业绩概述:2011年,公司实现营业收入26.15亿元,同比增长46.99%;营业利润7.73亿元,同比增长28.22%;归属母公司所有者净利润4.67亿元,同比增长16.34%;基本每股收益0.37元/股。净资产收益率20.94%,同比微降0.40个百分点。公司拟定2011年利润分配预案为每10股派发现金股利1元(含税)并派送红股2.5股。 公司基本面:公司是一家中等规模的房地产开发公司,控股股东是北京西城区国资委下属的华远集团,持股比例为46.06%。公司主营业务为住宅的开发和销售以及商用物业的开发和出租。目前公司拥有已完工在售项目3个、在建项目3个、拟建项目1个,主要分布在北京、西安、长沙和青岛等城市。近两年,公司业务布局逐渐从北京向其它二线城市扩展。 毛利率下滑、投资收益下降导致利润增速低于收入。2011年,公司房地产开发及销售业务实现收入25.35亿元,同比增长49.83%,主要结算项目为九都汇项目和青岛汤米公馆项目,结算毛利率为50.43%,高于行业平均水平,同比微降0.77个百分点。此外,公司期内投资收益0.05亿元,同比减少0.65亿元,主要由于长期股权投资处置和参股公司投资收益同比减少所致。 销售量价同比双降。公司期内完成销售签约额22.4亿元,同比下降22.8%,其中,四季度销售最差,同比降幅达到62.83%;全年销售签约面积25.6万平方米,同比下降5.54%,主要由于市场低迷,公司原定于四季度推出销售的北京铭悦项目和长沙华远华中心项目延期到2012年上半年开盘。全年销售均价0.88万元/平米,同比下降18.32%,主要由于二线城市低价项目在售量增加所致。 期间费用控制严格。报告期内,公司期间费用率为5.80%,同比减少3.11个百分点,创四年来最低。其中,销售费用率和管理费用率分别达2.65%和3.16%,同比分别下降1.02和1.15个百分点。 开复工面积保持增长,计划竣工量翻番:公司期内实现开复工面积133.6万平方米,同比增长40.9%,其中新开工65.7万平方米,同比增加42.5%;竣工21.8万平米,同比下降19.0%,实现2011年初计划。公司计划2012年全部开复工面积为184万平方米,同比增长37.7%,其中新开工72.2万平方米,同比增长9.9%;竣工52万平方米,同比增长138.5%。 短期资金压力加大,长期偿债能力稳定。公司报告期末货币资金/剔除预收账款后流动负债以及货币资金/(短期借款+一年内到期的非流动负债)比例分别为30.50%和71.06%,现有资金覆盖短期债务水平从2010年一季度调控政策出台伊始逐步下降,资金面趋紧。期末公司预收账款23.61亿元,公司剔除预收账款后的真实负债率为47.21%,同比下降2.90个百分点,长期偿债能力较有保障。 盈利预测和投资评级:预计公司2012年和2013年每股收益分别为0.52元和0.70元,以最新收盘价4.01元计算,对应的动态市盈率为8倍和6倍。鉴于公司经营业绩增长稳健,二线城市布局成型,期间费用管理严格、在行业调控大背景下,较为灵活的低库存水平以及估值水平较为合理,因此维持其“增持”投资评级。 风险提示:房地产调控政策效果逐渐显现,公司未来销售可能出现持续下滑。

业绩概述。2011年公司实现营业收入679.18亿元,同比增长36.23%;归属上市股东净利润272.86亿元,同比增长42.28%;基本每股收益1.46元;期末每股净资产7.98元。 分配预案为每10股派现金股利3元(含税)。 息差提升,收入结构改善。报告期公司实现利息净收入614.42亿元,同比增长35.92%;净息差为2.60%,同比提高11个基点;净利差为2.42%,同比提高2个基点。手续费及佣金净收入为67.16亿元,同比增长65.88%,增长较快,受此影响,其在营业收入中的占比提高1.77个百分点至9.89%。 存款增速放缓,存贷比提高。期末公司贷款总额为1.33万亿元,较期初增长16.13%;存款总额1.85万亿元,较期初增长10.67%。期末公司人民币存贷比71.48%,较期初提高1.72个百分点。 四季度不良贷款反弹,加大拨备计提。期末公司不良贷款余额58.27亿元,同比减少0.53亿元;期末不良贷款率为0.44%,同比下降0.07个百分点。但与三季度末相比,期末不良贷款余额增加6.53亿元,不良贷款率上升0.04个百分点。2011年公司资产减值损失为75亿元,其中上半年仅为18.29亿元,三季度和四季度分别为18.90亿元和37.81亿元,表明公司下半年特别是四季度加大了拨备计提力度,全年信贷成本0.58%,同比提高0.14个百分点。期末拨备覆盖率为499.60%,较期初和三季度末分别提高119.04个百分点和22.55个百分点;拨贷比为2.19%,较期初和三季度末分别提高0.24个百分点和0.26个百分点。 核心资本充足率下降。由于加权风险资产增幅大于核心资本净额增幅,核心资本充足率由上年末的9.37%略降至9.20%。2011年10月,公司发行184亿元次级债,有效补充附属资本,资本充足率从上年末的12.02%上升至12.70%。 新年度经营目标:1)、总资产规模达到3.04万亿元左右,较2011年末增幅接近14%;2)、本外币各项贷款余额达到1.49万亿元左右,增长12.5%;3)、本外币各项存款余额达到2.08万亿元左右,增长13%;4)、税后利润增长17%以上,超过总资产增幅水平;5)、年末不良贷款率,按“五级分类”口径,控制在1%以内。 盈利预测和投资评级。按照186.53亿股总股本计算,预计浦发银行2012-2013年的可实现摊薄每股收益1.86元和2.26元,按照最新收盘价9.19元计算,对应的动态市盈率分别为4.95倍和4.07倍,市净率分别为0.93倍和0.77倍,维持“增持”投资评级。 风险提示。未来贷款质量可能恶化的风险。

2011年业绩概述:公司实现营业收入48.62亿元,同比增长18.39%;营业利润9.73亿元,同比增长29.26%;归属母公司所有者净利润6.29亿元,同比增长20.77%;基本每股收益0.79元。本年度不分红不转增。 重组完成,转身城为宁波区域龙头。公司于2011年5月完成重组,宁波银亿控股注入旗下银亿房产项目成为房地产开发企业。银亿房产是立足于宁波的中型开发商,项目储备达663万平米,主要布局于长三角及东北区域,产品类型覆盖住宅、办公、酒店及商业等物业。公司拥有远大的愿景,立志于成为全国性开发商,并进入行业前20强。 业绩增长源于参控股企业结转收入提升。报告期内公司业绩增长主要原因在于:1、房地产项目结转量价齐升。公司本期主要结算的是宁波海尚广场、象山世纪公园、大庆阳光城三期等项目,共实现结算面积37.35万平米,结算金额46.34亿元,对应结算均价为12407元/平米,同比皆有较大增长,均价的增长也拉动毛利率同比提升4.6个百分点。2、投资收益大幅增长。公司本期实现投资收益2.01亿元,同比增长141.30%,主要为参股子公司余姚伊顿房地产开发项目交付贡献利润所致。 销售下滑导致业绩锁定度下降。2011年公司共实现签约面积31.57万平米,签约金额39.76亿元,从现金流量表上看,公司今年的销售比去年同期下降了20%左右。截至2011年末公司预收款项为32.60亿元,较年初下降29.85%,为2011年营业收入的67%,较年初。2011年公司销售均价为10316元/平米,比2011年结算均价下降17%,销售均价的下降预计会对公司未来两年的盈利能力造成一定影响。 资金压力在增大。截至2011年末公司持有货币资金6.42亿元,仅覆盖短期债务的39%,经营活动净现金流入为-24.79亿元,缺口比去年扩大72.27%,扣除预收款项后的真实负债率为60%,较年初增加12个百分点,销售回款的下降导致公司资金压力在逐步增大。 2012年将加大开工及在售楼盘促销力度。公司2012年计划在建面积58.51万平方米、新开工面积84.98万平方米、竣工面积63.91万平方米,分别较2011年实际完成数下降29%、增长167%和增长7%,新开工力度显著增大。另外公司表示2012年将加强在售楼盘的促销力度,积极增加销售收入,并预计2012年实现归属于母公司所有者净利润不低于6.85亿元。 盈利预测和投资评级:我们预计ST兰光2012-2013年可分别实现每股收益0.83元和0.87元,按最近收盘价11.67元计算,对应的动态市盈率分别为14倍和13倍,公司定位清晰,丰富的产品线提供了较高的抗风险能力,我们看好公司未来的扩张能力,维持公司“增持”投资评级。

业绩概述:2011年,公司实现营业收入48.18亿元,同比增长35.03%;营业利润7.75亿元,同比增长14.9%;归属母公司所有者净利润3.11亿元,同比下降24.7%;基本每股收益0.26元/股。净资产收益率为9.76%,同比下降3.63个百分点。公司拟定的利润分配预案为每10股派发现金红利0.6元(含税)。 公司基本面:公司是一家中等规模的地产公司,主营业务为住宅的开发和销售以及商用物业的开发和出租,主要业务地区为京津地区、川渝地区。近年来,公司制定向商用物业转型,达到商用物业与住宅业务并重的经营战略。为此,公司2011年加大商业地产的投资力度。公司大股东为万通投资控股,持股比例为51.16%,实际控制人为冯仑。 业绩增收不增利,业务毛利率有所提升。2011年,随着原有项目持续销售,新项目竣工开始确认收入,公司营业收入保持增长,主要结算项目为天津广厦·富城、天津上游国际、北京天竺新新家园等项目。期内公司净利润出现下滑,主要原因为:(1)投资收益大幅减少。公司2011年投资收益同比减少1.64亿元。(2)资产减值损失大幅增加。期内公司资产减值损失同比增加1.75亿元,主要计提减值项目包括天津空港项目和万通金牛新都会项目。(3)所得税大幅增长。公司2011年实际所得税负比率达41.80%,同比增加14.22个百分点,所得税额同比增加1.29亿元。分业务方面,公司房地产销售实现收入46.78亿元,同比增长36.60%,业务毛利率43.80%,同比增加4.14个百分点。物业出租收入1.06亿元,同比增长25.96%,业务毛利率57.79%。同比增加7.46个百分点。 销售同比下滑。2011年公司销售情况较2010年有所下滑。 全年销售商品、提供劳务收到的现金36.33亿元,同比下降19.80%,其中,四季度销售下滑最为明显,同比下降41.86%。 主要销售项目为成都红墙国际、天津万通华府二期、成都万通金牛新都会以及天津万拓生态城一期等项目。 期间费用控制严格。报告期内公司期间费用控制良好,期间费用率为9.06%,同比下降3.15个百分点,其中,销售费用率3.11%,同比下降1.05个百分点;管理费用率3.87%,同比下降1.62个百分点;财务费用率2.08%,同比下降0.48个百分点。 短期资金压力加大,未来业绩面临下滑风险。公司期末货币资金/剔除预收账款后流动负债以及货币资金/(短期借款+一年内到期的非流动负债)比例分别为54.29%和135.85%,覆盖水平同比分别下降69.43%和77.92%,短期资金面有压力。此外,公司期末预收账款20.20亿元,同比减少38.10%,期末预收账款/2010年营业收入比例为41.91%,业绩确定性一般,考虑到目前较为低迷的市场环境以及持续不放松的调控政策,公司2012年面临业绩下滑的风险。 增加商业地产投资。2011年4月,公司竞得虹桥商务区核心区一期04号地块,该地块出让面积约2.79万平米,总规划建筑面积约10.27万平米,规划用途为其他商服用地。项目成交价格为15.50亿元,溢价率21%,计算楼面地价为1.51万元/平米。该项目是公司进军上海的第一个开发项目,至此公司商业地产已经完成北京、天津、上海三城布局。 盈利预测和投资评级:预计公司2012年-2013年每股收益为0.25元和0.32元,以最新收盘价4.06元计算,对应的动态市盈率为16倍和13倍,鉴于公司目前估值水平较为合理,项目盈利水平较高,维持其“增持”的投资评级。 风险提示:大盘系统风险;销售持续下滑风险

业绩概述。2011年公司实现营业收入296.43亿元,同比增长64.94%;归属上市股东净利润102.79亿元,同比增长64.55%;基本每股收益2.47元;期末每股净资产14.31元。 拟不进行现金股利分配,也不进行公积金转增股本。 合并报表范围变化,助推规模扩张和利润增长。2011年7月,公司获得平安银行90.75%的股权,成为其控股股东。1)、规模方面。报告期末的资产负债表为合并后的,而期初的仍为母公司单体数据。期末资产总额1.26万亿元,较年初增长73.01%;存款总额8508亿元,较年初增长51.15%;贷款总额6206亿元,较年初增长52.35%;其中平台贷款余额509.36亿元,占比为8.2%。母公司资产总额同比增长35.83%,存款同比增长13.80%,贷款总额增长15.34%。期末母公司存贷比为73.49%,较期初提高0.88个百分点。2)、净利润方面。2011年净利润包含平安银行自购买日至报告期末的净利润,以及相应的调整项目,而上年同期均为母公司当期的净利润,并未合并报表。2011年母公司净利润91.82亿元,同比增长46.98%。2011年公司净息差2.53%,净利差为2.37%,其中母公司净息差为2.54%,同比提高5个基点;净利差为2.38%,同比下降3个基点。 不良贷款余额有所提高。期末公司不良贷款余额32.95亿元,较年初增加9.28亿元,增长39.21%。其中,并购平安银行带来不良贷款5.57亿元,母公司单体新增不良贷款3.71亿元,第三季度和第四季度母公司不良贷款环比分别增加1.28亿元和6.37亿元;期末公司不良贷款率0.53%,拨备覆盖率320.66%,保持了较低的不良贷款率和较高的拨备覆盖率;期末公司拨贷比为1.70%,离2.50%的监管目标仍有一定的距离。 计划再融资,未来资本无忧。报告期内公司在银行间市场发行36.5亿元混合资本债券,期末资本充足率为11.51%,核心资本充足率8.46%。考虑到目前的再融资计划,未来公司资本无忧。1)、计划以16.81元/股的价格向中国平安发行数量不少于8.92亿股,但不超过11.90亿股,募集资金150-200亿元,中国平安将以现金认购本次发行的股票。按照2011年末加权风险资产总额简单计算,此次增发可提高公司资本充足率和核心资本充足率1.89-2.52个百分点;2)、同时计划拟在3年内分次发行金融债券,发行总额不超过300亿元人民币。 盈利预测和投资评级。按照公司目前51.23亿股总股本计算,预计2012-2013年的可实现全面摊薄每股收益2.52元和2.98元,按照最新收盘价17.03元计算,对应的动态市盈率分别为6.76倍和5.71倍,市净率分别为1.01倍和0.86倍,维持“增持”投资评级。 风险提示。公司拨贷比较低,未来存在拨备计提压力;非公开增发尚需银监会、证监会等监管机构的核准。

业绩概述。2011年公司实现营业收入21.56亿元,同比下降29.86%;营业利润5.25亿元,同比下降34.16%;归属母公司净利润3.62亿元,同比下降33.70%;实现基本每股收益0.30元。分配预案为每10股派现金股利0.1元(含税)。 销售同比下降。由于受到行业调控影响,以及燕西华府、西山公馆和亿城堂庭三个主力项目未能按期取得销售许可证,错过了销售节点,导致2011年公司完成销售签约19.3亿元、回款17.9亿元,同比分别下降9.05%和18.67%。结算金额超过销售金额,导致预收款项由11.28亿元下降至8.04亿元,降幅为28.68%。 西山公馆销售不达预期影响业绩。2011年公司项目结算收入主要源自西山华府、亿城新天地三期和西山公馆三个项目。 西山公馆项目截至期末的销售比例仅为27.53%,实现结算收入5.01亿元,是报告期业绩不达预期的主要原因。 开工面积同比大幅提高。报告期内北京燕西华府、天津亿城堂庭二期、苏州亿城天筑等项目按计划开工,西山公馆、苏州亿城新天地三期按期竣工,全年实现开工面积约60万平方米,同比增长100%;竣工面积约22万平方米,同比下降22.26%。 项目扩展顺利,积极增加土地储备。2011年以来公司新增项目4个,总计建筑面积约68万平米,提高了公司的可持续发展能力。1)、苏州胥口62#项目。2011年1月,全资子公司江苏亿城地产有限公司以5.1亿元取得苏州市苏地2010-B-62号地块,建筑面积11.59万平米,并与苏州信托有限公司合作成立项目公司,共同开发该项目,其中江苏亿城占65%股权。2)、苏州高新区34#地块。2011年6月,全资子公司江苏亿城地产有限公司以6100万元取得该地块,按容积率计算,建筑面积1.04万平米,用地性质为批发零售用地。3)、大连市山东路项目。2011年7月,公司与人合作,以总价10.51亿元竞得大连市山东路项目三地块,总建筑面积41.89万平米,公司持有项目公司56%。4)、唐山大城山项目。2011年10月,全资子公司北京亿城房地产开发有限公司与他人合作,以3.90亿元唐山大城山项目用地,按容积率计算,总建筑面积13.87万平米,北京亿城持有项目公司80%的股权,该地块系公司参与唐山一级开发土地的一部分。2010年12月和2011年1月,公司签署唐山两项一级开发合作协议,涉及土地近800亩。公司提供资金支持,由唐山市两河管委会和两河投资公司对唐山市环城水系大城山土地进行一级开发整理。 盈利预测和投资评级。预计公司2012-2013年可分别实现摊薄每股收益0.39元和0.46元,按最新收盘价3.65元计算,对应的动态市盈率分别为9倍和8倍,维持“增持”投资评级。 风险提示。房地产调控下,公司项目销售和结算进度可能不达预期。

2011年业绩概述:公司实现营业收入59.93亿元,同比增长2%;营业利润11.06亿元,同比增长8.88%;归属母公司所有者净利润7.7亿元,同比增长2.43%;基本每股收益0.94元/股。本期分配预案为每10股派发现金股利1元。 毛利率提升,业绩小幅增长。报告期内公司营业利润增幅大于营业收入增幅的原因在于销售均价较高的世纪城四期于四季度结算导致本期毛利率同比提升5.6个百分点至38.8%。 但由于期间费用和所得税费用上升对利润的吞噬,导致净利润增速依然较小,其中期间费用率为同比提升2.2个百分点至8.0%,主要原因在于本期公司异地项目拓展力度较大导致管理费用同比提升。 销售下滑导致业绩保障度下降。公司并未公布全年具体的销售数据,从现金流量表来看,四季度公司销售依然延续前三季度销售下降的趋势,全年公司销售商品及提供劳务收到的现金43.79亿元,同比下降39.05%。由于销售下滑以及四季度的大规模结转,截至2011年年末公司的预收款项为45.78亿元,较年初减少15.84%,仅为2011年全年结算收入的78%,公司2012年业绩的保障度正在下降。 但财务结构依然保持良好。截止2011年年末,公司账面现金为22.54亿元,对短期债务(短期借款+一年内到期非流动负债)的覆盖率达144%,虽然较年初有所下降,但偿债能力依然较强。财务结构方面,公司短期债务占有息债务比重为24%,真实负债率为48.85%,长期财务结构依然稳定。 逆势低成本扩张,大举进军环渤海。在行业景气度下行的背景下,公司依然保持了较大的扩张力度,从2011年初至今共拿地约500万平米,占公司总土地储备的一半以上,新增土地储备中逾九成位于环渤海区域,且平均楼板价不到1000元/平米,公司走出珠海,在环渤海区域拓展战略已开始显现。 开发业态向多元化发展。公司于2011年8月份参与沈阳保障房和一级土地开发项目,标志公司的开发业态进入多元化,公司表示未来将逐步向商业地产、保障房和一级土地开发等方向发展,此举有望改善公司单一商品房业务受到的政策风险。 将受益于横琴发展规划。2011年7月14日,《国务院关于横琴开发有关政策的批复》正式下发,赋予了横琴“比经济特区更特殊”的优惠政策,横琴未来将按照“一线放宽,二线管住,人货分离,分类管理”的原则对横琴全岛实施分线管理,允许居住,允许发展旅游休闲、商务服务、金融服务、文化创意、中医保健、科教研发和高技术等产业,将成为国内最为特殊的城市综合体区域。目前横琴的基础设施建设已全面展开,12个总投资超过800亿元的重大项目已开始建设。公司作为珠海的地产龙头企业,将有望分享横琴经济发展及房地产市场快速增长的红利。 盈利预测及投资评级。我们预计公司2012年-2013年EPS为1.03元、1.16元,以昨日收盘价8.92元计算,动态市盈率为9倍和8倍,具备估值优势,公司逆势扩张欲望较强,环渤海区域布局已经具备一定规模,地产业态趋于丰富,我们看好公司在全国拓展的成长性,维持“增持”评级。 风险提示:大盘系统性风险和房地产调控政策风险;项目销售和开发进度可能不达预期。

2011年业绩概述:公司实现营业收入6.75亿元,同比增长4.95%;营业利润0.87亿元,同比增长17.85%;归属母公司所有者净利润1.78亿元,同比增长59.71%;基本每股收益0.54元/股。本年度不分红不转增。 结转资源增加及政府补助致业绩同比增长。公司为布局于江苏省的小型综合开发商,项目主要分布于徐州、连云港、淮安、黄石等经济较发达的二三线城市,产品线包括住宅及商业地产。2011年公司业绩实现大幅增长的原因主要有两点:1、房地产结算收入提升。2011年公司共实现结算面积12.29万平米、结算金额5.89亿元,分别同比增长77.86%和37.94%,结算金额增速远低于结算面积的原因在于本期单价较低的住宅结算比例大幅提升导致结算结构变化所致;2、政府补助增加。期内公司收到黄石经济技术开发区财政局支付的企业发展扶持资金1.32亿元,计入营业外收入。 销售有所下滑,但业绩保障度依然较高。由于房地产调控政策影响,公司2011年共实现销售面积12.97万平米、销售金额8.63亿元,分别同比下降27.86%和21.33%。但由于本期结算力度不大,公司已售未结资源依然丰富,截止2011年底公司已售未结面积15.55万平米,同比增长14.84%,已售未结金额13.36亿元,同比增长23.36%,未结金额已超过2010年及2011年结算收入之和,且未结资源均价较2010年有增无减,公司未来两年业绩及利润率皆具备高度保障。 资金压力增大,投资明显收缩。截至2011年底,公司拥有账面现金为2.71亿元,仅为短期借款和一年内到期非流动负债之和的0.30,而该指标在2011年年初曾高达2.56,经营活动净现金流为-2.64亿元,缺口较年初扩大1.90亿元。 由于偿债压力增大,公司开工计划有所调整,2011年公司共实现开工面积29.24万平米,同比下降45.73%。 2012年:加快周转、适时转型。公司2012年的工作计划中有这么两点值得关注:1、依然看好二三线城市市场,加快项目周转速度;2、未来加大城市商业体建设比例,在适当时机合理投资其他行业。 盈利预测及投资评级。我们预计公司2011年-2012年EPS为0.41元、0.51元,以昨日收盘价7.57元计算,动态市盈率为18倍和15倍,公司项目布局合理(多集中于二三线城市)、产品模式丰富(包括住宅及商业)以及与当地政府良好的关系保证了公司的抗风险能力,我们看好公司未来的成长性,维持公司“增持”评级。 风险提示:大盘系统性风险;房地产调控持续深化的风险

盈利预测与评级 我们认为随着公司开复工规模扩大,竣工面积增加,公司未来业绩将保持稳健增长。我们预计2011年公司主要结算项目为北京九都汇、青岛汤米公馆和西安君城项目,结算面积分别可达4.00、3.50和3.00万平米。2012年,随着西安君城项目二期B/C区和三期A区的竣工,该项目也将进入密集结算期。 预计公司2011年、2012年和2013年每股收益分别为0.35元、0.42元和0.48元,以最新收盘价3.45元计算,对应的动态市盈率为10.0倍、8.2倍和7.2倍。鉴于公司经营业绩增长稳健,二线城市布局成型,期间费用管理严格、在行业调控大背景下,较为灵活的低库存水平以及估值水平较为合理,因此维持其“增持”投资评级。

投资要点: 商业地产业务价值高,具备持续注入预期。公司核心商业地产天一广场入账价值仅为15亿元,而按目前周边商业价格计算重估价值已近百亿,已与公司市值相当。另外大股东旗下还有两个合计约17万平米的商业街项目存在注入预期,未来公司总商业运营面积有望达到40万平米以上。 住宅业务兼具成本优势及成长保障。公司与大股东宁波城投的“泛一二级联动”模式在宁波具备较强区域竞争优势,目前拥有的土地资源地价房价比大多在30%以下,盈利能力强。 大股东作为宁波城市综合建设主体,在宁波拥有丰富的区域开发资源(700万平米现有可出让面积+22平方公里即将启动开发面积),高度保障公司未来成长空间。 受益于海洋经济发展,宁波房地产市场发展空间大。宁波房地产市场目前较为低迷,但在宁波快速增长的外来人口及改善型需求支撑下发展空间依然看好,且未来有望受益于海洋经济发展带来的新增需求导入以及居民购买力提升。 大股东做大上市公司动力足。公司作为宁波国资系统下唯一地产运作平台,是大股东宁波城投未来战略核心,且出于国有资产增值保值的目的大股东具备充分做强做大上市公司的动力,在未来规划实现上市公司资产多元化。 具备较强安全边际。经我们测算公司合计RNAV约为7.79元-10.07元/股。目前公司股价在维持目前销售均价的情况下折价约37%,而在宁波房价下跌20%的情况下依然折价18%,安全边际已经较高。 维持“增持”评级。我们预计公司2011年、2012年实现每股收益分别为0.43元/股和0.69元/股,对应的市盈率分别为14倍和9倍,公司项目盈利能力强,且即将进入业绩释放期,维持“增持”评级。 风险因素:销售结算不达预期、销售下行导致现金流压力增大、大股东资金链压力增大导致对公司资金支持力度下降

公司是我国西北地区最大的房地产上市公司,大股东为西安高新区房地产公司,实际控制人为西安高新区管委会,公司大股东和实际控制人的背景为公司在西安区域的发展提供了便利条件,公司在未来仍将受益。 公司大部分项目拿地时间较早,拿地成本较低,同时受益于2009和2010年的房价趋势性上涨,公司的综合毛利率大幅提升。假定在未来平均售价下跌15%-20%的前提下,公司的项目仍然具有可观的毛利。 公司可售资源充足。截止2011年8月底,公司有未结算项目储备180万平米以上,2011年计划竣工面积37.44万平米,假定结算面积在此基础上每年增长30%,项目储备可供结算3年有余。 今年结算项目基本不受调控政策影响。由于公司今年将要结算的主要项目是兰亭坊南区、津九轩、枫林意树二期A段、水墨三十度二期等项目,基本在去年和今年上半年已销售完毕,调控政策对公司今年业绩的冲击幅度很小。 预收账款高度锁定未来业绩。2011年三季度末,公司的预收款项余额为30.22亿元,(预收款项+前三季度营业收入)占我们预测2011年营业收入的比值为187%。 我们的盈利预测对未来的结算均价和成交量的下跌预留了较为充分的空间,对于毛利率的预测也相对保守,公司股价具有较高的安全边际;另外高新国际商务中心和世家星城项目的选择性结算,将有可能会使得公司业绩超过预期。公司市值中等(31.47亿元),预收款余额已经接近市值,今明两年将进入业绩释放期。 我们预测公司2011年和2012年的EPS分别为0.50元、0.63元,对应上一交易日收盘价4.27元,动态市盈率分别为8倍和7倍,维持对公司“增持”的投资评级。 风险提示:房地产调控持续时间长于预期的风险;公司项目的结算均价和结算进度大幅低于预期的风险。

2011年前三季度业绩概述:公司实现营业收入293.08亿元,同比增长30.96%;营业利润56.03亿元,同比增长11.88%;归属母公司所有者净利润35.84亿元,同比增长9.53%;基本每股收益0.33元/股。 第三季度销售同比略有下滑,但明显优于市场。第三季度公司实现销售面积282.2万平米,同比增长0.5%,销售金额320.7亿元,同比下降7.4%,由于行业调控的深入及市场景气度的下行,三季度销售的下滑是在预期之内的。从累计数据来看,2011年1-9月公司累计实现销售面积841.2万平方米,同比增长39.9%,销售金额970.8亿元,同比35.9%,好于整个行业12.9%和23.2%的增速。累计销售均价为11541元/平米,同比下降2.86%,自进入2011年以来公司的累计销售均价增速波动幅度一直小于5%,销售均价趋于稳定。 可结资源丰富,结算将集中在四季度。第三季度公司实现结算面积98.6万平方米,同比增长50.5%,结算收入89.3亿元,同比增长56.9%。2011年1-9月份公司累计实现结算面积236.9万平方米,同比增长9.7%,结算收入281.0亿元,同比增长26.9%,累计结算均价11862元/平米,同比增长15.72%,由于公司向来结算资源都集中在四季度,随着四季度结转项目量和价格的提升,预计公司全年结算金额及净利润同比增幅相比前9个月将会有较为明显的提升。截至9月末公司仍有1208万平米已售未结算资源和合计合同金额1380亿元,为今年全年和明年业绩提供保障。 资金面良好,开工或超预期。截至9月底公司持有现金约339亿元,对于短期有息债务的覆盖率从年初的2.25减少至1.43,但资金依然充裕。预收款项为1228亿元,较年初增加65.06%,扣除预收款项后的真实负债率为35.61%,较年初下降4.58个百分点,长期财务杠杆低于行业平均水平。 公司良好的资金面和销售保证了今年的开工量,1-9月,公司实现开工面积1139万平米,完成计划数的86%,并且公司预计今年实际开工量要高于年初计划数。 拿地力度下降。三季度公司共新增项目18个,对应规划建筑面积约322.7万平米, 2011年1-9月公司共累计项目权益建筑面积979.07万平米,同比减少32.85%,对应地价款为265.79亿元,同比减少23.03%,公司资金面较其他公司相对充裕,但今年拿地依然较为谨慎。截至9月底,公司权益土地储备建筑面积共计3581万平方米,满足未来两到三年开发需要。 盈利预测及投资评级:我们预测2011-2012年公司每股收益为0.88元和1.15元,以昨日收盘价7.19元计算,动态PE 分别为8倍和6倍,估值水平已经接近2008年底部,今年以来公司销售成绩良好,资金面充裕,在行业深度调控之下有望实现逆周期扩张,维持公司“增持”的投资评级。 风险提示:1、大盘系统性风险及房地产市场政策调控持续时间可能较长的风险。2、销售情况不达预期的风险

业绩概述。2011年前三季度公司实现营业收入602.16亿元,同比增长50.39%;归属上市股东净利润213.86亿元,同比增长64.42%;基本每股收益0.80元;期末每股净资产4.59元。其中第三季度实现营业收入213.60亿元,同比增长53.06%;归属于上市股东净利润74.68亿元,同比增长80.34%。 收入结构改善。前三季度公司实现利息净收入467.04亿元,同比增长41.44%,母公司净息差为3.04%。非利息收入135.12亿元,占营业收入的比重为22.44%,同比提高4.91个百分点。 存款环比略微下降。期末存款总额为1.54万亿元,较期初增加1183.22亿元,增幅为8.35%。但与二季度末相比,存款略微下降13.25亿元。 负债成本有所提高。三季度公司在存款略微下降的情况下,利息支出环比增长了20.39%,表明负债成本有所提高。 “商贷通”贷款增长较快。期末贷款总额为1.16万亿元,较期初增长9.66%。其中“商贷通”贷款余额2141.96亿元,较期初增长34.73%。 不良贷款率双降,拨贷比提高。期末公司不良贷款余额71.39亿元,较期初和二季度末分别减少2.00亿元和0.34亿元;期末不良贷款率为0.62%,较期初和二季度末分别下降0.07个百分点和0.01个百分点。期末拨贷比为2.19%,较期初和二季度末分别提高0.31个百分点和0.09个百分点。 期末拨备覆盖率为355.44%,较期初提高84.99个百分点。 计划再融资以补充资本。公司计划发行不超过200亿元的A股可转债,以及增发不超过16.51亿股H股。 盈利预测和投资评级。暂不考虑增发带来的摊薄效应,按照目前最新267.15亿股总股本计算,预计公司2011-2012年的全面摊薄每股收益将达到0.95元和1.16元,按照最新收盘价6.07元计算,对应的动态市盈率分别为6.38倍和5.25倍,市净率分别为1.26倍和1.01倍,维持“增持”投资评级。 风险提示。行业环境不确定性,以及公司未来仍存在一定的拨备计提压力。

2011年前三季度,公司实现营业收入21.02亿元,同比下降52.85%;营业利润2.96亿元,同比下降78.68%;归属母公司所有者净利润3.31亿元,同比下降68.86%;基本每股收益0.25元,每股净资产7.07元。 业绩下降的主要原因:一、前三季度公司可结算资源同比减少;二、综合毛利率同比下降2.59个百分点至53.38%;三、期间费用率同比增加31.34个百分点至46.61%。 销售回款表现良好,预收款余额进一步增长。前三季度,公司销售商品、提供劳务收到的现金为87.45亿元,同比增长30.51%,第三季度回款32.42亿元,较上季度的23.77亿元环比增长36.39%,在房地产调控严厉的背景下,公司的销售回款保持较高增速难能可贵。报告期末,公司的预收款项余额为138.65亿元,较期初增长86.06%,(预收款项+前三季度营业收入)/2010年营业收入的值为2.06倍,即使假定后期销售回款进度有所下滑,公司今明两年的业绩锁定程度仍然较高。 短期有一定偿债压力,长期财务结构趋于稳健。报告期末,公司的短期借款与一年内到期的非流动负债合计为93.96亿元,货币资金为57.36亿元,短期有一定偿债压力;公司剔除预收款项的资产负债率为52.42%,较期初下降4.87个个百分点,并且连续三个季度环比下降,显示出公司的长期财务结构正趋于稳健。 PB 估值具有优势。报告期末,公司的每股净资产为7.07元,以上一交易日收盘价8.38元计算,PB 为1.19倍,具有明显被低估的优势。 盈利预测与投资评级。预计公司2011-2012年每股收益分别为1.15元和1.52元,按最近收盘价8.38元计算,对应的动态市盈率分别为7倍和6倍,维持“增持”投资评级。 风险提示。房地产调控时间长于预期的风险;公司地产项目结算进度低于预期的风险。

2011年1-9月业绩概述:报告期内,公司实现营业收入69.50亿元,较上年同期增长2.14%,实现归属母公司净利润27.29亿元,较上年同期减少0.91%,实现基本每股收益0.33元。 收入结构:公司前三季度实现经纪业务收入40.78亿元,占营业收入比重为58.69%,实现自营业务收入7.90亿元,占营业收入比重为11.36%,实现承销业务收入7.39亿元,占营业收入比重为10.63%,实现资产管理业务收入7.15亿元,占营业收入比重为10.29%。 经纪业务收入同比减少:前三季度公司经纪业务收入(代理买卖证券净收入+利息净收入)较上年同期减少5.18%,其中代理买卖证券业务净收入为25.47亿元,同比减少23.94%,主要由于前三季度证券市场震荡向下,尤其第三季度股指加速下行,前三季度市场总成交金额34.63万亿元,较上年同期有所减少,加上公司的佣金率难言见底,使得代理买卖证券业务难有良好表现,但公司实现利息净收入15.31亿元,较上年同期增加60.73%,主要是公司自有资金及客户资金利息收入以及融资融券业务息差收入增加。 第三季度自营亏损:截至报告期末,公司自营业务收入同比减少2.39%,回看中期自营收入为9.97亿元,第三季度自营由于市场持续下行的走势对自营业务带来负面影响而亏损2.08亿元。期末结点上,公司自营盘规模270.52亿元,较年初增长28.51%。 承销业务收入同比增长:报告期公司承销业务收入较上年同期增加22.16%。股票承销方面,1-9月公司先后担任10个IPO项目的主承销商,担任11个增发项目主承销商,合计承销金额224.78亿元,市场份额4.13%,公司承销实力较强。 盈利预测和投资评级:我们预测公司2011年、2012年可分别实现每股收益0.45元和0.49元,以2011年10月27日收盘价9.06元计算的动态市盈率分别为20倍和18倍。维持对公司“增持”的投资评级。