%,17年公司销售在2、3季度由于京津冀政策受到一定压制,4季度开始规模增速显著高于行业平均水平。 项目扩展积极,低成本保障未来利润水平。 拿地方面,18年1月份公司新增项目18个,合计获取土地规模69.5万方,规划建筑面积99.8万方,其中归属公司的权益建筑面积为99.8万方。拿地金额方面,单月获取土地金额3.3亿元,单月获取土地成本328元/平米,权益比例100%。本月公司无新增进入城市,投资进一步强化了京津冀、中西部城市的布局力度。 预计17、18年EPS分别为1.33、1.73元/股,维持“买入”评级。 1月份公司整体销售表现强于行业平均水平,但与去年同期基数较低有关。18年政策局部放松相对确定,环京区域调控将大概率回归正常化,公司业绩的稳定增长将带动估值同步修复。
新城控股 房地产业 2018-02-15 33.80 -- -- 39.56 17.04%
39.56 17.04%
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推盘规模有限,低基数下销售规模高增长。 根据公司1月份经营情况公告,1月份公司实现销售面积98.25万方,同比增长192.7%,销售金额102.84亿元,同比增长110.2%,18年开始为了更好的体现归母销售比例及当期经营表现,公司披露权益数据,1月实现权益销售面积63.01万方,权益销售金额67.2亿元,权益比例64%。销售均价10467元/方,受单月货值结构影响,均价较17年全年有所下滑。 增速高于主流平均表现,销售进度符合预期。 公司17年四季度以来销售节奏加快明显,11月销售金额同比增速206%,12月单月销售金额同比增速330%,18年1月公司销售金额同比增长110%,显著高于前10家龙头房企平均增速48.5%。1月完成全年销售金额目标的5.9%,与公司13-16年期间1月销售贡献率基本一致。 新进入陕西延安,强化三四线布局力度。 拿地方面,18年1月份公司新增项目6个,合计获取土地规模64.2万方,规划建筑面积142.3万方,单月获取土地成本2020元/平米,其中延安、汉中均为吾悦广场项目,有效降低了平均购地成本。 预计公司17、18年EPS分别为2.40、3.60元,维持“买入”评级。 18年1月公司销售投资两方面表现均符合预期。过去几年公司通过高效周转完成了从区域龙头走向全国龙头的跨越。健康的财务杠杆,加上管理层和员工的激励到位,我们继续看好公司的中长期发展潜力。根据最新股价计算,17、18年PE估值水平为14.08,9.41x。
阳光城 房地产业 2018-01-29 9.73 -- -- 10.82 11.20%
10.82 11.20%
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结算收入增长带动业绩加速释放。 18年1月19日晚,阳光城公布17年业绩预告,预计17年实现归属利润20亿至25亿元,同比上涨62.6%-103.2%,业绩的超预期增长主要来自地产项目结算规模大幅提升。公司核心资源项目的结算将带动毛利率企稳修复,同时跟投制度带动管控水平提升、周转加快改善高杠杆带来的高成本,将进一步带动盈利能力提升,公司业绩增长具备保障。 销售规模高增长具备确定性。 根据CRIC 统计数据,阳光城2017年实现销售金额915亿元,同比增长88%,销售均价13881元/平,稳中略有增长。根据我们测算,18年公司总体可售货值在2000亿元,公司18年销售规模有望冲击1400亿。 全方位拿地保障了土地储备,布局下沉至三线卫星城市。 17年新增项目建面1406万方,投资金额702亿元,占销售金额比例77%,其中并购面积占比61%。拿地均价4993元/平,仅为销售均价的36%。 在选址上深入长三角、大福建区域的三线卫星城,三线城市建面占比51%。 预计17、18年EPS 分别为0.56、0.87元,维持“买入”评级。 17年公司新管理层的到位、跟投制度的推出将逐步解决当前高杠杆、高成本、慢周转的发展困扰。我们认为未来公司丰富的土储将有效转化为销售规模增长,叠加盈利能力的改善,公司业绩兑现有保障。预计17、18年EPS 分别为0.56、0.87元,按照18年1月25日收盘价计算,对应PE水平分别为17.4x、11.3x,维持“买入”评级。 风险提示。 行业景气度下行影响公司销售;公司跟投制度推出效果不及预期;公司周转提速及降杠杆存在不确定性;公司融资成本改善存在不确定性。
苏宁环球 房地产业 2018-01-16 5.35 -- -- 5.47 2.24%
5.47 2.24%
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地产支撑主营业绩规模。 17年前三季度公司实现房地产业务销售回款约30亿元,与16年同期相比下降50.7%,南京市场的限购限价政策是限制公司地产业务规模增长的主要原因。17年上半年签约销售均价为14444元/平米,与去年相比提高17%。在南京江北地区大量的优质资源及其他三线城市的历史储备,公司地产开发在未来几年依旧可以获得稳定发展的潜力。 转型节奏持续,期待形成新业绩增长点。 苏宁环球以地产开发为主,向“大文体、大健康、大金融”的转型目标从14年提出开始稳步推进,在多种业务拓展方面都取得了令人瞩目的成果。经过多年的布局和准备,公司在稳定房地产主业的基础上,持续稳定推进文体、健康、金融的产业转型工作,产业投资项目纷纷落地。 南京引进人才政策放松,关注区域政策催化。 南京将调整人才落户政策,允许研究生以上学历及40岁以下的本科学历等人才先落户再就业。户籍政策的放松对于购房需求将会形成潜在的支撑,对于苏宁环球而言,公司南京市内土地储备规模占比超过70%,边际政策的宽松对于企业盈利水平的改善有积极影响。 预计17、18年的业绩分别为0.34和0.39元,维持为“买入”评级。 目前公司在手未结算项目储备规模为301万方,开发类项目净权益增加值101.6亿元,公司纯地产业务价值相对目前股价折价率为4.0%,每股NAV5.83元/股。按照最新股价PE水平分别为16.2倍、14.1倍。
建发股份 批发和零售贸易 2018-01-04 11.45 -- -- 13.00 13.54%
13.53 18.17%
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供应链业务受益于大宗品贸易回暖,具有利润弹性 公司供应链业务的业务量与费率都受益于大宗商贸的回暖。以17年上半年为例,公司钢铁与汽车板块的销售量增速高达40%以上,浆纸等业务的同比增速也超过20%;而盈利实现同比增长66%,更是明显高于公司大宗商品销售量增速。这说明公司除了业务量大幅提升外,单位业务量所对应的费率同样有一定的提升。大宗贸易的回暖为公司带来业务量与费率的双重增长,本来就很大的业务规模则进一步放大了利润的弹性。 地产业务预计储备充足,开工提速,未来增长可期 公司近几年拿地与开发皆较为积极。储备方面,公司当前拥有待开发土地储备计容建面共计720余万平(计算权益后的土地储备建面合计540余万平),足够满足未来3年的销售增长需求。新开工方面也明显提速,17年中报披露的建设中面积由去年同期的264万平大幅增长至458万平。我们认为17年是公司地产竣工的低谷,而18-19年将实现较快的增长。 一级土地开发有望成为未来4-5年重要的盈利增量 公司除了常规的房地产业务以外,还承接了湖里区旧城改造的一级土地开发项目。考虑到该地块较大的规模以及优越的地理位置,我们认为未来4-5年一级土地开发将为公司贡献可观的利润。但由于土地出让进度的较大不确定性,以及现阶段拍卖限价导致的价格不确定性,我们在盈利预测中暂时不考虑一级土地开发的盈利增量。 投资建议:兼具成长性与低估值,给予“买入”评级 不考虑一级土地开发,我们预计公司17-19年EPS分别为1.12、1.38和1.51元,对应现有股价PE分别为10.2、8.3与7.6倍。我们认为公司具有足够的内生成长性,且在同类公司中估值较低,给予“买入”评级。 风险提示:大宗商品价格大幅波动、费率提升不及预期;地产销售情况不及预期、房价受政策调控大幅变化;一级土地出让进度缓慢、土地出让价格受限。
福星股份 房地产业 2017-11-22 12.14 -- -- 12.86 5.93%
12.86 5.93%
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获得南湖村城中村改造项目,积极参与长江新城建设。 17年11月17日晚公司发布公告,获得武汉黄陂区南湖村城中村改造项目。项目属于长江新城核心区域和首期启动区,地理位置优越,涉及土地面积约200万方。长江新城是武汉未来30-50年重点发展区域,南湖村城中村改造项目单位面积楼面成本不超过2500元/平米,项目整体容积率水平约为3.0,天兴洲大桥南侧,江对岸的住宅项目销售均价12000元/平米,项目周边目前在售项目预计销售均价为8000-9000元,考虑建安成本公司毛利率水平也在40%以上,明显高于招牌挂获取土地的利润水平。 下半年业务拓展积极,承诺未来业绩高增长。 14年以来公司并未在公开市场获得任何土地储备,17年是公司态度转变的一年,从下半年开始公司显示出了极强的规模增长诉求,通过收购、旧改、片区整体开发等方式土地拓展规模大幅提升,累计新增资源规划建筑面积达到814万方。同时提出股权激励计划,目标在17、18、19年销售金额110、150、200亿元,业绩承诺复合增速达到50%。 预计17、18年EPS分别为1.11和1.44元,维持为“买入”评级。 本次获取长江新城旧改项目进一步巩固了公司在武汉的土地储备规模,且土地价格优势显著,作为资源型企业,随着销售及业绩释放节奏的加快,企业价值也将随之提升。公司储备合计NAV规模为267亿元,按本次股权激励计划落实前的9.49亿股总股本计算,每股NAV水平约为28.2元/股,折价率高达56.6%。预计17、18年EPS分别为1.11和1.44元,按11月3日停盘价计算,PE水平分别为11.01x,8.49x。
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1、“起评日”指研报发布后的第一个交易日;“起评价”指研报发布当日的开盘价;“最高价”指从起评日开始,评测期内的最高价。
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3、 1短线成功数排名 1中线成功数排名 1短线成功率排名 1中线成功率排名