事件:公司2010年新开工面积为402万平方米,同比09年增长近180%。一旦市场回暖,公司预收账款将具备较大弹性。如果按照公司2010年1.3万元/平米销售均价、402万平方米推盘数量计算,60%左右的去化率就能对应20%以上的销售增速。此外,2011年新开工项目仍主要分布在长三角区域,但是相比过往分布更加平均。预计公司2010、2011、2012年EPS分别是0.62元、0.75元和0.94元,公司2010年RNAV是11.94元,2011年RNAV预计在10.8元。按照公司2月27日6.41元股价计算,对应PE为10.33倍、8.54倍和6.8倍。我们认为由于受到调控政策影响,公司股价可能会因为行业短期销售下滑而出现震荡。公司去化速度将决定后期股价弹性,维持对公司的“买入”评级。

事件:公司于2011年1-2月,分别以0.64亿元和23亿元价格竞得苏州、福州两地块使用权。按该价格计算,两处土地对应楼板价分别为7886元/平和6807元/平。公司进一步扩大二、三线市场的土地储备,同时首次进入福州市场。 主要内容:1.巩固苏州市场、挺进福州市场:公司目前在苏州地区拥有近76.58万平方米住宅项目储备,项目平均土地成本在2000元/平左右。考虑到本次苏州太湖长沙湾项目属于宾馆用地,且地处太湖国家旅游度假区,因此7886元/平的土地单价基本处于正常。福州项目的取得代表着公司首次进入福州市场。目前公司除北京大本营之外,在二三线城市拥有累计项目储备近700万平方米。新市场的开拓将为公司未来发展带来更大的战略纵深。 2.2010年业绩预增40%-45%,2011年业绩基本锁定:公司1月7日业绩预增公告中指出,预计2010年1月1日至2010年12月31日归属于上市公司股东的净利润约在13亿元至13.5亿元之间,与上年同期相比增长40%-45%,对应每股收益在1.13元到1.17元之间。公司2010年3季度已经实现预收账款75.44亿,折合每股预收6.56元。2011年30%以上的业绩增长基本锁定。 3.公司经营优异,股东承诺继续锁定股份:公司08年整体上市时对大股东首开集团定向增发股份在2011年1月12日解禁。目前首开集团公开承诺承诺自2011年1月12日解禁之日起至2012年1月11日,不通过二级市场减持所持有的上市公司5.5亿股股份。大股东自愿继续锁定股份一年,体现了大股东对上市公司未来发展的信心,同时对维持二级市场股价稳定起到了支持作用。 4.维持对公司的“买入”评级:公司整体上市后京内京外两线发力,储备项目累计建筑面积达到1200万平方米,其中京内项目接近560万平方米。由于北京市场2010年价格领涨全国,公司区域内土地储备时间较早,未来将具备较强的业绩释放能力。预计公司2010、2011、2012年EPS分别是1.15、1.53和1.96元,按照公司2月14日16.65元股价计算,对应PE为14.47倍、10.88倍和8.49倍。公司2010年RNAV是23.66元,2011年RNAV预计在22.7元,维持对公司的“买入”评级。 风险提示:房地产行业与国家政策紧密相关,一旦国内未来采取更加严厉的调控措施将直接影响行业未来发展。

事件: 公司于2010年12月8日和14日,以7.94亿元和2.98亿元价格分别在廊坊和临沂拍得土地,两处土地累计权益建筑面积在103.32万平方米。公司年初所制定的600万平方米项目储备目标基本完成。 主要内容: 1.岁末发力,土地市场连续拿地:公司从11月下旬开始,在土地市场连续发力。分别通过招牌挂形势在唐山、仓州、廊坊和临沂取得接近211万平方米的土地储备。截止2010年12月16日,公司本年新增项目累计权益建筑面积在541万平方米。项目平均土地成本在1000元/平左右。公司年初所制定的600万平方米拿地计划,目前已经基本实现。 2.公司项目毛利率并不低:公司储备项目平均成本在1000元/平左右,而2009年末公司平均销售价格在5000元/平以上。按照公司4%的期间费用率、以及项目1500元/平的建安成本粗略测算,未来项目可以保持30%以上的毛利率。此外,公司当前市值175亿元,按照1641万平方米土地储备、1500元/平建安费用测算,公司项目30%毛利率所对应的销售价格应该在3664元/平。该价格不仅低于公司09年5000元/平的平均销售水平,而且在A股一线地产开发商中属于价格最低。 3.股权激励:条件之高彰显企业信心。公司所提出的扣除非经常性损益的净利润增长率三年内各年不低于35%,加权平均净资产收益率三年内各年不低于15%的股权激励条件在A股地产企业中要求最高。如此严格的条件,充分说明企业对公司未来发展的信心。 4.坐享“环首都经济圈”。目前河北省正在就“环首都经济圈”规划编制方案征集意见。环首都经济圈建设总体思路是在邻近北京将近1000公里的范围内,主要包括环绕北京的张家口、承德、廊坊、保定四个地级市,建设一个发展特区。荣盛发展在该经济区内享有近477万平方米土地储备。一旦相关政策落实,公司将成为最大受益者之一。 5.投资建议:维持“买入”评级。2010年和2011年公司每股收益是0.69元和0.97元。12月16日,公司收盘于12.19元,对应2010年PE为17.66倍,2011PE为12.56倍,RNAV在20.8元/股。我们看好公司未来发展,维持“买入”评级。 6.风险提示:房地产行业与国家政策紧密相关,一旦国内未来采取更加严厉的调控措施将直接影响行业未来发展。

事件: 2010年12月9日,公司全资子公司北京京投置地房地产有限公司(下称“京投置地”)与北京星泰房地产开发有限公司(下称“星泰公司”)联合竞得北京市房山区长阳镇长阳西站3号项目土地使用权。京投置地与星泰公司将按照40%、60%比例共同成立项目公司,负责项目的开发建设,并依法享有和承担项目投资权益和义务。 主要内容: 1.轨道物业用地首获进展:该土地建设用地为60,483平方米,建筑面积在71,815平方米。从地理位置看,处于地铁房山线长阳西站站口附近。目前轨道物业用地分为轨道沿线物业用地和轨道上盖物业用地。该地块处于地铁站口周边,而不是站点之上,因此从位置来看属于轨道沿线物业用地。 2.项目总量不大,但意义重要:公司是A股唯一一家致力于轨道物业开发的房地产企业,其经营模式要求“以轨道物业、景观物业和高端城市综合体三大产品开发为核心”。长阳西站3号地虽然面积不大,却是公司重组上市后所获取的第一块严格意义上的轨道物业用地。公司正在朝既定的战略方向发展。 3.土地对应楼板价5583元/平,预计未来增厚0.11元业绩:按照项目40,100万元竞标价计算,项目所对应的楼板价在5583元/平。目前该地区主要在售项目是万科长阳半岛。项目中同类产品销售价格在1.6万/平米左右。公司本次取得的长阳西站3号地较长阳半岛更靠近地铁站出口。预计未来销售价格应该不会低于万科长阳半岛项目。按照1.6万/平米售价、公司40%权益测算,预计该项目静态净利润在8131万左右,未来可增厚0.11元业绩。 4.《议案》如若通过,公司有望突破资金和土地瓶颈:12月3日公司董事会通过了《关于公司与北京市基础设施投资有限公司合作投资房地产项目暨关联交易的议案》。京投银泰拟与大股东合作,投资开发北京市范围内的轨道交通上盖(车辆段、车站)及沿线物业,以及其他普通住宅项目。与此同时拟通过大股东委托贷款和投资款的方式(年综合成本最高不超过12%)向上市公司提供资金支持,以确保项目资金到位。在北京市土地出让采取“综合评标”后,《议案》有望使得公司“轨道物业”模式在国内率先得到发展(具体情况请参见12月6日《京投银泰(600683)深度报告:轨道物业获得实质支持,基本面有望逐步转好》)。《议案》将在12月20日提交股东大会审议。 5.投资建议:“轨道物业”模式有望实现突破,公司基本面正在逐步转好,维持“增持”评级。12月14日,公司收盘于7.81元,对应2010年PE为25.16倍,2011PE为16.95倍。不计算潭柘寺和无锡嘉仁花园项目的前提下,公司地产业务RNAV在6.57元左右。计算以上两项目的话RNAV在9.33元。我们在前期报告中曾指出“如果公司后期能在土地市场上将轨道物业模式正式实现,基本面将进一步改善”(具体情况请参见12月6日《京投银泰(600683)深度报告:轨道物业获得实质支持,基本面有望逐步转好》)。目前公司正在朝这一趋势发展。如果20号《议案》能够得到股东大会通过,公司“轨道物业”式有望实现更大突破。综合以上原因,维持对公司的“增持”评级。 6.风险提示:行业面临加息和政策调控两大风险。 7.相关报告 《京投银泰(600683)深度报告:轨道物业获得实质支持,基本面有望逐步转好》

A股唯一定位于“轨道物业”的地产开发企业。公司是京投公司唯一上市平台。在不计算潭柘寺和无锡项目的前提下,公司储备项目累计建筑面积在159万平。公司目前已经形成“3+X”和“1+N”的战略发展模式。l资金和土地成为公司前期发展瓶颈。我们探讨了轨道物业发展的原因和模式,认为国内土地“价高者得”的出让制度是造成当前“轨道物业”模式在国内难复制的主要原因。这使得公司前期发展存在瓶颈。 《议案》为公司“轨道物业”后期发展奠定基础。12月3日《议案》关于大股东与上市公司联合拿地,以及按照不高于12%的利率给予上市公司资金支持的方案,在北京市土地出让方式变化后对上市公司构成利好。12%的贷款利率虽然高于银行渠道,但是明显低于目前的信托贷款。在地产企业融资渠道逐渐收紧的情况下,资金支持将为公司后期发展提供动力。 北京轨道线发展将给公司后期扩大带来契机。根据北京轨道发展规划,到2015年京投公司将建成轨道交通线路19条,运营总里程561.5公里。轨道沿线的扩张将整理出更多可供开发的轨道物业用地。这也是公司未来“轨道物业”模式发展的契机。 首次给予公司“增持”评级。12月3日,公司收盘于7.8元,对应2010年PE为25.16倍,2011PE为16.95倍。不计算潭柘寺和无锡嘉仁花园项目的前提下,公司地产业务RNAV在6.57元左右。计算以上两项目的话RNAV在9.33元。本次《议案》中大股东对上市公司在拿地和资金上的支持使得公司“轨道物业”的独特战略定位从实质上得到利好。公司基本面有望逐步转好。首次给予公司“增持”评级。如果公司后期能在土地市场上将“轨道物业”模式正式实现,基本面将进一步改善。 风险提示:“轨道物业”模式在国内暂无先例,后期依旧需要检验公司在土地市场上的运作能力。行业面临加息和政策调控两大风险。

投资建议。预计公司2010年和2011年每股收益在0.58元和0.68元。2010年11月30日,公司股价收盘于6.61元,对应2010年和2011年PE分别是11.39倍和9.72倍,对应RNAV在13.2元,目标价格区间为8.7元-9.2元。我们认为公司自持项目资质和规模在A股地产企业中均属优异,未来将享受价值重估带来的最大利益。此外,住宅开发一定程度上可以弥补商业开发周期长、投资大的特点。综合以上公司基本面因素,维持对公司的“增持”评级。 风险提示。房地产行业与国家政策紧密相关,一旦国内未来采取更加严厉的调控措施将直接影响行业未来发展。

三年迈上新台阶。公司2007年成功上市,在连续2次融资和3年扩张后,企业规模已经明显提升到新的层次。目前公司项目储备近1400万平,分布在16个中小型城市。项目总储备量在A股房地产企业中排名前10。 成长的秘密:低成本、快去化、高杠杆。 低成本:根据我们测算公司项目平均土地成本在1000元/平以下,平均销售价格在5000元/平以上,按照公司平均4%的期间费用、1500元/平的建安费用来看,储备项目可以保证35%以上的毛利率。 快去化:公司已经建立行之有效的流程管理方法和项目复制体系。新项目从土地获取到开始预售的时间间隔比普通开发商快6个月到1年。阿尔迪亚系列在多城市的成功复制,是公司住宅项目产业化的开始。高杠杆:公司推行“刚好,及时”的资金使用原则,强调对资金杠杆的充分使用和资金的高速周转。这使得公司资产负债率一直较高。三季报末公司资产负债率为75.05%。扣除53亿预收帐款后,有息负债率在44.9%,处于可以接受的水平。目前已获利息倍数在22.94,远高于行业的16.1。 未来将继续快速发展:目前公司在战略定位、成本控制、高速周转、强势扩张和产品结构五大方面已经形成优势。“环首都经济圈”、股权激励方案和荣盛泰发投资基金的设立将为公司未来成长打开更大空间。 给予公司“买入”评级。预计公司2010、2011和2012年每股收益在0.69元、0.97元和1.34元。由于公司具备良好的成长性和成本控制力,因此给予公司2010年25倍市盈率,对应股价在17.25元,对应RNAV18.87元。11月29日,公司收盘于11.21元,对应2010年PE为16.24倍,2011年PE为11.55倍。 风险提示:行业面临加息和政策调控两大风险。

事件: 公司于2010年11月25日,以18.06亿价格竞得杭政储出(2010)51号地块使用权。按该价格计算,土地对应楼板价为25735元/平,为杭州单价地王。 主要内容: 1.土地对应楼板价25735元/平:该土地出让面积为71393平,容积率不大于1.0,对应地上建筑面积不大于70177.2平,用地性质为住宅用地。按公司18.06亿中标价计算,项目对应楼板价为25735元/平,为杭州单价地王。此前杭州地王为今年3月26日九龙仓以20.2亿拿下的杭州文晖地块。文晖地块对应楼板价为24621元/平。 2.项目位置具备优越性:公司本次所获地块位于西溪湿地公园10.2平方公里的核心区域,具备天然自然景观优势。此外从配套上看,项目周边有在建商业项目,步行15分钟即可到达留下镇。 3.项目对公司后期把控能力提出挑战:目前杭州西溪板块普通公寓价格在2.3万/平,高层和别墅价格在3到4万/平不等。以地块1.0容积率推算,未来项目将可能以联排别墅或低密度洋房形式入市。如果按照当前同类住宅4万/平销售价格、平均3500元/平建安成本测算,项目净利率在15%左右,基本达到公司项目平均利润水平。但高价项目在调控中能否顺利销售,后期存在不确定性。该项目将对公司后期把控能力提出挑战。 4.拿地费用暂不构成负担:公司股东大会规定2010年全年土地购置计划为不超过110亿元人民币。截至2010年11月25日,公司及控股子公司购买经营性土地的权益金额为53.75亿,未超出股东大会的授权额度。此外公司3季报账面资金34.67亿,预收帐款126.24亿,有息负债率为37.5%。公司当前财务状况良好,项目销售属上市以来最佳阶段。因此虽然该处土地单价较高,但因为面积较小,所以从总价来看对公司财务不构成太大压力。 5.投资建议:在日益高涨的房价下,一线城市低成本获取优质土地的可能性在不断减小。虽然滨江集团在拿地风格上一贯谨慎,但是也不得不面临杭州地区土地成本不断上升的压力。如何在杭州市场竞争日益激励的格局下开拓更多低成本、有战略纵深的城市,将是公司未来所要面临的重要课题。预计2010年、2011年公司每股收益在0.72元和1.04元。11月25日公司股价收盘于11元,对应PE分别是15.27倍和10.57倍,维持对公司的“增持”评级。短期来看,“单价地王”的产生对公司股价有一定影响。 风险提示:公司大部分项目集中在杭州,一旦市场下滑将面临较大系统性风险。

投资建议: 以下两大因素造成公司物业租金和出租率在未来几年将保持高位:1)宏观市场:北京第三产快速发展而办公楼投资却在08、09年大幅下滑,供需缺口造成办公楼市场保持景气。2)区域发展:北京CBD商业氛围日益成熟、东扩拆迁悬而未决,造成该区域内办公楼市场依旧紧俏。 目前公司可租赁面积在56万平左右,按照2010年半年报每平米每月354元、4%的资本化率计算,公司合理市值在136.41亿,较当前股票市价折价7%以上。公司国贸3期已经开业,预计2010、2011和2012年每股收益在0.19元、0.35元和0.47元。按11月21日12.69元收盘价计算,对应2010年和2011年PE分别是66.78倍和36.25倍。相比以销售为主的高周转公司,中国国贸在业绩上弹性较小,但具备稳定和可持续增长的特点;在股价走势上具有防御特征。短期来看,公司估值尚不具备优势,但看好公司物业在调控中的长期价值,因此首次给予公司“增持”评级。

投资建议:按照公司项目建设进度,我们预计未来1年内公司有望增加16万平米自持物业。相关物业的上市无疑将对公司规模扩大、盈利结构优化和利润改善起到重要作用。目前公司自持物业面积达到47万平,可供开发项目面积达到788.5万平。其中商务地产288.8万平,占34.6%;住宅499.7万平,占59.8%。住宅与商务地产的合理结合,将使得公司可以享受长短并举的双重收益。尤其是在通胀抬头,行业受到政策调控时,商业地产将成为本轮价值重估的主要战场。我们预计公司2010年和2011年每股收益在0.58和0.68元。截至2010年11月7日,公司对应RNAV在13.2元,对应股价在7.43元,对应2010年和2011年PE分别是12.81倍和10.9倍。给予公司“增持”评级。