事件:2015 年4 月17 日,公司公告称,公司全资子公司上海名城钰企业发展有限公司联合体通过挂牌出让竞买方式竞得位于浦东新区唐镇新市镇两宗地块的国有建设用地使用权,总计出让面积113,442.80 平方米,总计出让金额50.76 亿元。 投资建议: 公司发展模式符合新型城镇化建设方向,属福建自贸区和“丝绸之路”主题重要标的。福州自贸区就在公司大本营所在地马尾东江滨项目区域内挂牌,后期大名城有望销售自贸区相关税收、金融利好。兰州东部科技新城项目正处于“丝绸之路经济带”核心区域。目前公司已明确构建产业+资本的双轮驱动、协同发展,打造新的业务增长极的创新转型战略。公司已明确表态希望通过产业基金、金融并购基金、资产运营基金等择机参与境内外并购,积极探索金融服务业、投资贸易、仓储物流、大文化大健康等新型产业。受销售增加推动,公司期末预收账款余额46.36 亿元,较年初大幅增长2.80 倍。我们预计公司2015、2016 年EPS 分别0.25 和0.32 元。按照公司4 月16 日收盘价16.33 元计算,对应2015、2016 年PE 为65.86 倍和50.91 倍。参考上海自贸区受益标的外高桥、陆家嘴和浦东金桥2015 年PE 估值均值50 倍,考虑到公司具有福建自贸区和“丝绸之路”双重概念,给于公司一定估值溢价,即给予公司2015 年70 倍PE 估值,对应股价17.5 元,维持“增持”评级。 主要分析:2015 年4 月,公司新增上海浦东土地储备2 个,合计权益储备建面11.34 万平。2015 年4 月17 日,公司公告称, 公司全资子公司上海名城钰企业发展有限公司联合体通过挂牌出让竞买方式竞得位于浦东新区唐镇新市镇两宗地块的国有建设用地使用权,总计出让面积113,442.80 平方米,总计出让金额50.76 亿元。本次获得的房地产项目,是公司与大名城城镇化投资基金共同合作,实施上海、北京等一线城市聚焦战略,加快公司一线城市房地产项目布局的重要举措。 项目一:浦东新区唐镇新市镇D-03-05a,四至为:东至D-03-05b 地块,南至规划纬一路,西至D-03-04 地块,北至D-03-04 地块。地块占地面积61248.50 平米,容积率1.7 倍,对应建筑面积,成交价29.06 亿元。项目二:浦东新区唐镇新市镇D-04-07,四至为:东至规划经五路,南至D-04-05,西D-04-05,北至D-04-05,地块占地面积52194.30 平米,容积率1.4 倍,对应建筑面积平米,成交价21.7 亿元。 2014年底,福建自贸区正式获得国家批准。公司主要开发项目集中在福州地区,将充分收益。2014年12月,第十二届全国人民代表大会常务委员会第十二次会议决定,授权国务院在中国(广东)自由贸易试验区、中国(天津)自由贸易试验区、中国(福建)自由贸易试验区以及中国(上海)自由贸易试验区扩展区域内暂时调整《外资企业法》、《中外合资经营企业法》、《中外合作经营企业法》、《台湾同胞投资保护法》规定的有关行政审批,但是国家规定实施准入特别管理措施的除外。根据决定,上述行政审批的调整自2015年3月1日起施行,在3年内试行,对实践证明可行的,修改完善有关法律;对实践证明不宜调整的,恢复施行有关法律规定。其中,福建自贸试验区将以上海自贸试验区试点内容为主体,结合地方特点,注重与台湾的融合发展问题,21世纪海上丝绸之路节点以及旅游等内容。 中国(福建)自由贸易试验区包括了43平方公里的平潭片区、43.78平方公里的厦门片区,以及31.26平方公里的福州片区。其中,福州片区的四至范围:福州经济技术开发区22平方公里,含福州保税区0.6平方公里(已全区封关)和福州出口加工区1.14平方公里(已封关面积0.436平方公里)。马江-快安片区东至红山油库,南至闽江沿岸,西至鼓山镇界,北至鼓山麓;琯长安片区东至闽江边,南至亭江镇东街山,西至罗长高速公路和山体,北至头镇界;南台岛区东至三环路,南至林浦路,西至前横南路,北面以闽江岸线为界;琅岐区东至环岛路,南至闽江码头进岛路,西至闽江边,北面以规划道路为界。福州保税港区9.26平方公里(已封关面积2.34平方公里)。A区东至西港,南至新江公路,西至经七路,北至纬六路;B区东至14号泊位,南至兴化湾,西至滩涂,北至兴林路。 我们认为,公司开发项目大多数位于福州地区,有望受益于福建自贸区的开发建设。 投资建议:福建自贸区和“丝绸之路”双重概念,“产业+资本双轮驱动”值得期待。公司发展模式符合新型城镇化建设方向,属福建自贸区和“丝绸之路”主题重要标的。福州自贸区就在公司大本营所在地马尾东江滨项目区域内挂牌,后期大名城有望销售自贸区相关税收、金融利好。兰州东部科技新城项目正处于“丝绸之路经济带”核心区域。目前公司已明确构建产业+资本的双轮驱动、协同发展,打造新的业务增长极的创新转型战略。公司已明确表态希望通过产业基金、金融并购基金、资产运营基金等择机参与境内外并购,积极探索金融服务业、投资贸易、仓储物流、大文化大健康等新型产业。受销售增加推动,公司期末预收账款余额46.36亿元,较年初大幅增长2.80倍。我们预计公司2015、2016年EPS分别0.25和0.32元。按照公司4月16日收盘价16.33元计算,对应2015、2016年PE为65.86倍和50.91倍。参考上海自贸区受益标的外高桥、陆家嘴和浦东金桥2015年PE估值均值50倍,考虑到公司具有福建自贸区和“丝绸之路”双重概念,给于公司一定估值溢价,即给予公司2015年70倍PE估值,对应股价17.5元,维持“增持”评级。 风险提示:行业面临加息和政策调控两大风险。

事件: 2015年4月18日,公司公告称,公司第六届董事会第七十六次会议审议通过了《北京北辰实业股份有限公司2015年非公开发行A股股票预案》。公司拟采取非公开发行的方式向包括公司控股股东北辰集团在内的不超过10名特定对象发行股票。本次非公开发行股票的定价基准日为公司第六届董事会第七十六次会议决议公告日。本次发行股票价格不低于4.51元/股。本次拟发行股票数量不超过55432万股,募集资金总额不超过25亿元(含发行费用)。其中,北辰集团将认购本次发行总数的34.482%。在扣除发行费用后募集资金将全部用于北辰新河三角洲E4、E6区和杭州萧山北辰·奥园项目的开发建设,以及偿还银行贷款。 投资建议: 公司项目集中在北京和长沙,涉足开发、商业和投资类物业。公司京内项目价值重估受益于《北京文创规划》,沉淀价值约378亿元。公司会展业务全国翘楚,正向上游高利润业务转型。我们预计公司2015-2016年EPS分别0.27元和0.36元,对应RNAV是9.26元。公司的股价/RNAV折价率在上市商业地产公司基本属于最低。此外,目前北京冬奥会已经进入冲刺阶段。考虑公司在亚运会和奥运会中重要表现,我们认为一旦申请成功,北辰实业大概率将继续参与相关工作。截至4月17日公司收盘价6.23元,对应动态市盈率分别23.07倍和17.31倍。给予公司RNAV的8.5折,即7.87元作为公司未来6个月目标价,维持“买入”评级。

投资建议:志存高远,转型坚定。公司第八届董事会第二十四次会议决议明确不参与认购南京银行本次非公开发行A股股票。公司主动放弃南京银行定增(牛市要求锁三年,资金效率实在低)后将有15亿现金腾挪空间。以上资金将为后期多元发展带来更大想象空间!房地产业务稳健发展。2014年,受房产结算减少影响,公司营收下滑6.9%;高毛利率项目结算上升和投资收益上升使净利润增长41.7%。2014年,受房产结算减少的影响,报告期内公司实现营业收入32.86亿元,同比下滑6.9%;由于本期高毛利率的房产结算占比上升且投资收益增加,使得报告期内公司实现净利润6.10亿元,同比增加41.65%。我们预计公司未来仍有近70万平权益未结算面积将提供超30亿现金支持。 医药业务有望迎来大发展。2015年3月,公司公告称,公司同意旗下控股子公司臣功制药申请在全国中小企业股份转让系统(简称“新三板”)挂牌。南京臣功制药股份有限公司注册资本6000万元,公司与全资子公司南京高科新创投资有限公司分别持有其99%和1%的股份。经营范围为药品生产、医疗保健咨询与服务等。截止2014年底,臣功制药的资产总额3.22亿元,净资产2.16亿元。2014年,臣功制药实现营业收入2.82亿元,净利润5481.89万元。医药业务经过20余年的发展,已经在国内市场树立了“儿科用药专家”的品牌形象,重点产品“臣功再欣”(儿童感冒药)和“特苏尼”(利尿剂)在细分市场占据龙头地位,并具有完善的营销网络体系,公司持续提升品牌影响的能力有助于在行业竞争中获取更大优势。 孵化器架构齐全,多股权投资进入收获期。报告期内,公司股权投资业务积极把握国内资本市场改革大发展和南京市加快推进产业转型升级和科技创新战略的机遇,继续发挥“上市公司、高科新创、高科科贷”三大平台协同效应,发展后劲不断增强。公司主营业务包括高新技术产业投资、开发。目前旗下新港科创、高科新创主要立足孵化培育工作。其中新港科创主要负责创业投资,高科新创主要负责跟进投资。公司控股的高科小贷和参股南京银行将为在孵化器成熟毕业或者具备高发展潜力企业提供资金支持。最后在孵化产业链末端,公司参股的南京证券将为企业上市、并购、退出提供丰富资源。金埔园林、南京证券等多个项目已进入上市进程,天溯自动化按其最近一期增资价格计算,公司所持股权已获得良好资本增值。 逐步退出房地产和市政业务,多个参股公司存在上市预期,孵化器概念公司中估值最低,维持“买入”评级。目前,公司按照南京市政府要求,正在逐步退出房地产和市政业务,转型预期强烈。我们预计公司送股前的2015、2016年EPS分别是1.43元和1.73元。截至4月14日,公司收盘于27.89元,对应公司送股前的2015、2016年PE分别为19.50倍和16.12倍。我们认为公司孵化器业务架构齐全,属目前孵化器概念标的中估值最低(平均动态40XPE),后期具备较强估值修复预期。考虑目前该主题处于持续升温阶段,给予公司送股前的2015年25XPE,对应目标价35.75元,维持对公司的“买入”评级。

事件:公司公告2015年1季度经营情况。 投资建议: 公司1季度各项业务保持高速发展。公司 2015年1-3月销售额共完成130.95亿元,比2014年同期增长20%,增速居行业前列,跑赢行业和绝大部分公司,销售额及销售面积行业排名进一步提升(销售额排名第九)。其中,地产开发业务共完成签约销售额110.26亿元,同比增长35%,增速在2015年中国房地产企业销售金额TOP20中位列第二(位列第一的华润置地增速45.8%),与销售前二十强销售额平均下降12.2%相比,公司销售保持快速增长,呈现良好发展势头。 公司2015年1-3月城市地产签约销售额29.93亿元,同比大涨116%;城市地产签约销售均价同比大涨87%,标志着随着丰台片区开始贡献收入利润,公司城市地产业务获利能力进一步增强,竞争力不断提升。 继续看好公司2015年销售。2014年公司销售额共计512.54亿元,较上年同期增长36.96%。产业新城业务销售额共计430.85亿元(含园区开发业务结算回款75.83亿元,产业园区配套住宅签约销售额355.02亿元,园区内新开工配套住宅面积580.56万平方米,竣工配套住宅面积249.53万平方米,签约销售面积478.88万平方米),城市地产签约销售额75.23亿元(其中新开工面积168.74万平方米,竣工面积43.46万平方米,签约销售面积101.90万平方米),其他业务(物业、酒店)销售额6.46亿元。公司预计2015年的销售额为615亿元,预计园区住宅配套、城市地产施工面积合计约2016.35万平方米,预计竣工面积合计约375.47万平方米。 产业开发正式挺进上海。公司前期正式与上海市金山区枫泾镇人民政府签订《关于<签订合作开发建设经营上海市金山区枫泾镇约定区域框架协议>的议案》。该区域是公司在上海市行政区划内开拓的第一个产业新城项目(继北京张坊之后在京沪等一线超大城市行政辖区内开拓的第二座产业新城),是公司产业新城开拓能力实现重大升级的里程碑,标志着公司积极布局长江经济带战略获得历史性突破,是公司对深耕环上海城市圈战略布局的坚决贯彻。 新区域的成功开拓表明公司的产业新城实践已经获得上海市区级政府的认可与青睐,将进一步促进公司产业新城业务在长江经济带的大力纵深与快速扩张。该区域的成功开拓将有利于夯实长江经济带的产业新城发展格局,将与嘉善园区相互呼应并共同打造全面覆盖上海西南发展轴的卫星城集群,尽享环上海经济圈大发展所带来的交通设施、产业发展、公共服务、生态环境方面的重大升级利好。 投资建议:维持“买入”评级。公司2014年年度利润分配预案为:以2014年12月31日公司股本1,322,879,715股为基数,向全体股东每10股送10股红股(含税),同时向全体股东每10股派发现金股利8元(含税)。公司属环首都经济圈最大受益标的,未来发展规模和速度有望因此而极大程度提升。预计公司2015和2016年每股收益分别是3.85和4.49元。截至4月10日,公司股价56.31元对应2015和2016年PE在14.63和12.54倍。考虑公司产业地产模式A股唯一,园区业务占比不断上升,给予公司2015年18倍市盈率,对应股价69.33元,维持 “买入”评级。 风险提示:行业面临加息和政策调控两大风险。

事件: 公司公布2014年年报。报告期内,公司实现营业收入35.75亿元,同比增长5.34%;实现归属于上市公司股东的净利润1.70亿元,同比下降26.11%;实现基本每股收益0.16元。2014年度公司每10股派发现金红利0.49元(含税)。 投资建议: 公司主要在苏高新区和徐州从事旅游地产开发,主要涉足开发、基础设施、旅游业和产业投资,并积极推动“开发+旅游+投资+环保”组合扩张和转型。2013年,公司加快了刚需项目周转,强化文化旅游及酒店服务产业,徐州彭城乐园开始贡献业绩。而公司产业基金所投资的金埔园林、江苏银行等正加快上市进程。考虑到2014年公司计划完成合同销售面积45万平,我们预计公司2015、2016年EPS分别是0.25和0.33元,对应RNAV是6.60元。截至4月7日,公司收盘于8.08元,对应2015、2016年PE分别为32.32倍和24.48倍。公司参股多家苏州高新区内企业,多家企业正加快A股上市步伐,未来有望受益。我们认为公司属目前创新类园区标的(平均动态35XPE),考虑目前该主题处于持续升温阶段,给予公司2015年35XPE,对应目标价8.75元,维持对公司的“增持”评级。 主要分析: 2014年受部分商业物业销售推动,公司营收增加5%;同期财务费用增加和投资收益下滑使得公司净利润负增长:2014年,尽管公司商品房销售和结转下降,但受部分商业物业销售推动,公司实现营业收入35.75亿元,同比增长5.34%;同期公司财务费用增加和投资收益下滑(财务费用同比大增224.94%;因上年公司减持东吴证券股票,使得本期投资收益同比下降58.08%),报告期内公司实现净利润1.70亿元,同比下降26.11%。 2014年,公司实现商品房施工面积169.34万平,同比下降12.66%。其中商品房新开工面积42.32万平,同比下降43.57%。全年完成商品房销售面积23.74万平,销售额25.41亿元,同比分别下降31.55%和8.83%。2014年末,公司竣工在售、在建、拟建项目商品房总可售面积约214万平。其中:住宅约193万平,商业约21万平。 2014年,公司旗下苏州乐园欢乐、水上、糖果、温泉及白马涧生态等五大世界及徐州乐园水上世界、糖果世界共接待游客总数约318万人次,实现营业收入3.37亿元。2014年,公司增加大阳山及大小贡山旅游开发项目,其中大阳山项目涉及苏州高新区大阳山24.6平方公里内旅游资源的开发、建设及运营,也为房地产主业储备后续开发资源。徐州彭城欢乐世界继水上世界后,糖果世界实现开园,酒店项目于2015年5月开业,首期房地产项目于2015年一季度实现交付并贡献收益。同期,公司新增大阳山植物园、文殊寺景区、阳山温泉度假酒店的专业化受托管理。 目前,公司酒店已运营3家,在建3家。2014年,公司控股的高新污水公司完成污水处理量5940万吨,同比增长8.77%,实现营业收入1.20亿元,同比增长12.91%。 2014年4月,公司增资苏州乐园5.25亿元,同时收购徐州商旅:2014年4月,公司控股75%的苏州乐园公司(苏州乐园全部权益评估价8.74亿元,即2.90元/股)增资7亿元。其中,公司放弃增资权而引入战略投资者平安大华对苏州乐园增资5.25亿元,平安大华持股期限为三年,期间公司每年支付给平安大华8.5%固定收益、三年后原价收回全部苏州乐园股权。苏州乐园股东金宁国际将增资权让渡给苏高新集团,后者合计出资1.75亿元。增资实施后,苏州乐园注册资本增至7931.41万美元。其股权结构为:公司持股37.70%,金宁国际持股7.57%,苏高新集团持股17.43%,平安大华持股37.30%。2014年4月,公司同意苏州乐园收购徐州商旅100%股权,收购价以徐州商旅2013年底账面净资产6.92亿元为准。该议案需在苏州乐园增资议案实施后再行实施。我们认为,公司通过增资苏州乐园及由苏州乐园收购徐州商旅股权,将进一步整合旅游资源主体,增强旅游产业资本运作实力。 2014年8月,公司拟与生态旅游公司和通安资产经营公司共同出资设立苏州高新大阳山旅游开发有限公司。该项目公司注册资金1亿元(其中,公司出资5500万元,占55%股权),主要负责苏州高新区大阳山旅游项目的开发和整个大阳山24.6平方公里内旅游资源的统一经营、统一管理,项目共规划度假功能、乡野休闲、休闲娱乐和旅游集散四个功能区。我们认为,该举动有利于进一步落实公司的文化旅游地产的发展战略,增加产业间的协同效应;同时,这也将有利于公司后续获取相关土地开发资源。 2014年8月,公司与创投集团、福田金属、东京盛世利等其他投资方拟共同成立苏州高新融资租赁有限公司(暂定名)。该融资租赁公司经营期限为30年,经营范围为租赁业务、向国内外购买租赁财产、租赁财产的残值处理及维修、租赁交易咨询和担保以及经审批部门批准的其他业务。融资租赁公司注册资金3亿元,其中公司出资1.5亿元,持股50%。我们认为,这将推动公司的产业与金融有效结合,为公司的旅游、基础设施产业搭建创新融资平台。 2014年10月,公司控股84.94%的子公司新港公司拟以持有的天都商贸资产作价出资成立苏州天澜物业有限公司,天都商贸评估值为11.53亿元,项目公司注册资本为11.5亿元,公司全部以天都商贸资产(房产及土地)作价出资。天都商贸位于苏州市高新区长江路西、玉山路南,项目2011年竣工,由地上四层、地下两层的南北楼组成。项目总用地面积2.24万平,总建面12.14万平。其中:北楼出租给日本泉屋百货,南楼出租给苏州美罗商城。公司以天都商贸资产作价成立项目公司,是为了盘活公司存量资产,加快资产周转。 2014年11月12日,公司控股股东苏高新集团拟通过其全资子公司苏州高新区自来水有限公司吸收合并其持股75%的控股子公司苏州新区新宁自来水发展有限公司。吸收合并完成后,新宁自来水公司注销,新区自来水作为存续公司依法承继新宁自来水的债权债务。此前,公司持有新宁自来水25%股权,吸收合并完成后,新区自来水公司注册资本变更为67,478.29万元,苏高新集团持股88.28%;公司出资7908.46万元,持股11.72%。合并后,公司对新宁自来水投资收益财务核算从权益法变为成本法。 2014年11月22日,公司及公司控股股东苏高新集团对公司控股子公司苏州新港建设集团有限公司进行现金同比例增资,增资金额为27035.55万元,其中公司出资22964.00万元(占84.94%),苏高新集团出资4071.55万元(占15.06%)。公司及公司控股股东苏高新集团对公司控股子公司苏州高新污水处理有限公司进行现金同比例增资,增资金额为10000万元,其中公司出资7500万元(占75%),苏高新集团出资2500万元(占25%)。 2014年12月2日,公司拟以不低于115000万元价格公开挂牌的方式转让控股84.94%的子公司苏州新港建设集团有限公司持有的苏州市天澜物业有限公司100%股权。 2014年,公司投资的中新开发集团、江苏银行及金埔园林处于IPO上市进程中;发起设立的3.8亿元融联新兴产业基金已完成第二期出资,累计出资比例60%。作为国家发改委扶持的江苏省内第一支新兴产业创投计划参股基金,该基金目前累计完成8家企业、9050万元的投资。公司与境外融资机构东京盛世利租赁株式会社开展合作,设立了苏州高新福瑞融资租赁有限公司,实现产融协同发展。 截止报告期末,公司参股股权投资企业共10家,对外参股投资5.22亿元,2014年实现股权投资收益3391万元。 2014年12月,公司旗下苏州乐园部分土地将被收储,增厚1.3亿元净利润。2014年12月12日,根据苏州市高新区城市规划调整,苏州高新区土地储备中心、苏州国家高新技术产业开发区管理委员会拟收储公司控股75%的子公司苏州乐园发展有限公司位于苏州高新区玉山路158号、160号、162号、166号、168号和长江路西、金山路南的两宗地块上合计107.77亩的国有土地及其附着物(包括房屋、设备等),其中前者收储面积为33922.7平米(50.88亩);后者收储面积37925.7平米(56.89亩)。该地块分别为苏州乐园欢乐世界后场地块和水上世界部分地块,均为文体娱乐用地。本次两宗地块收购补偿总价为32412.23万元。 我们认为,此次土地收储预计将增加公司归属于母公司净利润13000万元。结合区域的规划调整以及产业转型,公司将进一步整合区域旅游资源,调整布局,做大旅游产业规模。 2015年1月,公司公告非公开发行股票预案(修订版),公司拟发行4.35亿股,发行价3.39元/股,募集资金13亿元。2014年1月23日,公司第七届董事会第十三次会议审议通过非公开发行股票方案。本次发行对象为包括公司控股股东苏高新集团在内的不超过10家特定对象。发行股票数量不超过3.83亿股,其中控股股东苏高新集团认购数量为本次非公开发行股份总数的40.57%。本次发行价格不低于3.39元/股。本次发行的募集资金总额不超过13亿元,扣除发行费用后将全部投入徐州“万悦城一期”、扬州“812号地块”以及补充流动资金。目前该方案已经获得证监会批复核准。 2015年,公司计划施工面积173万平,新开工面积28.25万平。2015年,公司商品房项目计划施工面积172.87万平,新开工面积28.25万平,重点计划开工商品房项目为苏州天之运、吴江天城、徐州万悦城等。旅游产业板块,重点计划开发项目包括苏州大阳山温泉世界二期、大小贡山旅游项目以及徐州欢乐世界建设等,加快推进绿世界、顽皮世界项目年内落地。基础设施开发重点投入项目包括污水公司污泥处理二期工程、苏州实验中学原址重建代建项目等。 6.投资建议:参股公司上市有望提速,维持“增持”评级。公司主要在苏高新区和徐州从事旅游地产开发,主要涉足开发、基础设施、旅游业和产业投资,并积极推动“开发+旅游+投资+环保”组合扩张和转型。2013年,公司加快了刚需项目周转,强化文化旅游及酒店服务产业,徐州彭城乐园开始贡献业绩。而公司产业基金所投资的金埔园林、江苏银行等正加快上市进程。考虑到2014年公司计划完成合同销售面积45万平,我们预计公司2015、2016年EPS分别是0.25和0.33元,对应RNAV是6.60元。截至4月7日,公司收盘于8.08元,对应2015、2016年PE分别为32.32倍和24.48倍。公司参股多家苏州高新区内企业,多家企业正加快A股上市步伐,未来有望受益。我们认为公司属目前创新类园区标的(平均动态35XPE),考虑目前该主题处于持续升温阶段,给予公司2015年35XPE,对应目标价8.75元,维持对公司的“增持”评级。 风险提示:行业面临加息和政策调控两大风险。

事件: 华夏幸福基业股份有限公司已于2015年3月31日召开第五届董事会第三十六次会议审议通过了《关于<签订合作开发建设经营上海市金山区枫泾镇约定区域框架协议>的议案》。 投资建议: 产业新城一线超大城市拓展重大突破。委托区域占地面积约为91.7平方公里,东至金山区朱泾镇,西至浙江省嘉善县,南至浙江省平湖市,北至松江区、青浦区(面积以实际测量为准)。甲方要求确保委托区域有不低于300亩开发用地。 1)首次进入上海区域。该区域是公司在上海市行政区划内开拓的第一个产业新城项目(继北京张坊之后在京沪等一线超大城市行政辖区内开拓的第二座产业新城),是公司产业新城开拓能力实现重大升级的里程碑,标志着公司积极布局长江经济带战略获得历史性突破,是公司对深耕环上海城市圈战略布局的坚决贯彻。 2)区域地理位置优异。金山区位于上海市西南、杭州湾北岸,被上海市区、江苏和浙江所包围,是长三角经济区域中心的重要交通节点和上海南翼辐射长三角的“桥头堡”,距长三角16个重要城市的距离均在一小时车程以内,距上海市中心50公里,距虹桥机场50公里,距浦东机场70公里,距洋山深水港湾跨海大桥30公里。委托区域距上海绕城高速仅16公里,距上海外环高速仅40公里,距沪杭高铁金山北站(由金山北站至上海虹桥站仅需20分钟左右)仅7公里,交通非常便捷,区位优势明显。 3)区域产业发展基础较好、潜力巨大。委托区域位于长三角地区主要发展轴之一沪杭交通轴线和沿沪发展轴交汇的重要节点,属上海市中心城产业、人流、投资和消费外溢的主导方向之一,并与嘉善产业新城相互呼应,共同构成环上海的产业新城集群,尽享环上海经济圈大发展带来的交通设施、产业发展、公共服务、生态环境方面的重大升级利好。根据前期实地调研情况,委托区域周边市场商品房销售均价在8000元-10000元/平。区域内销售均价与上海市中心城区商品房30000元左右的均价相比存在较大的价差,易于吸引中心城区购房需求外溢。因此,委托区域房地产市场属于明显的价值洼地。 模式复制不断成功,战略布局协同呼应。新区域的成功开拓表明公司的产业新城实践已经获得上海市区级政府的认可与青睐,将进一步促进公司产业新城业务在长江经济带的大力纵深与快速扩张。该区域的成功开拓将有利于夯实长江经济带的产业新城发展格局,将与嘉善园区相互呼应并共同打造全面覆盖上海西南发展轴的卫星城集群,尽享环上海经济圈大发展所带来的交通设施、产业发展、公共服务、生态环境方面的重大升级利好。 投资建议:维持“买入”评级。公司秉承“推动中国产业升级”的伟大使命,始终坚持“打造产业新城,建设幸福城市”的发展战略,努力使所开发的区域“经济发展、社会和谐、人民幸福”,致力于成为引领全球产业升级与城市发展的产业新城运营商。公司属环首都经济圈最大受益标的,未来发展规模和速度有望因此而极大程度提升。公司前期已公告向全体股东每10股送10股红股(含税),同时向全体股东每10股派发现金股利8元(含税)。预计公司2015和2016年每股收益分别是3.85和4.49元。截至4月1日,公司股价56.23元对应2015和2016年PE在14.61和12.52倍。考虑公司产业地产模式A股唯一,园区业务占比不断上升,给予公司2015年18倍市盈率,对应股价69.33元,维持“买入”评级。

投资建议: 公司定位于“精品园区”综合运营商、服务集成商和投资商,已布局3.13平方公里的上海闸北市北高新产业园和5.2平方公里南通科技城产业园。目前,市北高新园区经济每年30%高增长,园区生产性服务业比重已超90%。公司合计持有权益建面118万平。同时,未来5年市北高新园区可开发建面260万平,南通储备4200亩土地。自贸区产业链升级后,部分生产性产业和辅助性企业将转至外高桥周边启东产业园为公司带来间接利好。近年来,公司加大了创投业务投资力度,未来发展可期。我们预计公司2015、2016年EPS在0.55元和0.65元。截至3月31日,公司收盘于17.70元,对应2015、2016年PE分别为32.18倍和27.23倍。目前“孵化器主题”公司平均2015年估值在40XPE。考虑公司处于大张江范围内,未来有望享受科创中心相关政策利好,给予公司2015年40XPE,对应目标价22.0元,给予“买入”评级。

事件:公司公布2014年年报。报告期内,公司实现营业收入32.86亿元,同比下滑6.9%;归属于上市公司股东净利润6.10亿元,同比增加41.65%;实现基本每股收益1.18元。公司利润分配方案为每10股派送5股并派发现金红利1元(含税)。 投资建议: 志存高远,转型坚定。公司第八届董事会第二十四次会议决议明确不参与认购南京银行本次非公开发行A股股票。公司主动放弃南京银行定增(牛市要求锁三年,资金效率实在低)后将有15亿现金腾挪空间。以上资金将为后期多元发展带来更大想象空间!房地产业务稳健发展。2014年,受房产结算减少影响,公司营收下滑6.9%;高毛利率项目结算上升和投资收益上升使净利润增长41.7%。2014年,受房产结算减少的影响,报告期内公司实现营业收入32.86亿元,同比下滑6.9%;由于本期高毛利率的房产结算占比上升且投资收益增加,使得报告期内公司实现净利润6.10亿元,同比增加41.65%。我们预计公司未来仍有近70万平权益未结算面积将提供超30亿现金支持。 医药业务有望迎来大发展。2015年3月,公司公告称,公司同意旗下控股子公司臣功制药申请在全国中小企业股份转让系统(简称“新三板”)挂牌。南京臣功制药股份有限公司注册资本6000万元,公司与全资子公司南京高科新创投资有限公司分别持有其99%和1%的股份。经营范围为药品生产、医疗保健咨询与服务等。截止2014年底,臣功制药的资产总额3.22亿元,净资产2.16亿元。2014年,臣功制药实现营业收入2.82亿元,净利润5481.89万元。医药业务经过20余年的发展,已经在国内市场树立了“儿科用药专家”的品牌形象,重点产品“臣功再欣”(儿童感冒药)和“特苏尼”(利尿剂)在细分市场占据龙头地位,并具有完善的营销网络体系,公司持续提升品牌影响的能力有助于在行业竞争中获取更大优势。 孵化器架构齐全,多股权投资进入收获期。报告期内,公司股权投资业务积极把握国内资本市场改革大发展和南京市加快推进产业转型升级和科技创新战略的机遇,继续发挥“上市公司、高科新创、高科科贷”三大平台协同效应,发展后劲不断增强。公司主营业务包括高新技术产业投资、开发。目前旗下新港科创、高科新创主要立足孵化培育工作。其中新港科创主要负责创业投资,高科新创主要负责跟进投资。公司控股的高科小贷和参股南京银行将为在孵化器成熟毕业或者具备高发展潜力企业提供资金支持。最后在孵化产业链末端,公司参股的南京证券将为企业上市、并购、退出提供丰富资源。金埔园林、南京证券等多个项目已进入上市进程,天溯自动化按其最近一期增资价格计算,公司所持股权已获得良好资本增值。 逐步退出房地产和市政业务,多个参股公司存在上市预期,孵化器概念公司中估值最低,维持“买入”评级。目前,公司按照南京市政府要求,正在逐步退出房地产和市政业务,转型预期强烈。我们预计公司送股前的2015、2016年EPS分别是1.43元和1.73元。截至3月30日,公司收盘于25.39元,对应公司送股前的2015、2016年PE分别为17.80倍和14.64倍。我们认为公司孵化器业务架构齐全,属目前孵化器概念标的中估值最低(平均动态40XPE),后期具备较强估值修复预期。考虑目前该主题处于持续升温阶段,给予公司送股前的2015年25XPE,对应目标价35.75元,维持对公司的“买入”评级。

公司项目集中在北京和长沙,涉足开发、商业和投资类物业。公司京内项目价值重估受益于《北京文创规划》,沉淀价值约378亿元。公司会展业务全国翘楚,正向上游高利润业务转型。 公司发展物业、投资及商业物业一体化发展;公司深根北京,以会展业为发展重点。 控股股东北辰集团控股公司比例34.482%,实际控制人是北京市国资委。公司业务包括发展物业、投资物业(含酒店)及商业物业。其中,发展物业集中于北京和长沙。公司投资物业形成“北辰会展”功能区。 公司各业务均衡发展,京内出租物业达121万平。2014年,公司出售、零售、投资业务收入占比分别为60%、5%、35%。目前,公司开发和出租项目权益建面合计779万平。其中,开发权益建面657.9万平,京内出租权益建面121万平。 公司发展物业集中在北京和长沙,长沙项目体量大且区域优势明显。公司发展物业类型包括住宅、公寓、别墅、写字楼、商业,主要分布在北京、长沙、武汉和杭州地区,建筑面积分别为74万平、533万平、24.11万平和23.5万平。合计总建面655万平。公司在京外的项目主要是总建面533万平长沙北辰三角洲项目,将建成都市休憩商业区(RBD)。该项目地价2421元每平,售价超9500元每平。 公司市值不到200亿,在亚奥核心区拥有120万平自持物业,重估价值378亿。 公司投资物业以会议中心、酒店、写字楼和公寓为主。公司在北京亚奥核心区内持有投资物业(含酒店)逾120万平,其中会展建筑面积32.6万平,包括国家会议中心和北京国际会议中心。2014年4月,《北京市文化创意产业功能区建设规划(2014年至2020年)》出台,提出要建设奥林匹克公园文化体育(会展)融合功能区在内的17个功能区。由此,公司会展投资物业价值面临向上重估契机。 向会展产业链上游迈进,品牌异地扩张初获成功。公司商业物业与投资物业形成独特的"北辰会展"功能区。目前,公司处于会展产业链的中游,即为会展提供场馆、设施服务。未来,公司将向高盈利能力的会展产业链上游迈进,即拥有会展专用权,成为独立开发运作能力的会展活动组织者或承办单位。这将提升公司轻资产运营和盈利能力。2014年上半年,公司会展业共计接待787个会议和74个展览。近年来,公司会展品牌扩张实现新突破,为多地会展中心提供顾问咨询服务和受托经营业务。 估值与投资建议:2015-2016年预计公司EPS分别0.27元和0.36元,对应RNAV是9.26元。公司的股价/RNAV折价率在上市商业地产公司基本属于最低。3月25日公司收盘价5.66元,对应动态市盈率分别21.35倍和15.88倍。给予公司RNAV的8.5折,即7.87元作为公司未来6个月目标价,首次给于“买入”评级。 不确定因素。行业基本面持续下行风险。

事件:公司公布2014年年报。报告期内,公司实现营业收入51.17亿元,同比增加13.46%;归属于上市公司股东的净利润16.02亿元,同比增加13.91%;实现基本每股收益0.86元。当年分红方案为每10股派息4.288元(含税)。 投资建议:公司商业项目开发沿陆家嘴主干道展开,具有价值稀缺性(持有物业地上、地下总建面合计302万平,现值达482亿元,未来物业规模将持续增长)。随着上海国际金融中心建设推进,公司持有物业价值、出租率和租金有望不断上升。借助陆家嘴先天品牌优势,公司成功转型商业地产运营商已进入第十年。此外,公司也在尝试聚焦金融股权投资。自贸区建设和前滩、迪斯尼项目陆续启动有望提升公司商业地产开发实战能力,为2014-2016年中长期业绩增长提供动力。考虑到公司2015年计划实现净利不低于上年,我们预计公司2015、2016年EPS分别是1.02和1.26元,对应RNAV是24.07元。截至3月25日,公司收盘于37.85元,对应2015、2016年PE分别为37.10倍和30.06倍。考虑到公司受益于上海自贸区扩区,参考上海自贸区受益标的外高桥、张江高科和浦东金桥2015年PE估值均值49.7倍,给予公司2015年50倍PE估值,对应股价51.0元,维持“增持”评级。

事件: 公司与北京中科金财科技股份有限公司、公司控股股东华夏控股、廊坊银行本着充分整合彼此的优势资源的合作基础,拟在互联网金融产业园开发、互联网金融产业园区建设、互联网银行、产业链融资、供应链融资、产业园区企业相关金融电子商务服务等领域开展多种合作,签署了《战略合作框架协议》。 投资建议: 牵手平台企业,联手开拓互联网金融业务。本次项目合作方之一北京中科金财科技股份有限公司成立于2003年,是国内领先的智能银行整体解决方案提供商及互联网金融综合服务商。中科金财致力于互联网金融综合服务、智能银行及金融电子商务业务发展,为超过150家商业银行及客户提供智能银行及互联网转型综合服务。 提前布局园区金融入口,未来战略意义重大。与本次战略合作后,公司与中科金财、廊坊银行及华夏控股在产业新城委托区域内联合打造互联网金融产业园值得期待。 1)有效实现“互联网+产业+金融”。本次合作一方面能够快速整合中科金财超过150家商业银行及其他金融客户资源,推动产业新城的互联网金融产业发展;另一方面通过互联网与传统行业的结合,带动其他传统产业的互联网化升级。公司目前已投资运营超过20座产业新城,未来均有机会复制并推广互联网金融产业园联合打造模式,“互联网+产业+金融”的产业聚变效应将获得迅速放大。 2)提前布局区域金融入口。通过本次战略合作,公司能够借助中科金财互联网银行及智能银行领域领先地位,以及廊坊银行业务领域优势,深度介入涵盖互联网银行、信贷管理、资产管理、资产证券化、征信等领域的互联网银行生态体系建设,融入金融行业互联网化潮流。以上合作除显著提升企业服务能力尤其是创新金融服务能力外,有利于加快打造“以企业服务为核心”的产业平台生态系统,打开价值链、充分引入外部资源进行合作,开发更多的利润增长点。 3)可拓展空间广阔。通过本次战略合作,除能够打造互联网金融产业园直接拉动产业落地投资以外,还将推动合作打造P2B、众筹等多种互联网金融平台,作为吸引企业入驻投资的重要抓手,并为入园企业提供多元化融资,拓宽企业融资渠道,激活入园企业活力,助力入园企业获取充裕资金以扩大投资规模。 金融通,则孵化通。公司将产业创新具化为产业联盟的发展模式和创新孵化两大发展路径。在创新孵化方面,与清华大学、北京大学、哈尔滨工业大学、北京航空航天大学、北京理工大学等高水平大学及研究院所深度合作,搭建科技成果孵化转化平台,加速成果对接转化。我们认为本次公司有效切入互联网金融战略后将更深入绑定金融环节。以上战略对加速公司后期孵化器业务发展具备实质意义。 重申对华夏幸福未来发展强烈看好。投资建议:维持“买入”评级。预计公司2015和2016年每股收益分别是3.85和4.49元。截至3月26日,公司股价50.77元对应2015和2016年PE在13.19和11.31倍。考虑公司产业地产模式A股唯一,园区业务占比不断上升,给予公司2015年18倍市盈率,对应股价69.33元,维持“买入”评级。

事件: 公司公布2014年年报。报告期内,公司实现营业收入1.23亿元,同比下滑71.09%;归属于上市公司股东的净利润1469万元,同比下滑91.45%;实现基本每股收益0.03元。当年分红方案为每10股派息0.03元(含税)。 投资建议: 公司定位于“精品园区”综合运营商、服务集成商和投资商,已布局3.13平方公里的上海闸北市北高新产业园和5.2平方公里南通科技城产业园。目前,市北高新园区经济每年30%高增长,园区生产性服务业比重已超90%。公司合计持有权益建面118万平。同时,未来5年市北高新园区可开发建面260万平,南通储备4200亩土地。自贸区产业链升级后,部分生产性产业和辅助性企业将转至外高桥周边启东产业园为公司带来间接利好。近年来,公司加大了创投业务投资力度,未来发展可期。我们预计公司2015、2016年EPS在0.55元和0.65元。截至3月18日,公司收盘于17.89元(公司因定增而停牌),对应2015、2016年PE分别为32.46倍和27.35倍。目前“孵化器主题”公司平均2015年估值在38XPE。考虑公司处于大张江范围内,未来有望享受科创中心相关政策利好,给予公司2015年40XPE,对应目标价22.0元,给予“买入”评级。

事件: 公司公布2014年年报。报告期内,公司实现营业收入53.80亿元,同比增加83.0%;归属于上市公司股东的净利润3.45亿元,同比增加35.22%;实现基本每股收益0.21元。公司分红方案为每10股分配现金股利0.4元(含税)。 投资建议: 土地整理毛利率低于房产结算使得公司营收增长快于利润增长。2014年,受符合结算条件的房产增加和土地整理收入推动(本期商品房结转收入35.74亿元,同比增加24.9%,公司承接的兰州东部科技新城土地整理确认收入16.10亿元),报告期内公司实现营收53.80亿元,同比增加83.0%;由于公司土地整理毛利率低于房产结算,这使得报告期内公司实现净利润3.45亿元,增幅收窄至35.22%。 2014年以来公司新增土地储备4个,合计权益储备建面294万平:2014年3月,公司以11.61亿元竞得位于甘肃兰州市高新区东部科技新城首期20平方公里(核心区)总计22宗地块的使用权,总出让面积165.64万平。兰州东部科技新城规划总面积136平方公里,建设用地面积合计2531公顷,其中首期20平方公里,是兰州城市东进的重要空间载体,将打造为承载中心功能外溢的重要城区。本次竞得的地块,使公司在该项目区块的可开发建设用地增至3800多亩。 14年非公开增发顺利募资30亿元,15年全力推进可转债发行工作。2014年9月30日,公司非公开发行股票为5亿股,发行价格为6.00元/股,募集资金30亿元(扣除发行费用后的募集资金为29.60亿元),将全部用于名城永泰东部温泉旅游新区一期项目。公开发行可转债募集资金22亿元,用于兰州东部科技新城一期和二期项目。 公司拟合作成立大名城城镇化投资基金,涉足房地产产业并购基金:2014年10月,公司拟与中信证券、信业基金、长江财富共同设立中信证券-信业基金-长江财富大名城城镇化投资基金,募集资金上限为50亿元,运作期限为10年,主要投资于一线城市北京、上海、广州、深圳的房地产项目。我们认为,这是公司实施区域聚焦,加快一线城市项目布局的重要举措,同时也为公司探索产业并购基金模式,走适度多元化经营打下基础。 福建自贸区纯正标的,“产业+资本双轮驱动”值得期待。公司发展模式符合新型城镇化建设方向,属福建自贸区和“丝绸之路”主题重要标的。福州自贸区就在公司大本营所在地马尾东江滨项目区域内挂牌,后期大名城有望销售自贸区相关税收、金融利好。兰州东部科技新城项目正处于处于“丝绸之路经济带”核心区域。目前公司已明确构建产业+资本的双轮驱动、协同发展,打造新的业务增长极的创新转型战略。公司已明确表态希望通过产业基金、金融并购基金、资产运营基金等择机参与境内外并购,积极探索金融服务业、投资贸易、仓储物流、大文化大健康等新型产业。受销售增加推动,公司期末预收账款余额46.36亿元,较年初大幅增长2.80倍。我们预计公司2015、2016年EPS分别0.25和0.32元。按照公司3月20日收盘价12.44元计算,对应2015、2016年PE为50.17倍和38.78倍。考虑到公司福建自贸区获批后公司直接受益,参考上海自贸区受益标的外高桥、陆家嘴和浦东金桥2015年PE估值均值49倍,给于公司一定估值溢价,即给予公司2015年55倍PE估值,对应股价13.75元,维持“增持”评级。

事件: 公司公布2014年年报。报告期内,公司实现营业收入44.15亿元,同比下滑34.67%;归属于上市公司股东的净利润-4.89亿元,同比减少221.63%;实现基本每股收益-0.26元。 投资建议: 作为多年立足上海拓展长三角的知名上海房企,公司以住宅和商业地产双轮驱动发展。2013年,上房集团正式进入公司合并报表,这使得公司增加了33万平徐汇小闸镇和51.4万平嘉定汽车城的优质项目储备。目前,公司拥有商品房项目权益建面392万平,可满足三年以上开发需要。公司利用自贸区区位优势,参股60%设立融欧股权投资公司,开展多元投资。我们预计公司2015、2016年EPS分别是0.34和0.42元,对应RNAV是9.51元。截至3月20日,公司收盘于7.62元,对应2015、2016年PE分别为22.41倍和18.14倍。考虑到公司收购资产增强了发展后劲,项目去化加快,未来具备国企改革预期,我们以公司RNAV,即9.51元作为公司未来六个月的目标价,维持公司“增持”评级。

事件: 公司公布2014年年报。报告期内,公司实现营业收入31.81亿元,同比大增81.83%;归属于上市公司股东的净利润1.68亿元,同比增加17.16%;实现基本每股收益0.15元。公司分红方案为每10股分配现金股利0.46元(含税)。 投资建议: 公司有望异地扩张,维持“增持”评级。公司房地产业务全部集中在天津,涵盖商品房、保障房和一级土地开发业务。公司自去年开始加大了保障房项目储备力度(涉及代建保障房120万平),目前公司权益建面合计437万平(不考虑1700亩的汉沽河西土地整理项目),可满足公司未来三年开发。在地产调控背景下,公司保持谨慎心态从而使其负债和现金流良好,而每股预收款较高。我们预计,公司2015、2016年EPS分别是0.19和0.24元,对应RNAV是6.66元。截至3月19日,公司收盘于5.19元,对应2015年PE为27.02倍,2016年PE为21.31倍。给予公司RNAV作为其目标价,对应6.66元目标价,维持公司的“增持”评级。