投资建议：业绩低于预期，下调公司 2024-2025年归母净利润 EPS 分别为 0.28（-0.14）、0.36（-0.16）元，预计 2026年 EPS 为 0.48元，参考同行业可比公司估值，给予 2024年略高于行业平均的 37xPE，下调目标价至 10.51元，维持增持评级。 业绩简述：2023年，公司实现营业收入 305.19亿元/-5%，归母净利润 3.99亿元/同比-41%，扣非归母净利润 1.94亿元/同比扭亏为盈。 其中 Q4单季度：2023Q4实现营业收入 69.60亿元/-3%，归母净利润0.55亿元/同比-94%，扣非归母净利润-0.83亿元。 剔除公司 2022年度出售资产发行类 REITs 因素，扣非归母净利润大幅增长。分业态，2023年百货、购物中心、奥特莱斯分别实现营收18.39亿元、15.41亿元和 13.69亿元，同比增长 11.11%、23.70%和41.50%；毛利率分别达 22.50%、49.42%和 74.84%，同比增长 0.22pct、10.41pct 和 2.67pct.现金分红比例大幅提升，积极探索消费新场景。2023年，公司重点聚焦四个“商业+”跨界融合，以“商业+”年轻力中心、“商业+”社区能量场、“商业+”时尚孵化场、“商业+”城市微度假的发展路径持续描绘百联特有的“商业+”时代文明。在稳健经营的同时，公司拟向全体股东每 10股派发现金红利 1.20元合计派发现金股利 2.14亿元，占 2023年归母净利润 53.64%，较上年分红率同比大幅增长。 风险提示：消费需求疲软，门店扩张不及预期，行业竞争加剧。

公司2023年扣非利润端实现扭亏为盈。2023年公司实现营业收入305.19亿元/yoy-5.47%；归母净利3.99亿元/yoy-40.79%，扣非归母净利1.94亿，实现扭亏为盈。23年公司业绩出现下滑，主要原因系一方面子公司联华超市其联营企业计提重大预期信用损失，致使百联股份对应投资收益亏损1.42亿元；另一方面，公司22年同期发行类REITs项目产生7.09亿投资收益带来较高基数。同时，公司拟向全体股东每10股派发现金红利1.20元(含税)，合计派发现金股利占2023年归母净利润53.64%。 毛利率不断提升，费用率管控良好。2023年公司毛利率同比+1.61pct，受益于综合百货业态疫后快速复苏毛利率呈上升趋势，公司销售/管理/财务费用率分别同比-0.32pct/+0.53pct/-0.40pct，整体管控良好。 核心业态综合百货实现快速增长，奥莱业务表现亮眼。公司主营业务超市收入比重约78%，综合百货归母净利润比重约114%。从核心贡献利润的综合百货业态细分业务来看，2023年百货/购物中心/奥特莱斯分别实现收入增速+11.11%/+23.70%/+41.50%，未来公司持续将奥莱作为公司主要发展业态不断扩张，并通过扩展商业地产附加值转型百货和购物中心业务。而超市业务虽在23年受一次性计提影响拖累利润，但24年有望实现轻装上阵。 公司自有物业区位优势明显，探索REITs手段盘活存量资产。近年公司积极探索REITS等手段盘活存量商业资产，2023年公司公告将100%持股的上海又一城购物中心作为基础设施项目进行公募REITs申报并获受理。若本次项目成功发行，也将为公司带来投资收益增厚利润，为主业发展转型储备弹药。 风险提示：业绩恢复不及预期、行业竞争加剧风险、转型升级不及预期。 投资建议：2023年公司受到超市业务利润拖累以及前期非经收益高基数影响导致全年利润端有所承压，但公司核心业态综合百货仍在疫后实现快速复苏，其中符合当前新假币消费趋势的奥莱业态表现尤为强劲，未来公司将持续推进全国性奥莱业态的布局，并且紧抓消费趋势变革推进存量购物中心及百货业态转型。同时随着公司积极推进公募REITs项目落地，有望带动相关投资收益提振，并进一步激活公司经营潜力。考虑到整体线下消费力仍处于渐进式复苏阶段，公司超市业务仍将有所承压，同时因公募REITs项目发行仍在推进中，暂不考虑其带来的潜在投资收益影响，我们下调2024-2025年预测至7.24/8.33（原值9.18/11.34）亿元，并新增2026年预测9.13亿元，对应PE分别为22/19/18x，维持“增持”评级

核心观点公司为立足上海的龙头零售商，疫后修复弹性可期。公司为原友谊股份吸收合并第一百货、华联商厦后更名而来，以上百货公司历史分别可追溯至 1952年、1936年、1918年。公司目前业务包括综合百货、连锁超市、专业连锁三大业态，手握多项优质核心物业资产，在华东地区门店区域优势明显。疫情前公司业绩稳定提升，2017-2019年公司营收、净利 CAGR 分别为 3.42%/6.36%，疫后三年公司业绩有所波动，静待公司疫后修复行情开启。 百货行业复苏进程已然重启，展望疫后零售行业结构优化。我国百货行业竞争格局与国外存较大差异，2021年 CR5/CR10仅 8.0%/12.2%，但我国区域性百货龙头竞争力更出众。2022年 6-9月社零总额阶段性上升打响消费复苏第一枪，年末以后复苏进程更加迅速。2022年 12月粮油食品、日用品类社零分别恢复至 2019年的 129.18%、116.88%水平，凸显必选消费的成长属性。百货行业必选消费属性特征较强，因此疫后修复速度快，2021年百货行业规模 YoY+29.50%可作为 2023年行业恢复速率的参考。 传统业务夯实、升级，期待新业态打造第二成长曲线。综合百货为公司核心业态，闭店调整的阵痛期以后，公司百货门店规模稳步提升。 超市业态为公司业绩基本盘，2022Q1-Q3公司超市业态合计占营收84.11%，其以并购模式不断扩张，门店规模居全国前列。近年来，公司加速百货业态、百货门店、百货产品的升级趋势，且公司供应链建设稳步推进，数字化建设路径进一步明晰。2020年 7月公司提出免税品经营资质的申请，鉴于免税资质落地后公司有望再添重要发展动能，因此公司免税资质申请进度值得密切关注。 投资建议公司为百货行业华东区域龙头，牢固卡位上海核心商圈地域优势。 防疫政策优化后零售行业景气度上升，目前公司百货业态升级初见成效，且积极进行提质增效、创新营销，加快数字化建设与供应链建设。免税牌照申请结果为公司现阶段驱动业绩增长的最大“X”因素，未来免税资质若落地，则公司有望再添重要发展动能。我们预计公司 2022/2023/2024年分别实现营业收入 331.75/349.17/364.84亿元，归母净利润-2.33/4.30/5.99亿元，基于 3月 27日收盘价 12.26元，对应 2023/2024年 PE分别为 50.87X/36.51X，首次覆盖给予“推荐”评级。 风险提示免税品经营资质申请进度不及预期；疫情反复风险；传统百货行业衰落风险。

公司2022年上半年实现归母净利润-13,400万元至-11,000万元公司发布2022年半年度业绩预告：2022年上半年公司实现归母净利润-13,400万元至-11,000万元，实现扣非归母净利润-15,200万元至-12,400万元，去年同期公司归母净利润为51,098.95万元，扣非归母净利润为48,720.12万元，公司由盈转亏。单季度看，2Q2022公司实现归母净利润-28,941万元至-26,541万元，实现扣非归母净利润-29,741万元至-26,941万元。去年同期公司归母净利润为23,835.16万元，扣非归母净利润为22,313.73万元。积极承担社会责任，受疫情冲击影响较大报告期内公司归母净利润出现亏损，主要是由于受到2022年上半年上海等地疫情的冲击，自2022年3月下旬起，公司旗下除参与保供的部分门店外，其他在沪门店均处于闭店状态，至6月初才逐步恢复正常营业。同时，公司积极响应上海市政府及国资委的号召，践行企业社会责任，对符合条件的小微企业租户和个体工商户租户实施房屋租金减免方案。据公司2022年7月14日发布的关于支持疫情防控减免小微企业和个体工商户房屋租金的公告，公司对于符合条件的小微企业和个体工商户免除2022年6个月租金，其中2022年租期不满一年的按比例免租。据公司初步测算，预计本次减免租金的政策对公司2022年营业收入的影响约为3.31亿元，约占2021年经审计营业收入的0.96%，对公司2022年归母净利润的影响约为2.15亿元，约占2021年经审计归母净利润的28.61%。 2022年下半年度，公司将积极响应政府出台的各种促消费政策，组织开展各项营销活动，增加线上购物及社群服务体验，多措并举促进消费持续恢复，提升公司经营业绩。下调盈利预测，维持“买入”评级公司业绩低于预期，主要是由于2022年上半年受到疫情冲击的影响较大，我们下调对公司2022年EPS的预测52%至0.11元，维持对公司2023/2024年EPS的预测0.50/0.53元。公司作为上海百货龙头，具有较强的区域竞争优势，短期疫情冲击不改公司长期增长逻辑，维持“买入”评级。风险提示：疫情恢复进程低于预期，购物中心改造后经营不达预期。

1H2020营收同比减少27.87%，归母净利润同比减少56.89% 1H2020实现营业收入188.26亿元，同比减少27.87%；实现归母净利润2.63亿元，折合成全面摊薄EPS为0.15元，同比减少56.89%；实现扣非归母净利润0.64亿元，同比减少88.38%，业绩符合预期。 单季度拆分来看，2Q2020实现营业收入89.90亿元，同比减少24.18%；实现归母净利润2.36亿元，折合成全面摊薄EPS为0.13元，同比减少15.83%；实现扣非归母净利润1.99亿元，同比减少14.48%。 综合毛利率上升3.18个百分点，期间费用率上升4.19个百分点1H2020公司综合毛利率为24.45%，同比上升3.18个百分点。1H2020公司期间费用率为21.53%，同比上升4.19个百分点，其中，销售/管理/财务/研发费用率分别为15.49%/6.08%/-0.08%/0.04%，同比分别变化3.17/1.35/-0.35/0.03个百分点。 支持供应商共渡难关，线下可选业态犹待恢复 面对疫情冲击，公司展现了作为国有控股上市公司及龙头零售企业的担当，和供应商同舟共济，报告期内公司合计减免租金约3.38亿元。可选业态方面百联临港生活中心力争于四季度开业，同时公司继续强化优势业态奥特莱斯，杭州、青岛项目均在推进中。必选业态方面标超/大卖场营收同比增长9.51%/0.66%，收入端表现整体优于可选业态，建议关注公司可选业态下半年的边际恢复情况。 维持盈利预测，维持“买入”评级 我们维持对公司2020-2022年EPS为0.28/0.45/0.49元的预测。公司自有物业价值较高（PB目前为1.5X,而同业王府井PB目前为3.7X)，有望受益于可选品环比改善，维持“买入”评级。 风险提示： 免税执照申请进度低于预期，超市业务转型效果低于预期，购物中心改造后经营不达预期。

公司公告称控股股东已提出免税品经营资质申请 7月6日晚,公司发布关于股票异常波动的公告,公告中称经向控股股东百联集团问询,百联集团已向政府相关部门提出免税品经营资质的申请, 但该工作由于尚在推进过程中,免税品经营资质获批存在不确定性,后续百联集团及公司将依法依规及时就相关进展情况履行披露义务。目前公司的主营业务仍为有税商品的零售业务,公司生产经营情况没有发生变化。 1Q2020公司经营受疫情及收入准则调整双重影响,必选业态相对良好 因收入准则调整及疫情闭店双重影响,1Q2020公司可选类业态收入占公司营收比例出现较大幅度降低,1Q2020综合百货/购物中心/奥特莱斯/ 专业专卖收入合计占主营业务收入比例为12.7%,而2019年上述业态收入占比为42%。必选类业态1Q2020收入相对良好,标超/大卖场收入分别变化16.66%/ -1.21%,必选类业态的成长预计将成为未来公司业绩增长的主要动力。 龙头百货持续受益免税店预期,短期仍以交易性机会为主 近期众多一二线城市龙头百货股受益于免税店预期,题材性驱动力强劲。如我们前期所陈述,百货股除免税题材类驱动以外,下半年仍有诸多看点:1)百货企业受益国企改革预期,疫情带来的业绩压力下,下半年料国企改革将加速推进;2)百货公司估值偏低,相对有一定安全边际,尤其市净率在1-1.2左右的公司,下行空间有限;3)疫情加剧经销商、品牌商去库存压力,渠道商间接受益,有利于百货的业绩恢复。我们建议客户维持对龙头百货及低估值百货的关注,部分个股仍有配置机会。 维持盈利预测,维持“买入”评级 由于集团层面申请免税牌照不确定性犹存,我们暂不考虑相关业务对公司业绩的影响,维持对公司2020-2022年EPS 为0.28/ 0.45/ 0.49元的预测。公司自有物业价值较高(PB 目前为1.9X, 而同业王府井PB 目前为4.7X),受益免税相关题材性机会,维持“买入”评级。 风险提示: 超市业务转型效果低于预期,购物中心改造后经营不达预期。

2019归母净利润同增9.87%,1Q2020归母净利润同减91.93%2019年实现营业收入504.59亿元,同比增长4.20%;实现归母净利润9.58亿元,折合成全面摊薄EPS为0.54元,同比增长9.87%;实现扣非归母净利润8.07亿元,同比增长17.44%。公司拟向全体股东按每10股派送现金红利1.00元(含税)。 1Q2020实现营业收入98.36亿元,同减30.94%;实现归母净利润0.27亿元,同比减少91.93%;实现扣非归母净利润-1.35亿元,而上年同期为3.18亿元,业绩低于预期。 1Q20综合毛利率上升1.99个百分点,期间费用率上升6.88个百分点2019年公司综合毛利率为20.88%,同比下降0.05个百分点。1Q2020公司综合毛利率为22.02%,同比上升1.99个百分点。 2019年公司期间费用率为17.72%,同比下降0.24个百分点,其中,销售/管理/财务/研发费用率分别为12.71%/4.84%/0.14%/0.03%,同比分别变化-0.63/0.03/0.35/0.01个百分点。1Q2020公司期间费用率为22.33%,同比上升6.88个百分点。 可选类收入占比降低,必选类表现相对良好因收入准则调整及疫情闭店双重影响,可选类业态收入占公司营收比例出现较大幅度降低,1Q2020综合百货/购物中心/奥特莱斯/专业专卖收入合计占主营业务收入比例为12.7%,而2019年上述业态收入占比为42%。 必选类业态1Q2020收入相对良好,标超/大卖场收入分别变化16.66%/-1.21%,必选类业态的成长预计将成为未来公司业绩增长的主要动力。 下调盈利预测,维持“买入”评级考虑到疫情对公司可选业态的冲击,我们下调对公司2020/2021年EPS的预测至0.28/0.45元(之前为0.55/0.60元),新增对2022年预测0.49元,公司自有物业价值较高,市净率处于较低水平,且“五五”购物节刺激或带来华东区业绩恢复,维持“买入”评级。 风险提示:超市业务转型效果低于预期,购物中心改造后经营不达预期。

公司1-3Q2019营收同比增长4.43%,归母净利润同比增长2.36% 1-3Q2019实现营业收入373.57亿元,同比增长4.43%;实现归母净利润7.17亿元,折合成全面摊薄EPS为0.40元,同比增长2.36%;实现扣非归母净利润6.45亿元,同比增长3.54%,业绩符合预期。 单季度拆分来看,3Q2019实现营业收入112.58亿元,同比增长2.96%;实现归母净利润1.08亿元,折合成全面摊薄EPS为0.06元,同比减少1.61%;实现扣非归母净利润0.94亿元,同比增长20.06%。 综合毛利率下降0.19个百分点,期间费用率上升0.14个百分点 1-3Q2019公司综合毛利率为21.25%,同比下降0.19个百分点。1-3Q2019公司期间费用率为18.06%,同比上升0.14个百分点,其中,销售/管理/财务费用率分别为12.91%/4.86%/0.27%,同比分别变化-0.42/0.09/0.45个百分点。财务费用率上升较多主要系子公司联华超市实行新租赁准则,导致租赁利息费用增加所致。 积极推进门店调整,购物中心及奥特莱斯收入表现较好 3Q2019公司在全国六个大区新开门店共215家,关闭门店共191家,门店调整幅度较大,彰显公司坚定推进调改的态度。业态方面,公司购物中心及奥特莱斯业态表现较好,收入同比增长23.02%/14.06%,有效带动公司整体收入增长。而综合百货和超市表现相对平淡,收入同比变化-15.07%/-1.59%。 维持盈利预测,维持“买入”评级 我们维持对公司19-21年全面摊薄EPS分别为0.51/0.55/0.60元的预测。公司于一线城市核心商圈持有较多自有物业,物业价值较高,市净率处于较低水平,维持“买入”评级。 风险提示: 超市业务转型效果低于预期,购物中心改造完成后经营不达预期。

投资建议:公司为华东商业龙头,自有物业价值极高。2019年主力门店装修调整基本结束,店龄结构日趋成熟,基本面复苏可期。后续上海国企改革整体推进有望带动公司机制、战略变革。预计 2019-2021年 EPS 0.51/0.56/0.63元,参考行业折价给予公司 PB 估值 1.1倍,首次覆盖,目标价 11元,“增持”评级。 业绩复苏趋势明显,营收利润双增长。2019H1实现营收 261亿元,同比增长 5.09%,归母净利润 6.09亿元,同比增长 3.05%,营收利润增速较 2018年继续提升,复苏迹象显著;奥特莱斯(+13.7%)、购物中心(+7.3%)增速领跑。整体毛利率 21.27%,较同期略有下降;受益于经营效率提升,净利率 3.41%,同比上升 0.2%。 门店调整结束,购物中心、奥莱增长可期,国企改革稳步推进,新零售积极探索。经过 2016年以来的年门店调整,装修翻新,公司主力门店:第一八佰伴、南京东路门店、东方商厦等均已完成全面升级,公司新店占比下降,次新店、老店数量占比继续提升。购物中心和奥特莱斯是公司继续拓展门店重点,二者营收占比,毛利率不断提升,将成为公司新利润增长引擎。2019年上海市国企改革重点为“混”中“改”,公司作为上海市属重点商业国企,有望积极参与试点;3)2017年与阿里战略合作后,集团层面与阿里新零售项目 RISO、逸刻便利店陆续开业;联华超市引入阿里后积极减亏,再图发展。公司当前 PB 低于 1倍,悲观预期有望随业绩向好、国改推进而修正。 催化剂:次新店逐渐发力、购物中心奥莱盈利增强、国企改革推进风险提示:经济增速持续下滑、国企改革与新零售合作不达预期等。

公司1H2019营收同比增长5.08%,归母净利润同比增长3.09% 1H2019实现营业收入260.99亿元,同比增长5.08%;实现归母净利润6.09亿元,折合成全面摊薄EPS为0.34元,同比增长3.09%;实现扣非归母净利润5.51亿元,同比增长1.16%,业绩符合预期。 单季度拆分来看,2Q2019实现营业收入118.57亿元,同比增长5.14%;实现归母净利润2.80亿元,同比减少0.52%;实现扣非归母净利润2.33亿元,同比减少4.87%。 综合毛利率下降0.06个百分点,期间费用率上升0.44个百分点 1H2019公司综合毛利率为21.27%,较上年同期下降0.06个百分点。1H2019公司期间费用率为17.35%,较上年同期上升0.44个百分点,其中,销售/管理/财务费用率分别为12.32%/4.73%/0.27%,较上年同期分别变化-0.24/0.20/0.47个百分点。 百货持续推进调改,超市业务表现相对较好 公司百货业态持续推进改造转型,包括百联南方购物中心(二期)、宁波东方商厦、南方友谊商城和华联商厦等,已完成转型的百货门店也在不断优化商品结构,整体来看百货业务收入端依旧受到调改进程带来的负面影响,报告期内综合百货收入同降0.19%。超市业务表现相对较好,新店拓展和既有店转型同步推进,标超/大卖场/便利店业态收入同比增长8.49%/1.07%/0.11%。奥莱/购物中心则保持既有优势延续优异表现,收入同比增长13.66%/7.31%。 维持盈利预测,维持“买入”评级 我们维持对公司19-21年全面摊薄EPS分别为0.51/0.55/0.60元的预测。公司众多自有物业位于一线城市核心商圈,物业价值较高,市净率处于较低水平,维持“买入”评级。 风险提示: 超市业务转型效果低于预期,购物中心改造完成后经营不达预期。

百联自有物业面积大价值高,卡位核心商圈。 百货购物中心行业最核心的壁垒就是稀缺的优质商圈物业,百联股份在百货购物中心板块中物业站位优势非常突出。 百联旗下自有物业面积超过 200万平, 多数位于上海核心商业区位。受益于一线城市房价持续提振趋势及消费升级所带来的消费聚集,百联自有物业的市场价值及商业价值目前已远超账面价值。 我们对其自有物业进行价值重估, 百联自有物业的市场价值约为 721亿元。 一线城市消费力强,核心商圈配套成熟,处于核心商圈的零售业业绩有保障。 百联公司的百货购物中心业务贡献了主要利润, 2017、 2018年综合百货业务净利润分别为 7.98亿元, 8.49亿元,同比增长 6.36%。在 2018年百货业承压的总体背景下,公司的百货业务能够保持稳中有升,与其一线城市核心商圈的占位优势关联紧密。同时,核心商圈土地供应非常有限,一线城市核心商圈物业空置率仍将长期处于较低水平,房租则会继续维持于较高水平,对百联颇为有利,长期价值凸显。公司所拥有的大量自有核心商圈物业属于难以复制,商业竞争环境有利的稀缺资产,这将给予公司业务较强的调整弹性以及未来长期增长的基石。 奥莱业绩亮眼、超市持续改善。 公司持股 20.03%的联华超市 2018营收增速回正, 亏损已收窄,随着超市店面调整不断深化, 有望降低对母公司净利润拖累。我们认为小业态取代大卖场趋势确定性强,以小业态为主的联华超市未来有望持续增长;公司奥莱业务运营能力出色,两家店进入全国前十,营收连续三年双位数增长,长沙新店开业情况符合预期。 PB 估值较低。 截至 2018年底,百联股份拥有 149.15亿元的固定资产,高于行业平均水平;公司的 PB 当前为 1.0, 位于行业较低水平。若重估百联核心商圈优质物业的价值, 实际 PB 将在 0.2-0.3之间, 百联股份在百货板块内的价值将更加凸显。 盈利预测与投资建议。 预计 19-21年归母净利润为 9.08/9.43/10.61亿元,EPS 分别为 0.51/0.53/0.59元,对应 PB 分别为 1.0倍、 1.0倍、 0.9倍。 公司核心商圈自有物业优势明显, 主营业务稳健。首次覆盖给予“买入”评级。 风险提示: 大型商业地产供应过剩,一线城市人口持续流出。

百联自有物业面积大价值高,卡位核心商圈。百货购物中心行业最核心的壁垒就是稀缺的优质商圈物业,百联股份在百货购物中心板块中物业站位优势非常突出。百联旗下自有物业面积超过200万平,多数位于上海核心商业区位。受益于一线城市房价持续提振趋势及消费升级所带来的消费聚集,百联自有物业的市场价值及商业价值目前已远超账面价值。我们对其自有物业进行价值重估,百联自有物业的市场价值约为721亿元。 一线城市消费力强,核心商圈配套成熟,处于核心商圈的零售业业绩有保障。百联公司的百货购物中心业务贡献了主要利润,2017、2018年综合百货业务净利润分别为7.98亿元,8.49亿元,同比增长6.36%。在2018年百货业承压的总体背景下,公司的百货业务能够保持稳中有升,与其一线城市核心商圈的占位优势关联紧密。同时,核心商圈土地供应非常有限,一线城市核心商圈物业空置率仍将长期处于较低水平,房租则会继续维持于较高水平,对百联颇为有利,长期价值凸显。公司所拥有的大量自有核心商圈物业属于难以复制,商业竞争环境有利的稀缺资产,这将给予公司业务较强的调整弹性以及未来长期增长的基石。 奥莱业绩亮眼、超市持续改善。公司持股20.03%的联华超市2018营收增速回正,亏损已收窄,随着超市店面调整不断深化,有望降低对母公司净利润拖累。我们认为小业态取代大卖场趋势确定性强,以小业态为主的联华超市未来有望持续增长;公司奥莱业务运营能力出色,两家店进入全国前十,营收连续三年双位数增长,长沙新店开业情况符合预期。 PB估值较低。截至2018年底,百联股份拥有149.15亿元的固定资产,高于行业平均水平;公司的PB当前为1.0,位于行业较低水平。若重估百联核心商圈优质物业的价值,实际PB将在0.2-0.3之间,百联股份在百货板块内的价值将更加凸显。 盈利预测与投资建议。预计19-21年归母净利润为9.08/9.43/10.61亿元,EPS分别为0.51/0.53/0.59元,对应PB分别为1.0倍、1.0倍、0.9倍。公司核心商圈自有物业优势明显,主营业务稳健。首次覆盖给予“买入”评级。 风险提示:大型商业地产供应过剩,一线城市人口持续流出。

2018归母净利润同增2.96%,1Q19归母净利润同增6.39% 公司2018年实现营业收入484.27亿元,同比增长2.64%;实现归母净利润8.72亿元,折合成全面摊薄EPS为0.49元,同比增长2.96%;实现扣非归母净利润6.87亿元,同比增长8.34%。业绩符合预期。 1Q2019实现营业收入142.41亿元,同增5.04%;实现归母净利润3.29亿元,同比增长6.39%;实现扣非归母净利润3.18亿元,同增6.09%。 18年综合毛利率下降0.31个百分点,1Q19下降0.36个百分点 2018年公司综合毛利率为20.93%,较上年同期下降0.31个百分点。2018年公司期间费用率为17.96%,较上年同期下降0.66个百分点,其中,销售/管理(含研发)/财务费用率分别为13.34%/4.83%/-0.21%,较上年同期分别变化-0.85/0.16/0.02个百分点。 1Q2019,公司综合毛利率为20.03%,较上年同期下降0.36个百分点。公司期间费用率为15.45%,较上年同期下降0.42个百分点。 奥特莱斯收入表现良好,转型改造持续推进报告期内公司奥莱综合体模式发展顺利,奥莱模式在全国位居领先地位,收入端表现良好,2018/1Q2019奥莱营收同比增加10.76%/8.79%,此外标超受益于CPI上行在收入端也有一定恢复,2018/1Q2019营收同比增加7.31%/6.97%,但利润端表现不甚理想,联华超市18年净利润-1.12亿元。19年公司将继续推进部分百货及购物中心店的转型改造,强化在奥莱业态的既有优势,稳步拓展奥莱布局区域。 维持盈利预测,维持“买入”评级 公司年报及一季报收入及业绩符合我们前期判断,我们维持对公司19-20年全面摊薄EPS分别为0.51/0.55元的预测,新增对21年EPS预测0.60元。公司拥有众多一线城市核心地区物业,物业价值较高,PB(2019E)1.1X处于较低水平,维持“买入”评级。 风险提示: 超市业务转型效果低于预期,购物中心改造完成后经营不达预期。