事件: 公司公布2010年年报。报告期内实现营业收入45.69亿元,比上年增加330.51%;实现归属于母公司所有者的净利润8.74 亿元,比上年同期增长324.22%。实现销售面积32.93万平方米,销售金额54.31亿元。 我们的判断: 公司作为A股少有的商业地产公司,在经营上继续坚持7/3模式,2010年45.69亿收入中43.33亿来自于物业销售,而1.76亿来自于物业租赁,未来租赁收入还会进一步扩大。目前公司在现金状况较好,同时计划2011年新开工与竣工面积进一步扩大。预计2011、2012年EPS分别是1.16和1.44元,RNAV在19.83元。按照公司3月11日14.22元股价计算,对应PE为12.25倍和9.88倍。维持对公司的“买入”评级。

公司公布2010年年报。年报告期内,实现营业收入35.68亿元,比上年增加45%;实现归属于母公司所有者的净利润41,360 万元,比上年同期增长51%。本年末公司累计土地储备量在230万平左右,其中新增商业项目2处,地理位置均较为优异。公司前期已与平安信托签订了战略合作计划。平安信托拟在未来5年内向公司投入50亿元。公司当前整体负债率和现金流状况在地产企业中相对优异。预计公司2010年主要结算项目是上游国际三期和天津广厦·富城三期,2011、2012年EPS分别是0.54和0.78元,RNAV在7.83元。按照公司3月9日6.36元股价计算,对应PE为11.77倍和8.15倍。维持对公司的“增持”评级。

公司公布2010年年报,实现营业收入507.1亿元,同比增长3.8%,实现净利润72.8亿元,同比增长36.7%。实现每股收益0.66元,较2009年同比增长37.5%。 我们的判断:公司2010年年报符合预期。截至2010年末,公司尚有761万平方米已销售资源未竣工结算,合同金额总计919亿元。其中合并报表范围内已售未结面积680万平方米,合同金额820亿元。资源大部分将在2011年参与结算。预计公司2011、2012年EPS分别是0.92和1.24元,RNAV在10.3元。按照公司3月7日8.38元股价计算,对应PE为8.82倍和6.5倍。维持对公司的“买入”评级。

目前北京市写字楼租金呈整体上涨趋势,且海外经济复苏间接刺激CBD地区的写字楼需求。以上两点原因对公司基本面构成利好。预计公司2010年、2011年、2012年EPS分别为0.20元、0.35元和0.47元。截至3月4日,公司股价为10.76元,对应2010和2011年PE分别为53.8倍和30.7倍,维持公司的“增持”评级。 主要内容:1.租金价格呈上行趋势:写字楼租金是中国国贸(600007)最重要的收入来源,现正式运营的4栋写字楼产生租金占其总营业收入的45%,随着2010年国贸三期招租工作的逐步完成,写字楼租金对公司价值影响将进一步扩大。自2009年6月以来,北京市场写字楼价格呈现上涨趋势。公司未来新签约面积以及续签面积有望受益于该基本面改变。 2.海外经济复苏将带来写字楼需求上涨:北京CBD写字楼市场已经聚集较多外资企业客户。其续租和扩组需求与海外发达经济体的复苏具有较大关系。目前海外发达经济体经济领先指标呈现出较为稳定的复苏势头,其中欧元区、美国、日本的PMI指数从2010年四季度开始一直保持上升;截至今年2月份分别达到了59、61.4和52.9。OECD组织公布的综合领先指数从2010年8月份的100.8一直回升到101.08。以上数据表明海外经济呈稳定回暖趋势。预计随着海外主要经济体逐步复苏,CBD写字楼市场的需求将会进一步扩大。CBD区域是北京市重要的商办区域,其写字楼体量最大,约占到了全市的38%左右。而中国国贸在CBD区域拥有约12%的写字楼出租面积,且这些写字楼均处于CBD区域核心位置,具有极强的地标意义和竞争力。公司有望成为海外经济复苏的受益者。 3.估值存在空间:中国国贸持有的物业可租赁面积大约为56万平方米,按照公司2010年半年报所公布的平均租金354元/平/月来计算,公司全年的物业出租收入为23.78亿元。按照公司平均30%的净利率测算,全年共产生7.14亿的净利润。鉴于国贸的整体出租物业品质较高,公司的物业租金水平和出租率有望在较长时间内持续保持,我们给予公司4%的资本化率,对应物业市值为178.42亿元。扣除掉短期借款1.5亿元,长期借款30.5亿元和10亿元应付债券以后,公司合理价值在136.42亿元,对应股价为13.5元。 4.投资建议:未来随着北京第三产业的稳定发展,公司写字楼租金还有进一步升值的空间。预计公司2010年、2011年、2012年EPS分别为0.20元、0.35元和0.47元。截至3月4日,公司股价为10.76元,对应2010和2011年PE分别为53.8倍和30.7倍,维持公司的“增持”评级。 5.风险提示:房地产行业与国家政策紧密相关,一旦国内未来采取更加严厉的调控措施将直接影响行业未来发展。公司前期国贸三期开业后开办费用增加,2010年年报预减。这一情况在2011年将有改善。

事件: 公司公布年报,2010年公司实现营业收入173.17亿元,实现净利润30.39亿元,同比分别增长58.05%和78.21%。公司同时公布拟每10股派发现金红利0.6元(含税),并以资本公积金每10股转增3股,同时每10股送5股。 简要评论: 公司2010年年报符合预期。公司旅游综合业务具备走向世界前五位的潜力。目前地产业务除前期高端地产外已经拓展到主题商业领域。主题公园网点建设、主题商业和文化产业链延伸使得公司不论在旅游还是地产业务上都具备良好的成长空间。我们继续看好华侨城未来的成长性。预计公司2011、2012年每股收益分别是1.31和1.76元,对应RNAV在18.13元左右。截至3月3日,公司收盘于14.14元,对应2010年PE为14.42倍,2011PE为10.79倍。维持对公司的“买入”评级。 风险提示:行业面临加息和政策调控两大风险。

事件: 公司2010年年报符合预期。截止报告期末公司拥有可结算资源4195万平方米,实现每股预收账款为11.25元,未来具备将强的业绩锁定能力。预计公司2011、2012年每股收益分别是1.39和1.82元,对应RNAV在15.47元左右。截至2月28日,公司收盘于12.37元,对应2010年PE为11.45倍,2011PE为8.89倍。维持对公司的“买入”评级。 主要内容: 1.每股收益1.08,净利润同比增长39.8%:2010年公司实现营业收入358.94亿元,实现净利润49.20亿元,同比分别增长56.15%和39.80%。报告期内,公司实现房地产结转面积440.17万平方米,结转收入347.01亿元,同比分别增长60.15%和55.31%。公司拟每10股派发现金红利2.13元(含税),并以资本公积金每10股转增3股。对公司利润表分析如下: 2. 营业收入实现均衡发展,公司全年实现营业收入358.94亿元,同比增长56.15%;收入来自17个城市,较上年新增浙江、青岛、阳江和丹东4个公司;广州、上海和北京地区收入均超50亿元,占总营业收入比均超过15%;辽宁、佛山、武汉、成都和浙江5个地区的营业收入均超20亿元。公司营业收入来源分布更广,有利于缓解市场波动对公司业绩造成的影响。 3.公司销售再创新高,市场份额持续提升;公司2010年实现销售签约面积688.39万平方米,签约金额661.68亿元,同比分别增长30.7%和52.5%;实现销售均价9612元/平方米,同比增长16.7%。规模效应推动公司市场份额持续提升,全国市场占有率达到1.35%,已进入城市市场占有率4.63%。 4. 土地布局继续深化,报告期内,公司新进福州、厦门、珠海、中山、东莞、嘉兴、绍兴、无锡、连云港、常州、南通、营口等12个城市,完成45个项目拓展,新增土地储备权益建筑面积1441万平方米,完成所有沿海一线城市布局。在强化珠三角和长三角中心城市的同时,全面辐射周边经济发达二、三线城市。截至2010年12月31日,公司拥有在建拟建项目146个,在建面积1834万平方米。报告期内公司新开工面积1000万平方米,竣工面积458万平方米。 5.投资建议:维持“买入”评级。截止报告期末公司拥有可结算资源4195万平方米。公司每股预收账款11.25元,未来具备将强的业绩锁定能力。预计公司2011、2012年每股收益分别是1.39元和1.82元,对应RNAV在15.47元左右。截至2月28日,公司收盘于12.37元,对应2010年PE为11.45倍,2011PE为8.89倍。维持对公司的“买入”评级。 风险提示:行业面临加息和政策调控两大风险。

投资建议:充分发挥战略优势和大股东背景和是未来发展的关键,维持“增持”评级。预计公司2011、2012年每股收益分别是0.43元和0.77元。截至2月28日,公司收盘于6.78元,对应2010年PE为18.83倍,2011PE为14.73倍。不计算潭柘寺和无锡嘉仁花园项目的前提下,公司地产业务RNAV在6.47元左右。计算以上两项目的话RNAV在9.23元。我们认为公司所主导的地铁物业模式和大股东背景在A股地产公司中具备明显优势。但是目前轨道物业用地的储备数量低于预期。如果公司能将以上优质落实到经营,未来将具有广阔的成长空间。综合以上原因,维持对公司的“增持”评级。 风险提示:行业面临加息和政策调控两大风险。

事件:公司2010年千亿销售目标的实现为企业应对2011年市场调控做出了充分准备。目前公司在可售资源数量、产品类型和战略布局方面具备明显优势。即便后期市场面临下滑,公司可以通过灵活的推盘和土地储备策略来应对市场下滑。虽然公司2010年完成销售金额跨越式增长,但就全国市场占有率而言公司不到1%。因此,公司依旧具备继续成长的空间。预计公司2010、2011、2012年EPS分别是0.64元、0.92元和1.25元,公司2010年RNAV是9.8元,2011年RNAV预计在10.3元。按照公司2月27日8.13元股价计算,对应PE为12.7倍、8.83倍和6.5倍。我们认为由于受到调控政策影响,公司股价可能会因为行业短期销售下滑而出现震荡。但是公司当前的经营业绩和一贯稳健、成功的战略来看,每次大幅度均是为公司下一高速成长准备契机。基于以上原因,维持对公司的“买入”评级。

事件:公司2010年新开工面积为402万平方米,同比09年增长近180%。一旦市场回暖,公司预收账款将具备较大弹性。如果按照公司2010年1.3万元/平米销售均价、402万平方米推盘数量计算,60%左右的去化率就能对应20%以上的销售增速。此外,2011年新开工项目仍主要分布在长三角区域,但是相比过往分布更加平均。预计公司2010、2011、2012年EPS分别是0.62元、0.75元和0.94元,公司2010年RNAV是11.94元,2011年RNAV预计在10.8元。按照公司2月27日6.41元股价计算,对应PE为10.33倍、8.54倍和6.8倍。我们认为由于受到调控政策影响,公司股价可能会因为行业短期销售下滑而出现震荡。公司去化速度将决定后期股价弹性,维持对公司的“买入”评级。

事件:公司于2011年1-2月,分别以0.64亿元和23亿元价格竞得苏州、福州两地块使用权。按该价格计算,两处土地对应楼板价分别为7886元/平和6807元/平。公司进一步扩大二、三线市场的土地储备,同时首次进入福州市场。 主要内容:1.巩固苏州市场、挺进福州市场:公司目前在苏州地区拥有近76.58万平方米住宅项目储备,项目平均土地成本在2000元/平左右。考虑到本次苏州太湖长沙湾项目属于宾馆用地,且地处太湖国家旅游度假区,因此7886元/平的土地单价基本处于正常。福州项目的取得代表着公司首次进入福州市场。目前公司除北京大本营之外,在二三线城市拥有累计项目储备近700万平方米。新市场的开拓将为公司未来发展带来更大的战略纵深。 2.2010年业绩预增40%-45%,2011年业绩基本锁定:公司1月7日业绩预增公告中指出,预计2010年1月1日至2010年12月31日归属于上市公司股东的净利润约在13亿元至13.5亿元之间,与上年同期相比增长40%-45%,对应每股收益在1.13元到1.17元之间。公司2010年3季度已经实现预收账款75.44亿,折合每股预收6.56元。2011年30%以上的业绩增长基本锁定。 3.公司经营优异,股东承诺继续锁定股份:公司08年整体上市时对大股东首开集团定向增发股份在2011年1月12日解禁。目前首开集团公开承诺承诺自2011年1月12日解禁之日起至2012年1月11日,不通过二级市场减持所持有的上市公司5.5亿股股份。大股东自愿继续锁定股份一年,体现了大股东对上市公司未来发展的信心,同时对维持二级市场股价稳定起到了支持作用。 4.维持对公司的“买入”评级:公司整体上市后京内京外两线发力,储备项目累计建筑面积达到1200万平方米,其中京内项目接近560万平方米。由于北京市场2010年价格领涨全国,公司区域内土地储备时间较早,未来将具备较强的业绩释放能力。预计公司2010、2011、2012年EPS分别是1.15、1.53和1.96元,按照公司2月14日16.65元股价计算,对应PE为14.47倍、10.88倍和8.49倍。公司2010年RNAV是23.66元,2011年RNAV预计在22.7元,维持对公司的“买入”评级。 风险提示:房地产行业与国家政策紧密相关,一旦国内未来采取更加严厉的调控措施将直接影响行业未来发展。

事件: 公司于2010年12月8日和14日,以7.94亿元和2.98亿元价格分别在廊坊和临沂拍得土地,两处土地累计权益建筑面积在103.32万平方米。公司年初所制定的600万平方米项目储备目标基本完成。 主要内容: 1.岁末发力,土地市场连续拿地:公司从11月下旬开始,在土地市场连续发力。分别通过招牌挂形势在唐山、仓州、廊坊和临沂取得接近211万平方米的土地储备。截止2010年12月16日,公司本年新增项目累计权益建筑面积在541万平方米。项目平均土地成本在1000元/平左右。公司年初所制定的600万平方米拿地计划,目前已经基本实现。 2.公司项目毛利率并不低:公司储备项目平均成本在1000元/平左右,而2009年末公司平均销售价格在5000元/平以上。按照公司4%的期间费用率、以及项目1500元/平的建安成本粗略测算,未来项目可以保持30%以上的毛利率。此外,公司当前市值175亿元,按照1641万平方米土地储备、1500元/平建安费用测算,公司项目30%毛利率所对应的销售价格应该在3664元/平。该价格不仅低于公司09年5000元/平的平均销售水平,而且在A股一线地产开发商中属于价格最低。 3.股权激励:条件之高彰显企业信心。公司所提出的扣除非经常性损益的净利润增长率三年内各年不低于35%,加权平均净资产收益率三年内各年不低于15%的股权激励条件在A股地产企业中要求最高。如此严格的条件,充分说明企业对公司未来发展的信心。 4.坐享“环首都经济圈”。目前河北省正在就“环首都经济圈”规划编制方案征集意见。环首都经济圈建设总体思路是在邻近北京将近1000公里的范围内,主要包括环绕北京的张家口、承德、廊坊、保定四个地级市,建设一个发展特区。荣盛发展在该经济区内享有近477万平方米土地储备。一旦相关政策落实,公司将成为最大受益者之一。 5.投资建议:维持“买入”评级。2010年和2011年公司每股收益是0.69元和0.97元。12月16日,公司收盘于12.19元,对应2010年PE为17.66倍,2011PE为12.56倍,RNAV在20.8元/股。我们看好公司未来发展,维持“买入”评级。 6.风险提示:房地产行业与国家政策紧密相关,一旦国内未来采取更加严厉的调控措施将直接影响行业未来发展。

事件: 2010年12月9日,公司全资子公司北京京投置地房地产有限公司(下称“京投置地”)与北京星泰房地产开发有限公司(下称“星泰公司”)联合竞得北京市房山区长阳镇长阳西站3号项目土地使用权。京投置地与星泰公司将按照40%、60%比例共同成立项目公司,负责项目的开发建设,并依法享有和承担项目投资权益和义务。 主要内容: 1.轨道物业用地首获进展:该土地建设用地为60,483平方米,建筑面积在71,815平方米。从地理位置看,处于地铁房山线长阳西站站口附近。目前轨道物业用地分为轨道沿线物业用地和轨道上盖物业用地。该地块处于地铁站口周边,而不是站点之上,因此从位置来看属于轨道沿线物业用地。 2.项目总量不大,但意义重要:公司是A股唯一一家致力于轨道物业开发的房地产企业,其经营模式要求“以轨道物业、景观物业和高端城市综合体三大产品开发为核心”。长阳西站3号地虽然面积不大,却是公司重组上市后所获取的第一块严格意义上的轨道物业用地。公司正在朝既定的战略方向发展。 3.土地对应楼板价5583元/平,预计未来增厚0.11元业绩:按照项目40,100万元竞标价计算,项目所对应的楼板价在5583元/平。目前该地区主要在售项目是万科长阳半岛。项目中同类产品销售价格在1.6万/平米左右。公司本次取得的长阳西站3号地较长阳半岛更靠近地铁站出口。预计未来销售价格应该不会低于万科长阳半岛项目。按照1.6万/平米售价、公司40%权益测算,预计该项目静态净利润在8131万左右,未来可增厚0.11元业绩。 4.《议案》如若通过,公司有望突破资金和土地瓶颈:12月3日公司董事会通过了《关于公司与北京市基础设施投资有限公司合作投资房地产项目暨关联交易的议案》。京投银泰拟与大股东合作,投资开发北京市范围内的轨道交通上盖(车辆段、车站)及沿线物业,以及其他普通住宅项目。与此同时拟通过大股东委托贷款和投资款的方式(年综合成本最高不超过12%)向上市公司提供资金支持,以确保项目资金到位。在北京市土地出让采取“综合评标”后,《议案》有望使得公司“轨道物业”模式在国内率先得到发展(具体情况请参见12月6日《京投银泰(600683)深度报告:轨道物业获得实质支持,基本面有望逐步转好》)。《议案》将在12月20日提交股东大会审议。 5.投资建议:“轨道物业”模式有望实现突破,公司基本面正在逐步转好,维持“增持”评级。12月14日,公司收盘于7.81元,对应2010年PE为25.16倍,2011PE为16.95倍。不计算潭柘寺和无锡嘉仁花园项目的前提下,公司地产业务RNAV在6.57元左右。计算以上两项目的话RNAV在9.33元。我们在前期报告中曾指出“如果公司后期能在土地市场上将轨道物业模式正式实现,基本面将进一步改善”(具体情况请参见12月6日《京投银泰(600683)深度报告:轨道物业获得实质支持,基本面有望逐步转好》)。目前公司正在朝这一趋势发展。如果20号《议案》能够得到股东大会通过,公司“轨道物业”式有望实现更大突破。综合以上原因,维持对公司的“增持”评级。 6.风险提示:行业面临加息和政策调控两大风险。 7.相关报告 《京投银泰(600683)深度报告:轨道物业获得实质支持,基本面有望逐步转好》

A股唯一定位于“轨道物业”的地产开发企业。公司是京投公司唯一上市平台。在不计算潭柘寺和无锡项目的前提下,公司储备项目累计建筑面积在159万平。公司目前已经形成“3+X”和“1+N”的战略发展模式。l资金和土地成为公司前期发展瓶颈。我们探讨了轨道物业发展的原因和模式,认为国内土地“价高者得”的出让制度是造成当前“轨道物业”模式在国内难复制的主要原因。这使得公司前期发展存在瓶颈。 《议案》为公司“轨道物业”后期发展奠定基础。12月3日《议案》关于大股东与上市公司联合拿地,以及按照不高于12%的利率给予上市公司资金支持的方案,在北京市土地出让方式变化后对上市公司构成利好。12%的贷款利率虽然高于银行渠道,但是明显低于目前的信托贷款。在地产企业融资渠道逐渐收紧的情况下,资金支持将为公司后期发展提供动力。 北京轨道线发展将给公司后期扩大带来契机。根据北京轨道发展规划,到2015年京投公司将建成轨道交通线路19条,运营总里程561.5公里。轨道沿线的扩张将整理出更多可供开发的轨道物业用地。这也是公司未来“轨道物业”模式发展的契机。 首次给予公司“增持”评级。12月3日,公司收盘于7.8元,对应2010年PE为25.16倍,2011PE为16.95倍。不计算潭柘寺和无锡嘉仁花园项目的前提下,公司地产业务RNAV在6.57元左右。计算以上两项目的话RNAV在9.33元。本次《议案》中大股东对上市公司在拿地和资金上的支持使得公司“轨道物业”的独特战略定位从实质上得到利好。公司基本面有望逐步转好。首次给予公司“增持”评级。如果公司后期能在土地市场上将“轨道物业”模式正式实现,基本面将进一步改善。 风险提示:“轨道物业”模式在国内暂无先例,后期依旧需要检验公司在土地市场上的运作能力。行业面临加息和政策调控两大风险。

投资建议。预计公司2010年和2011年每股收益在0.58元和0.68元。2010年11月30日,公司股价收盘于6.61元,对应2010年和2011年PE分别是11.39倍和9.72倍,对应RNAV在13.2元,目标价格区间为8.7元-9.2元。我们认为公司自持项目资质和规模在A股地产企业中均属优异,未来将享受价值重估带来的最大利益。此外,住宅开发一定程度上可以弥补商业开发周期长、投资大的特点。综合以上公司基本面因素,维持对公司的“增持”评级。 风险提示。房地产行业与国家政策紧密相关,一旦国内未来采取更加严厉的调控措施将直接影响行业未来发展。

三年迈上新台阶。公司2007年成功上市,在连续2次融资和3年扩张后,企业规模已经明显提升到新的层次。目前公司项目储备近1400万平,分布在16个中小型城市。项目总储备量在A股房地产企业中排名前10。 成长的秘密:低成本、快去化、高杠杆。 低成本:根据我们测算公司项目平均土地成本在1000元/平以下,平均销售价格在5000元/平以上,按照公司平均4%的期间费用、1500元/平的建安费用来看,储备项目可以保证35%以上的毛利率。 快去化:公司已经建立行之有效的流程管理方法和项目复制体系。新项目从土地获取到开始预售的时间间隔比普通开发商快6个月到1年。阿尔迪亚系列在多城市的成功复制,是公司住宅项目产业化的开始。高杠杆:公司推行“刚好,及时”的资金使用原则,强调对资金杠杆的充分使用和资金的高速周转。这使得公司资产负债率一直较高。三季报末公司资产负债率为75.05%。扣除53亿预收帐款后,有息负债率在44.9%,处于可以接受的水平。目前已获利息倍数在22.94,远高于行业的16.1。 未来将继续快速发展:目前公司在战略定位、成本控制、高速周转、强势扩张和产品结构五大方面已经形成优势。“环首都经济圈”、股权激励方案和荣盛泰发投资基金的设立将为公司未来成长打开更大空间。 给予公司“买入”评级。预计公司2010、2011和2012年每股收益在0.69元、0.97元和1.34元。由于公司具备良好的成长性和成本控制力,因此给予公司2010年25倍市盈率,对应股价在17.25元,对应RNAV18.87元。11月29日,公司收盘于11.21元,对应2010年PE为16.24倍,2011年PE为11.55倍。 风险提示:行业面临加息和政策调控两大风险。