投资要点: 事件一:受今年上半年广州天健上城阳光花园达到收入结转条件的推动,公司上半年实现归属于母公司净利润22050-23050万元,同比增长543%-572%,折合EPS为0.40-0.42元。 事件二:公司所属子公司深圳市天健投资发展有限公司以自有资金出资5000万元,与光大金控资产管理有限公司等主体共同发起设立深圳前海光大产业发展有限公司,定向投资于首都医疗健康产业有限公司的增资扩股。同期,公司所属子公司南宁市天健房地产开发有限公司收购广西华珏投资发展有限公司60%股权,收购价格为52701.84万元(含股权转让价款及承担债务)。 点评: 正式扩张大健康产业。公司参股投资的首都医疗依托北京国资、光大金控雄厚的资本实力和首都丰富的医疗资源,计划未来5年内战略性投入妇儿、康复、骨科、脑科、眼科、中医、连锁门诊等专业领域,通过与全国知名三甲医院合作和自主品牌建设等方式,投资建设一批国际一流水准的医疗机构。同时,首都医疗将立足北京、带动津冀、辐射全国,形成以医疗服务为核心、涵盖大健康服务各个领域的现代医疗集团。本次参股投资首都医疗对公司产生积极的影响。首先,这将促进公司产业转型升级。其次,加强与光大金控全面合作。第三,可以加强与首都医疗的合作。第四,首都医疗的发展前景看好。 公司收购华珏公司60%股权,增加权益建面32万平。公司所属子公司南宁市天健房地产开发有限公司收购广西华珏投资发展有限公司的60%股权,收购价格为52701.84万元。华珏公司主要资产包括位于南宁市西乡塘区新阳路北面的三宗土地,地块编号为GC2014-101。占地面积91372.87平米,容积率>3.0且≤5.87,计容最大建筑面积536358.70平米,我们认为,公司本次收购有利于增加公司在南宁市场的土地储备,增强公司可持续发展的能力。 多元化值得关注,上调“买入”评级。公司是深圳国资委控股下的,主营建筑施工、房地产开发和商业运营一体化的城市综合运营商。其中建筑施工业务拥有总承包特级资质;房地产业务集中在深圳、长沙、南宁、广州等地。近期,公司收购粤通公司延伸市政产业链,借助达实智能提升智慧城市建设能力,定增引入多家创投企业,实现管理层持股。目前,深圳国资委实际控制公司36.35%,公司有望成为深圳国资委旗下的主要地产上市整合平台。我们预计公司2015、2016年EPS分别是1.17元和1.54元。截至7月14日,公司收盘于22.06元,对应动态市盈率分别为18.9倍和14.3倍。考虑到公司有望受益于深圳国资改革,我们以2015年30倍动态PE估值,即35.1元作为目标价,上调公司“买入”评级。

公司国企改革启动,将成为激励机制完善的国有控股公司:2015 年6 月12 日, 公司公告称,公司接到控股股东上海外高桥(集团)有限公司转发的浦东国资委通知,通知主要内容如下:一、根据浦东新区国资国企改革方案总体部署,拟将上市公司打造成战略目标明确、治理结构规范、激励约束机制完善、竞争优势突出的国有投资控股的公众公司;二、调整外高桥集团、上市公司管理体制,充实上市公司高管团队,优化上市公司组织架构,完善市场化管理机制;梳理外高桥集团所属的非上市资产,委托上市公司管理并签订委托协议。上述有关事项尚待外高桥集团、上市公司履行相关方案决策程序后实施。 公司国企改革启动,将成为激励机制完善的国有控股公司:我们认为,通知实质上肯定了外高桥上市公司的市场竞争类行业地位。公司将实现上海国企激励约束机制的率先突破,后期有望顺利出台相关政策。未来上市公司将通过管理提升价值,并择机退出以实现国有资本的增值,即未来上市公司股权有望向国有流动平台逐步划拨以实现保值增值。该方案已经细化到管理体制和人员团队,我们预期后期高桥集团将实现管理中心下沉,完成做大上市公司,做虚企业集团发展战略。此外,多层次解决集团与上市公司同业竞争问题,避免业务冲突,做强做大上市公司是后期业务趋势。我们认为方案已在多层面为上市公司后期更大程度制度突破打下基础,继续看好公司的未来发展。 投资建议:在李克强总理 “开放倒逼改革”下外高桥乃至股份公司将成为全球重要战略核心平台公司。目前自贸区建设已上升为国家战略,公司外高桥基本面将进入实质性反转阶段。未来公司将重点开发港务区、物流区、森兰中块和南块国际社区在内的自贸区一期项目以实现“产城融合”。其中森兰项目130 万平(目前已启动78.58 万平),有望给公司带来丰厚回报。我们预计公司2015、2016 年EPS 分别是0.74 和0.91 元。对照香港自由港政策下生产要素价值重估,我们预计未来公司资产价值将显著受益自贸试验区推进进程,并受到政策红利、产业升级、地价重估、定位转变和职能升级五大利好,为此我们预计公司RNAV 至42.72 元。截至6 月15 日,公司收盘于44.66 元,对应2015、2016 年PE 分别为60.35 倍和49.08 倍。考虑到公司将受益于上海国资改革和自贸试验区建设,定向融资将加快公司五大平台建设,考虑到上海自贸区上市公司2015 年平均PE 约77 倍, 我们以2015 年85 倍的PE,即59.20 元作为公司6 个月目标价,维持“增持”评级。 风险提示:行业面临加息和政策调控两大风险。

事件: 2015年6月12日,公司公告称,公司接到控股股东上海金桥(集团)有限公司转发的浦东国资委《关于拟划转上海金桥出口加工区开发股份有限公司部分股份的通知》,即拟将金桥集团所持有的公司15%股份无偿划转至浦东国资委筹建中的上海浦东投资控股(集团)有限公司。 2015年6月12日,新华网报导,昨日,上海浦东新区召开深化国资改革促进企业发展工作会议,正式发布浦东国资国企改革“18条”,首批直属公司改革方案显现端倪。按照方案,将南汇工业园区公司并入金桥集团,在继续做好上海自贸区金桥片区和临港地区开发建设的同时,以金桥集团为龙头重点实施“中部崛起”战略。国有企业分类监管也是浦东国资国企改革的重要内容。浦东设立了区级国资流动平台--上海浦东投资控股(集团)有限公司,将国资系统内市场竞争类企业的股权划转至平台,履行资本管理职能。改革后的金桥集团定位于政府功能性业务运行载体,股份公司进一步强调市场化公司定位和走出去发展,以创造股东价值为主要目标,提高市场竞争力和资本回报率。 投资建议:公司主要从事上海金桥出口加工区内的工业地产和园区开发和租售业务。公司物业租赁收入每年保持10%稳定增长。公司定向增发注入39.6%联发公司股权将推动公司业绩提速。目前公司将S11项目定位销售有利于稳定公司未来业绩。公司在临港地区有20万平土地储备。上海自贸区建设有望给公司土地带来价值重估,国资改革将推动公司进一步发展。我们预计公司2015、2016年EPS分别是0.55和0.64元,对应RNAV是15.78元。截至2015年6月12日,公司收盘于36.72元,对应2015、2016年PE分别为66.76倍和57.38倍。考虑到公司金桥园区和临港一号项目将受益于自贸区建设,同时公司受益于浦东国资改革。目前上海自贸区标的2015年平均动态82XPE,给予公司2015年85XPE估值,对应目标价46.75元,维持公司的“增持”评级。 主要分析: 1.公司15%股份无偿划转至浦东投资控股集团,公司有望受益于南汇工业园区公司并入金桥集团。2015年6月12日,公司公告称,公司接到控股股东上海金桥(集团)有限公司转发的浦东国资委《关于拟划转上海金桥出口加工区开发股份有限公司部分股份的通知》,即拟将金桥集团所持有的公司15%股份无偿划转至浦东国资委筹建中的上海浦东投资控股(集团)有限公司。 2015年6月12日,新华网报导,昨日,上海浦东新区召开深化国资改革促进企业发展工作会议,正式发布浦东国资国企改革“18条”,首批直属公司改革方案显现端倪。按照方案,将南汇工业园区公司并入金桥集团,在继续做好上海自贸区金桥片区和临港地区开发建设的同时,以金桥集团为龙头重点实施“中部崛起”战略。国有企业分类监管也是浦东国资国企改革的重要内容。浦东设立了区级国资流动平台--上海浦东投资控股(集团)有限公司,将国资系统内市场竞争类企业的股权划转至平台,履行资本管理职能。改革后的金桥集团定位于政府功能性业务运行载体,股份公司进一步强调市场化公司定位和走出去发展,以创造股东价值为主要目标,提高市场竞争力和资本回报率。 我们认为,公司的国企改革方案大体分为两大部分,包括:1)优化国资布局本次会议决定“将南汇工业园区公司并入金桥集团,在继续做好上海自贸区金桥片区和临港地区开发建设的同时,以金桥集团为龙头重点实施“中部崛起”战略”。 上海南汇工业园区成立于1994年8月,位于浦东新区中部,系市级工业开发区。园区总规划面积为28平方公里,以大治河为界,分为北区和南区,其中北区13平方公里,南区15平方公里。园区南区,已完成“七通一平”基础设施配套,规划了新能源产业化基地、先进装备制造业集聚区、第四代城郊服务型商务社区和服务中小企业二次创业的总部科技园。们认为,南汇工业园区公司并入金桥集团后,金桥集团的实力将大幅增强。考虑到南汇工业园处于迪斯尼与张江高科之间,未来土地价值具备较强的升值潜力。此外,更为重要的是金桥上市公司与大股东之间再次形成同业竞争关系。2014年金桥集团已经公布注入联发公司39.6%股权,解决大股东同业竞争。该方案已经收到证监会核准通过文件。考虑南汇区域发展资金需求,以及迪斯尼和张江对该区域拉动作用,我们认为不排除未来再次资产注入上市公司的可能。 2)强化分类监管此次,上市公司公告拟将金桥集团所持有的公司15%股份无偿划转至浦东国资委筹建中的上海浦东投资控股(集团)有限公司。后者是上海浦东国资新设的流动平台,它的设立意义在于将国资系统内市场竞争类企业的股权划转至平台,履行资本管理职能,通过规范治理结构,优化企业监督,加强市值管理等手段,实现国有资本的布局优化和价值提升。 我们认为,不考虑定增股份摊薄下,目前金桥集团对上市公司持股比例为43.82%。完成股权划转后其持股比例将下降至28.82%,金桥集团仍保持相对控股地位。考虑此次浦东国资改革已经明确要求流动平台加强市值管理,我们认为本次股权划拨将为后期上市公司实现更大程度混改提供基础。 1. 投资建议:受益上海国资改革和自贸区建设,“增持”评级。公司主要从事上海金桥出口加工区内的工业地产和园区开发和租售业务。公司物业租赁收入每年保持10%稳定增长。公司定向增发注入39.6%联发公司股权将推动公司业绩提速。目前公司将S11项目定位销售有利于稳定公司未来业绩。公司在临港地区有20万平土地储备。上海自贸区建设有望给公司土地带来价值重估,国资改革将推动公司进一步发展。我们预计公司2015、2016年EPS分别是0.55和0.64元,对应RNAV是15.78元。截至2015年6月12日,公司收盘于36.72元,对应2015、2016年PE分别为66.76倍和57.38倍。考虑到公司金桥园区和临港一号项目将受益于自贸区建设,同时公司受益于浦东国资改革。目前上海自贸区标的2015年平均动态82XPE,给予公司2015年85XPE估值,对应目标价46.75元,维持公司的“增持”评级。 风险提示:行业面临加息和政策调控两大风险。

投资要点: 事件:公司以自有资金5亿元与达孜县中钰健康创业投资合伙企业共同发起设立“中钰高科健康产业并购投资基金(有限合伙)一期”。 点评: 注册资金雄厚。公司将以自有资金5亿元与达孜县中钰健康创业投资合伙企业共同发起设立“中钰高科健康产业并购投资基金(有限合伙)一期”。并购基金认缴出资总额为70000万元:其中,中钰创投认缴出资200万元,担任基金的唯一普通合伙人(GP)与执行事务合伙人;公司认缴出资额为人民币50000万元, 为基金的有限合伙人之一;其他有限合伙人认缴出资额为人民币19800万元,由中钰创投负责募集。 合作方专业实力强,行业背景深厚。本次并购基金合作方中钰创投、中钰康健专注于医药医疗等大健康领域的并购、股权债权投资、融资、顾问业务。核心成员禹勃、马贤明等人曾在昆吾九鼎投资管理有限公司担任要职,其中,禹勃曾任昆吾九鼎医药医疗基金总裁,是九鼎医药投资板块核心管理层。 大健康转型有望提速。医药业务是公司转型拟重点发展的业务之一。近年来,随着医药行业进入医改后红利阶段,行业并购整合日益活跃,公司将并购整合作为推动医药业务做大做强的重要举措之一。此次联合医药行业专业程度高、资源丰富的股权投资机构设立并购基金,能够较好地降低公司直接并购产生的信息不对称风险,扩大并购项目来源,为公司储备潜在并购标的,并通过并购基金孵化和培育的方式降低后续营运整合风险,有助于公司拓展大健康领域相关业务,加快推进产业战略转型。 公司臣功制药新三板挂牌在即。公司已公告旗下控股子公司臣功制药将申请新三板挂牌。截止2014年底,臣功制药的资产总额3.22亿元,净资产2.16亿元。2014年,臣功制药实现营业收入2.82亿元,净利润5481.89万元。 多元化值得关注,维持“买入”评级。前期企业主动放弃南京银行定增(要求锁三年,资金效率低),15亿现金回笼为后期多元发展带来更大想象空间!我们预计公司2015、2016年EPS 分别是0.95元和1.16元。截至6月1日,公司收盘于27.24元,对应公司2015、2016年PE 分别为28.67倍和23.69倍。我们认为公司孵化器业务架构齐全,属目前孵化器概念标的中估值最低(平均动态40XPE)。目前大健康产业已经构架发展通道,考虑公司资金充裕后期有望快速拓展,给予公司2015年45XPE,对应目标价42.75元,维持对公司的“买入” 评级。

战略清晰合理是公司多年保持龙头地位的关键:在多年的发展中公司坚持低成本、高周转的经营策略。顺应政策趋势,不争地王,快速去化成为公司在调控中保持增长的重要原因。 扩张有序、稳健成长:2015 年4 月公司新增项目权益建面65.48 万平,同比2014年增长6.56%;新增土地权益投资19.98 亿,同比2014 年增长6.9%。考虑公司2014 年土地投资金额相对2013 年同期回落68.58%,我们预计公司2015 年土地投资将平稳扩大。 积极应对市场转变,战略领跑行业同行: 1-4 月公司实现累计销售面积542 万平,同比增长3.38%;实现累计销售金额641 亿,同比增长-4.3%。从销售均价看,4月销售均价为1.21 万元/平,与今年1 月1.18 万元/平销售价格相比基本持平。我们预计公司全年有望完成2500 亿左右销售规模。 鹏华万科前海REITS 积极申请,轻资产模式再度创新:证监会网站发布的“行政许可事项——证券投资基金募集申请行政许可受理及审核情况公示”显示“鹏华前海万科REITs 封闭式混合型证券投资基金”于4 月22 日被受理。一旦该产品获得突破,公司在轻资产模式上有望再度创新。 投资建议:公司明确提出未来十年“三好住宅”+“城市配套服务商”定位。三好住宅,指的是好房子、好服务、好社区。公司将以互联网时代的极致精神,不断更新行业和消费者对优质居住体验的定义和标准。城市配套服务商,指1)有别于传统商办、符合移动互联网时代大趋势的新兴地产业务;2)与万科的客户资源以及技术、信用优势存在关联性的延伸业务。预计公司2015、2016 年EPS 分别是1.64和1.92 元,RNAV 在17.8 元。给予公司2015 年12 倍市盈率,对应股价19.68 元,维持对公司的“买入”评级。 风险提示:一旦国内未来采取更加严厉的调控措施将直接影响行业未来发展。

投资要点: 公司借上海打造有国际影响力的科创中心之机,拟要从房地产企业转型为一家科技投行。2015年5月24日,第一财经报道称,公司高管表示,借上海打造有国际影响力的科创中心之机,公司要从房地产企业转型为一家科技投行,即要成为创业企业的“时间合伙人”。3年后,公司的股权投资收入将占主营业务收入的半壁江山。 将打造专业化团队、建立市场化运作机制。公司拟将允许员工和团队提取超额利润的一部分,购买公司股票。公司拟试行投融资团队增量项目跟投机制。此外,公司希望为科技创新企业提供众筹融资服务,首先在张江核心园建立P2B的股权众筹平台。公司提出“不求所在,但求所有”的发展原则。同时通过全球的并购基金,参与投资孵化,上市退出。目前公司已引入了硅谷的天使汇基金和未来资本。 公司将充分利用“双自联动”优势,以转换经营方式、创新商业模式。公司将重塑盈利模式为核心,加强资本经营在主业调整和产品创新中支撑性应用。公司将依托汇率、利率、税率“三率”之差,激活境内外创新资源,探索“离岸创新、全球孵化、产业并购、张江整合”的新模式,打通金融资本、产业资本、土地资本的联动通道。张江高科将着力打造新型产业地产营运商、面向未来高科技产业整合商和科技金融集成服务商的“新三商”,努力成为国内高科技园区开发运营的领跑者和新标杆。在未来科技园区的创新引领、产业空间打造和企业服务中,张江将发挥关键的品牌效应和核心的引领作用。 投资建议:受益上海科创中心建设,产业投资增长空间大,维持“买入”评级。目前我们预计公司各类型产业投资40亿元。考虑目前创新已成为张江发展驱动力之一,且三板市场、注册制直接提升张江创投潜在实力,我们假设公司创投业务权益增加值是投入额的8倍(例如,2014年7月25日,公司全资子公司浩成创投以1000万元的价格参与“新三板”上市公司点点客(430177)的定增100万股。 今年5月22日,点点客(430177)收盘于134.0元/股,浩成创投持股对应市值1.34亿元,增长12.4倍),即公司创投业务权益增加值为320亿元。由此,可知公司NAV是588.6亿元,对应RNAV是38.01元。我们预计公司2015、2016年EPS分别是0.34元和0.42元。截至5月27日,公司收盘于32.3元,对应的动态市盈率分别为95.0倍和76.9倍。考虑到公司属研发园区龙头,中国创新发展桥头堡,三板市场、注册制等多层次资本市场建设直接打通张江创投“进退通道”。上海自贸区正式扩区至张江,公司是张江唯一上市开发主体将充分受益。 未来张江园区将在产业创新、制度创新、金融创新进行探索,园区将实现空间载体升级、企业集聚和功能拓展,区内土地价值直接提升。公司参股多家高新企业,PE投资链条日趋完善,投资收益增长潜力大,我们以RNAV,即38.01元为公司6个月的目标价,维持公司“买入”评级。 风险提示。公司所处的房地产行业与国家政策紧密相关,一旦国内未来采取更加严厉的调控措施将直接影响公司未来发展。

事件:公司投资30亿注册名城金融控股(集团)有限公司(暂定名),拟投资总额100亿。 点评: 百亿金控战略强势出海,"产业+资本"双轮驱动。公司拟通过设立全资金融控股公司,打造公司资本投资平台,为公司今后新的业务发展提供保障。 1)实力雄厚,不可小视:30亿注册资本,100亿投资规模。 2)投资方向明确,发展思路清晰。名城金控集团拟依托公司雄厚的资金实力,充分整合海内外资源,积极把握资产管理和股权投资行业发展机遇,重点对三大方向进行投资,包括A)股权投资:通过发起设立产业并购基金进行股权投资,主要投资领域包括互联网产业、大健康、大消费、大环保、大数据、工业4.0等新兴行业;B)证券市场投资:包括股票投资、上市公司战略投资、新三板投资;C)金融业投资:致力于券商、保险、银行等金融及类金融业投资。 3)后期发展计划。公司同时公告,后期将发起设立:A)产业并购母基金,母基金首期规模为人民币20亿元;B)在上述母基金旗下设立互联网产业投资子基金,子基金规模不低于人民币10亿元;C)以人民币10亿元进行证券市场投资。 福建自贸区正式获批,公司近130万平住宅项目直接受益,拟设立自贸城运营公司,打造O2O 综合性贸易平台。公司控股70%的子公司名城地产(福建)有限公司总部及其所开发的名城港湾、东方名城、名城商业广场等近130万平项目位于中国(福建)自由贸易试验区福州片区核心区的中心位臵。 属潜在地产可转债标的,已公告拟发行22亿元可转债计划。公司本次募集资金拟全部投资于公司兰州东部科技新城项目建设。兰州东部科技新城项目位于甘肃省兰州市高新技术开发区榆中园区,开发产品以住宅商品房为主,建设住宅项目同时启动娱乐、商业、医疗、教育等配套建设,打造新型城镇化建设的示范项目。 福建自贸区和“丝绸之路”双重概念,“产业+资本双轮驱动”值得期待。本次通过名城金控集团的设立,将进一步推动公司的战略转型,培育公司新的业务增长极,为公司创造更好的经济效益和社会效益。5月25日公司收盘价24.77元,对应2015、2016年PE 为81.8倍和61.2倍。考虑地产业务RNAV 在12元上下(对应241亿市值),企业拟进行100亿产业投资给予3.5倍PB(对应350亿市值),以上两项合计价值591亿,折合股价29.4元,上调至“买入”评级。

事件:华夏幸福基业股份有限公司(以下简称“公司”或“甲方”)拟与太库科技创业发展有限公司(以下简称“太库科技”或“乙方”)签署《创新孵化体系战略合作框架协议》,双方将在共建产业创新发展模式、孵化器运营、B2B创新服务能力建设以及具体产业化项目落地等方面展开合作。 投资建议: 华夏模式再度突破,轻资产服务再添新方向。公司拟与太库科技签署《创新孵化体系战略合作框架协议》,双方将在共建产业创新发展模式、孵化器运营、B2B创新服务能力建设以及具体产业化项目落地等方面展开合作。太库科技创业发展有限公司作为一家专注于孵化器运营管理和科技创业企业培育的专业机构,致力于成为全球领先的创业生态系统的生力军。 孵化发展,奠定华夏幸福产城模式新高峰。 1)金融通,则孵化通。公司将产业创新具化为产业联盟的发展模式和创新孵化两大发展路径。前期公司有效切入互联网金融战略后将更深入绑定金融环节。从实质上为后期孵化器业务发展提供基础。在创新孵化方面,与清华大学、北京大学、哈尔滨工业大学、北京航空航天大学、北京理工大学等高水平大学及研究院所深度合作,搭建科技成果孵化转化平台,加速成果对接转化。本次战略合作后将为企业进一步加大创新和孵化提供支持。 2)孵化通,则产业达。 任何孵化器最核心目的在于寻找具备发展潜力的下一个新产业方向。以上特征是保证区域内产业与时俱进的核心发展要素,也是保持华夏幸福产城模式长期生命力的关键。本次合作将以产业化项目为切入点,紧扣公司所开发产业新城区域内的产业发展方向,由太库科技在自身运营的各综合孵化器以及遍布全球的项目库中为公司运营的产业园推荐并导入产业化项目,从而带动规模化的落地投资,大幅增加落地投资额同时保证园区产业与国际接轨,确保企业走在时代前沿。 首次提出公司开始从海通产业地产估值第二阶段迈向第三阶段。根据海通证券产业地产估值三阶段模型。我们此前认为华夏幸福处于产业地产第二阶段中期,即成熟单核和多核发展起步、异地复制成功、产业升级开始。本次公司开始对接孵化和产投等模式后,我们认为公司开始迈向产业地产第三阶段,即企业开始出现全球化趋势。产业地产企业服务能力和服务手段大幅提升。服务能力包括全球孵化、产业引导等。服务手段包括产业同盟,投资基金等。当企业出现以上估值水平后,公司估值应该长期保持20倍以上水平。 投资建议:产城模式重大创新,估值提升拉开序幕,维持“买入”评级。公司秉承“推动中国产业升级”的伟大使命,始终坚持“打造产业新城,建设幸福城市” 的发展战略,努力使所开发的区域“经济发展、社会和谐、人民幸福”,致力于成为引领全球产业升级与城市发展的产业新城运营商。公司属环首都经济圈最大受益标的,未来发展规模和速度有望因此而极大程度提升。预计公司2015和2016年每股收益分别是1.93和2.25元。截至5月4日,公司股价33.69元对应2015和2016年PE在17.46和14.97倍。考虑“创新中国”相关概念公司估值在40XPE,公司一旦模式成功后期股价极具空间。给予公司2015年25倍市盈率,对应股价48.25元,维持 “买入”评级。

事件: 公司公布2014年年报。归属于上市公司股东的净利润6.98亿元,同比增加28.18%;实现基本每股收益0.64元。公司分红方案为每10股派发现金股利1.9元(含税)。公司公布2015年一季报。报告期内,公司实现营业收入19.18亿元,同比增加79.97%;归属于上市公司股东的净利润2.41亿元,同比增加6.13倍;实现基本每股收益0.21元。 投资建议: 目前自贸区建设已上升为国家战略,公司外高桥基本面将进入实质性反转阶段。未来公司将重点开发港务区、物流区、森兰中块和南块国际社区在内的自贸区一期项目以实现“产城融合”。其中森兰项目130万平(目前已启动78.58万平),有望给公司带来丰厚回报。我们预计公司2015、2016年EPS分别是0.74和0.91元。对照香港自由港政策下生产要素价值重估,我们预计未来公司资产价值将显著受益自贸试验区推进进程,并受到政策红利、产业升级、地价重估、定位转变和职能升级五大利好,为此我们预计公司RNAV至42.72元。截至4月29日,公司收盘于37.76元,对应2015、2016年PE分别为44.10倍和35.99倍。考虑到森兰项目进入开发高峰,外高桥将受益于自贸试验区建设,定向融资将加快公司五大平台建设,我们以RNAV,即42.72元作为6个月目标价,维持“增持”评级。

事件: 公司公布2014年年报。报告期内,公司实现营业收入30.02亿元,同比增加56.47%;归属于上市公司股东的净利润4.36亿元,同比增加17.04%;实现基本每股收益0.28元。公司利润分配方案是每10股派发现金红利0.90元(含税)。公司公布2015年一季报。报告期内,公司实现营业收入2.53亿元,同比下滑36.85%;归属于上市公司股东的净利润2.14亿元,同比增加2.61倍;实现基本每股收益0.14元。 投资建议: 土增税准备金影响14年业绩增速,1Q出售可供出售金融资产获得投资收益推动,净利增加2.61倍。2014年,公司各项业务推升营收大增56%,而土增税准备金增加使得公司净利润增幅收窄至17%。2015年一季度,公司出售可供出售金融资产获得投资收益,这促使公司今年一季度实现净利润2.14亿元,同比增加2.61倍。2015年,公司预计实现主营业务收入25亿以上。另外,公司计划通过股权转让等多元化房地产销售方式,力争使公司2015年房地产经营利润不低于上年同期水平。 公司未来发展亮点丰富: 1)抢占“双自联动”,打造产业地产“新三商”。公司明确表示将充分利用“双自联动”优势,以转换经营方式、创新商业模式、重塑盈利模式为核心,加强资本经营在主业调整和产品创新中支撑性应用。企业将依托汇率、利率、税率“三率”之差,激活境内外创新资源,探索“离岸创新、全球孵化、产业并购、张江整合”的新模式,打通金融资本、产业资本、土地资本的联动通道。张江高科将着力打造新型产业地产营运商、面向未来高科技产业整合商和科技金融集成服务商的“新三商”,努力成为国内高科技园区开发运营的领跑者和新标杆。 2)国资改革再推进,打造现代企业制度。公司第六届董事会第十三次会议正式通过“2015年度张江高科经营层绩效考核方案”和“关于提取2014年度公司超额净利润用于中长期激励的议案”。我们认为本次制度设定,实质上有利于加大张江市场化运营程度,有利提高员工积极性,促使企业向现代化企业制度迈步。张江目前国资改革处于稳步推进中,看好企业后期经营提升。 3)多层次资本市场建设,打通张江资本进退通道。2014年以来,公司对参股股权进行了清理,以提高资金使用效率。此外前期孵化项目目前开始进入价值收购期,公司开始兑现利润,盘活资金投资新产业和新方向(如减持已经上市的点点客,增资立足密码技术的众人科技)。 受益上海科创中心建设,产业投资增长空间大,维持“买入”评级。我们预计公司2014、2015年EPS分别是0.34元和0.42元,对应RNAV是30.13元。截至4月29日,公司收盘于24.75元,对应的动态市盈率分别为72.57倍和58.24倍。考虑到公司属研发园区龙头,中国创新发展桥头堡,三板市场、注册制等多层次资本市场建设直接打通张江创投“进退通道”。上海自贸区正式扩区至张江,公司是张江唯一上市开发主体将充分受益。未来张江园区将在产业创新、制度创新、金融创新进行探索,园区将实现空间载体升级、企业集聚和功能拓展,区内土地价值直接提升。公司参股多家高新企业,PE投资链条日趋完善,投资收益增长潜力大,我们以RNAV,即30.13元为公司6个月的目标价,维持公司“买入”评级。

事件: 2015年4月27日,公司公布2014年年报。报告期内,公司实现营业收入14.66亿元,同比减少32.23%;归属于上市公司股东的净利润3.13亿元,同比下滑11.23%;实现基本每股收益0.54元。 2015年4月27日,公司公布2015年一季报。报告期内,公司实现营业收入2695万元,同比减少94.16%;归属于上市公司股东的净利润8.02亿元,同比增加10.99倍;实现基本每股收益1.39元。 2015年4月27日,公司公告称,公司第五届董事会第三十一次会议审议通过了《格力地产股份有限公司2015年度非公开发行股票预案》。公司拟采取非公开发行的方式向不超过10名特定对象发行股票。本次发行定价基准日为公司第五届董事会第三十一次会议决议公告日。本次发行股票价格不低于24.37元/股。本次拟发行股票数量不超过2.46亿股,募集资金总额不超过60亿元。募集资金将用于香洲港区综合整治工程、珠海洪湾中心渔港工程、珠海格力海岸游艇会工程、海岛综合开发项目、竹洲水乡水利风景区核心区开发项目、珠海海控金融服务有限公司增资项目及偿还银行贷款。 投资建议: 2015年一季度,受出售格力电器获得10亿元投资收益,使得公司净利大增11倍:2015年一季度,公司房产结转下滑,使得报告期内公司实现营业收入2695万元,同比下滑94.16%;由于报告期内公司减持了大量格力电器股票获得10亿元投资收益,促使公司今年一季度实现净利润8.02亿元,同比大增10.99倍。 发展转型提速,打造业务新生态。公司明确表示将加快海洋经济产业、口岸经济产业和现代服务业三大板块的发展步伐,具体业务包括海岛开发、渔港、生态农业、休闲旅游、金融、互联网等。公司拟借助互联网、金融及电商平台对各板块进行串联,从而形成业务闭环和良性循环。我们认为以上表态从实质上确定格力地产未来转型方向。考虑公司属珠海国资资产证券化重要通道,企业转型具备明显资源优势。 2015年4月,公司拟定增募集60亿元用于6个大综合项目。2015年4月27日,公司第五届董事会第三十一次会议审议通过了《格力地产股份有限公司2015年度非公开发行股票预案》。公司拟采取非公开发行的方式向不超过10名特定对象发行股票。本次发行定价基准日为公司第五届董事会第三十一次会议决议公告日。本次发行股票价格不低于24.37元/股。本次拟发行股票数量不超过2.46亿股,募集资金总额不超过60亿元。募集资金将用于香洲港区综合整治工程等6个开发项目及偿还银行贷款。公司上述募投项目,依托公司现有的海岸、海岛、海域及口岸资源,以“海控”品牌及互联网金融、电子商务为纽带,充分利用公司前期产业布局的资源和先发优势,打造“大海洋、大金融、大健康”的产业集群,助力公司发展实现新的飞跃。 看好珠海,就买格力。受益于珠港澳一体化和国企改革,地产、海洋和口岸经济三大看点。公司主要业务集中珠海,企业发展方向和核心优势资源与珠海经济高端相关。公司同时具备军工、横琴、港珠澳合作、国资改革、现代服务业转型等多种概念。2015-2016年预计公司EPS分别1.90元(其中预计0.6元为主业贡献业绩,1.3元为减持格力电器股票一次性贡献业绩)和2.20元。4月9日公司收盘价27.52元(公司因筹划定增而停牌),对应动态市盈率分别为15.59倍和13.58倍。目前金控概念公司平均动态估值40倍左右,考虑国企改革为公司基本面带来实质改变,且海洋、口岸经济和现代服务业(包括探索互联网金融业务)处于积极发展阶段,我们给2015年公司主业贡献的0.6元业绩予40倍的PE,给2015年公司减持格力电器股票一次性贡献的1.3元业绩予10倍的PE,则可知公司合理估值37.0元,维持“买入”评级。

事件: 公司公布2014年年报。报告期内,公司实现营业收入110.38亿元,同比增加19.86%;归属于上市公司股东的净利润10.82亿元,同比增加10.05%;实现基本每股收益0.17元。公司利润分配方案为每10股派发现金股利0.56元(含税)。 投资建议: 公司项目储备权益建面达1601万平(土地成本较低廉),海涂开发储备811万平(属大型城镇化综合项目),土地储备量居于同类地产公司首位。2014年,公司计划实现结算额90.73亿元,同比增长64.63%。同时,公司参股金融企业(本次参股温州银行13.96%股权有望分享温州金融改革红利)和投资矿产实现了多元化经营。公司再度启动新一轮融资方案,一旦尝试成功将推升业绩同时带来债务结构改善。我们预计公司2015、2016年EPS分别是0.18和0.26元,对应RNAV是13.29元。截至4月24日,公司收盘于9.16元,对应2015、2016年PE分别为49.54倍和34.78倍。考虑公司更大程度投入互联网金融平台建设,我们以RNAV折价95%作为目标价,对应12.63元,维持“增持”评级。 主要分析: 2014年,受房产结算增加推动,公司营收增加19.9%,净利润增加10%:2014年,公司房产结转增加,这使得报告期内公司实现营业收入110.38亿元,同比增加19.86%;受政府补助减少影响,报告期内公司实现净利润10.82亿元,同比增加10.05%。 2014年,公司实现销售72.97亿元;实现销售面积61.07万平;住宅每平方米平均售价为11950元;实现结算面积56.94万平,结算金额63.48亿元(不含合作项目)。报告期内,公司新增土地储备面积约90万平,规划建筑面积约200万平;截至2014年末,公司现有开发项目30余个(不含海涂开发项目),项目土地面积约1200万平,按公司权益计算约为1000万平;规划建筑面积约2100万平,权益规划建筑面积约1700万平。 2014年,公司积极打造互联网金控平台。增资入股温州银行股份有限公司获得银监会批准,公司成为温州银行单一第一大股东,持股比例为13.96%;同时,公司参股公司盛京银行也已于2014年12月29日在香港成功上市。近期,公司参股公司湘财证券股份有限公司与上海大智慧股份有限公司换股合并事项已于2015年4月17日获中国证监会并购重组委审核通过。换股合并后,公司直接间接持有比例为15.1%。此次交易完成后,大智慧将成为第一家真正意义上的互联网券商,可全面、深入整合大智慧和湘财证券的业务资源,搭建真正以互联网为基础的业务平台。 2014年以来公司新增土地储备10个,合计权益储备建面1700万平:2014年3月,公司竞拍获得沈阳市于洪区于洪产业大道北4号地块,土地面积14.64万平,建筑面积21.96万平,竞拍价2.23亿元,单价1015元/平。目前,公司项目储备权益建面达927万平,足够5-8年开发。2014年8月,公司控股51%的子公司平阳隆恒竞得温州平阳西湾围涂区块三幅地块出让地块,竞买价为58647.15万元。此次竞得地块温州平阳县西湾围涂区块,位于温州市平阳县西湾,土地面积为130327平方米。该次竞拍预示平阳西湾项目正积极推进中。2014年10月,公司控股51%的子公司平阳隆恒拟竞拍温州平阳县西湾围涂区块三幅出让地块,合计竞拍价为85725万元,楼面地价为2250元/平方米。此次竞拍地块温州平阳县西湾围涂区块,位于温州市平阳县西湾,土地面积合计为190500平方米。 2014年11月5日,公司公告称,公司控股51%的子公司平阳隆恒置业有限公司竞得温州平阳县西湾围涂区块六幅出让地块,合计竞拍价为93910万元,土地面积为20.87万平,建筑面积合计47.33万平。2014年12月5日,公司公告称,公司控股子公司南通启仁置业有限公司竞得启东圆陀角度假区四幅出让地块,合计竞拍价为20185万元,土地面积为13.91万平,建筑面积合计24.30万平。2014年12月13日,公司公告称,公司控股子公司南通启仁置业有限公司竞得启东圆陀角度假区三幅出让地块,合计竞拍价为18848万元,土地面积为12.85万平,建筑面积合计21.85万平。2014年12月23日,公司公告称,公司控股51%的子公司平阳隆恒置业有限公司竞得温州平阳西湾围涂区块三幅出让地块,竞拍价合计为57301.2万元,土地面积为12.73万平,建筑面积合计25.47万平。截至2014年末,公司现有开发项目30余个(不含海涂开发项目),项目土地面积约1200万平方米,按公司权益计算约为1000万平方米;规划建筑面积约2100万平方米,权益规划建筑面积约1700万平方米。 2014年以来,公司减持部分股权以提高资金使用效率:2014年3月,公司拟与新湖控股签订《阳光保险集团股份转让意向协议》。公司拟以18.9亿元收购新湖控股(公司参股该公司48%股权)持有的阳光保险集团4.2亿股(占其总股本的6.26%)。2014年5月,公司拟以2.70亿元价格(每股转让价为1.35元)协议转让持有的2亿股(持股比例18.18%)锦泰财险公司。由此公司可以获得投资收益7000万元。2014年5月,公司拟以3.07亿元转让持有的桐乡新湖100%股权。该股权转让可以实现利润约9000万元。2014年7月,公司公告称,截至2014年6月30日,公司已减持大智慧1.21亿股(持股比例6.10%),累计交易金额8.13亿元,获得投资收益4.43亿元。 2015年4月18日,公司全资子公司泰昌投资有限公司拟以5000万美元认购U51.COM INC.发行的优先股,每股价格为10.22美元,股份数量489.20万股,认购后的持股比例为14.29%。U51.COM INC.协议控制杭州恩牛网络技术有限公司、杭州吾幺科技有限公司及杭州哥牛资产管理有限公司等公司。恩牛网络是一家成立于2012年,服务于中国信用卡用户的互联网金融公司。公司自主研发国内信用卡管理第一品牌“51信用卡管家”APP,首创在移动端通过智能解析信用卡电子账单,为持卡人提供用卡信息管理和个人财务智能化信息服务。同时,51信用卡管家还增加信贷与理财业务,为用户提供一站式金融服务。51信用卡管家APP累计下载量近3000万,累计管理信用卡超过3000万张,覆盖中国1/10以上的信用卡持卡人群,活跃用户累计超过2000万,月均运用卡消费额度超过800亿,已成为行业领袖。吾幺网络、哥牛资产分别设立于2014年7月、2014年11月,系开展P2P技术业务和投资管理的平台。 U51.COM INC.是2015年1月成立,故无法提供2014年财务指标。目前U51.COM INC.协议控制的主要公司为恩牛网络。截至2014年12月31日,恩牛网络总资产为1541.80万元;2014年度,主营业务收入为2104.28万元,净利润为-4232.49万元。截至2015年2月28日,恩牛网络总资产为1590.44万元;2015年1-2月,营业收入为1098.42万元,净利润为-552.22万元。截至2015年2月28日,U51.COM INC.总资产为1.43亿元,所有者权益为1.42亿元;2015年1-2月,营业收入为1098.42万元,净利润为-1261.26万元。 我们认为,公司继续深化“地产加互联网金控”双主业战略。U51.COM INC.旗下的“51信用卡管家”是国内最大的信用卡互联网公司,覆盖中国1/10以上的信用卡持卡人群,活跃用户和月均用卡消费额度均为行业前列。通过入股U51.COM INC.,公司将进一步完善在互联网金融领域的布局,推动与公司银行、证券等其他金融板块的联动。 公司清理旗下参股公司股权6项,回笼资金10亿元,可获得投资收益8000万元。2014年12月23日,公司公告称,公司同意参股48%的新湖控股有限公司与浙江新湖创业投资有限公司签署《股份转让协议》,将新湖控股持有的6家公司或合伙企业(航天创投、新湖投资、新湖成长、宁波轿辰、浙江古纤道、浙江万凯)的所有股份及出资额(以下合称“标的资产”)转让给新湖创投,交易总金额为10.02亿元,将实现投资收益约8000万元(已考虑所得税影响)。我们认为,本次股份转让有利于公司理顺投资结构,实现公司下一步战略转型。 公司拟定增募集资金50亿元,用于开发苏州新湖明珠城五期、丽水新湖国际三期、瑞安新湖城及偿还贷款。2014年12月19日,公司公告称,公司第八届董事会第四十九次会议审议通过了《新湖中宝股份有限公司非公开发行股票预案》。公司拟采取非公开发行的方式向不超过10名特定对象发行股票。本次非公开发行股票的定价基准日为公司第八届董事会第四十九次会议决议公告日(2014年12月19日)。本次发行股票价格不低于5.17元/股。本次拟发行股票数量不超过9.67亿股,募集资金总额不超过50亿元。募集资金拟用于投入开发苏州新湖明珠城五期(投入20亿元)、丽水新湖国际三期(投入10亿元)、瑞安新湖城(投入10亿元)以及偿还贷款(投入10亿元)。 公司启动定向增发投向商住开发项目,项目完成后总利润达28亿元,销售净利率和投资收益率分别达16%和25%。公司本次募集资金总额不超过50亿元。拟用于投入开发苏州新湖明珠城五期(投入20亿元)、丽水新湖国际三期(投入10亿元)、瑞安新湖城(投入10亿元)以及偿还贷款(投入10亿元)。上述三个项目权益建面合计160.57万平,总投资合计达117.18亿元,预计销售额达165.26亿元(不包括瑞安新湖城(商业)建成后可以获得的租金年收入5199.93万元)。 根据公司非公开发行股票预案披露,上述三个项目合计可获得销售收入165.26亿元;项目净利润合计达27亿元(不考虑瑞安新湖城(商业)每年的出租收入),上述三个项目的平均销售净利率和整体投资收益率可以分别达到16.34%和25.24%。而瑞安新湖城(商业)建成后前十年平均年租金净流入可达到5189万元/年,出租部分IRR可达7.79%。此外。公司本次非公开发行股票的募集资金中,将有10亿元用于偿还贷款。若以公司目前各类融资的加权平均融资成本9.80%测算,募集资金10亿元用于偿还公司部分贷款每年可节约利息支出约9800万元。 根据前述建设周期,假设苏州新湖明珠城五期结算规模平均分布在2016-2020年、丽水新湖国际三期结算周期平均分布在2017-2021年、瑞安新湖城(住宅)结算周期平均分布在2018-2022年、瑞安新湖城(商业)出租收入从2018开始(假设租金年收入5199.93万元的净利率是20%,则年租金净利润是1040万元),则上述项目合计贡献净利润28亿元,对应发行后的每股EPS合计0.31元/股;2016-2022年各年EPS贡献分别为0.02、0.04、0.06、0.06、0.06、0.04、0.03元/股。截至本预案出具日,公司的控股股东-浙江新湖集团股份有限公司持有公司47.39%。宁波嘉源实业发展有限公司持有公司5.76%,浙江恒兴力控股集团有限公司持有公司2.61%。后两者为浙江新湖集团股份有限公司的控股子公司,上述三者构成一致行动人关系,三者合计持有公司股份55.76%。公司的实际控制人为黄伟先生。本次发行完成后,黄伟先生实际控制股份占49.77%。发行后浙江新湖集团股份有限公司仍为公司控股股东。 公司参与大智慧重组。大智慧将直接和通过财汇科技间接持有湘财证券100%股权,同时公司将直接和通过新湖控股间接参股大智慧15.1%股份(大智慧第二大股东),同时大智慧定增募集27亿元资金补充湘财证券资本金。2015年1月23日,公司公告称,公司及参股48%的新湖控股拟与大智慧及其全资子公司上海大智慧财汇数据科技有限公司签署《上海大智慧股份有限公司、上海大智慧财汇数据科技有限公司与湘财证券股份有限公司股东之发行股份及支付现金购买资产协议》。具体情况如下:大智慧、财汇科技拟通过向湘财证券股东非公开发行大智慧股份及支付现金的方式购买湘财证券100%的股份,并募集配套资金27亿元。公司直接持有湘财证券1.1亿股,占3.44%。公司参股48%的新湖控股直接持有湘财证券22.75亿股,占71.15%。财汇科技拟以2.98亿元购买新湖控股持有的湘财证券1.12亿股,占3.5%。大智慧拟向新湖控股发行9.50亿股股份购买其持有的湘财证券21.63亿股,占67.65%,大智慧拟向公司发行4833.88万股股份购买公司持有的湘财证券股份1.1亿股,占3.44%。同样,湘财证券其他股东所持该公司的其余股份由大智慧以新增发行股份作为对价进行购买。与此同时,大智慧将通过定增4.95亿股募集不超过27亿元的配套资金用于向湘财证券增加资本金。 尽管参加大智慧重组后公司失去对湘财证券控股权,但公司却成为整合后互联网金融重要标的大智慧第二大股东。根据中联资产评估集团有限公司出具的中联评报字[2014]第1133号《评估报告》,湘财证券100%股份的评估价值为85亿元,对应的股价是2.66元/股,对应的2014年PE估值是21.44倍(假设2014年全年业绩是上半年的两倍)。 公司通过此次交易可全面、深入整合大智慧和湘财证券的业务资源,搭建真正以互联网为基础的业务平台。未来,各方将在此平台基础上进一步整合拓展相关资源,以分享互联网金融的巨大成长空间。本次交易完成后,公司持有的湘财证券股份将全部转换为大智慧新增股份4834万股,对当期净利润影响额预计约为18200万元;新湖控股将持有大智慧新增股份9.50亿股,对公司当期净利润影响额预计约为88800万元。 公司参与歌华有线定增,将持有歌华有线发行后总股本的1.56%股权。2015年1月23日,公司公告称,公司拟以现金3亿元认购歌华有线非公开发行的A股股份,发行价格为14.95元/股。由此计算,公司参股认购歌华有线非公开发行的A股股份2006.69万股,占发行后的歌华有线总股本的1.56%(根据歌华有线3月7日定增预案,该公司拟定增不超过2.21亿股)。 我们认为,该项投资是公司地产加互联网金控战略的延续。歌华有线主营业务是广播电视节目收转传送和广播电视网络信息服务,其主要负责北京地区有线广播电视网络建设开发、经营、管理和维护的网络运营商等。目前,歌华有钱正在实现“由单一有线电视传输商向全业务综合服务提供商、由传统媒介向新型媒体”的战略转型。我们认为,公司通过入股歌华有线,将有利于公司进一步完善在互联网金融领域的布局。 2015年,公司计划实现房产销售回款约130亿元,同比增长78.2%。2015年度公司计划销售回款约130亿元,同比增长78.2%。2015年,公司计划新增股权和债权融资100亿元,其中股权融资50亿元。 投资建议:公司土体储备充足,启动互联网金融战略将有利整合公司旗下金融资产。公司项目储备权益建面达1601万平(土地成本较低廉),海涂开发储备811万平(属大型城镇化综合项目),土地储备量居于同类地产公司首位。2014年,公司计划实现结算额90.73亿元,同比增长64.63%。同时,公司参股金融企业(本次参股温州银行13.96%股权有望分享温州金融改革红利)和投资矿产实现了多元化经营。公司再度启动新一轮融资方案,一旦尝试成功将推升业绩同时带来债务结构改善。我们预计公司2015、2016年EPS分别是0.18和0.26元,对应RNAV是13.29元。截至4月24日,公司收盘于9.16元,对应2015、2016年PE分别为49.54倍和34.78倍。考虑公司更大程度投入互联网金融平台建设,我们以RNAV折价95%作为目标价,对应12.63元,维持“增持”评级。 风险提示:行业面临加息和政策调控两大风险。

事件:公司与控股股东福建泰禾投资有限公司拟以人民币10 亿元现金出资方式在中国(福建)自由贸易试验区平潭片区投资设立泰禾金控(平潭)集团有限公司(暂定名,以工商注册为准,以下简称“泰禾金控”),公司持股80%,泰禾投资持股20%。 投资建议:金控战略正式落地。 1)10 亿元注册资本,加大金控发展力度。为实现公司加快互联网金融投资和战略转型发展目标,充分利用福建自贸区金融政策优势,全面提升公司金融资源价值,公司与控股股东福建泰禾投资有限公司拟以人民币10 亿元现金出资方式在中国(福建)自由贸易试验区平潭片区投资设立泰禾金控(平潭)集团有限公司(暂定名,以工商注册为准,以下简称“泰禾金控”),公司持股80%,泰禾投资持股20%。 2)后期资源协同整合值得关注。泰禾金控将在泰禾集团成功投资东兴证券股份有限公司和福州农村商业银行股份有限公司的基础上,致力于券商、银行、保险等金融及类金融业的投资,同时积极把握资产管理和股权投资行业发展机遇,通过投资或收购互联网+金融股权(包括不限于互联网金融服务、移动支付、第三方支付等),构建泰禾集团的互联网金控平台,努力寻求新的市场机会和投资收益增长点。 买泰禾就是买北京、上海:公司项目集中于北京、上海等一线市场及福建大本营的经济发达地区,土地资源相对紧张,稀缺优质的土地储备为公司后续快速发展打下良好基础。公司目前储备项目权益建筑面积在714 万平,分布在福州、厦门、北京、天津、上海、南京和福建省内其他城市。从货量结构看,预计公司以上项目总货值不低于1200 亿。从货值分布角度看,目前北京、福州和上海为公司三大货值分布区,占比分别为45%、24%和12%。 打开估值空间--深化战略转型,聚焦金融投资与互联网: 2015年公司将围绕“以房地产为核心,以金融和投资为两翼” 的“一核两翼”发展战略,在继续深耕房地产核心产业的同时,积极探索金融和投资领域的战略发展机会,进一步助力房地产主业做强做大。此前,公司已公告拟以自有资金3000万元港币在香港设立全资子公司泰禾集团(香港)有限公司。公司香港全资子公司设立是为建立公司与国际市场交流的窗口,积极探索海外投资机会,拓宽新的融资渠道。本次金控平台公司成立是企业金控战略进一步提升。考虑公司董事长具备较强金融背景和人脉关系,我们认为企业金控战略值得重点关注。 投资建议:维持“买入”评级。公司明确2015年围绕“以房地产为核心,以金融和投资为两翼”的“一核两翼”发展战略, 在继续深耕房地产核心产业的同时,积极探索金融和投资领域的战略发展机会,进一步助力房地产主业做强做大。地产业务方向,公司2014年销售规模超百亿,2015年1Q销售40.5亿,排名全国第25位,较去年同期上升11位。考虑目前政策放松环境下,公司高杠杆有望转为高成长,我们认为公司股价具备较高弹性。预计公司2015、2016年每股收益分别是1.45 和1.67元。截至4月22日,公司收盘于36.05元,对应2014年PE为24.86倍,2015年PE为21.59倍。考虑同类型“金控+地产”概念公司动态平均估值42XPE左右,给予公司2015年35倍市盈率,对应目标价格50.75元,维持“买入”评级。 风险提示:行业面基本面复苏不达预期风险。

事件: 2015年4月23日,公司公告称,公司在福州自贸区全资设立福建自贸产业城运营管理有限公司(暂定名),并自筹资金1.68亿元专项用于自有物业装饰升级,建设运营自贸产业城项目。后续公司拟借助自贸区优惠政策开展“网上自贸街”电商交易平台、金融平台、医疗器械保税平台、文化生活平台等一系列项目,将自贸城运营公司打造成为自贸区平台型企业,计划通过组建互联网金融公司,拓展金融平台,并服务于存在融资需求的自贸产业城商户及跨境电商商户。 投资建议: 福建自贸区和“丝绸之路”双重概念,打造自贸区内O2O综合性贸易平台。公司发展模式符合新型城镇化建设方向,属福建自贸区和“丝绸之路”主题重要标的。福州自贸区就在公司大本营所在地马尾东江滨项目区域内挂牌。公司在福州自贸区设立自贸城运营公司,打造O2O综合性贸易平台。兰州东部科技新城项目正处于“丝绸之路经济带”核心区域。公司已明确表态希望通过产业基金、金融并购基金、资产运营基金等择机参与境内外并购,积极探索金融服务业、投资贸易、仓储物流、大文化大健康等新型产业。受销售增加推动,公司期末预收账款余额46.36亿元,较年初大幅增长2.80倍。我们预计公司2015、2016年EPS分别0.30和0.40元。4月23日公司收盘价17.62元,对应2015、2016年PE为58.22倍和43.54倍。参考上海自贸区受益标的2015年PE估值均值53倍,考虑到公司具有福建自贸区和“丝绸之路”双重概念,给于公司一定估值溢价,即给予公司2015年65倍PE估值,对应股价19.5元,维持“增持”评级。

事件:华夏幸福基业股份有限公司已于2015年4月22日召开第五届董事会第三十八次会议审议通过了《关于<签订合作开发建设经营四川省眉山市仁寿县约定区域框架协议>的议案》。 投资建议: 产业新城西南片区拓展重大突破。委托区域为位于视高镇、兴盛镇、清水镇共约50平方公里的区域。 1)首次进入成都区域。该区域是公司在长江上游环成都区域开拓的第一个产业新城项目,是战略卡位长江经济带的重要支撑点,标志着公司继成功布局上海金山区枫泾镇园区后,持续推进长江经济带战略布局,实现环成都战略布局,是公司产业新城开拓能力实现重大升级的又一座里程碑。 2)区域地理位置优异。眉山市位于成都发展主轴之一的成绵乐(成都、绵阳、乐山)轴带,交通便捷,区位优势明显,是成渝地区的区域性中心城市和重要交通节点。委托区域位于四川天府新区(国家级新区)的正南端,距成都主城区(天府广场)45公里,车程1小时。 3)区域产业发展基础较好、潜力巨大。仁寿县总人口162万人,是四川第一、全国第三人口大县,人力资源丰富。是四川省首批扩权强县试点县、县域经济发展先进县、成渝经济区核心县、天府新区重点县,连续两年被评为西部竞争力10强县和全球华商投资首选地10强县。2014年GDP 312亿元。委托区域内天府大道等重大基础设施已部分完工,园区内已落户部分产业项目,以机械、装备制造类为主,具备一定的产业基础。委托区域所在的成绵乐轴带,是成渝经济区区域规划的产业和城市集聚带和长江经济带重点建设轴,是成都市产业、人流、投资和消费外溢的主导方向。 模式复制不断成功,战略布局协同呼应。该区域是公司在长江上游环成都区域开拓的第一个产业新城项目,是战略卡位长江经济带的重要支撑点,标志着公司继成功布局上海金山区枫泾镇园区后,持续推进长江经济带战略布局,实现环成都战略布局,是公司产业新城开拓能力实现重大升级的又一座里程碑。该区域的成功开拓将有利于夯实长江经济带的产业新城发展格局,将与南京溧水园区、浙江嘉善园区、上海金山枫泾镇园区相互呼应并共同打造全面覆盖长江经济带的卫星城集群,尽享长江经济带大发展所带来的交通设施、产业发展、公共服务、生态环境方面的重大升级利好。 投资建议:维持“买入”评级。公司秉承“推动中国产业升级”的伟大使命,始终坚持“打造产业新城,建设幸福城市” 的发展战略,努力使所开发的区域“经济发展、社会和谐、人民幸福”,致力于成为引领全球产业升级与城市发展的产业新城运营商。公司属环首都经济圈最大受益标的,未来发展规模和速度有望因此而极大程度提升。公司前期已公告向全体股东每10股送10股红股(含税),同时向全体股东每10股派发现金股利8元(含税)。预计公司2015和2016年每股收益分别是3.85和4.49元。截至4月22日,公司股价55.49元对应2015和2016年PE在14.41和12.36倍。考虑公司产业地产模式A股唯一,园区业务占比不断上升,给予公司2015年18倍市盈率,对应股价69.33元,维持 “买入”评级。 风险提示:行业基本面复苏不达预期风险。