事件: 公司公布2014年年报。报告期内,公司实现营业收入52.75亿元,同比增加15.75%;归属于上市公司股东的净利润2.41亿元,同比下滑38.66%;实现基本每股收益0.30元。分红方案是每10股派发现金红利0.85元(含税)。 投资建议: 公司集纺织服装、城市综合开发、产业投资为一体。公司代表政府对新北区进行全业务深耕开发;处第一阶段建设期的17.5平方公里高铁片区及万顷良田项目进展顺利,正在启动第二阶段的土地开发,根据合同公司将获得10%工程收益和5:5的分成收益。常州房价收入比低、439平方公里的新北区仅开发了1/5,未来有拓展空间。公司通过品牌战略(自创牛仔裤ERQ品牌)催动纺织服装焕发青春,所投资的江苏银行、常熟汽饰等存在上市预期。因此,我们预计公司2015、2016年EPS分别0.38和0.47元,对应RNAV是12.09元。截至3月16日,公司收盘于11.04元,对应2015、2016年PE分别为29.05倍和23.49倍。我们以公司RNAV的12.09元作为公司未来6个月的目标价,维持“增持”评级。

事件:公司公布2014 年年报。报告期内,公司实现营业收入19.14 亿元,同比增加33.99%;归属于上市公司股东的净利润4.30 亿元,同比增加0.57%;实现基本每股收益0.46 元。本年度公司每10 股派发现金红利1.4 元(含税)。 投资建议: 结算利润率下行造成利润增速低于营收增速。2014 年,公司完成“T22 号地块部分厂房”销售,“T4 号地块土地”、 “T5-7/5-11 地块在建工程”、“T6-5 地块在建工程”转让,使销售收入增加2.8 亿元。报告期内公司实现营业收入19.14 亿元,同比增加33.99%;由于本期出售项目毛利率较低,使得报告期内公司实现净利润4.30 亿元,同比增加0.57%。 招商工作有序推进。2014 年底,公司持有各类物业总体出租率为87%。报告期内,各类物业平均租金分别为:住宅类约3.9 元/天/平,厂房、仓库类约1.2 元/天/平,办公楼类约3 元/天/平,研发楼约3.4 元/天/平,商业类约3.2 元/天/平,酒店类约5.8 元/天/平。报告期内,公司以先进制造业和战略性新兴产业为招商重点,全力以赴落实了大唐、中新社和大族激光项目、桂林福达、富友金融总部园项目等重大项目。 定增注入优质资产。 1)拟募资30 亿元注入联发公司39.6%股权。联发公司拥有“金桥”、“碧云”两个核心品牌。作为公司工业房产及其配套业务的运作平台,联发公司是公司最大的子公司,在金桥开发区内拥有大量优质土地和项目。截至目前,联发公司拥有在营物业总建面(含地上和地下面积)约65.42 万平;同时拥有待建、拟建及在建面积约33.20 万平。在假设联发公司总资产为全部经营性物业(在营和在建等物业)时,其20.66 亿元估算的39.6%联发公司股权价值对应的单位面积物业价值仅为5600 元/平米。而在假设剔除联发公司里面的出租物业后,联发公司总资产中的在建和拟建等物业价值对应单位面积物业价值仅为10747 元/平米。 2)相关融资投入临港碧云壹零项目的地理位置佳。本次非公开发行可募集的现金不超过9.34 亿元将用于上海临港碧云壹零项目以及补充流动资金。上海临港碧云壹零项目(临港新城主城区WNW-C5-4 地块)是位于临港区域的自贸区配套住宅项目,该项目位于上海临港新城主城区内,毗邻洋山保税港区,濒临东海和杭州湾,距上海市中心人民广场直线距离约75 公里,距浦东国际机场直线距离37 公里。 参股东方证券上市在即,受益上海自贸区扩容政策,“增持”评级。公司主要从事上海金桥出口加工区内的工业地产和园区开发和租售业务。公司物业租赁收入每年保持10%稳定增长。公司定向增发注入39.6%联发公司股权将推动公司业绩提速。目前公司将S11 项目定位销售有利于稳定公司未来业绩。此外,公司参股1.66 亿股的东方证券进入IPO预审阶段, 一旦上市有望给公司带来较高的资产增值。公司在临港地区有20 万平土地储备。上海自贸区建设有望给公司土地带来价值重估。我们预计公司2015、2016 年EPS分别是0.55 和0.64 元,对应RNAV是15.78 元。截至2015 年3 月13 日,公司收盘于24.47 元,对应2015、2016 年PE分别为44.49 倍和38.23 倍。考虑到公司金桥园区和临港一号项目将受益于自贸区建设,目前上海自贸区标的2015 年平均动态45XPE,考虑到公司参股3.88%的东方证券上市在即,给予公司2015 年50XPE估值,对应目标价27.5 元,维持公司的“增持”评级。

自 2013 年起,公司已基本解决历史遗留问题,同时形成以城镇商业开发、城市住宅建设和地产基金为核心的企业发展方向。公司“城市客厅”项目立足东部沿海小微城市、发达小城镇商业,是对发达小城镇商业模式,甚至是镇域经济模式的大胆创新。项目新发展思路具备想象空间和潜在生命力。 公司前身SST 亚华,重组完成后更名“嘉凯城”。公司前身为亚华种业,主要从事种子和乳制品生产。2008 年经证监会批准,公司完成资产重组,同时更名为“嘉凯城”。 截止本报告发布日,浙江省商业集团为公司控股股东,通过直接和间接方式累计持有上市公司43.47%的股份。 立足四大产业发展。公司目前已形成地产开发、城镇商业、投资与金融服务和其他业务为核心的四大产业支柱。从当前利润主要构成看,地产开发属公司当期业绩主要贡献。但从企业未来重要发展方向看,城镇商业以及投资与金融服务将成为嘉凯城重要发展方向。 城市客厅:公司未来重点战略。1)什么是“城市客厅”?指嘉凯城公司注册的商业品牌,其主要模式为寻找具备消费升级潜力的小微城市、发达小城镇布局商业。 区别传统商业的是“城市客厅”将引入综合市政服务、O2O 零售业态、农优特交易中心和公共特色空间等三大业务亮点。2)中期规划。公司已制定3 年完成200 个城市客厅项目、实现4000 万会员、超1000 亿线上线下销售规模的既定目标。 “城市客厅”:定义镇域发展新模式,打造商业平台综合商。我们认为“城市客厅”项目的主要亮点在于:1)有资源、有规模。背靠大股东浙商集团,同时获得中再保险50 亿启动资金投入;2)解决小微城市、发达小城镇电商物流;3)品牌渠道下沉重要入口;4)具备闭环生态系统。一旦项目成型不仅可以解决城镇经济发展问题(政府受益),同时也将使嘉凯城顺利转型为商业平台综合服务商(企业受益)。项目最终立足点将是成为进入中小城镇居民生活的重要入口。 估值与投资建议。截至2014 年半年报,公司累计土地储备在600 万平左右。预计公司2014 和2015 年EPS 分别是0.051 和0.085 元,RNAV 在8.48 元。截至3 月13 日,公司收盘于6.01 元,对应2014 年PE 为117.84 倍,2015 年PE 为70.71倍。公司目前属于“城市客厅”项目前期,商场摊销折旧、前期投入和造成业绩短期难有明显提升。但“城市客厅”项目核心价值在于线上APP 潜在流量、线下网络价值和市政金融联动后进入家庭资产负债表潜力。我们以按照RNAV,即8.48 元作为公司目标价格,维持对公司的“增持”评级。 风险提示。公司此前并未有连锁大型商业运行经验,模式存在不确定性风险。

事件: 2015年3月10日,公司公告称,公司授权全资孙公司上海聚能湾企业服务有限公司在总金额不超过1000万元的额度范围内对其孵化器内孵化企业进行股权投资。 投资建议: 加大孵化器建设,布局科创红利:2015年3月10日,公司公告称授权全资孙公司上海聚能湾企业服务有限公司在总金额不超过1000万元的额度范围内对其孵化器内孵化企业进行股权投资。我们认为,这是公司积极响应国家“发展众创空间,推进大众创新创业”的发展战略,分享孵化器企业高速成长的成果重要举措。 聚能湾孵化平台储备项目丰富,隐含价值高。公司全资孙公司上海聚能湾企业服务有限公司注册资本1000万元,确定以推动高新技术产业发展,孵化和培育中小科技型企业的发展战略。企业旨在为在孵企业提供研发、中试生产、经营场地和办公共享设施,并提供政策、管理、法律、财务、融资、市场推广和培训等方面的引导服务,提高科技创新企业自主创新能力和成活率、成功率。2013年,聚能湾公司被国家科技部认定为“国家级科技孵化器”。目前,公司拥有3万平孵化基地。在聚能湾中的苗圃项目86项,在孵企业79家,加速器企业20家,构成了一个完整的科技孵化产业生态链,孵化企业主要分布在信息技术与软件,占75%。 由于开发项目尚未达到对外销售条件,公司预计2014年全年盈利有较大幅度下降。公司在2014年三季报中披露,公司受产业园区载体开发周期影响,目前公司在开发项目仍处于建设中,相应开发项目在存货中列示,因此,截至2014年三季度末,公司存货较2013年末增幅较大。公司预计2014年尚无法实现上述开发项目的对外销售,从而将导致公司2014全年盈利较2013年将有较大幅度下降。公司认为公司业绩属结算周期原因,不影响2015年业绩释放。 投资建议:受益于科创中心建设,储备有望较快增长,给予买入评级。公司定位于“精品园区”综合运营商、服务集成商和投资商,已布局3.13平方公里的上海闸北市北高新产业园和5.2平方公里南通科技城产业园。目前,市北高新园区经济每年30%高增长,园区生产性服务业比重已超90%。公司合计持有权益建面118万平。同时,未来5年市北高新园区可开发建面260万平,南通储备4200亩土地。自贸区产业链升级后,部分生产性产业和辅助性企业将转至外高桥周边启东产业园为公司带来间接利好。近年来,公司加大了创投业务投资力度,未来发展可期。我们预计公司2014、2015年EPS在0.15元和0.55元。截至3月10日,公司收盘于17.37元,对应2014、2015年PE分别为115.80倍和31.58倍。目前“孵化器主题”公司平均2015年估值在37XPE。考虑公司处于大张江范围内,未来有望享受科创中心相关政策利好,给予公司2015年40XPE,对应目标价22.0元,给予“买入”评级。

事件: 2015年3月7日,公司公告称,2014年,公司实现营业总收入30.02亿元,同比增加56.47%;同期公司实现营业利润5.60亿元、利润总额5.07亿元,分别比上年同期增长16.36%、7.97%;实现归属于上市公司股东的净利润4.32亿元,同比增加15.95%。 投资建议: 我们预计2014-2015年,公司将实现EPS分别为0.28元和0.37元,对应RNAV是30.13元。截至3月6日,公司收盘于21.0元,对应的动态市盈率分别为74.61倍和56.42倍。考虑到公司属研发园区龙头,中国创新发展桥头堡,三板市场、注册制等多层次资本市场建设直接打通张江创投“进退通道”。上海自贸区正式扩区至张江,公司是张江唯一上市开发主体将充分受益。未来张江园区将在产业创新、制度创新、金融创新进行探索,园区将实现空间载体升级、企业集聚和功能拓展,区内土地价值直接提升。公司参股多家高新企业,PE投资链条日趋完善,投资收益增长潜力大,我们以RNAV,即30.13元为公司6个月的目标价,维持公司“买入”评级。

事件: 近期海通地产持续推荐的“创新中国、研发先行”主题不断升温,市场对具备孵化器概念的研发园区高度关注。我们认为南京高科在孵化器业务上具备完整架构,后期有望不断受益该主题。 投资建议: 依托南京经济技术开发区,具备较好腹地经济和产业投资机遇。目前公司所依托的南京经济技术开发区成立于1992年9月。区内设有工业、保税仓储、金融贸易和综合服务4个功能区,已形成电子信息、生物医药、轻工机械和新材料等四大特色产业。从开发区所依托经济腹地基础看,其所在的栖霞区面积340平方公里,拥有沿江岸线84公里,是南京重要的石化、汽车、电子、建材工业区;与开发区毗邻的仙林大学城面积47平方公里,由大学集中区、科技产业区和高档生活区组成,为开发区提供强大的人才和智力支持。相比其他企业而言,上市公司备较好腹地经济和产业投资机遇。 孵化器架构齐全,多股权投资进入收获期。公司主营业务包括高新技术产业投资、开发。公司旗下新港科创、高科新创主要立足孵化培育工作。新港科创主要负责创业投资,高科新创主要负责跟进投资。公司控股的高科小贷和参股南京银行将为在孵化器成熟毕业或者具备高发展潜力企业提供资金支持。最后在孵化产业链末端,公司参股的南京证券将为企业上市、并购、退出提供丰富资源。目前公司孵化器内已储备较多项目,后期优科生物、恒安方信具备强烈上市预期。 公司参控股公司股权投资价值合计86.99亿元,市值覆盖率接近80%:截至2015年3月6日,公司共持有25家参控股股权投资公司。其中,4家是上市公司股权,可根据市场情况减持获得资金用于投资。目前,公司持有股权总投资额36.0亿,账面余额为59.87亿元。按最新收盘价计算,公司参控股公司的浮盈为27.12亿元。由此可知,公司持有参控股公司的股权价值合计86.99亿元。截至3月6日,公司市值为108.62亿元,以上股权投资对公司市值覆盖率为80%。 公司已公告将陆续退出地产、市政业务,后期发展值得高度关注。南京国资改革已要求企业“以改制和出售国有股权相结合的方式退出市政业务;创造条件力争早日实现从商品房开发领域退出,加快房地产业务转型”;“ 加强业务转型研究,尽快整合优质、成长性好的资源,逐步注入你司,促进上市公司持续稳定发展。”孵化器概念公司中估值最低,维持“买入”评级。公司多层次股权投资平台形成,股权投资业务进展顺利,期内拟投资15亿元参股南京银行。目前,公司按照南京市政府要求,正在逐步退出房地产和市政业务,转型预期强烈。我们预计公司2014、2015年EPS分别是0.96和1.22元。截至3月6日,公司收盘于21.04元,对应2014、2015年PE分别为21.92倍和17.25倍。公司孵化器业务架构齐全,属目前孵化器概念标的中估值最低(平均动态40XPE),后期具备较强估值修复预期。考虑目前该主题处于持续升温阶段,给予公司2015年25XPE,目标价30.5元,维持对公司的“买入”评级。

事件: 2015年3月7日,公司公告称,公司拟以现金3亿元认购歌华有线非公开发行的A股股份,发行价格为14.95元/股。 投资建议: 公司土体储备充足,重组后启动互联网金融将有利整合公司旗下金融资产。公司项目储备权益建面达1601万平(土地成本较低廉),海涂开发储备811万平(属大型城镇化综合项目),土地储备量居于同类地产公司首位。2014年,公司计划实现结算额90.73亿元,同比增长64.63%。同时,公司参股金融企业(本次参股温州银行13.96%股权有望分享温州金融改革红利)和投资矿产实现了多元化经营。公司目前抢先试水房地产融资用于棚户区改造,一旦尝试成功将推升业绩同时带来债务结构改善。我们预计公司2014、2015年EPS分别是0.18和0.26元,对应RNAV是8.88元(参与大智慧重组前公司的RNAV是8.41元)。截至3月6日,公司收盘于7.16元,对应2014、2015年PE分别为39.78倍和27.54倍。考虑公司更大程度投入互联网金融平台建设,我们以RNAV溢价10%作为目标价,对应9.77元,维持“增持”评级。

投资建议: 有望直接受益“双自联动”。所谓“双自联动”主要指,要将张江国家自主创新示范区(以下简称“张江示范区”)、中国(上海)自由贸易试验区(以下简称“上海自贸试验区”)两大国家战略齐聚发展,使上海承担的国家战略使命和任务更加凸显。目前“大力实施创新驱动发展战略,加快建设具有全球影响力的科技创新中心”被列为2015年市委唯一的重点调研课题。“双自联动”作为科创中心发展支撑具备重要意义。 双自联动的空间范畴。物理空间上看,“双自”联动可以理解为上海自贸试验区与张江示范区之间的联动。随着上海自贸试验区扩区以后,张江示范区实际上可以分为两个部分,一部分是自贸区叠加区域,也就是张江核心区,一部分是非自贸区区域,也就是分布在各区县的其他十九园。 “双自联动”将对张江产生两大层面重大利好,即功能分担和功能协同联动效应。 1)功能分担联动。在上海自贸区中,陆家嘴定位于金融创新中心,以更好试验服务业扩大开放。它将承担起张江园区创新型高科技企业资金池的功能。张江园区定位于科技创新中心,将汇聚更多高层次人才和创新要素。它将直接承担创新型高科技企业引进、孵化、服务的功能。金桥园区定位于生产型服务中心,以进一步探索高端制造业和生产服务型产业扩大开放。它将承担起张江研发后产品和服务的生产和制造功能。外高桥定位于投资和贸易中心,将推动上海转口和离岸业务发展。它将承担起制造出来的产品的出口和再加工功能。 2)功能协同联动。实质就是自贸区的体制创新和自主创新示范区的科技创新之间的联动。这些政策变革将降低张江园区内企业创新和创业成本;有利降低企业研发成本和提升运营的便捷性;对于提高张江园区对内和对外的开放度,促进张江园区内企业走出去和引进来具备实质意义。 张江将成为中国改革开放又一个政策新高地。中央已经确立创新驱动和创新转型后,实现张江“离岸创新、全球孵化、产业并购、张江整合”将成为后期公司发展大趋势。其中,“离岸创新”是一种建立在“双自联动”基础上的制度创新,它包括金融管制放松、货物监管改革、负面清单管理和审批到备案制等一系列政策创新。随后,这种“全球孵化”将带来“产业并购”进程的加快。不仅科技项目加快转化为产业,而且人才在这过程中获得股权等激励,金融资本通过产业流动平台在产品的不同生命阶段选择有序地退出。这些都将在上海张江园区得到整合和升华。目前,张江国家自主创新示范区拥有22个分园和124个园中园。其中,张江集团孵化器为园区近800家中小企业提供公共孵化平台支持,与近300家中介服务机构建立“服务超市”,孵化范围近10万平,累计引进中小企业400余家,平均孵化时间2.15年。 公司属研发园区龙头,中国创新发展桥头堡,维持公司“买入”评级。考虑到公司属研发园区龙头,中国创新发展桥头堡,三板市场、注册制等多层次资本市场建设直接打通张江创投“进退通道”。上海自贸区正式扩区至张江,公司是张江唯一上市开发主体将充分受益。未来张江园区将在产业创新、制度创新、金融创新进行探索,园区将实现空间载体升级、企业集聚和功能拓展,区内土地价值直接提升。公司参股多家高新企业,PE投资链条日趋完善,投资收益增长潜力大。我们预计2014-2015年公司将实现EPS分别为0.26元和0.34元,截至3月2日,公司收盘于20.3元,对应的动态市盈率分别为79.01倍和58.95倍。我们以RNAV,即30.13元为公司6个月的目标价,维持公司“买入”评级。

事件: 2015年2月17日,公司公告称,公司全资子公司-上海张江浩成创业投资有限公司的子公司-上海张江控股有限公司对所投资的ShanghaiZJHi-TechInvestmentCorporation进行减资,本次减资为ShanghaiZJHi-TechInvestmentCorporation股东的同比例减资,其中上海张江控股有限公司将回收投资款1000万美元,减资完成后,上海张江控股有限公司仍将持有ShanghaiZJHi-TechInvestmentCorporation50%的股权。 2015年2月17日,公司公告称,公司全资子公司-上海张江浩成创业投资有限公司拟向上海金融发展投资基金二期(壹)(有限合伙)投资人民币一亿元,成为其有限合伙人。该基金规模为10亿元,视情形可扩至15亿元,主要聚焦传统金融与互联网金融、小微金融、金融服务业等。基金管理人为上海金浦投资管理有限公司。 投资建议: 公司属研发园区龙头,中国创新发展桥头堡,维持公司“买入”评级。三板市场、注册制等多层次资本市场建设直接打通张江创投“进退通道”。上海自贸区正式扩区至张江,公司是张江唯一上市开发主体将充分受益。未来张江园区将在产业创新、制度创新、金融创新进行探索,园区将实现空间载体升级、企业集聚和功能拓展,区内土地价值直接提升。公司参股多家高新企业,PE投资链条日趋完善,投资收益增长潜力大。2014-2015年,公司将实现净利润3.98亿元和5.33亿元,EPS分别为0.26元和0.34元,对应RNAV是23.77元。截至2月16日,公司收盘于18.53元,对应的动态市盈率分别为71.27倍和54.50倍。我们以RNAV,即23.77元为公司6个月的目标价,维持公司“买入”评级。

事件: 保利地产公布2015年1月销售数据。 投资建议: 2015年1月,公司实现签约面积57.17万平方米,同比增长-36.67%,环比增长-56.59%;实现签约金额73.03亿元,同比增长-26.72%,环比增长-57.7%。从销售均价看,1月销售均价为12774元/平,较去年底11040元/平销售价格有所上升。 1月公司累计仅获取项目2个。1月公司新增项目累计占地面积11.78万平、累计建筑面积29.86万平,其中权益建筑面积20.4万平。以上项目累计权益土地款支出在8.83亿,折合每平米地价5100.3元。按照公司2014年所实现的项目销售均价1.31万元/平推算,以上土地储备具备较好利润率。公司1月土地投资金额较去年同期有所减少。 目前公司共有在建拟建项目213个,项目计划投资6975亿元,占地面积4104万平方米,总建筑面积11012万平方米,可售容积率面积8134万平方米,在建面积3614万平方米。预计公司2014、2015年每股收益分别是1.29和1.57元。按照公司2月6日9.49元股价计算,对应2014和2015年PE为7.36倍和6.04倍。公司当前估值依旧处于两市龙头公司中最低,维持对公司的“买入”评级。给予公司2015年10倍市盈率,目标价格15.7元。

投资建议: 中关村试点政策推广、400亿元创投基金及总理支持“众创空间”预示张江面临新的发展机遇。国务院常务会议指出:一要大力发展市场化的“众创空间”。二要加大政策扶持。三要完善创业投融资机制。四要打造良好创业创新生态环境。我们认为,以上扶持政策表明国家正逐步加大对现有国家自主创新示范区试点新政策的力度。这些措施将加快我国的创新驱动进程,推进科技体制机制改革,有利于激发人们尤其是科研人员的主动性、积极性、创造性,加快创新成果转化,推动高新技术产业成长,打造中国经济发展新动力。作为国家自主创新园区的张江面临历史性发展机遇。 张江新孵化器模式正在酝酿,公司创投平台日趋完善,PE项目进入收益期。为满足产业链上不同成长阶段企业所需多级、多元投融资服务体系,张江园区开发了多种企业孵化模式,包括专业孵化、自由孵化、高端孵化和全程孵化模式等。目前,张江园区内类似于硅谷的主体多元化、服务要素化、运营模式市场化、孵化早期化新格局正在形成。这些国家级孵化器实施动态管理和退出机制,建立创业苗圃和企业加速器,具有天使投资和持股孵化功能等。从初期公司直接投资PE项目,到公司通过成立专业创投子公司进行PE投资,张江多元化的创投平台日趋完善。公司主要负责创投业务的张江浩成累计投资额19.73亿元,公司直接投资18家公司投资额达到了12.87亿元。这些企业未来都有望通过新三板或主板实现上市退出,实现公司投资收益。作为“国家自主创新示范区”,目前,张江园区已进驻企业1905家,园区已形成创业软环境、产业集群效应和上下游配套产业链。这将为公司参股未上市公司股权打下良好基础。 直接受益多层次资本市场建设。“新三板”同样给公司带来新的投资渠道。2014年7月25日,公司全资子公司浩成创投以1000万元的价格参与“新三板”上市公司点点客(430177)的定增100万股,占比5.02%。今年1月12日,点点客(430177)收盘于25.6元/股,浩成创投持股对应市值6425.6万元,相对初始投资出现浮盈5425.6万元,增长6.43倍。公司全资子公司浩成创投参股比例30%的汉世纪创投,以8000万元参股拟主板上市企业-上海万得信息技术股份有限公司9%股权。我们认为,一旦万得资讯实现主板上市将给公司带来丰厚的投资收益。 上海自贸区正式扩区至张江等园区,公司做为张江园区唯一上市开发主体将充分受益。公司后期有望受益于扩区后的张江园区将在产业创新、制度创新、金融创新进行探索,并具体落实到园区内的政府职能转变、创新制度复制、空间载体升级、企业集聚和功能拓展上。 公司收回张江技术创新区内部分土地房产,更高产业能级二次开发带来巨大想象空间。我们认为,随着张江技术创新区“二次开发”,公司将充分享受该土地房产在未来增值和发展的收益。考虑张江从1996年建园已接近20年,公司未来加速区域内产业升级和土地“二次开发”将是大势所趋。 投资建议:公司属研发园区龙头,中国创新发展桥头堡,维持公司“买入”评级。三板市场、注册制等多层次资本市场建设直接打通张江创投“进退通道”。上海自贸区正式扩区至张江,公司是张江唯一上市开发主体将充分受益。未来张江园区将在产业创新、制度创新、金融创新进行探索,园区将实现空间载体升级、企业集聚和功能拓展,区内土地价值直接提升。公司参股多家高新企业,PE投资链条日趋完善,投资收益增长潜力大。2014-2015年,公司将实现净利润3.98亿元和5.33亿元,EPS分别为0.26元和0.34元,对应RNAV是23.77元。截至1月30日,公司收盘于15.49元,对应的动态市盈率分别为60.29倍和44.98倍。我们以RNAV,即23.77元为公司6个月的目标价,维持公司“买入”评级。

事件: 2015年1月28日,公司发布2014年年度业绩预增公告。经财务部门初步测算,公司预计2014年年度实现归属于上市公司股东的净利润与上年同期相比将增长40%左右。 投资建议: 公司发展模式符合新型城镇化建设方向,属福建自贸区和“丝绸之路”主题重要标的。目前公司项目集中在福州、兰州和上海,除大盘开发模式外,同时探索养老、旅游、健康、文化等适度多元化经营之路。公司大盘开发模式具有土地成本锁定优势。受销售增加推动,公司期末预收账款余额46.36亿元,较年初大幅增长2.80倍。我们预计公司2014、2015年EPS分别0.18和0.33元。按照公司1月27日收盘价9.64元计算,对应2014和2015年PE为52.37倍和29.58倍。考虑到公司福建自贸区获批后公司直接受益,参考上海自贸区受益标的外高桥、陆家嘴和浦东金桥PE估值均值,给予公司2015年35倍PE估值,对应股价11.57元,维持“增持”评级。

事件: 2015年1月27日,代表公司事业合伙人的深圳盈安财务顾问企业,向公司出具《2015年1月26日至2015年1月27日继续购买万科A股股票相关事项的告知函》。根据“告知函”,盈安合伙通过证券公司的集合资产管理计划,于2015年1月26日至2015年1月27日,通过深圳证券交易所证券交易系统购入公司A股股份34054269股,占公司总股本的0.31%。 投资建议: 持续增持体现中长期发展信心: 本次盈安合伙2015年1月26日至2015年1月27日期间购买万科股票的平均价格为13.26元/股,共使用约4.52亿元资金。考虑此前增持,万科合伙人已累计持有公司总股本的4.48%,为公司第三大股东。合作人持续增持不仅有利增强投资人对万科信心,更体现出万科合伙人与公司未来发展共同进退的决心。 销售持续增长,我们预计公司2015年销售有望超2550亿:2014年公司实现累计销售面积1806.4万平,同比增长21.24%;实现累计销售金额2151.3亿,同比增长25.85%。从销售均价看,12月销售均价为1.21万元/平,与2014年1月1.42万元/平销售价格相比有所下降。公司通过自身努力,企业2014年销售正式迈入2000亿销售大关。按照目前市场发展趋势和公司项目备货情况,我们预计万科2015年销售有望超2550亿。 A-H两市估值最低,价值空间明显,维持“买入”评级:目前万科A、万科企业和中国海外2015年PE分别是6.69倍、7.07倍和6.91倍。万科A估值水平属两市地产龙头中最低。考虑到万科行业地位和更强业绩增速,我们认为公司应该享受一定溢价,当前估值水平与公司市场地位不相称。预计公司2014、2015年EPS分别是1.66和1.97元,RNAV在17.8元。按照公司1月27日13.18元股价计算,对应2014和2015年PE为7.94倍和6.69倍。前期总理谈到“深港通”推出问题。我们认为一旦制度成型,公司本身龙头地位有望使得企业享受更高估值。给予万科15年10倍市盈率,对应股价19.7元,维持对公司的“买入”评级。 风险提示:房地产行业基本面下行风险。 主要内容:1、持续增持体现中长期发展信心:本次盈安合伙2015年1月26日至2015年1月27日期间购买万科股票的平均价格为13.26元/股,共使用约4.52亿元资金。考虑此前增持,万科合伙人已累计持有公司总股本的4.48%,为公司第三大股东。合作人持续增持不仅有利增强投资人对万科信心,更体现出万科合伙人与公司未来发展共同进退的决心。 2、销售持续增长,我们预计公司2015年销售有望超2550亿:2014年公司实现累计销售面积1806.4万平,同比增长21.24%;实现累计销售金额2151.3亿,同比增长25.85%。从销售均价看,12月销售均价为1.21万元/平,与2014年1月1.42万元/平销售价格相比有所下降。公司通过自身努力,企业2014年销售正式迈入2000亿销售大关。按照目前市场发展趋势和公司项目备货情况,我们预计万科2015年销售有望超2550亿。 3、A-H两市估值最低,价值空间明显,维持“买入”评级:目前万科A、万科企业和中国海外2015年PE分别是6.69倍、7.07倍和6.91倍。万科A估值水平属两市地产龙头中最低。考虑到万科行业地位和更强业绩增速,我们认为公司应该享受一定溢价,当前估值水平与公司市场地位不相称。预计公司2014、2015年EPS分别是1.66和1.97元,RNAV在17.8元。按照公司1月27日13.18元股价计算,对应2014和2015年PE为7.94倍和6.69倍。前期总理谈到“深港通”推出问题。我们认为一旦制度成型,公司本身龙头地位有望使得企业享受更高估值。给予万科15年10倍市盈率,对应股价19.7元,维持对公司的“买入”评级。

事件:公司公布非公开增发方案(第二次修订稿),战投方华居天下的股东关系、华居天下实际控制人莫天全承诺函有所更新。 投资建议: 1. 第二版定增修改稿意义重大。我们认为第二版修改稿基本将前期定增难点突破,标志公司融资工作顺利推进。 1)战投华居天下转为搜房董事长莫天全全资控股内资企业。最新定增方案显示,华居天下已从此前境外股权结构划转为搜房董事长莫天全100%控股。考虑莫天全属中国国籍无境外居留权,本次股权变更实质意义将使华居天下从外资企业转为内资。从业务发展和资金进出角度看,内资身份更有利于促成本次定增最终成功。 2)莫天权承诺函带来业务整合想象空间。作为华居天下唯一股东、实际控制人,搜房董事长兼控股股东莫天全承诺:其控制公司或者其他经济组织将尽量减少与世联之间的同业竞争和关联交易。从目前世联、搜房业务线机构看,主要包括1)线上电商和衍生业务;2)线下交易、信息和研究业务。3)金融业务。我们认为世联和搜房目前在1、2)项业务中重合度相对较少,但是在3)项业务中双方存在交集。未来双方在金融业务上如何资源共享、实现平台整合,值得高度期待。 2. 未来发展:市场集中度和整合速度将进一步加快,多寡头局面将加速形成 。 1)大同盟已显雏形,强强联姻将加速市占率提升和同业间并购。除世联外,搜房此前已成为合富辉煌第二大股东。我们认为不论是搜房、世联还是合富辉煌都是地产服务产业链“Top Player”。地产下半场,巨头企业本身在业务上具备优势。如果顶级豪门之间再相互参股,形成战略大联盟,其结果将是大公司不断提高行业门槛,中小中介行生存空间被不断挤压的过程。 2)并购和整合有望加剧。本次战略联盟形成,除有效补充世联资金外,也将加大双方业务合作潜力,大公司强者恒强不断并购和整合中小中介行局面有望加剧。 3)市场有望转向双寡头阵营转变。目前房地产服务产业链市场基本划分为两大阵营,即专业化线上平台(代表企业平安好房网、房多多、房金所)和线下线上一体化企业(代表企业易居、搜房-世联联合体)。考虑中国房地产新房8万亿潜在市场,短期不论哪方都很难绝对意义压倒另外一方。从当前业务模式和市场发展角度看,两大阵营将逐步形成双寡头格局,分别占据各自市场。 投资建议:维持“买入”评级。我们重申目前公司房地产服务产业链核心标的,长期看好。公司当前资金面优秀,传统经纪业务发展稳定,将为未来兼并收购产业链上下游,实现对产业链的整合和新业务(O2O、P2P、资产服务)拓展提供支持。考虑2015年行业基本面有望复苏,公司传统代销和新兴业务均有望极大程度受益。公司2014和2015年EPS预计在0.55和0.66元。截至1月26日,公司股价在19.95元,对应2014和2015年PE在36.27和30.23倍。考虑新业务发展持续放量,给予2015年35倍市盈率,对应股价23.1元,维持“买入”评级。

投资建议:公司是深圳国资委控股下的,主营建筑施工、房地产开发和商业运营一体化的城市综合运营商。其中建筑施工业务拥有总承包特级资质;房地产业务集中在深圳、长沙、南宁、广州等地。近期,公司收购粤通公司延伸市政产业链,借助达实智能提升智慧城市建设能力,定增引入多家创投企业,实现管理层持股。目前,深圳国资委实际控制公司36.35%,公司有望成为深圳国资委旗下的主要地产上市整合平台。我们预计公司2014、2015年EPS分别是0.76和0.91元, 对应RNAV是19.19元。截至1月26日,公司收盘于16.98元,对应动态市盈率分别为22.34倍和18.66倍。考虑到公司有望受益于深圳国资改革,我们以RNAV,即给予19.19元/股作为目标价,首次给予“增持”评级。 主要分析: 公司基本情况:深圳市天健(集团)股份有限公司系深圳市国资委控股企业。1999年,公司在深交所上市,主营业务为建筑施工、房地产开发和商业运营。其中负责建筑施工业务的深圳市市政工程总公司成立于1983年,涉及市政、公路、房建、机电安装、轨道交通、水利水电等领域,拥有市政公用工程施工总承包特级、公路工程施工总承包壹级和房屋建筑工程施工总承包壹级资质,曾获得国家建筑工程最高奖“鲁班奖”和中国市政工程最高奖“金杯奖”;负责房地产开发业务的深圳市天健房地产开发实业有限公司成立于1988年,已开发项目总建面200多万平,集中在深圳、长沙、南宁、广州等地;负责商业运营业务的深圳市天健商业物业运营有限公司涵盖商业中心、酒店、写字楼及工业园区等商业物业的策划和运营。 多年来,公司业务保持了良性快速增长。2013年,公司实现营业收入45.14亿元,同比增长46.53%。截至2014年上半年,公司三项业务(市政业务、开发业务、商业租赁)收入占比分别为79.51%、16.57%和3.92%。 公司原名深圳市天健实业股份有限公司(创立时原名深圳市天健股份有限公司)其前身最早为1963年组建的空军工程兵第5团,1976年公司整编为基建工程兵302团,1983年9月公司集体转业改编为深圳市市政工程公司。1993年9月公司企业改制,组建定向募集股份有限公司。1997年4月公司规范为募集方式设立的股份有限公司,并更名为深圳市天健(集团)股份有限公司。1999年7月21日公司在深交所上市(证券简称:深天健;证券代码:000090)。 2014年11月,公司拟以7.49元/股向包括远致投资、天健如意、硅谷天堂、高新投、达实投资、红土创新基金、国信弘盛、凯富基金、创东方和架桥投资10名特定对象发行股票不超过2.94亿股,募集资金总额不超过22亿元。本次发行实施后,公司总股本将增至8.46亿股。其中,深圳市国资委持股2.01亿股,持股比例约23.73%;同时深圳市国资委持有远致投资100%股权,因此,深圳市国资委实际控制公司的股权为39.51%(不考虑远致投资还通过参股17.76%的高新投间接参股上市公司3.16%的股份)。 根据《天健集团2011-2015年发展战略规划》,公司确立了以高端管理、高新技术、高资本投入为特色的工程建筑业、以差异化为特色的房地产开发业及以创新型服务为特色的商业运营为主业的战略,力争建设、开发与经营并举,科技和文化助推,成为三大产业横向协同,纵向一体化,均衡发展的城市综合运营商。 公司各业务发展情况分析 . 2.1 公司市政业务向环保等高端领域升级,收购粤通公司延伸市政产业链 . 公司主要负责市政业务的子公司-深圳市市政工程总公司成立于1983年,年平均施工产值25~31亿元,以市政工程、公路工程、建筑工程施工及项目代建为主导产业,业务遍及全国。主要施工资质有:市政公用工程施工总承包特级、公路工程施工总承包一级、房屋建筑工程施工总承包一级等十几项。该公司资信等级经中国人民银行指定的金融资信评级机构评定为最高等级-AAA,先后被评为“中国建筑施工企业综合实力百强第一名”、“中国500家最佳经济效益建筑企业一级第一名”、“深圳市50家综合实力最强建筑施工企业第一名”等。设有博士后科研工作站、科研所、试验室等技术研发机构。该公司将从单一的施工承包向基础设施投资、代建管理及工程总承包一体化的综合型经营模式转变,成为专业化、高端化、管理型的城市建设总承包公司。 总体上,公司近年来的市政业务收入稳健增长,毛利率呈上升趋势。2014年上半年,公司继续深耕深圳本地建筑市场,同时积极培育外埠市场,报告期内累积中标金额24.63亿元。同期,公司建筑施工业务实现营业收入14.74亿元,同比下降3.36 %。报告期内公司市政毛利7915万元,毛利率5.37%。截止报告期末,在建工程64项,合同金额93.96亿元。 2014年12月24日,公司公告称,公司与万喜集团(VINCI GROUP)旗下全资机构VCGP(VINCI CONSTRUCTION GRANDS PROJETS)签署《合作意向书》。VCGP为全球领先的建筑服务商--万喜集团旗下的全资机构。万喜集团为巴黎CAC40指数成份股,业务涵盖土木、建筑、基建、特许经营、能源、环保等领域,项目遍布全球100多个国家和地区。双方就城市再生资源综合开发利用、新能源、环保、特许运营、高端建筑工程管理等领域进行战略合作。双方拟以共同投资设立合营公司或签订项目合作协议或其他合法可行的方式进行合作,共同开拓中国大陆内地本土市场及海外市场(但不包括香港特别行政区、澳门特别行政区和台湾地区的市场)。我们认为,公司通过与VCGP合作,将提升其技术、装备和管理水平,促进产业的升级和转型。 2014年9月30日,公司公告称,公司拟收购深圳市投资控股有限公司持有的深圳市粤通建设工程有限公司100%股权,交易价格将以评估结果为参考依据。粤通公司是深圳市最早的路桥专业施工及养护单位之一,该公司在公路、桥梁及隧道养护业务方面市场份额位居深圳前列。通过本次整合,公司将进一步延伸产业链,拓展道路、桥梁和隧道养护业务新领域,提高市场份额。同时,粤通公司所拥有的物业和土地资源将增加公司在深圳本地的资源储备。 2.2 公司房地产业务借助外力提升智慧城市建设能力 . 公司主要负责房地产开发业务的子公司-深圳市天健房地产开发实业有限公司成立于1988年6月,是深圳特区工业区开发的先驱和开拓者。30多年来,公司在深圳市的开发总建筑面积达300多万平。该公司逐步形成以深圳为核心,辐射内 地的产业布局,项目分布在深圳、长沙、南宁、广州、上海、惠州等城市。该公司开发的天健·芙蓉盛世(长沙)和天健·现代城(深圳)分获联合国人居环境论坛社区奖和特别奖。该公司在深圳市2010年房地产企业年度排名列第5位。近年来,公司以住宅开发为主,产品线趋向多元化,已进入城市综合体、综合商业、酒店地产、现代工业园区等开发领域,向着成为城市综合运营商迈进。 截至2014年上半年,公司储备和待售住宅项目合计权益建面196.79万平,其中未结算权益建面合计169.76万平。其中,公司开发项目在长沙、南宁、惠州、广州、深圳和上海的未结算权益建面分别为51.9%、41.9%、32.2%、18.9%、18.1%和6.8%。进入2014年,公司面临较大的环境压力,2014年上半年,公司实现房地产业务开发收入3.07亿元,同比降低36.58%。同期,公司通过公开竞拍新增南宁两幅土地储备,同时继续加大力度推进天健工业区项目的规划审批工作。报告期内,公司在售楼盘8个,在建项目5个,项目开发建设进展顺利。 2014年11月28日,公司公告称,公司与深圳达实智能股份有限公司签署《智慧城市及绿色建筑项目战略合作框架协议 书》。达实智能(证券代码:002421)主营业务为智慧城市顶层规划及总体解决方案、建筑智能化及节能全生命周期服务,是国内智能化及节能领域的领先企业。双方拟共同打造绿色、智慧的高品质城市综合运营体系和智慧社区体系。双方将在技术合作、市场合作两个层面加大对智慧城市的投资、建设和运营,产生协同效应,相互兼容促进。 2.3 公司商业运营业务增长较快 . 公司主要负责商业运营业务的子公司-深圳市天健商业物业运营有限公司经营范围为从事高端商业地产的经营、管理和服务业务,包括为酒店、商城、写字楼、公寓等高端物业提供专业化全程服务和运营管理。威斯特精品酒店隶属于深圳天健商业运营管理有限公司。威斯特精品酒店全力打造“威斯特”新锐酒店品牌,旗下拥有海南威斯特精品酒店、深圳龙岗威斯特精品酒店几大主题精品酒店,并通过升级、改造、并购等多渠道方式将“威斯特”发展成国内酒店旗舰新锐品牌。 投资性物业方面,公司可出租面积达到27.41万平。商业租赁业务收入增速较快,且毛利率较高。2014年上半年,公司实现租赁营业收入7268万元,同比增长51%;实现毛利润4458万元,毛利率达到61.3%。 同时,公司加大对商用物业的资源整合和升级改造,进一步提升物业价值;对外提供酒店运营管理、商业运营顾问等服务, 实施管理输出模式。物业管理服务方面,公司物业管理面积达416万平。 公司有望成为深圳国资委旗下的主要地产上市整合平台. 深圳国资委旗下的房地产开发企业共计10家,其中旗下的房地产上市平台有8家,这里面有6家在A 股上市,2家在香港上市。在国资改革背景下,我们判断未来深圳国资委有望整合旗下上市地产平台。目前A股上市地产平台中,深圳国资委对沙河股份、深振业和中洲控股的控股比例低于天健集团,而控股比例高于天健集团的深深房和深物业属于间接控股,且两者的业绩要稍逊于天健集团,所以我们判断,未来直接控股比例达到36.35%的天健集团有较大可能性成为深圳国资委旗下的地产整合上市平台。此外,天健集团的业务多元化,目前规模较小,未来有利于公司的产业转型升级。 公司定增“三位一体”:推动国企改革,引入创投企业,配套融资22亿元和高管持股 . 2014年11月5日,公司公告称,公司第七届董事会第二十一次会议审议通过了《深圳市天健(集团)股份有限公司2014年非公开发行股票预案》。公司拟采取非公开发行的方式向包括公司为远致投资、天健如意、硅谷天堂、高新投、达实投资、红土创新基金、国信弘盛、凯富基金、创东方和架桥投资10名特定对象发行股票(其中天健如意参与认购本次非公开发行股票,构成关联交易)。本次非公开发行股票的定价基准日为公司第七届董事会第二十一次会议决议公告日(2014年11月7日)。本次发行股票价格为7.49元/股。本次拟发行股票数量不超过2.94亿股,募集资金总额不超过22亿元。其中,远致投资认购13351万股,天健如意认购4005万股,硅谷天堂认购2670万股,高新投认购2670万股,达实投资认购1335万股,红土创新基金认购1335万股,国信弘盛认购1335万股,凯富基金认购1335万股,创东方认购668万股,架桥投资认购668万股。本次非公开发行股票的募集资金总额不超过22亿元(含此数),扣除发行费用后的募集资金净额用于投资天健科技大厦项目和补充流动资金。 其中,国泰君安君享天健如意集合资产管理计划(筹)由上海国泰君安证券资产管理有限公司设立和管理,用于投资天健集团的本次非公开发行的股票,由天健集团及其控股子公司的部分董事、监事、高级管理人员及骨干员工等人员(不少于2人且不得超过200名)以自筹资金认购,存续期限为自集合资产管理合同生效之日起7年。天健如意向天健集团及其控股子公司的部分董事、监事、高级管理人员及骨干员工等人员进行募集。若参与人最终未按承诺足额认购,剩余份额可约定在其他全体参与人中分配,或指定特定参与人认购。我们认为,该资产管理计划针对公司和子公司的董监高和骨干员工,且持股比例较高,存续期长,因此激励将直接到位,有助于公司业绩进一步提升。 此次定增引入多家重要创投企业做为公司战略股东。其中,嘉兴硅谷天堂恒智投资合伙企业(有限合伙)经营范围是实业投资、投资管理,它的控股股东是中国领先的从事股权投资的硅谷天堂资产管理集团股份有限公司。2013年底,硅谷天堂旗下基金达80余支,管理规模超过100亿元人民币,成功投资了100余家优秀企业,其中上市企业50余家。 深圳市高新投集团有限公司核心业务为保证担保、融资担保、创业投资。高新投已成为全国最大的工程保证担保机构,成功开创了投保联动支持小微科技企业发展的服务模式,打造了从“企业初创期到IPO”完整的融资服务链条,支持了华为、比亚迪、大族激光等一批高科技企业;扶持的99家境内外上市企业被媒体称作资本市场的“高新投系”。 红土创新基金管理有限公司的100%控股股东-深圳市创新投资集团有限公司是大型创业投资企业集团,该集团以创业投资业务为支柱,以创业投资增值服务为延伸,走基金与基金管理之路。公司是国内资本规模最大、投资能力最强、最具竞争力的内资创业投资公司,目前正努力成为具有国际竞争力的创业投资集团。公司多年来平均年投资回报率(IRR)为36%。 本次发行前,公司控股股东-深圳市国资委直接持有公司36.35%股权,本次发行实施后,公司总股本将增至8.46亿股。其中,深圳市国资委持股2.01亿股,持股比例约23.73%,仍为公司第一大股东;远致投资认购1.34亿股,持股比例为15.78%;同时深圳市国资委持有远致投资100%股权,因此,深圳市国资委实际控制公司的股权为39.51%(不考虑远致投资还通过参股17.76%的高新投间接参股上市公司3.16%的股份)。 本次定向增发融资22亿元中的12亿元投入天健科技大厦项目。本次定向增发融资中的12亿元投入天健科技大厦项目,建设周期为4年,预计投入使用时间为2018年至2044年,项目运营期间,预计项目年平均收入3.94亿元,预计年平均税后利润总额2.32亿元,财务内部收益率(税后)为12.79%,静态回收期为11.73年。 2014年12月9日,为补充营运资金,公司于2014年12月8日在二级市场减持全资子公司深圳市市政工程总公司持有的500万股莱宝高科(证券代码:002106)股份,成交均价14.23元/股,占莱宝高科总股本的0.71%,取得转让所得7117.38万元,预计贡献净利润约5221.19万元。 公司业绩预测,首次给予“增持”评级。 根据公司项目进度,我们预计2014年公司将有阳光.天健城、天健.时尚空间等项目陆续进入结算,即合计结算面积约5.66万平,合计结算收入12.81亿元;2015年,我们预计将有更多项目进入结算,合计结算面积7.43万平,合计结算收入16.28亿元。同时,假设每年租金水平上升5%,则由此可知,2014-2015年公司租赁收入分别为1.87亿元和1.98亿元。 由此预测,2014-2015年公司将分别实现净利润4.18亿元和5.05亿元。考虑到目前定增尚未完成,按照发行前的总股本计算,则公司2014-2015年EPS分别为0.76元和0.91元。 公司是深圳国资委控股下的,主营建筑施工、房地产开发和商业运营一体化的城市综合运营商。其中建筑施工业务拥有总承包特级资质;房地产业务集中在深圳、长沙、南宁、广州等地。近期,公司收购粤通公司延伸市政产业链,借助达实智能提升智慧城市建设能力,定增引入多家创投企业,实现管理层持股。目前,深圳国资委实际控制公司36.35%,公司有望成为深圳国资委旗下的主要地产上市整合平台。我们预计公司2014、2015年EPS分别是0.76和0.91元, 对应RNAV是19.19元。截至1月26日,公司收盘于16.98元,对应动态市盈率分别为22.34倍和18.66倍。考虑到公司有望受益于深圳国资改革,我们以RNAV,即给予19.19元/股作为目标价,首次给予“增持”评级。 风险提示:行业面临加息和政策调控两大风险。