世茂股份审议通过了《关于提请股东大会授权董事会全权办理转让酒店项目相关事项的议案》。 我们之前与众多机构交流时已经指出未来酒店业务很可能独立上市,就世茂目前体量规模来讲,出售酒店业务是减负的理性选择。目前世茂的项目中包含的酒店情况如下:绍兴项目的酒店在建,上海世茂新体验,苏州酒店等等。今年有可能产生利润贡献的是绍兴项目,目前在建,地上建筑面积有2.9万平米,但是今年能否出售仍然存在不确定性,因此本次业绩调整暂时不考虑这一点。 我们看好世茂股份的逻辑一直以来没有变化,世茂股份为代表的城市综合体模式在目前住宅市场面临调控的情况下具有更大的优势,这主要体现在其土地、资金以及产品溢价能力等诸多方面。另外在商业租赁方面,我们可以看到的是空置率的下降以及租金的上升,这些行业大背景下我们认为世茂股份的是A股目前最佳的选择。选择世茂股份未来将享受业绩和资产双重提升,值得市场再次重点关注。

事件描述与评论 福星股份今日发布2010年年报,10年公司实现营业收入56.26亿元,同比增长37.3%;实现营业利润6.75亿元,同比增长51.88%;实现归属母公司净利润5亿元,同比增长48.88%,每股收益0.71元。 业绩略超预期,地产业务首超钢丝绳 公司10年业绩略超市场预期,主要的结算项目为水岸星城三期以及四期的尾盘以及国际城项目。报告期内公司房地产业务结算的毛利率为32.2%,与去年相比降低2个百分点,其主要原因为通州区砖厂村土地一级开发毛利率仅为12%整体拉低了地产业务毛利率,扣除这部分影响本期房地产业务毛利率为36.5%。预计公司未来地产业务毛利率会有所提升。 公司报告期内销售平平,资金压力较大 2010年度,公司实现竣工面积31.59万平方米。实现签约销售面积59.8万平方米,比上年度增加34.02%;实现签约销售收入43.55亿元,比上年度增加57.3%。相对来说,公司在报告期内销售不是特别突出,体现在预收账款方面,报告期期末为12.51亿,这部分锁定未来业绩为0.3元左右,业绩锁定性相对一般。在资金压力方面我们可以看到公司报告期内通过信托融资40亿元,即便在这样的情况下,公司期末资金压力依旧存在,从货币资金比去存货可以看出公司资金方面依旧不轻松。 11年关键还是看销售 公司2010年房地产业全年实现开工面积130.82万平方米,但是实现销售面积仅仅为60万平米。11年对于公司来说能否加大开工力度实现销售回款对于公司来说至关重要。从资源的角度来说,公司目前储备的项目足够公司四到五年的开发,并且目前公司潜在的项目资源还有接近400万平米,因此对于公司来说最重要的是及时的加大开发取得销售回款投入新项目。 盈利预测与估值 根据公司的进度,11年公司结算的主力项目为,青城华府、福星城、水岸国际与国际城项目,预计结算毛利率会有所增长,预计11-12年EPS分别为0.85、1.11元,维持“谨慎推荐”评级。

事件描述与评论 中南建设今日发布股权激励方案,其主要内容为: 激励计划拟授予的股票期权数量共3000万份,涉及标的股票数量占公司股本总额的比例为2.57%; 本次股票期权的行权价格为12.40元,即满足行权条件后,激励对象获授的每份期权可以12.40元的价格购买一股公司股票; 行权条件为:公司加权平均净资产收益率不低于15%;公司2011、2012、2013年净利润与2010年相比,增长率不低于30%、70%、120%。 点评如下: 公司股权激励行权条件超市场预期 我们认为公司股权激励出台的时点还是符合我们之前年报前出台的预期,但是复合增长30%的行权条件还是超出了市场的预期。从近期出台的房地产企业股权激励条件来看,无疑该行权条件是最令人兴奋,这充分说明了公司管理层对于公司未来的信心。从激励的对象来说基本上涵盖了公司所有的高级管理人员,公司目前处于扩张期,人员的稳定无疑对于公司发展来说具有相当重要的作用。 公司全年可售货源充足,看好三四线城市销售 预计公司今年新开工将超过150万平米,在建面积超过200万平米。公司11年推向市场的主要还是以小户型的普通住宅为主,别墅项目主要是半岛军山项目,商业方面主要集中在南通CBD项目,酒店式公寓与写字楼方面。根据我们的调研,目前三四线城市的普通住宅的销售影响不大,大户型影响比较大。我们基于目前的市场条件下保守的假设预计公司2011年可以实现销售额大约在80亿左右。 盈利预测与评级 我们认为,中南建设的定位应该是三四线城市运营者,公司项目主要在三四线城市,在一二线城市受限购令约束条件下三四线城市的销售相对来说影响有限。我们预计公司10-11年EPS分别为0.7、1.09元,维持对公司“推荐”评级。

招商地产今日发布2010年年报,10年公司实现营业收入137.82亿元,同比增长35.95%;实现营业利润32.65亿元,同比增长43.52%;实现归属母公司净利润20.11亿元,同比增长22.34%,每股收益1.17元。分红方面每10股派1.2元。 公司业绩略超预期,财务依旧稳健 公司10年业绩略超我们预期,房地产项目结算的毛利率为42%,与上期相比下降了2个百分点,这主要是由于公司结算项目大多是09年上半年出售的。从未来毛利的角度来看,由于公司注入资产的优质性,以及偏高端物业的路线,因此公司高毛利维持是应有之意。财务方面,招商继续延续以往的风格,整体资产负债率较低,期末仅为65%,大大低于行业的平均水平。另外公司在大股东的支持下,目前的贷款利率仍然处于较低水平。低负债也使得公司在土地拓展方面步伐较慢,报告期内公司在佛山、上海、厦门、成都、漳州等城市,获取176.74万平米,这相对于公司的体量来说还是较少的。 项目定位偏,销售有待考验 根据我们的了解,公司11年可售面积超过300个亿,不少项目是高端项目,预计全年销售均价要超过17000(10年的销售均价为15367)。区域方面,珠三角占了较大部分,可售的项目大多处于颁布“限购令”城市范围内。因此从这个角度来看公司在今年的销售将面临着较大的压力。当然从另外角度来看,公司今年弹性也大于过去几年。预收账款方面,公司期末预收账款为113亿,这部分为未来锁定的业绩约为1.1元,我们认为公司今年的销售对于11年的业绩释放空间极为重要。 公司多元化发展,重视商业地产 公司目前除了住宅地产外,在其他方面推进的力度加大。总体来说可以分为:海上综合体、区域购物中心、产业园区、酒店与服务式公寓等四个方面。公司目前已经成立专门的商业地产运营平台,目前持有的物业约为100万平米,拟建以及在建的还有100万平米左右。目前公司已经与沃尔玛、迪卡侬、星巴克、苏宁电器等商家签订了战略合作协议。 盈利预测与估值 公司的优点在于资产的优质以及大股东的支持,但近年来发展的速度还不大,在新的管理层领导下能否取得新的突破是我们未来关注的重点。2010年的低于行业同类企业的平均增速,从一个侧面反映公司对地产市场自有的判断;也符合招商局多年历史风格,我们应给予一定的理解。预计公司11-12年EPS分别为1.47、1.77,考虑到未来前海建设等有利因素维持“推荐”评级。

事件描述与评论 金地集团今日发布2010年年报,10年公司实现营业收入195.93亿元,同比增长61.95%;实现营业利润42.06亿元,同比增长70.2%;实现归属母公司净利润26.94亿元,同比增长52.65%,每股收益0.6元。分红每10股派0.6元。 公司业绩符合预期,毛利如期回升 公司业绩方面基本符合市场预期,毛利率也如我们预期的得到了提升,预计2011年公司结算毛利率将会提升至40%以上。值得注意的是随着公司规模的扩大,新进入城市不断增多,管理半径的扩大使得公司管理费用方面上市的较快,同比增长了66%,这不免使得市场担心其管控优势是否能够继续保持。 公司开拓产品线,进军高端 公司一直以来就以产品创新著称,报告期内公司继续开通产品线,未来的四条主力产品线分别代表“褐石、新古典、欧陆、现代典雅”。我们认为在金地拥有健全的产品线体系之后,项目周转会更快。2011年时金地走向高端的一年,2010年8月正式进入豪宅市场,凭借的是其高端产品天字系列一号作品“金地天御”,同时在国庆2010上海秋季房展会上,金地在全国最高端的项目金地天境也首次亮相。预计公司11年天字系列等高端产品要超过10%。我们认为在目前市场环境下,这对公司整体能力是再一次考验;同时又是一次战略转型的机遇。 公司可售资源丰富,期待再创辉煌 2011年,公司计划新开工面积283.88万平方米,计划运作项目46个,计划竣工面积220.54万平方米。根据我们调研的情况2011年可售金额超过500亿,销售均价将会提升至15000。在销售区域方面,预计沈阳、西安、武汉、天津将是有可能爆发的区域。在土地拓展方面,公司新增了北京、上海、深圳、武汉和沈阳的项目储备,新进入大连、烟台、长沙和常州四个城市。预计今年在西南地区与长三角地区二线城市会继续拓展。 一体两翼雏形初见 公司曾在多个场合表示金地就是“金融+地产”,报告期内公司正式搭建商业地产业务发展平台,商业地产业务正式进入创业实操阶段。另外公司目前已经成立了专业投资管理公司---稳盛投资,这是一家专注于中国房地产市场投融资的专业私募基金管理公司。公司预计到2015年,金融业务将给集团贡献约20%的利润。公司商业地产与房地产金融平台搭建已完成,未来一体两翼初见雏形。 盈利预测与估值 公司11年可售货源较多,但是由于目前市场调整下,高端项目能否顺利实现销售使我们关注的重点。预计公司11-12年EPS分别为081、1.04,维持“推荐”评级。

事件描述与评论 上实发展今日发布2010年年报,10年公司实现营业收入33.63亿元,同比增长47.97%;实现营业利润7.72亿元,同比增长35.11%;实现归属母公司净利润3.29亿元,同比增长33.33%,每股收益0.3元。分红方面每10股派0.35元。 公司业绩符合预期 公司10年业绩基本符合预期,结算的主要项目为天津的莱茵小镇与青岛项目,体现在公司毛利率上接近50%,公司高毛利的原因主要是前期来源于集团的资产注入。从公司业务区域来讲,目前公司华东区域占比较大,从公司发展来看未来公司业务将以华东区域居多。由于哈尔滨项目股权变化,公司未来东北区域业务占比提升也可期待。 公司业务逐步进入正轨,集团内部整合尚需时间 我们认为公司正在逐步进入正轨,公司未来将以“集中优势资源,沿海沿江布局,聚焦核心区域”为主导战略,以上海为中心,重点拓展长三角地区和环渤海城市群,选择性进入泛西南地区。在未来新项目的拓展区域以上海以及长三角的二、三线城市为核心,通过各种方式获取土地储备。我们认为上实集团未来内部的整合仍是重点,目前上海实业控股控股三大地产公司,包括上海城开、中新地产以及上实发展,合计土地储备超过2200万平米。我们认为集团内部地产资源整合才刚刚开始,未来集团将以上海控股为平台继续整合下属房地产业务,上实发展将以怎样的角色参与其中是我们关注的重点。 公司负债率偏高,能否加快推盘是关键 公司在报告期内新开工48万平米,这对于公司的体量来说明显偏小,也正是因为这样公司报告期内大约只完成了31亿的销售金额,销售面积大约为31万平米。体现在预收账款方面,公司期末预收账款为21个亿,这部分预收账款锁定的利润在0.25元左右。销售回款的不力使得公司资产负债率方面超过了80%,远高于行业平均水平。另外公司在短期头寸方面也比较紧张,公司在手流动资金为19亿,一年内到期的负债大约在17个亿,公司资金相当紧张。11年,公司主要运作项目为上海“海上湾”、哈尔滨“盛世江南”、湖州“海上湾”、天津“莱茵小镇”四期、重庆“水天花园”等项目,项目销售对公司至关重要。 盈利预测与估值 根据公司项目的进度,预计公司11-12年EPS为0.4、0.51元,考虑到公司资产的优质性以及未来集团整合的可能性,维持“谨慎推荐”评级。我们认为在集团内部整合没有明确定位之前,公司保持适度成长将是一种常态。

冠城大通今日发布2010年年报,10年公司实现营业收入84.23亿元,同比增长91.72%;实现营业利润7.79亿元,同比增长73.69%;实现归属母公司净利润5.19亿元,同比增长82.8%,每股收益0.7元。分红方面每10股派0.5元。 房地产业务收入首超漆包线。 报告期内公司房地产主营业务收入占公司主营业务收入的比例为55.12%,房地产业务主营业务收入首次超过漆包线业务,这表面公司战略转型正逐步有序的推进。在毛利率方面,房地产业务毛利率有所下滑,主要是由于当时北京太阳宫新区B区与名敦道销售价格与目前不同,导致利润率较低。预计公司在11年起毛利率将会有所提升。 公司加快开工,关键看销售。 公司在2010年房地产业务共实现销售面积22.8万平方米,较上年同期减少61.73%;实现销售额46.45亿元,较上年同期减少35.24%。公司10年开复工面积为106万平方米,低于2010年初制定的全年开复工130万平方米的目标,主要原因是深圳项目规划调整推迟开工。正是因为新开工没跟上在一定程度导致公司在很长一段时间内无盘可卖,从而影响了全年的销售。这体现在预收账款方面,预收账款余额相比09年下滑了8.83%,这部分预计锁定的EPS为0.9元左右。公司11年将及时调整房地产产品结构,加快现有土地项目的开发,计划全年开复工面积达到126万平方米。由于公司的项目基本上都在出台限购令的城市,因此今年的销售仍是个考验。 公司未来看点是收购。 公司董事长10年年初曾经公开表态2010年是冠城大通第二个五年计划的元年,公司目标是在未来5年实现净资产规模100亿元,我们认为要实现第二个五年计划,并购是一个重要的途径。公司于1月19日以3.11亿元(挂牌底价)增持北京海淀科技园建设股份有限公司21%股权,交易完成后公司共持有北京海淀科技园建设股份有限公司49%股权。该公司及其下属主要控股子公司现共有约80万平方米的二级土地开发项目及部分一级土地开发项目。我们认为公司未来很可能会继续实施并购的措施以实现规模增长。另外海西文化创业产业园区也是未来的一大看点。 盈利预测与估值。 根据公司的项目进度,11年结算重点是南京项目与太阳星城C区。预计公司11-12年每股收益分别为1.03,1.34,维持“推荐”评级。

事件描述与评论 滨江集团今日发布2010年年报,10年公司实现营业收入62.18亿元,同比增长119.44%;实现营业利润19.4亿元,同比增长130.02%;实现归属母公司净利润9.66亿元,同比增长50.11%,每股收益0.71元。分红方面每10股派0.7元。 公司业绩略低预期,毛利率维持高位 公司业绩基本符合预期,结算毛利率提升也是在预料之中。报告期内公司的营业收入比上年增长了119.44%,这主要是源于公司主要结转的项目为新城时代广场、金色蓝庭和阳光海岸项目的部分使得营业收入大幅增长。但由于新城时代广场与阳光海岸项目都属于合作项目,少数股东权益增加导致归属于上市公司股东的净利润增长幅度小于营业收入。 在费用方面,公司销售费用率低于行业平均水平,这主要是由于公司的产品在杭州区域已深入人心,且目前公司销售的项目大多还是集中在杭州区域因此销售费用相对投入较低。值得注意的是目前公司已走出杭州,10年除了杭州外销售额占26.29%,预计未来销售费用将有所提高;管理半径的扩大也可能使得管理费用上升。 公司稳步扩张,财务较为稳健 公司2010年在取得116亿的销售金额下耗资79亿新获取9个项目,其中杭州以外区域的项目有6个,公司第一次在拿地方面杭州外区域超过杭州本区域。目前公司土地储备方面,按权益建筑面积来看,杭州外已经占了35%。而从公司资产负债方面来看,扣除预收款后的资产负债率与09年相比下降了,这显示公司在扩张过程中充分考虑了自身的承受能力。11年公司在战略上将继续坚持深耕杭州市场的基础上,逐步拓展到浙江和长三角其他地区,并继而考虑在全国扩张的务实发展战略。11年土地储备目标有所增加,也让我们对公司战略有一定的信心限购令下,杭州区域外能否发力是关键 公司10年的销售额为116亿,杭州外市场占了26%,公司11年的目标力争销售额100亿元。据我们所知公司11年的可售货量大约在200亿左右,杭州区域内主要为城市之星、杭汽发项目、萧山湘湖一号、杭州金色黎明和杭州曙光之城项目。由于杭州目前受限购令影响使得高端项目销售较为困难,因此公司杭州外市场能否发力是关键因素,其将决定公司能否超计划完成销售目前金额。另外,城东新城能否合理定价也将成为市场关注焦点。从预收账款的角度来看,公司期末预收账款余额124亿,这部分与我们之前预期的基本一致,预计这部分将为公司未来锁定EPS为2元左右,公司的业绩锁定性依旧。 盈利预测与估值 根据公司开发进度,预计11年进入结算的主要是城市之星部分项目与万家星城一期项目,考虑到市场融资困难,我们估计公司11-12年业绩为1.16、1.43。考虑到公司产品较为高端,杭州市场面临限购等诸多难题,因此维持“谨慎推荐”评级。公司已经进入稳健运营与积极拓展的战略平衡期,我们期待它在行业困局中进行新的突破。

世茂股份今日发布2010年年报,10年公司实现营业收入45.69亿元,同比增长330.51%;实现营业利润14.52亿元,同比增长379.21%;实现归属母公司净利润8.74亿元,同比增长324.21%,每股收益0.75元。 业绩略超预期,毛利逐步上升 报告期内公司实现物业销售收入43.33亿元,销售结算面积23万平方米;实现物业租赁收入1.76亿元。公司扣除公允价值贡献部分每股收益为0.55元。公司报告期内结算毛利率上升幅度较大,这主要是因为公司本期结算的北京、南京等地高毛利项目进入结算导致。公司资产负债情况相对于大多数开发商来说较为乐观,期末资产负债率为60%对于行业平均水平。另外在短期头寸方面公司持有货币资金40个亿,短期借款与一年内到期的非流动负债总和为27个亿,短期偿债压力不大。但是公司作为一个迅速扩张的商业地产企业,资金投入较大,因此公司也借助信托加快扩张的脚步。 商业自持比重继续提升,价值应得重估 报告期内公司持有的投资性房地产面积达到55万平方米。报告期内,世茂广场、世茂百货、影院以及世天乐乐城都取得良好进展。2011年,公司计划实现合约销售80亿元,合约销售面积达到59万平方米及新增经营性物业6万平方米。从公司的计划来看,无疑2011年是值得期待的一年。从公司可售的明细来看,商业占了绝大部分,在目前住宅市场调整的情况下,我们看好公司的销售。今年以来销售已超过10个亿,延续了10年以来的增长势头(10年销售54亿)。随着百货、影院及儿童事业面积的不断增加,公司价值重估可能性在加大。 调整市中公司模式必将大放异彩 我们看好世茂股份的逻辑没有变化,我们认为以世茂股份为代表的城市综合体模式在目前住宅市场面临调控的情况下具有更大的优势,主要体现在其土地、资金以及产品溢价能力方面。 我们认为公司有能力将世茂城市综合体模式成功复制至其他城市,这从公司绍兴、沈阳、常熟等地都可以得到佐证。 在土地拓展方面,公司在武汉、长沙两地累计增加土地面积91.63万平方米,增加规划建筑面积46.7万平米。 盈利预测与估值 我们基于行业背景看好世茂股份,而从目前情况来看,公司在新的一年是值得期待的。其在商业销售方面,物业持有、影院等方面都呈现明显增长。我们在不考虑公允价值收益后,预计公司11-12年业绩为0.9、1.21元,维持“推荐”评级。

事件描述与评论 万科今日发布2010年年报,10年公司实现营业收入507.14亿元,同比增长3.75%;实现营业利润118.95亿元,同比增长36.96%;实现归属母公司净利润72.83亿元,同比增长36.65%,每股收益0.66元。分红方面每10股派1元。 公司结算面积低于预期,毛利显著回升 公司业绩稍微低于市场的预期,这主要是因为公司10年竣工面积低于预期,原因有两点:第一是由于遇到世博会与亚运会使得部分项目停工导致延期交付;第二是近年来公司装修房比例上升,从完成销售到满足结算条件的时间拉长,报告期内公司的结算增速低于销售增速。这两个原因导致公司10年竣工面积仅仅为442万平米,甚至低于09年的竣工水平。公司净利润增长高于营业收入增长主要源于毛利率提升。公司2010年结算毛利率40.7%,与09年相比高出接近11个百分点,这是本期利润增长高于营收增长的主要原因,其毛利率回升主要是因为09年以来房地产市场的回暖。另外其存货跌价转回也是一个因素。 公司深耕二三线成绩显著 在09年年报点评时我们就已指出公司布局二三线城市已经开始发力,从公司10年的销售数据来看更是体现了这一点。 从公司最新的2010年拿地情况来看,公司继续采取战略纵深的策略,公司新进入昆明、贵阳、清远、温州、扬州、南通、嘉兴、唐山、廊坊、吉林、抚顺、乌鲁木齐等12个城市。截止2010年末,公司累计已进入了46个城市市场,布局更趋广泛。目前公司在深圳、东莞、佛山、天津、沈阳、青岛、武汉等城市市场占有率第一,在珠海、福州、上海、苏州、长春等城市占有率第二。销售额方面,公司北京、深圳的销售额首次突破百亿,销售规模在50亿以上的城市也由2009年的3个增加到8个(北京、深圳、上海、沈阳、天津、苏南、广州、杭州)。 公司可售资源丰富,增长可期 公司在10年新开工达到1248万平米,估计公司今年的新开工将会接近2000万平米,另外公司产品以面向自住购房者的中小户型普通商品房为主,144平方米以下户型的占比由10年占比为88%,在当前市场调整的情况下,公司的产品应该说是有优势的。拿地方面,公司新增加项目87个,新增权益建筑面积约2215万平方米。截至2010年末,公司规划中项目按万科权益计算的建筑面积为3640万平方米。从业绩锁定性的角度来说,公司期末预收账款为744亿,这部分为公司未来锁定的净利润预计在120亿左右,合EPS约为1.1元,11年的业绩基本已经锁定。 投资评级与盈利预测 公司目前在财务上较为稳健,公司所持有的货币资金较期初大幅增长,至378.2亿元,高于短期借款和一年内到期长期借款的总和167.8亿元。公司期末未支付地价为287.6亿。根据公司最新的竣工计划,预计公司在11-12年EPS分别为0.89,1.17,对应PE为9.37,7.16倍。考虑到公司产品目标群体,在目前调控的市场下影响相对较小,维持“推荐”评级。

保利地产今日发布2010年年报,10年公司实现营业收入358.94亿元,同比增长56.15%;实现营业利润74.24亿元,同比增长42.22%;实现归属母公司净利润49.2亿元,同比增长39.8%,每股收益1.08元。分红方面每10股派2.13元。 毛利双拐点显现,管理优势令人敬服 我们在10年中报就已指出10年将是公司毛利低点,随着09年上半年销售的低价楼盘结算完毕公司结算毛利率必然上升。公司在四季度中结算毛利已经回到38.65%,预计2011年公司结算的毛利率不低于38%。另外市场之前所担心的在经历500亿的规模时,公司的管理运营能力将受到极大考验,然而我们可以看到保利经受住了市场的考验其期间费用并没有大幅增长,甚至表现在期间费用率方面还在下降,这让我们不得不佩服保利的管理运营能力。 二三线城市布局进一步完善 我们曾在过去指出公司在佛山、成都、天津等二三线城市重点布局必将打消市场对于保利维持高增长的怀疑,从10年的年报来看,公司的经营业绩充分印证了我们的判断。报告期内,北京、上海、广州、成都等四个城市销售超50亿元,值得注意的是成都区域,目前已成为公司第四大市场。另外在土地获取方面,公司进一步完善区域布局,在11年中公司还有望进入河北、西北以及中原区域,从而进一步完善公司在二三线城市的布局。 新开工和销售目标诠释“成长” 我们预计公司11年新开工有望达到1500万平米,从城市的角度来看,11年有望发力的是北京、南京、广州等地。 我们认为在2011年如果市场不是深度调整的话,保利销售额超过千亿是大概率事件。从业绩锁定性的角度来说,预收账款为公司未来锁定的净利润预计在93亿左右,合EPS约为2.03元,11年的业绩基本已经锁定。 公司创新业务稳步推进,财务积极进取 在商业地产方面,公司重视经营性收入和开发收入并举,公司目标是在十二五期间完成时,真正实现双轮驱动。在养老旅游等概念地产方面,上海嘉兴已经开始新的养老地产的尝试。在城市运营方面,公司已经开始布局德阳、河北、山西、南通、连云港和常州等地。房地产基金方面,公司目前是30亿基金规模。由于公司目前扩张速度较快,在不能融资的情况下资金方面的压力还是显而易见的,公司期末资产负债表率接近79%为近期新高,但公司在财务方面还是具有相当灵活性,公司不断以长期贷款置换短期内到期贷款,优化负债期限结构,释放短期偿债压力。 盈利预测与投资评级 大量预收账款保障了公司在11年的高增长。2011年将是保利地产全面整合向前的一年,可持续发展思路将继续保利高成长的神话。我们预计公司11-12年EPS分别为1.61、2.08元,对应目前PE为7.7、5.9,维持“推荐”评级。

事件描述 冠城大通今日发布股权收购方案,其主要内容为: 公司受让海科建21%股权,交易完成后公司共持有海科建49%股权。交易价格为3.11亿元。 点评如下: 股权收购兑现预期 我们此前多次指出公司目标是在未来5年实现净资产规模100亿元,要实现这个目标,并购是一个重要的途径。 而海科健的股权是最有可能增持的。因此公司本次获得的21%的海科健实属预期之内,且交易价格较为合理。我们认为公司在未来仍然有较大可能性通过股权收购方式实现进一步扩张。 加强北京布局,符合公司战略 从公司战略的角度来说,北京与海西将是公司主要耕耘的两个市场,进一步加强北京地区的土地储备一直是公司的目标,在北京地价高企的情况下通过股权收购显然是一种较为稳妥的方式。截至2010年6月30日,海科建及下属主要控股子公司正在开发和拟开发的项目包括“百旺杏林湾”、“百旺新城一期”共计约80万平方米的二级土地开发项目及百旺新城三期部分一级土地开发项目。据我们了解,由于前阶段销售,开发面积可能有一定缩减,但整体仍为非常优质的交易。 维持公司“推荐”评级 公司10年可结算重点是太阳星城B区以及苏州项目。11年结算重点是南京项目,广渠门以及太阳星城C区。预计公司10-11年每股收益分别为0.68,0.96,对应目前股价PE分别为13.4,9.4倍,维持“推荐”评级。

报告要点 从建筑商到城市运营商 公司南通CBD项目是集居住、文化教育、商务办公、商业、酒店、体育会展、城市景观和观光休闲为一体的项目,其的成功已标致着公司成功转型为城市运营商。公司此种模式成功的背后在于公司专注于有经济潜力的三四线城市,带来的优势主要体现为拿地成本与资金规划方面,在住宅方面采取标准化复制实现快速周转,在商业方面公司未来将持有超过100万平米。 公司独特模式具有复制性 我们认为公司扮演三四线城市运营商的角色可以复制。公司05年通过此方式拿取南通CBD项目,而后在去年获取了青岛李沧项目,今年获取盐城项目。这些项目建筑面积都在200万平米左右,地价低廉。从公司进入的城市来看,大多经济实力较强,人口较多的城市,这为公司大盘持续热销提供保证。 公司明年看点较多 公司看点有三个,第一是公司明年可售货源在80亿左右,增长很高;第二公司在明年会持续大盘拿地拓展;第三公司在海南项目存在着主题投资机会;第四公司在商业地产方面的拓展。 投资评级 预计公司10-12年EPS分别为0.70、1.09,NAV为14.25元。考虑到公司特有的模式,首次给予“推荐”评级。

点评要点: 前三季度亏损是市场预期内的,主要原因是公司前三季度并没有实现交房,交房时间定在四季度。因此如果交房顺利的话,公司在四季度中将集中释放业绩。预计公司结算面积在10万平米左右,结算均价在18000左右。 公司三季度销售的项目依然是中弘北京像素,目前在售的是6、7号楼。户型面积为40-60平米高层,精装loft,目前在售4.75米层高,总价130万/套。5.48米层高,26000元/平方米,总价130万/套-140万/套。合同约定于2011年5月入住。三季度从北京房地产交易管理网显示的最新信息来看,三季度销售在四亿元左右。公司销售目前体现在预收账款方面,期末预收账款高达25亿元,由于中弘像素利润率较高,因此这部分为公司未来锁定的业绩高达1.2元。 中弘地产未来将专注于旅游地产的开发,是我们基于目前行业背景下选择的标的。在中期策略我们曾经提出传统的住宅开发商在当前的环境下受到融资、土地、税收等因素的制约,也使得传统模式的发展速度以及盈利能力趋势下降,从而长期制约其估值的上升。在这样的情况下,我们试图寻找行业中的其他在未来有可能高成长的商业模式,因此我们看好城市综合体模式以及旅游地产。公司目前在御马坊已取得部分土地,但绝对大多数土地将于明年获得。此外在海南区域公司还有较大的想象空间。 公司具有两个特点,第一是公司业绩确定,第二为公司未来巨大的发展空间。根据公司开放进度,预计公司10-11年的EPS分别为0.96、1.51元,相对应目前股价的PE在13.64、8.67倍。公司未来能否陆续获得一级土地整理的二级开发是提升估值的关键,我们维持“推荐”评级。

世茂股份今日发布三季度财务报表,其主要内容为: 前三季度实现营业收入22.64亿元,同比增长174.60%;实现营业利润6.04亿,同比增长334.96%;实现归属上市公司股东净利润3.14亿元,同比增长254.27%。每股收益0.27元。 点评要点: 公司三季度中交付楼盘较少,单季度每股收益为0.033元,这符合市场的预期。公司前三季度毛利率为45.76%与我们预期基本一致,预计全年的结算毛利率在45%左右。另外公司净利润率增长低于营业利润增长的原因是报告期内少数股东权益增多所致,主要来自南京世茂滨江项目。公司三季度体现在资产负债率上三季度比中期增加了1.5百分点,但在扣除预收账款后的实际负债率下降了三个百分点。 公司在三季度中推出常熟世茂世纪中心房源900套,当天去化为7成,项目回款约9亿元。体现在预收账款方面,公司期末每股预收账款为2.51元,比上期增长了53%。由于公司刚刚转型,相对于公司目前的规模来说,预收账款仍然偏低。10月16日徐州摩登商业街正式开盘,当天的去化率超过了50%,目前仍在火爆热销中。在目前地产调控背景下,商铺比起住宅来说更具有投资的价值,公司火爆销售也就在预期之中。未来将有商业公寓推出,我们继续保持关注。四季度,公司重点的推盘是南京世茂滨江项目,目前这个项目仍处于预定阶段,预计11月开盘。另外还有可能实现销售的是昆山世茂国际城以及苏州世茂运河城。 根据公司的经营计划以及我们调研的情况,我们预计公司2010年度结算资源主要来自北京世茂国际广场、苏州世茂运河城商业、常熟世茂世纪中心、绍兴商业项目以及南京世茂滨江新城。预计10-11年EPS分别为0.78、1.21元,对应目前股价PE为20、13倍。鉴于世茂股份特殊的商业模式,从NAV估值的角度来说也相对低估,维持“推荐”评级。