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区瑞明

国信证券

研究方向: 房地产行业

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荣盛发展 房地产业 2011-03-21 9.27 -- -- 11.13 20.06%
11.13 20.06%
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净利润增长68%,EPS0.71元,基本符合预期 报告期内,公司实现营业收入6,5亿元,同比增长98%,净利润10亿元,同比增长68%,EPS0.71元,基本符合预期。拟10送2转1股派1元。 掘金三、四线城市,销售突破百亿元,今年业绩有保障 ①主要深耕于京沪、京广和京哈高铁沿线的三、四线城市,区域市场占有率稳居前列;②2010年实现销售面积195万平、销售额103亿元平(回款96亿), 同比分别增长37%和70%;③实现开工355万平、竣工121万平方米,分别同比增长82%和81%;④另有132万平、72亿元(接近2011年收入预测值) 的已售资源未竣工结算,大部分将在2011年结。 土储丰厚,低成本、高周转 ①截至期末,公司土储建面超过1700万平,可以满足未来三年左右的开发需要, 其中2010年先后在廊坊、沧州、南京等9个城市获得土地17宗,规划建面704万平,新增项目平均楼面地价1093元/平米;② 2010年存货周转率为0.39次,这在地产股中居较高水平。 股权激励彰显信心 10年7月,公司09年度股权激励方案获批,期权数量4800万份,占总股本3.35%,行权价11.99元,要求09-12年每年扣除非经常性损益净利润增速不低于35%,每年ROE 不低于15%,如此严格的条件,充分彰显了公司的信心。 未来三年仍将稳步增长,维持推荐评级 2011年计划新开工409万平,竣工187万平、销售回笼135亿元、拿地500万平,分别同比增长15%、55%、42%和下降29%。我们认为,公司在战略定位、成本控制、高速周转、强势扩张和产品结构的五大优势将使得其在未来两到三年内整体规模再翻一倍,预计11-13年EPS 分别为1.01元(12x)、1.35元(9x)和1.89元(6.6x),RNAV11.8元,P/NAV 为1.05,维持推荐。
鲁商置业 房地产业 2011-03-21 8.30 -- -- 9.75 17.47%
9.75 17.47%
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收入增长20.7%,EPS0.44元,低于市场预期 公司2010年实现收入30.18亿元,同比增长20.7%,实现净利润4.4亿元,同比增长0.37%,EPS0.44元,低于市场预期。公司业绩低于预期主要原因为:①本期多数项目尚未达到结算条件导致结算收入较少,收入增速较低;②公司加大销售力度,当期销售费用率提升2%。 2010年销售同比翻番,业绩锁定性强 过去一年在全行业受政策重压的情况下,公司对各项目营销节点进行了重新梳理,合理安排销售计划,全年实现销售额59.17亿元,同比增长106%,大幅超越行业平均水平。良好的销售业绩为公司积累了大量可结算资源,目前公司账面预售款达33.7亿元,超过2010年收入水平,达2011年收入预测值的75%,业绩锁定性较强。 严控成本、稳步扩张,打造精品赢得市场 公司深耕山东的同时也努力向省外二三线城市扩张,今年成功进入哈尔滨、锦州等城市,且项目土地成本低廉,平均楼面地价在2000元/平方米左右。去年公司新增土地建面储备330万平,为公司长远发展提供了坚实保障。同时,公司还在项目精装修及园林景观建设等方面加大了力度,加强项目标准化建设,通过增加项目附加值以提升品牌认同度,打造精品赢得市场。 借力大股东,未来有望实现高增长,维持“推荐”评级 公司大股东实力雄厚,过去一年在上市公司发展方面给予了约17亿元的资金支持。目前大股东仍拥有酒店、商业、旅游等优质资源,未来不排除继续对上市公司进行资产注入的可能。我们预计公司2011-2013年EPS为0.8元,1.05元和1.50元,对应PE为10.5X,8.0X,5.6X,每股重估净资产约10.0元,对应P/RNAV为0.83,估值较为低廉,具备增长潜力,维持“推荐”评级。
首开股份 房地产业 2011-03-18 7.45 -- -- 9.19 23.36%
9.19 23.36%
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净利润增长X%,EPS1.17元,符合预期 2010年实现收入78亿元,归属于母公司净利润13.4亿元,分别同比增长50% 和44%,EPS1.17元,符合预期。拟10转3股派2元,送转方案低于预期。 深耕红海,开拓蓝海,销售进入全国TOP30 早年注入的国风上观、首城国际、铂郡等项目位于北京中心城区,由于拿地早、地价低,享受了60%以上的高毛利, 在深耕北京红海同时,积极开拓二、三、四线城市蓝海,新增权益储备建面为356万平,总权益储备建面达到1370万平。2010年实现销售面积91万平、销售金额134亿元(在全行业排第23)。 财务稳健、盈利能力强、营运能力有待进一步优化 货币资金/(一年内到期的非流动负债+短期借款)为1.48,扣除预收款后的资产负债率为57%;ROE 为12.84%,毛利率47%,净利润率17%;但存货周转率略为偏低,为0.2次。 对管理层的持续激励可期 公司09年推出的首期《激励基金管理办法》对业绩释放推动作用明显,由于对高管的奖励基金中有30%需在满足下期激励计划首年业绩条件时才兑现,因此预计新一期激励计划不久将推出,由于关乎两期激励计划对应的奖金,管理层释放业绩的动力将较此前更强。 “转型、强体、跨越”三步走战略将推动公司持续高增长 公司整体上市后转型得较为成功,治理结构大幅改善,09年又抓住时间窗口及时完成了47亿的增发得以“强身壮体”,目前已进入跨越式发展阶段:提出了到2015年实现合同销售规模达到300亿元,其中2011年计划新开工381万平,同比增长15%,销售面积177万平,同比增长94%,新增储备建面200万平,并正式启动商业地产业务。我们预计未来三年公司净利润年复合增速将有望达到30%的水平,2011-13年EPS 分别为1.64元(9.5x)、2.17元(7.2x) 和2.56(6.1x)元,RNAV27元,P/NAV 为0.58,维持推荐。
滨江集团 房地产业 2011-03-17 10.63 -- -- 13.01 22.39%
13.01 22.39%
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净利润同比增长50%,EPS0.71元,基本符合预期 2010年实现收入62亿元,同比增长119%,归属于母公司所有者的净利润9.7亿元,同比增长50%,每股收益0.71元,基本符合预期。主要结转的项目为新城时代广场、金色蓝庭和阳光海岸项目的部分。拟10派0.7元。 异地扩张加速度,市场集中度较高的风险进一步降低 2010年异地扩张获重大突破,新获项目9个,总地价72亿元,其中杭州以外项目6个、权益建面94万平,通过异地扩张,公司市场集中度较高的风险进一步降低。另外,旗下绍兴金色家园于2010年8月开售,截至报告期末共开盘862套,销售率达到98%,异地项目首次热销增强了公司对外拓展信心,为实施异地管控和项目复制提供了宝贵经验。 超额完成销售计划,达到百亿里程碑 报告期内实现销售额116亿元,创造了公司新历史记录,实现了年初提出的100亿目标,其中在杭州主城区的销售额为86亿元,占杭州市主城区商品房销售总额的10%,在杭州市场份额进一步扩大。 财务稳健、管控能力强、盈利能力好 货币资金/(一年内到期的非流动负债+短期借款)为5.36;扣除预收款后的资产负债率为38%;每股经营活动现金流量净额为正(这在地产股中较少见);管理费用率和销售费用率低,分别为2.26%和0.79%;ROE22.46%,毛利率44.8%,净利润率23%。 巨额预收款锁定2011年业绩,未来三年仍将高增长 期末预收款124亿元,远超我们2011年收入预测值;权益储备361万平,其中杭州中高端项目213万平、楼面地价7900元/平,能满足未来5年发展需要,2011年公司力争销售额和新增土地储备均过百亿元。预计未来三年净利润将保持40%的年复合增长,RNAV14.1元,P/NAV为0.78,维持推荐。
世茂股份 房地产业 2011-03-15 13.72 -- -- 16.22 18.22%
16.22 18.22%
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2010年净利润增长331%、EPS0.75元,大幅超预期,无分红送转 2010年实现营业收入和净利润分别为45.7亿和8.7亿元,分别同比增长331%和324%,其中物业销售收入43.3亿元、结算23万平,租赁收入1.76亿元;EPS0.75元,超出预测值63%。大幅超预期原因:①转型成功超预期;②09-10年商业地产周期性繁荣超预期;③公司释放业绩动力超预期。本期无分红送转。 开发为主线的多元业态经营正步入良性发展轨道 ①地产开发初具规模:采取“7/3”模式(7成销售3成持有),去年新开工168万平,竣工63万平,合同签约54亿元、33万平,结算竣工比0.37,持有投资性房产面积达55万平,“7/3”模式将使公司持续从投资性房产获得业绩提升;②广场运营扬帆起航:上海世茂商都及绍兴、苏州、昆山、常熟世茂广场去年开业,总建面35万平,公司并取得物管一级资质;③百货崭露头角:去年分别在沈阳、福州、烟台、芜湖开4家门店,总经营建面已达15万平,并正式加入了ICSC;④影院投资发力:去年推出了五星级国际影城和小型精致时尚欢乐影城两大品牌,已开业影院数量达4家,分别位于绍兴、烟台、苏州、昆山,共38块银幕、超过5500个座位;⑤儿童娱乐业起步:依托商业地产平台构建全新概念儿童亲子乐园--“世天乐乐城”,去年已在福州和烟台开业。 财务稳健,管理水平提升,盈利能力趋好 期末公司净负债率仅为36%,扣除预收款后的资产负债率为50%,货币资金/(一年内到期的非流动负债+短期借款)为2.26,显示出较优的资债结构和良好的短期偿债能力;管理和销售费用占比明显下降,ROE同比大幅增长,毛利率和净利润率明显提升,收益质量较好。 资源禀赋有望加速释放,未来三年仍将高增长 2011年,公司计划实现合约销售80亿元、59万平,新增经营性物业6万平,随着广场、百货、院线、儿童娱乐城等资源禀赋在各地开花结果并从孵化期迈向成熟,预计未来三年公司将保持31%的年复合增长,RNAV为19.8元。
中天城投 房地产业 2011-03-14 10.28 -- -- 12.35 20.14%
13.10 27.43%
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事项: 中天城投今天发布公告:3月9日以9.89亿元获得贵阳市云岩区渔安安井片区总占地面积51.3万平方米的四幅地,规划总建筑面积约为166万平米,其中,商业文化娱乐23.99万平、办公11.95万平、酒店2.69万平、文化娱乐3.7万平,居住130.48万平。 评论: 公司本次所获土地储备属于其一级开发项目所整理的地块 公司在渔安片区的一级开发项目占地9.53平方公里,完成一级开发后,预计可出让的商住用地为5622亩。公司本次所获六幅地块共计769亩,正是位于该一级开发项目内,占总面积的13%,容积率约为3.23,是继2010年11月18日首次摘牌1226亩后,再次在该片区实施一、二级联动。 地块优质,具备稀缺性 根据《渔安安井片区控制性详细规划》,渔安安井片区是《贵阳市城市总体规划(2009-2020年)》确定的城市近期重点建设区域之一,是贵阳市老城区的拓展用地和重要功能组成部分,是以旅游服务为主要职能的城市功能区,未来将建设成为集休闲度假、旅游商务、生态居住于一体的温泉旅游新城。公司在该片区的一级开发项目位于南明河下游,距离贵阳市中心(大十字)直线距离约6公里,位置较佳,项目范围内拥有原生态森林、天然温泉等丰富资源,未来拟建成贵阳最高端、最核心的总部基地及高尚生态居住区。由于目前云岩区基本无大幅可供出让的土地, 因此本项目土地具有稀缺性。 成本低廉,盈利前景好 公告显示,公司本次拿地的成交价款9.89亿元,折合每亩为128.5万元,折合楼面地价597元/平方米。从附近区域与本项目定位类似的楼盘售价看,保利温泉新城的项目单价约为5000元/平方米,中天世纪新城的单价约为5000~6000元/平方米,我们认为本片区未来建成的楼盘,均价达到4500元/平方米应不成问题,项目盈利前景好。 万科早前已进驻云岩,有望提升本地块价值 万科分别于2010年3、4月份在云岩的渔安村及打渔寨拿了两块地,计容积率建筑面积分别为7.3万平和12.8万平, 楼面地价分别为1370元/平方米和1250元/平方米,成本明显比中天城投本次所获地块高。我们认为,万科所获地块小,不会对中天城投构成竞争,而且由于先进驻,还有助于聚拢区域人气,从而间接提升中天城投本次所获地块价值。 本次拿地对公司是双重利好 公司成功摘牌这六幅地块、继续实施一、二级联动,对公司是双重利好:一方面,根据我们2009年9月29日所写报告《高增长势不可挡,估值优势明显》的分析,该地块一级开发成本约为39万元/亩,根据《贵阳市云岩区渔安、安井片区综合开发合作协议》,意味着公司旗下中天城建公司有望在2011年底获得4.34亿元的土地出让收益,税后净利润约3.25亿,并表后将增厚上市公司EPS 约0.36元;另一方面,再次将优质储备收入囊中,将进一步夯实公司房地产业的可持续发展基石。 资源禀赋优异,增长确定,估值低廉 公司资源禀赋优异:拥有探矿权的小金沟锰矿正蓄势待发;潜在资源--野马川煤矿+疙瘩营煤矿前景广阔;潜在商业、旅游资产丰厚。另外,市场导向下的政企合作模式也确立了公司迥异于对手的独特竞争优势,特别是3月9日与贵州省人民政府共同签订了《中天城投参与贵州省“十二五”保障性安居工程建设框架协议》将有利于公司获取更多的战略资源。我们认为,公司不仅是地产股,更是厚积薄发的优质资源股。经保守测算,公司各项资源的合理总价值为27元,从目前价位上看,仍有80%空间。预计10-12年EPS 分别为0.50元(29.7x)、1.99元(7.5x)、2.29元(6.5x),维持推荐评级。
华发股份 房地产业 2011-03-14 11.03 -- -- 12.52 13.51%
12.52 13.51%
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毛利率下降以及财务费用增加导致净利率增速低于收入增速 公司2010年实现收入58.75亿元,同比增长46.6%,实现净利润7.52亿元, 同比增长10.6%,EPS 0.92元,略低于市场预期。公司净利润增速低于收入增速的主要原因为:①本年度毛利率水平与上年度相比下降约5个百分点;②09年债券发行使本年度利息支出增加,财务费用增加。本年度公司分红预案为每10股派发1元现金股利(含税)。 资债结构优,业绩锁定性强 公司2010年末扣除预收账款的资产负债率为41%,账面货币资金是短期借款与一年内到期非流动负债之和的3.5倍,高于行业平均水平,净负债率仅为40%, 资债结构较好,财务状况稳健。同时,公司年末账面预收账款约为53.4亿元, 覆盖我们预测的2011年的营业收入近70%,具备较强的业绩锁定性。 巩固珠海龙头地位,稳步推进异地发展 多年的深耕细作奠定了公司在珠海地区的龙头地位。公司坚持“立足珠海,面相全国”的发展战略,已成功进入包头、大连、中山、沈阳等房地产潜力较大的二三线城市,目前总土地储备建面已超过700万平方米。2010年,华发商都商业项目的破土动工标志着公司从纯粹的住宅开发商向房地产综合运营开发商转变,同时公司也表示计划今后在适当的时机逐步增加商业性地产和持有性物业的比重,这将提高公司抵御经营风险的能力,增强经营的稳定性和持续性。 受益港珠澳合作,维持“推荐”评级 公司大股东华发集团被授权开发珠海横琴十字门商务区,该地区占地面积约5.77平方公里,规划总建筑面积1100万平方米。横琴新区为粤港澳合作的示范区, 是粤港澳合作的最大受益板块,若公司能参与该项目的开发,预计未来业绩会有爆发式增长。我们预计公司2011-2013年EPS 为1.28元,1.80元和2.43元,对应PE 为9X,6.4X,4.8X,维持“推荐”评级。
中天城投 房地产业 2011-03-11 10.21 -- -- 12.35 20.96%
13.10 28.31%
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事项: 2011年3月9日上午, 公司与贵州省人民政府共同签订了《中天城投参与贵州省“十二五”保障性安居工程建设框架协议》, 公司将在贵州省人民政府的统一部署下,积极参与贵州省范围内廉租房、公共租赁房、棚户区改造等保障性安居工程及其配套设施的建设工作。公司将自行组建从事保障性安居工程及其配套设施等建设工作的项目子公司,计划在“十二五” 期间,在贵州省内完成建设面积约1000万平方米(约20万套)、总投资约200亿元的各类保障性安居工程及其配套设施。贵州省人民政府支持公司在贵州省范围内广泛参与各类保障性安居工程建设,积极探索建设、管理、运营保障性住房的新路子;督促项目所在地政府及有关部门,按照保障性安居工程实施计划,及时提供保障性安居工程及其配套设施的建设用地,及时完成征地、拆迁、补偿、安置等工作,并采取有效措施缩短用地、规划、工程等各项审批工作时间和周期; 大力支持并督促各地政府及有关部门按国家有关规定积极落实保障性安居工程建设的税、费减免及财政补贴的优惠、扶持政策。 评论: 保障性住房的建设有利于行业长期稳定发展 当前以?限购?等行政手段主导的调控发生的一个重要背景是:由于过去十年来住房保障体系建设滞后,在面向中高收入人群的商品房市场迅速发展起来后,忽视了广大低收入人群的住房问题。在房价不断上涨的情况下,政府也未能及时有效的管起来,无力购房群体不满情绪上升,影响了社会和谐,而且社会舆论出现了?妖魔化?房地产业、?妖魔化?开发商的倾向,这种?民粹主义?舆论倾向也阻碍了房地产业的发展。本轮调控,一个重要的思路就是加大保障房的建设,我们相信未来保障性住房一旦形成规模,将形成?市场的归市场、社会保障的归社会保障?的双轨制格局,且由于保障房解决的是?居者有房住?,满足的是基本居住需求,商品房针对的是?居者有房产?,兼顾了人们的财产性需求、居住及改善需求,因此,从长远来看,保障房一旦形成规模供应,不仅不会对商品房构成冲击,反而能缓解楼市的调控压力,有利于商品住宅开发回复到正常发展轨道,并为原来单一从事商品房开发的企业提供一个新的利润增长点。 《框架协议》签订印证了我们此前的前瞻性判断--中天城投是贵州保障房开发建设第一受益股 2月16日,贵阳颁布了《关于进一步做好房地产市场调控工作的实施意见的通知》(暨?新国八条?贵阳地方细则), 我们为此撰写的研报中认为?公司是贵阳老牌保障性安居住房开发商,目前已开发了帝景传说、渔安大型安置房社 区等多个大型保障性安居房项目,获得了地方政府的高度认可,新政提出‘要通过新建、改建、购买以及长期租赁等方式,多渠道筹集保障性住房房源,引导房地产开发企业积极参与棚户区和城中村改造’将有利于中天城投这样的在保障性住房开发建设方面有丰富经验的开发商进一步拓宽在这个领域的发展空间?。3月1日,我们在《国信金宝典组合》将中天城投纳入组合,推荐理由之一是?公司未来将是贵阳保障性住房第一受益股?。本次公司与贵州省人民政府共同签订了《中天城投参与贵州省“十二五”保障性安居工程建设框架协议》、积极参与贵州省范围内保障性安居房建设印证了我们前期的判断。 我们认为,《协议》有望给公司带来四大利好: 1、主动、积极参与保障性安居工程建设,履行社会责任,有利于提高公司房地产市场份额,增强商誉;2、在全省开展保障安居工程的同时,将为公司其它业务带来巨大商机,有利于公司获取更广阔的发展空间和获取更多的战略资源;3、公司参与如此大规模的保障性住房建设,有望打开直接融资的阀门,从而改善资债结构;4、公司历史上参与的保障房开发净利润率根据地方政策可达8%左右,这20万套保障性住房开发,我们按保守的方法测算(不考虑销售的溢价,仅按200亿投入成本作为计算净利润的基数),取8%的利润率,在2011-2015年, 可带来16亿净利润,平均每年增厚EPS 0.35元,加上配建的商场商铺、办公场所等经营性附属设施及享受的政策优惠,收益更高。 成长确定、估值低廉,维持推荐评级 公司目前正在进行多元化资源整合,不仅局限在房地产领域,还涉足了会展建设和运营、矿产资源、新能源开发和利用、投资咨询服务、旅游等行业,目前又进军了文化产业,2011年公司将企业发展的方向更加明晰地指向四大重要业务板块:城市运营、工业产业运营、文化旅游和会展建设、新能源开发及利用。特别是近期在?涉矿?之后, 又涉足文化产业,而文化产业在?十二五?期间仍是政府重点扶持的产业,同时,把文产公司打造成上市公司是省政府的要求,公司会尽量按照这个思路去考虑,我们认为,未来无论分拆上市还是分离出去,中天城投均将受益。暂不考虑文化产业价值的情况下,测算出公司合理价值(NAV)为27元/股,其中保障性住房至少增厚1.36元/股; 另外,旗下中天城建承担一级开发的渔安安井片区首批土地于2010年11月18日由政府挂牌出让,我们预计由于时间太紧,政府恐不能在2010年内与中天城建就本次土地出让的超额收益进行分成,我们调低了公司2010年EPS, 由0.99元调至0.50(29x)元,但相应调高了2011年EPS,由1.50元调高至1.99(7.2x)元,维持2012年EPS 2.29(6.2x)元的预测不变,上述EPS 预测值暂不包括20万套保障房的净利润;目前股价14.28元,P/NAV 为0.53, 公司价值被严重低估,维持推荐。
万科A 房地产业 2011-03-09 8.09 -- -- 8.89 9.89%
8.89 9.89%
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2010年净利润增长36.65%,EPS0.66元,略超预期 2010年结算面积452万平,结算收入500亿元,营业收入和净利润分别为507亿和72.8亿元,分别同比增长3.8%和36.7%,EPS0.66元,比预期多了0.02元,原因:存货跌价准备转回略超预期。分红预案:10股派1元。 策略得当、销售千亿,2011年净利润大幅增长已被锁定 全年实现销售面积898万平、金额1082亿元,分别比09年增长35.3%和70.5%,增速远超行业整体水平,平均售价12049元/平,同比上涨26%。合并报表范围内已售未结面积680万平、金额820亿元,2011年计划竣工(结算)729万平,比2010年增加65%,若此,2011年净利润将大幅增长。 费用率下降,盈利能力提升 管理费/销售额由09年的2.3%下降到1.7%,营销费/销售额由09年的2.4%下降到1.9%。10年末,ROE为16.47%,较09年上升1.08个百分点;毛利率40.70%,上升11.31个百分点;净利润率13.15%,上升4.28个百分点。 谨慎拿地、稳妥扩张 报告期内公司新增加项目109个,建面3028万平(其中权益建面2215万平),平均楼面地价2531元/平,地价总额766亿元,一线城市占比13%、二线占比45%,三、四线占比42%,与09年相比,一线城市占比提升3.34个百分点。截至报告期末,未竣工建面达到6415万平,足以支撑公司6-8年发展,2011年计划新开工1329万平,同比增加6%。 财务稳健、成长确定、估值低廉,上调2011年EPS至1.02元 公司净负债率、扣除预收款后的资产负债率分别为22%和40%,处于较低水平,且比09年均有下降,货币资金/(短期借款+一年内到期的非流动负债)为2.25。业绩成长确定,股权激励有利于推动业绩释放,预计11-13年EPS分别为1.02(原先预计是0.92元)(8.2x)、1.22(6.9x)及1.5元(5.6x),RNAV10.2元。
华侨城A 社会服务业(旅游...) 2011-03-07 5.92 -- -- 6.66 12.50%
6.92 16.89%
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业绩暴增,分红慷慨 2010年营业收入增长58%,净利润增长78%,扣除非经常损益后的净利润增幅创下上市以来新高,达到158%,业绩暴增原因:主动释放业绩所致(期末预收账款环比3季度末大幅减少47%,同比减少26%)。分红预案10送5转3派0.6元,是97年上市以来第三次实施如此高比例的分红方案。 房地产销售额不及09年,但旅游业务接待游客人数同比增长12% ①年报没有披露2010年地产销售情况,据搜房网数据,公司2010年房地产销售额约为130亿,低于09年的150亿,表明公司的地产业务的确受到了史上最严厉调控的影响;②披露接待游客首次突破2000万人次,同比增长12%。 “旅游+地产”,将持续提升公司价值 ①旅游业务将加速领跑:我们认为,在中国向文化大国迈进的进程中,本土龙头公司较迪士尼等外企更优势,市场占有率将不断扩大。我们预计未来三年公司年接待游客有望提升至2750万人次,由于早已超盈亏平衡点(1500万),因此新增客流贡献将基本上是纯利。 ②“公园提升楼盘价值”,地产业务含金量高:公司在地产开发中通过建造公园来提升产品品质的能力极强,从而获得高毛利率(保持在50%的水平)。截止2010年末,公司旅游综合配套地产储备663万平方米,纯房地产项目储备234万平方米,平均地价仅约1500元/平方米,足够5年以上开发。2011年,房地产业计划开工143万平方米,计划可售151万平方米。 财务稳、估值低、成长性好,维持推荐 公司短期偿债能力较好,货币资金54亿,超过一年内到期的非流动负债+短期借款之和;NAV23元/股,2011-13年EPS预测:按现有股本摊薄,2011年旅游0.63元、地产0.57元,2012年旅游0.74元、地产0.76元,2013年旅游0.90元、地产0.93元,未来三年净利润年复合增长23%,按2011年旅游股动态PE取低值25倍和地产股10倍计,公司合理价值21元/股,维持推荐评级。
中航地产 房地产业 2011-03-01 4.58 -- -- 5.07 10.70%
5.07 10.70%
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净利润同比大增328%,EPS 1.21元,超出市场预期 公司2010年营业收入同比大增124%,实现净利润2.69亿元,同比大增328%,EPS 1.21元,超出市场预期(市场预期普遍为0.50元以下)。公司业绩超预期主要原因为:①地产项目在当期结算超预期,地产业务收入同比增长204%;② 持有投资性物业本年度有所增值,投资性房地产公允价值变动收益增厚EPS 约0.11元。公司拟向全体股东每10股转增5股并派发1.5元现金股利(含税)。 顺应市场变化,加速周转,取得良好销售业绩 2010年房地产市场受到政策重压,公司根据自身资源状况和市场状况制定灵活的营销策略和应变措施,准确把握了市场节奏,通过加快推盘速度与销售进度的方式,在地产项目销售上取得了较好业绩。全年实现地产销售面积30.5万平方米、销售合同额23.7亿元,远超去年同期水平。 物业租赁、酒店等非开发类业务稳步推进 公司今年在酒店租赁、商业物业租赁以及工程监理等业务方面稳步推进:①与南昌市天虹商场签订租期20年总额约2.6亿元的租赁合同;②与中航国际签订酒店租赁合同,锁定未来5年总额超1亿元租金;③与中航长泰投资签订近2000万元的工程监理合同。公司非开发类业务项目稳步发展,近两年平均收入增速近20%,且新订项目收益锁定性强,有助于公司在推出房地产开发业务的过程中实现顺利过渡。 未来三年业绩稳步增长,维持“推荐”评级 公司始终注重地产、酒店、物业三大板块的协同管理,在住宅市场受行业重压不景气之时,通过拓展酒店和物业两大业务以稳定收入增长。我们预计公司2011-2013年EPS为1.34元(11x),1.78元(8.3x)和2.04元(7.2x),RNAV13.10元/股,维持“推荐”评级。
中天城投 房地产业 2011-02-18 9.74 -- -- 10.82 11.09%
13.10 34.50%
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事项: 2月16日,贵阳颁布了《关于进一步做好房地产市场调控工作的实施意见的通知》(共九条意见,下简称“黔九条”), 限购令作为“黔九条”的重头戏,亮相其中。 评论: “黔九条”出台符合预期 由于“新国八条”规定:尚未采取住房限购措施的直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市, 要在2月中旬之前,出台住房限购实施细则。贵阳作为贵州省会,在这个时点出台限购政策,符合市场预期。 新政明确了2011新建住房价格增长控制目标不超过8.42% “黔九条”规定相关部门要按照国家有关规定,根据贵阳市经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力,严格控制2011年贵阳市新建住房价格增幅不高于2010年全国平均值。据统计,2010年全国新建商品房价格同比上涨8.42%。 新政提出“加大保障性安居工程建设力度”利好中天城投 公司是贵阳老牌保障性安居住房开发商,目前已开发了帝景传说、渔安大型安置房社区等多个大型保障性安居房项目,获得了地方政府的高度认可,新政提出“要通过新建、改建、购买以及长期租赁等方式,多渠道筹集保障性住房房源,引导房地产开发企业积极参与棚户区和城中村改造”将有利于中天城投这样的在保障性住房开发建设方面有丰富经验的开发商进一步拓宽在这个领域的发展空间。 限购剑指“一环”,有效期截止2011年12月30日,对公司基本无负面影响 新政规定住建、地税、社保等部门要在2011年2月20日前出台我市住房限购实施意见,原则上对已有1套住房的当地户籍居民家庭、能够提供一年以上(含一年)纳税证明或社会保险缴纳证明的非户籍居民家庭,限购1套住房;对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一年以上(含一年)纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭,自实施意见实施之日起至2011年12月30日内,暂停向其出售贵阳市中心城区人口密集、房价过高的一环内的住房。 贵阳市一环路指由北京路、宝山路、市南路、解放路、浣纱路、枣山路合围的道路。中天城投在一环内并无住宅项目,其住宅项目主要分布在云岩、金阳等区域,而在一环内的潜在项目属于文化公共项目,当中即使有配套住宅也是安置房属性。 公司未来亮点在资源整合,维持推荐 公司目前正在进行多元化资源整合,不仅仅局限在房地产领域,还涉足了会展建设和运营、矿产资源、新能源开发和利用、投资咨询服务、旅游等行业,目前又进军了文化产业,2011年公司将企业发展的方向更加明晰地指向四大重要业务板块:城市运营、工业产业运营、文化旅游和会展建设、新能源开发及利用。特别是近期在“涉矿”之后,又涉足文化产业,而文化产业在“十二五”期间仍是政府重点扶持的产业,同时,把文产公司打造成上市公司是省政府的要求,公司会尽量按照这个思路去考虑,我们认为,未来无论分拆上市还是分离出去,中天城投均将受益。暂不考虑文化产业价值的情况下,测算出公司合理价值为24.5元,我们预计10-12年EPS分别为0.99元、1.50元、2.29元,估值低廉,维持推荐。
中天城投 房地产业 2011-02-02 8.83 -- -- 10.04 13.70%
13.10 48.36%
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小金沟锰矿蓄势待发,进展符合预期 我们预计勘察工作量100%完成后,经济可采量将达到2000万吨左右,从目前看,该锰矿属于国内锰矿矿体资源量较大的矿。预计2011年中期公司获得采矿权后,有望向下游产业链延伸。 潜在资源:野马川煤矿+疙瘩营煤矿 2008年9月16日公司、众志诚公司与贵州省煤田地质局签订合同,受让野马川详查探矿权和疙瘩营探矿权,中天城投公司现金出资14552 万元,占探矿权权益的80%,众志诚公司占20%,目前勘探工作仍在进行中。 贵州赫章野马川煤矿位于赫章县中部,通过勘察工作和化验,基本结论:矿区煤层为4 层,主要可采煤层的平均厚度为1.21m,煤层较稳定。经各项指标对比,确定煤种为3 号无烟煤,资源量18766 万吨;其中332 级储量5573 万吨,333 级储量13193 万吨,该矿的预计经济可采储量9383 万吨。 贵州威宁疙瘩营煤矿位于威宁县东南部,距县城约30km。资源量:22094 万吨,其中333 级储量5122 万吨,334 级储量16972 万吨,333 级占总资源量的23.2%。该矿的预计经济可采储量11047 万吨,储量报告已经贵州省国土资源厅文件矿产资源储量评审备案。 钒矿是下一个目标 除猛、煤两大矿产资源以外,公司还曾在2010年中报中表示:密切关注贵州省内其他优势矿产资源,陆续开展钒矿等其他矿产资源的开发评估等前期工作。钒广泛用于军事工业中,是制作能击穿40CM厚钢板穿甲弹的重要材料。我们预计钒矿很可能是公司未来在矿产资源业务拓展方面的新方向,有望成为公司未来增长的新亮点。 商业、旅游资产将增厚住宅开发项目价值 在住宅开发领域,公司在当地市场占有率已超过20%、直接和间接拥有土地储备已逾万亩,而走出贵州短期又不现实,面对规模瓶颈,公司选择向商业地产和旅游地产延伸,通过会展、旅游、体育休闲项目与住宅相邻共生的开发模式提升住宅价值:①中天会展城当中的贵阳国际会展中心、五星级酒店、风情商业街及贵州最大的shopping mall目前过程形象进度已达到90%,有望形成贵阳新的核心商圈;地方政府给予的会展产业补助有望增厚2011年EPS0.12元,另外,公司在金阳区还能享受税收减免政策,我们认为补助和优惠政策足以弥补在公司会展业务开办初期的经营损失,而且会展业务在开办初期也不排除盈利可能。②新获得的7000亩乌当地块,目前农转商需补缴地价款标准及地块规划要点还没有披露,预计未来将定位成休闲旅游项目+商品住宅,我们认为有望复制 “华侨城”模式。 土地一、二级联动正陆续兑现 公司在渔安片区5600亩一级开发项目进展顺利,该地块已规划为南明河“十里花川”主题温泉旅游新城,位置优、市政齐、环境美,公司本次所获的四幅地共计1226亩,正是位于该一级开发项目内,占总面积的22%,容积率约为2.4,标志着公司真正开始迈入一、二级联动。公司本次拿地的成交价款9.42亿元为不包含土地一级开发成本的土地出让净收益,折合每亩为77万元,一级开发成本约为39万元/亩,因此,拿地成本合计为116万元/亩,折合楼面地价733元/平方米。从附近区域与本项目定位类似的楼盘售价看,保利温泉新城的项目单价约为4800元/平方米,中天世纪新城的单价约为4200元/平方米,我们认为本片区未来建成的楼盘,均价达到4500元/平方米应不成问题,项目盈利前景好。万科分别于2010年3、4月份在云岩的渔安村及打渔寨拿了两块地,计容积率建筑面积分别为7.3万平和12.8万平,楼面地价分别为1370元/平方米和1250元/平方米,成本明显比中天城投本次所获地块高。我们认为,万科所获地块小,不会对中天城投构成竞争,而且由于先进驻,还有助于聚拢区域人气,从而间接提升中天城投本次所获地块价值。 政企合作,开发食品轻工业园及文化出版产业园 公司深耕贵州20年,对当地经济发展贡献巨大,且多年坚持参与省会的保障房开发,与政府建立了良好的关系。今年9月,国资委正式批复同意公司二股东变更为贵阳城发后,政企合作空间进一步拓宽。9 月26 日,公司公告拟与南明区政府合作开发900公顷的龙洞堡食品轻工业园(食品、中药材及文化出版)及1平方公里的红岩片区,工业区主要盈利方式为:土地出让金和落地企业税费返还。红岩片区开发盈利模式则与渔安片区开发类似。 背靠贵阳城发,未来空间更广阔 贵阳城发入驻中天城投成为第二大股东,我们认为中天城投未来将有望参与贵阳城发的土地一级开发项目,并通过一二级联动模式获取优质土地储备。 未来亮点在资源整合,维持推荐 公司上述优质资源将陆续入释放期。通过与管理层交流,公司认为光凭借地产业务或仅局限于上游资源品开采均无法实现利益最大化,公司未来目标是整合资源并向下游的战略新兴产业延伸, 2011年整合资源的动作会加快。从这个意义上说,公司不仅仅是一只地产股,更应该定位为一只厚积薄发的优质资源股。我们在公司净资产基础上再加上以上各项资源价值,得出公司合理价值24.5元,我们预计10-12年EPS分别为0.99元、1.50元、1.99元。
首开股份 房地产业 2011-01-10 9.03 -- -- 9.44 4.54%
9.44 4.54%
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持续激励可期,助力业绩增长,维持推荐. 公司09年推出的激励基金管理办法对业绩释放推动作用明显,新一期的激励计划将在2011年推出,若此,由于关乎两期激励计划对应的奖金,公司管理层释放业绩的动力将较之前更强。预计2010-12年EPS分别为1.2、1.64和2.17,对应的PE分别为15.6、11.5和8.6,RNAV27元,P/NAV为0.8,估值优势明显。
万科A 房地产业 2011-01-06 8.40 -- -- 8.94 6.43%
8.94 6.43%
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我们预计公司10-12年EPS分别为0.61元(14.4x)、0.92元(9.6x)和1.14元(7.7x)。根据我们对过去6年行业龙头公司估值水平的分析,每当龙头公司平均动态PE水平达到10倍时,股价将触底反弹。公司11年PE水平仅为9.6倍,估值低廉,有较强的反弹需求,给予推荐评级,反弹高度预计对应13倍PE水平(2010年龙头公司反弹平均压力水平),对应股价11.94元。
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*说明:

1、“起评日”指研报发布后的第一个交易日;“起评价”指研报发布当日的开盘价;“最高价”指从起评日开始,评测期内的最高价。
2、以“起评价”为基准,20日内最高价涨幅超过10%,为短线评测成功;60日内最高价涨幅超过20%,为中线评测成功。详细规则>>
3、 1短线成功数排名 1中线成功数排名 1短线成功率排名 1中线成功率排名