事件 公司公告6月经营简况,6月实现合同销售金额257亿元,YOY+34.5%;销售面积191.6万方,YOY+32.3%。 单月销售增速超预期、累计销售金额首度转正 6月实现合同销售金额257亿元,YOY+34.5%,较上月增速提升17.3pct;销售面积191.6万方,YOY+32.3%,较上月增速提升18.0pct;销售均价13413元/平米,YOY+1.6%,环比上月提升285.7元/平米。1-6月份累计实现合同销售金额813.7亿元,YOY+0.2%,较上月增速提升10.5pct;累计销售面积609.2万方,YOY-5.7%,较上月增速提升11.0pct;累计销售均价13357元/平米,YOY+6.3%。公司6月单月销售增速超预期,1-6月累计销售金额表现首度转正。 拿地权益比回落、项目以都市圈为主 6月新增项目13个,主要为长三角、珠三角及环渤海区域(6:3:4);以权益占比看,100%权益:非100%权益为2:11;非100%权益项目中低于50%权益项目3个(嘉兴、烟台、商丘)。6月单月新增项目占地面积106.26万方,规划建面269.40万方(YOY+160%);总价款81.32亿元(YOY+66%)。权益口径看,新增权益占地面积67.64万方,权益规划建面177.89万方(YOY+142%),权益价款53.58亿元(YOY+63%)。1-6月累计新增项目占地面积316.51万方,累计规划建面701.08万方(YOY+60%),累计价款311.77亿元(YOY+16%);权益口径看,累计权益规划建面445.02万方(YOY+39%)、累计权益价款194.16亿元(YOY-11%);以建面、价款口径下,单月权益比例分别为66.03%、65.88%,单月权益比例有所回落;累计权益比例分别为63.48%、62.28%,低于19年全年拿地权益比。 上半年供售均衡、累计楼面价/累计销售均价比例稳健 6月单月拿地力度31.65%,低于1-6月累计拿地力度38.32%;单月权益拿地力度20.85%,低于1-6月累计拿地力度23.86%。6月单月拿地力度虽弱于累计拿地力度,但相较5月及19年全年的拿地力度均有明显提升。6月新增项目平均楼面价3018.93元/平米,较5月楼面价缩减3552元/平米,主要源于6月新增项目城市能级低于5月新增项目城市。单月楼面价/单月销售均价比重为22.51%,新获取项目相对于当下的销售均价而言,仍有一定的盈利空间。1-6月累计新增项目楼面价4447元/平米,累计楼面价/累计销售均价为33.29%,低于19年整体楼面价/销售均价(40.89%)的水平。此外,若以累计规划建面/累计销售面积看,该比例为1.15,表明公司上半年拿地基本可覆盖其已销售部分。 投资建议:公司半年度累计销售金额增速首度转正、6月单月销售增速超预期,未来货源增加及长三角深耕战略基础上,或有望持续向好。我们预计公司20-22年归母净利润预测分别为70.2/91.5/103.6亿元,对应EPS为1.87、2.43和2.75元,对应PE为5.53X、4.25X和3.75X,维持“买入”评级。 风险提示:房屋价格大跌、销售不及预期、宏观经济波动。

公司与青岛融源影视文化旅游产业发展公司举行合作签约仪式,就青岛李沧区基础设施建设、智慧城市建设及运营管理进行深入合作,开启大型国有企业与知名上市物业公司合作共赢模式。 据公司公众号信息,青岛融源作为李沧区政府资产运营管理平台,推进李沧区“智慧城市、智慧社区、智慧街区”的建设;新大正为李沧区提供智慧城市建设和运营保障服务。双方本次合资合作,共同助推城市管理创新发展。 本次合作:①延伸产业服务链,从城市资源治理、公共设施维护、老旧城区改造等方面入手,逐步将服务覆盖到整个城市公共空间。从建管一体化服务、商业·产业·资本运营,迅速拓展到城市运营的综合智能管理上;②专业化能力凸显,新大正提出智慧城市运营管理“M·O·S·T”模式,以智能技术为驱动,围绕城市管理、运营、服务,提供一体化解决方案,实现城市运营和公众生活提升。 近年来,新大正不断向城市市政、环卫、道路停车、老旧小区/街区改造等方面拓展,由点及线,由线到面,逐步向城市综合运营服务转型发展。青岛融源定位为城市运营商,与新大正转型升级城市运营综合服务商的定位高度契合。所以,双方合作的初心和终极目标不仅仅在于物业服务领域,而是通过物业管理向资产管理、产业运营、空间规划与改造运营一体化方向创新发展,探索打造综合化、体系化的城市运营新模式。一方面为企业发展寻找新的成长空间,另一方面,也助力城市管理的创新与发展。 维持盈利预测,给予买入评级。 公司定位城市运营综合服务商,近期中标全国多数机场服务订单,随着后勤社会化改革推进、社会专业化分工需求增加,公司物业服务产品类型随之增加。我们预计公司20-22年EPS分别为1.39、1.89、2.44元;PE分别为42x、31x、24x。 风险提示:拿单不及预期,核心高管流失,成本提升影响毛利率。

中标南昌昌北国际机场项目,今日公司公众号显示公司成功中标南昌昌北国际机场项目,正式进驻新中国航空工业发源地。截至19年12月31日,新大正航空业态已布局重庆江北机场、北京大兴机场、上海虹桥机场、广州白云机场等11个机场,作为重点培育业态发展顺利。 航空业务快速发展,培育业务增长点。 新大正航空物业涵盖机场航站楼、办公楼、地勤公司、贵宾楼、航空公司食品基地、停机坪、停车场等范围。公司航空物业专研积累机场物业特色服务管理经验,除为机场提供日常物业服务外,还提供停机坪瞭望、手推车管理、停车场管理等特色客户服务。2019年航空业态当年新增进驻3个机场项目,年合同金额近1亿元,同时公司大力深挖在管机场的延伸服务,公司注重机场业态的机械化投入和业务系统的全面推广。 维持盈利预测,给予买入评级。 公司作为独立第三方物业服务企业,主要为各类城市公共建筑提供物业服务,专注于中国未来智慧城市公共建筑与设施的运营和管理。随着我国后勤社会化改革的持续推进、社会专业化分工的需求增加、投入市场进行物业服务公开招投标的建筑类型逐年增多,公司提供的物业服务产品类型也随之增加。转增后公司股本变为107.46百万股,我们预计公司20-22年调整后EPS分别为1.39元、1.89元、2.44元;PE分别为43xPE、32xPE、25x风险提示:拿单不及预期,核心高管流失,成本提升影响毛利率

事件 公司公告经营简况,5月公司实现签约金额180.92亿元,YOY+5.79%;实现签约面积152.33万方,YOY-4.23%。1-5月公司累计实现签约金额631.23亿元,YOY-6.15%;累计实现签约面积553.54万方,YOY+1.80%。 销售增速持续改善 5月公司实现签约金额180.92亿元,环比增长8.35%,YOY+5.79%;实现签约面积152.33万方,环比增长13.48%,YOY-4.23%;对应销售均价11,877元/平米,较上月均价收缩563元/平方米。1-5月累计实现签约金额631.23亿元,YOY-6.15%,较上月增速提升4.07pct;签约面积553.54万方,YOY+1.80%,较上月增速下降2.49pct;对应累计销售均价11,404元/平米,YOY-7.81%,较上月均价小幅提升1.60PCT。分区域来看,累计签约金额在内地、长三角、大福建、珠三角、京津冀占比分别为42.27%、29.65%、18.47%、7.04%、2.57%,累计签约均价分别同比-3.4%、-2.4%、-4.6%、-20.0%、+16.6%。目前销售数据来看,公司1-5月累计签约面积已经超过去年同期水平,销售回落主要受签约均价下降影响,从单月情况看,5月签约均价较去年同比增长10.47%,1-5月累计签约均价跌幅收缩至-7.81%(1-4月为-13.92%),受疫情影响导致的销售增速下降幅度随着市场均价回归正在逐渐收敛。 有重点地向长三角、珠三角及部分战略城市布局 5月新增项目土地面积75.77万方,新增规划建面171.86万方,新增总地价92.00亿元,对应权益土地面积49.11万方,权益规划建面103.60万方,权益地价48.40亿元,以金额计算权益比例为53%。1-5月累计土地面积253.13万方,累计规划建面591.25万方,累计总地价351.55亿元;对应累计权益土地面积176.73万方,累计权益规划建面404.83万方,累计权益地价220.50亿元,以金额计算的权益比例为63%,较上月保持相对稳定。5月公司新增项目11个,权益比例上,51%以下:51%以上为4:7,较上月权益比例有所下降。区域分布上,长三角(嘉兴、常州、义乌、苏州),珠三角(东莞+2)、内地(沈阳+2、武汉、南宁、乌鲁木齐);从规划建面来看,长三角、珠三角、内地占比分别为36%、46%、18%;公司继续贯彻“区域聚焦、深耕发展”的发展战略,有重点地向长三角、珠三角及部分战略城市布局。 近期拿地积极性提高 5月公司拿地力度50.85%,较上月力度下降12.05pct;权益拿地力度26.75%,较上月权益力度下降14.07pct;从累计拿地力度看,1-5月累计拿地力度为55.69%,累计权益拿地力度为34.93%,均高于2019年整体的拿地力度(26.72%)、权益拿地力度(20.82%);表明公司近期拿地意愿充足,拿地积极性提高,且通过增加合作拿地方式补充土储。从补货均价看,5月新增项目楼面价为5,353元/平米,较上月楼面价减少2,202元/平米;权益楼面价为4,671元/平米,较上月权益楼面价减少1,876元/平米,主要由于上月拿地布局多在能级较高城市。5月楼面价/销售均价为45.07%,1-5月楼面价/销售均价为52.14%,权益楼面价/销售均价为47.76%,高于2019年整体的权益楼面价/销售均价的水平(40.47%)。 投资建议:公司拿地积极性提高,有重点地向长三角、珠三角及部分战略城市布局,随着核心城市群及重点城市市场逐渐恢复,销售或将进一步得到修复。我们预计公司20-22年归母净利润分别为54.34、71.75、86.22亿元,对应EPS为1.33、1.75和2.11元,对应PE为5.17X、3.91X和3.26X,维持“买入”评级。 风险提示:房屋价格大跌、销售不及预期、宏观经济波动

事件 公司公告经营简况,5月公司实现签约金额470.73亿元,YOY+12.40%;实现签约面积317.50万方,YOY+16.88%。1-5月公司累计实现签约金额1556.83亿元,YOY-17.61%;累计实现签约面积1051.74万方,YOY-14.27%。 销售增速持续改善 5月公司实现签约金额470.73亿元,YOY+12.40%,较上月增速提升11.96pct;实现签约面积317.50万方,YOY+16.88%,较上月增速提升21.25pct;对应销售均价14826.14元/平米,较上月均价收缩578.55元/平方米。1-5月累计实现签约金额1556.83亿元,YOY-17.61%,较上月增速提升8.55pct;累计实现签约面积1051.74万方,YOY-14.27%,较上月增速提升8.86pct;对应累计销售均价14802.42元/平米,基本与上月均价保持平稳。一季度受疫情影响,公司一季度销售回落较为明显,未来随着公司供货的逐步增加,销售的改善可期。考虑2019年6月份为公司全年月度销售高峰,而2019年7-8月份为全年低基数月份;叠加疫情因素下,货源滞后,我们判断,公司在三季度的表现可期待。 单月拿地权益比提升明显 5月公司新增项目13个,区域分布上,长三角:珠三角:中西部:京津冀:其他为3:2:4:2:2;能级分布上,一二线:三四线为10:3;新增项目以核心城市群为主,能级上以核心一二线为主。权益比例上,100%权益:非100%权益为5:8,且所有新增项目权益均不低于50%。5月新增项目土地面积113.78万方,新增规划建面249.25万方,新增总地价227.66亿元,对应权益土地面积80.18万方,权益规划建面177.23万方,权益地价170.07亿元,以金额计算权益比例为74.70%,较上月权益比例(59.84%)提升明显。1-5月累计土地面积334.18万方,累计规划建面807.14万方,累计总地价670.32亿元;对应累计权益土地面积246.01万方,累计权益规划建面598.65万方,累计权益地价508.32亿元,以金额计算的权益比例为75.83%,较上月保持相对稳定。 单月拿地积极性提高 5月公司拿地力度48.36%,较上月力度提升22.88pct;权益拿地力度36.13%,较上月权益力度提升20.88pct;从累计拿地力度看,1-5月累计拿地力度为43.06%,累计权益拿地力度为32.65%,均高于2019年整体的拿地力度(33.66%)、权益拿地力度(23.40%);表明公司近期拿地意愿充足,拿地积极性提高。从补货均价看,5月新增项目楼面价为9133.97元/平米,较上月楼面价缩小510.12元/平米;权益楼面价为9595.80元/平米,较上月权益楼面价提升1582.23元/平米;与公司补充高能级土地项目较多且权益相对上月提升有关。5月楼面价/销售均价为61.61%,显著高于2019年整体的楼面价/销售均价的水平(39.21%),主要与公司补充货源的城市结构及当前推货销售的城市结构的不同所致;具体项目而言,大部分项目楼面价/项目周边均价的水平仍相对乐观。 投资建议:公司拿地积极性提高,新获取项目以核心一二线城市或核心城市圈为主,随着下半年货源的逐步增加,销售或将进一步得到修复。我们预计公司2020-2022年归母净利润分别为352/432/516亿,对应EPS分别为2.95、3.62、4.32元,对应PE分别为5.04X、4.10X、3.44X倍,维持“买入”评级。 风险提示:房屋价格大跌、销售不及预期、宏观经济波动。

5月单月销售大幅提速,或主要由于竣工后供货量增加显著,且伴随市场恢复明显,单月成交放量显著,累计增速回正。2020年5月,公司实现单月实现签约金额228.1亿元,yoy56.88%大幅放量,单月实现签约面积100.4万方,yoy32.80%。1-5月,累计签约金额678亿元,同比增速回正至4.84%,累计实现签约面积311.1万平方米,同比减少2.81%;累计销售均价2.18万元/平,与前期相比单位面积价格略有上升。 拿地方面,在多地拿地优惠政策鼓励下,公司拿地积极度较高。5月单月新增计容建面125.80万方,1-5月累计新增计容建面336.41万方,yoy-13.47%,新增拿地均价0.72万元/平,基本持平,地售比0.33,比去年同期有所下降,累计拿地销售金额比0.36,拿地积极性有所提升。从新增土储区域来看,新增地块主要位于上海、北京、武汉等高能级城市,以及福州、大连、唐山、太仓等高潜力区域,此外公司在呼和浩特拿地较多,控制均价稳定。 投资建议:公司为老牌地产龙头企业,呈现出财务稳健、投资审慎的运营策略。公司一季度拿地态度审慎,但4、5月份均开始加大力度,投资力度逐步恢复。 同时公司Q1开工积极,为二季度及后续推盘提供动能,后续有望随着公司推货量的稳定,销售保持稳健增长。基于此,我们维持对公司的预期:20-22年归母净利润分别为119.08、138.21、159.08亿元,对应EPS分别为2.64、3.06、3.52元/股,对应PE为5.17、4.45、3.87倍,维持“买入”评级。 风险提示:房屋价格大跌、销售不及预期、宏观经济波动。

单月销售面积增速转正 5月公司实现合同销售金额约224.12亿元,YOY-9.48%,较上月增速提升6.09pct;实现销售面积约203.93万方,YOY+0.32%,较上月增速提升7.77pct;对应销售均价10990元/平米,较上月基本保持平稳。1-5月公司累计实现合同销售金额714.55亿元,YOY-23.06%,较上月增速提升4.93pct;累计实现合同销售面积654.15万方,YOY-17.84%,较上月增速提升6.23pct。公司1-5月销售金额恢复至去年同期的近八成,完成2020年销售目标的28.6%;相比于往年1-5月较当年销售金额的完成率而言,当前完成率较低;主要源于推货节奏的铺排。自19年5月至今年四月前,公司拿地力度较低,叠加疫情,一定程度上对于推货节奏有所影响;考虑到4-5月份来,公司拿地力度有明显提升,且拿地能级以长三角为主,并结构性进入了一二线城市,下半年货源或增加较为明显,我们判断,随着下半年货源的增加,公司有望实现全年2500亿元的销售目标。 单月拿地战略性增加高能级城市项目 5月公司新增土地项目10个,分别为上海(+1)、天津(+1)、南通(+1)、苏州(+2)、常州(+1)、内蒙古(+1)、安康(+1)、宿迁(+1)、泰安(+1);新增项目结构性增加了一二线城市的布局;从区域分布上,主要以长三角区域为主,长三角:非长三角比例为6:4,与公司长期深耕长三角战略相契合。权益比例上,5月新增项目100%:非100%权益为9:1,权益比例较高。5月新增项目总出让面积约80.81万方,计容建面195.03万方,新增总地价为91.89亿元,权益地价约77.27亿元,对应权益比例为84.09%;1-5月累计新增出让面积约343.17万方,累计计容建面约732.27万方,累计新增总地价约303.54亿元,累计权益地价约275.82亿元,对应累计权益比例为90.87%,权益比例保持较高水平。 单月拿地力度较上年整体水平提升 5月单月拿地力度为41%,较上年整体拿地力度(25.54%)有明显改善。单月权益拿地力度为34.48%,较上年整体权益拿地力度(22.78%)提升约11.70pct;从累计拿地力度的表现看,1-5月累计拿地力度、累计权益拿地力度分别为42.48%、38.60%,均高于上年水平,表明公司近期补货意愿充足。从补货均价看,5月新增土地平均楼面价为4711元/平米,单月楼面价/单月销售均价为42.87%,新获取项目相对于当下的销售均价而言,仍具有一定的盈利空间;1-5月累计土地楼面价/累计销售均价为37.95%。考虑到4-5月以来,公司战略性增加了高城市能级的土地项目,而其获地成本仍保持在45%的水平之下,或表明公司较强的投资能力。 投资建议:公司近期主动增加高能级城市土地,且提升投资力度,有望为下半年及未来的持续发展打下基础,我们预计公司20-22年营业收入为1315亿、1909亿、2484亿,对应净利润为161亿、203亿、249亿,对应EPS为7.15元、8.99元、11.05元,对应PE为4.57X,3.63X、2.96X,维持“买入”评级。 风险提示:房屋价格大跌、销售不及预期、宏观经济波动。

事件: 2020年5月份公司实现合同销售面积386.8万平方米,合同销售金额612.8亿元;2020年1-5月份公司累计实现合同销售面积1575.5万平方米,合同销售金额2471.1亿元。 单月销售增速转正,累计销售面积增速持续修复,均价维持高位公司单月销售增速回正,5月单月销售面积386.8万方,同比增加5.68%,实现销售金额612.8亿元,同比5.67%,增速环比4月分别大幅提升23.57、25.98个PCT,单月销售均价为1.58万元/平;20年1-5月,公司销售面积增速持续回升,销售面积1575.5万方,同比增速-5.14%,销售金额2471.1亿元,同比-7.66%,环比分别回升3.06、3.69个PCT,累计销售均价1.57万元/平米,仍维持高位。公司累计销售增速在龙头房企中相对居前,表现较好。维持全年有望实现6600亿元销售额的判断,对应增速4.1%。 高地价影响下,5月拿地力度保持谨慎,前五月累计新增土储同比-30%受地价上涨影响,公司拿地维持谨慎,平均项目规模略有提升。2020年1-5月公司累计新增项目31个,去年同期新增项目47个,累计新增计容建面656.2万方,相比去年同期减少40.62%,累计新增地价374.68亿元,yoy-47.2%,占销售金额的15.2%,拿地相对谨慎,单位地价0.57万元/平,地售比0.36相对稳定,拿地权益比57%,低于去年年末的75%;就拿地区域来看,主要分布于深圳南山、佛山南海、南京建邺、无锡惠山等区域,地价水平或相对较高,同时也有银川、西宁、太原、郑州新郑市等地区,为增长潜力较高的区域,高低价搭配平均拿地价格得到均衡。总体来看5月拿地仍然相对谨慎,后续或随土地市场热度下行增加拿地。 投资建议: 公司年报及一季度业绩增长稳健、财务指标优良,5月单月销售增速回正、1-5月累计增速持续修复;拿地略显谨慎或为公司未来结转项目提供利润空间,当前拿地/销售金额比相对较低,后续或随土地市场降温后加大拿地力度。我们维持公司20-21归母净利润预测分别为460. 14、539.98亿元,对应EPS分别为4.07、4.78元,对应PE为6.59X,5.62X。 风险提示:新房销售不及预期,疫情影响超预期,房屋价格大幅下跌

事件说明:5月22日,格力地产发布定增预案,拟向珠海市国资委、城建集团发行股份并支付现金,购买其持有的免税集团 100%股权。同时,公司拟向中国通用,非公开发行股份募集配套资金预计不超过 8亿元,预计发行股份数量不超过1.86亿股,发行价格为 4.30元/股。 珠海免税是唯一一家全资拥有免税、有税、保税(跨境)三大业务运营管理实践经验的国有独资企业,是以免税品销售为龙头,集百货零售、商业物业经营、国内外贸易、仓储物流、市场经营管理及输澳鲜活农产品供应为一体的集团式企业。 珠免是口岸免税龙头,市占率国内免税行业第二。中国免税行业供给侧整合后,集中度进一步提高。2018年,珠海免税市占率约为6%,全行业排名第二。珠免拥有独特区位,粤港澳大湾区建设下客流优势显著。珠海市是国务院确立的经济特区,东南与澳门毗邻,东隔伶仃洋与香港相望。在粤港澳大湾区建设下,该地区进一步融合发展,同时澳门经济的多元化,横琴自贸片区的快速发展,使得珠海出入境旅客持续攀升。珠免品类主要以高毛利烟酒为主,持续进行品类结构性优化扩大规模。目前,珠海免税的业务主要集中在烟酒品类。烟酒品类的特点是高毛利,这让公司的净利润率水平在远高于行业标准。但是烟酒品类受众有限,较难做大规模,因此公司拟对品类进行结构性优化,在客流带来的新机遇下进一步扩大规模。 免税行业:政策引导下受益于国人海外消费回流,行业有望持续较快增长。 国家政府出台大批政策降低关税、引导海外消费回流。免税业作为引导消费回流重要手段,迎来发展机遇期。中国消费者2016年全球奢侈品消费逾5000亿,在国内外价差减小、免税政策不断放宽的条件下,假设10%消费回流国内,则中国免税业规模约为目前的2.3倍格力地产是一家集房地产业、口岸经济产业、海洋经济产业等业务于一体的集团战略化企业。深耕珠海市场,发展多元经营业态。业绩增长稳定,负债水平有所提升。流动性方面,公司2019年经营性现金流量净额由负转正,货币资金也有增长,流动性状况改善。资产负债率仍处于相对较高水平,并有小幅度上升趋势。 投资建议:给予“买入”评级。假设珠海免税成功注入格力地产,综合考虑地产和免税两个业务板块,预计公司整体合理市值在345-380亿,与现阶段213亿市值相比仍存在较大提升空间,根据公司合理市值区间对应目标价9.12-11.06元/股。 风险提示:疫情反弹、宏观经济下行、行业竞争激烈、此次收购无法顺利实施、毛利率下滑。

销售恢复至上年同期九成 5月公司实现合同销售金额185.1亿元,YOY+17%,较4月增速提升16pct;销售面积141.0万方,YOY+14%,较4月增速提升26pct;销售均价13127.66元/平米,YOY+3%,单月均价较4月均价收缩663.31元/平米。1-5月公司累计合同销售金额556.70亿元,YOY-10%,较4月增速提升9pct;累计销售面积417.50万方,YOY-17%,较4月增速提升10pct,销售均价13334.13元/平米,YOY+8%,较4月累计均价略微收缩105.29元/平米。5月公司销售金额恢复至去年同期近9成,未来在货源增加、保持一定去化率水平的基础上,公司销售增速有望转正。 单月拿地以一二线城市为主 5月新增项目8个,分别为杭州(+2)、宁波(+1)、济南(+3)、重庆(+1)、成都(+1);新增项目主要为核心一二线城市,其中长三角:环渤海:成渝地区为3:3:2;以权益占比看,100%权益:非100%权益为1:7,非100%权益项目中仅成都项目低于50%。新增项目占地面积36.79万方,YOY-17%;计容建面68.01万方,YOY-35%;权益建面50.03万方,YOY-26%,对应总地价44.69亿元(YOY-39%),权益地价32.23亿元(YOY-39%)。1-5月累计新增项目计容建面431.68万方(YOY+29%),累计权益建面267.13万方(YOY+8%),累计总地价230.44亿元(YOY+5%),累计权益总地价140.58亿元(YOY-24%)。 单月拿地力度回落 5月单月拿地力度为24.14%,低于1-5月累计拿地力度41.39%;单月权益拿地力度17.41%,低于1-5月累计权益拿地力度25.25%。5月从单月拿地力度到权益拿地力度均低于19年累计水平;从累计拿地力度表现看,1-5月累计拿地力度较19年有明显提升。5月新增项目平均楼面价为6571.09元/平米,较4月新增项目平均楼面价提升139.67元/平米,单月楼面价/单月销售均价比重为50.06%,新获取项目相对于当下的销售均价而言,仍有一定的盈利空间;1-5月累计新增项目平均楼面价5338.21元/平米,累计楼面价/累计销售均价比重为40.03%。建面权益比例单月为73.56%,累计口径为61.88%。地价权益比例单月为72.13%,累计口径为61.01%。 投资建议:公司深耕长三角、结构性布局一二线与三四线城市,为高周转房企代表。随前期大盘项目结算影响逐渐稀释,后续结算毛利率具备较大的提升空间。公司已售未结项目充裕,为未来业绩结算提供空间,2020年有望通过加大土储获取以实现销售增长、实现股权激励的业绩承诺。基于此,我们预计公司20-22年归母净利润预测分别为70.2/91.5/103.6亿元,对应EPS为1.87、2.43和2.75元,对应PE为4.50X、3.46X和3.05X,维持“买入”评级。 风险提示:房屋价格大跌、销售不及预期、宏观经济波动。

事件:公司发布公告:1)回购股份一般性授权:根据资本市场和公司股价的波动和变化,酌情及适时回购公司已发行的境内(A股)、境外(H股)股份的一般性授权;2)与深铁置业合作:公司下属全资子公司佛山万科与地铁集团全资子公司深铁置业联合合作开发佛山南海新交通车辆段上盖项目。3)董事会决议提名胡国斌、李强强、唐绍杰、王海武、辛杰、郁亮和祝九胜为第十九届董事会非独立董事候选人。 时隔五年再现回购,或提振市场信心:公司董事会审议通过了《关于提请股东大会给予董事会回购股份之一般性授权的议案》,根据议案内容,在以下四种情形下回购公司已发行的境内(A股)、境外(H股)股份:1)减少公司注册资本;2)用于员工持股计划或者股权激励;3)公司为配合可转换公司债券、认股权证的发行,用于股权转换;或4)为维护公司价值及股东权益所必需的其他情况,以及其他符合监管政策要求的情况。在四种回购情形中,第四种回购情形中“为维护公司价值及股东权益所必须的其他情况”附加了1)公司股票收盘价低于其最近一期每股净资产;2)连续二十个交易日内公司股票收盘价跌幅累计达到30%;分别对应股价为:1)最近一期公司每股净资产为16.69元;2)以5月15日收盘价计算跌幅30%后为17.84元。本次回购的数量为回购A股股份的总额不超过A股发行总股本的10%、回购H股股份的总额不超过H股发行总股本的10%,全额回购情况下,对应回购股份分别为A股为9.72亿股、H股为1.58亿股。这是继2015年7月公司公告在100亿元额度内回购公司A股股份后再次提及回购,或表明管理层对于公司价值的认可,对于公司近期低迷的表现或有提振。 董事会换届延续平衡局面:董事会决议提名胡国斌、李强强、唐绍杰、王海武、辛杰、郁亮和祝九胜为第十九届董事会的非独立董事候选人。其中胡国斌为深圳市资本运营集团董事长,接替了原深圳市赛格集团有限公司董事长孙盛典,深圳市资本运营集团及深圳赛格均为深圳国资旗下,此次的变化可视为深圳国资席位的延续。其余6名非独立董事候选人中深地铁与万科各占三席(原深地铁代表林茂德、陈贤军如期卸任,由李强强、唐绍杰、辛杰接任;原万科代表王文金、张旭卸任,祝九胜作为总裁首次进入董事会、王海武作为新任首席运营官则接替了原首席运营官张旭的席位),延续平衡局面,管理结构稳定。 与地铁集团联手,“轨道+物业”优势凸显:公司下属全资子公司佛山万科与地铁集团全资子公司深铁置业联合合作开发佛山南海新交通车辆段上盖项目;本次合作项目占地面积17.81万方,建筑面积48.1万方,可售建筑面积42.82万方。项目预计投入资金不超过60亿元,按股权比例计算,佛山万科(51%持股)投入资金不超过30.6亿元,深铁置业(49%持股)投入资金不超过29.4亿元。以预计总投资60亿元计算可售建筑面积成本约为14012元/平米,考虑附近项目售价情况,以投资成本/售价计算比例约为58.38%(项目成交总价为43.89亿元,成交总价/可售建筑面积为10249元/平米,成交成本/售价为42.71%),项目利润率具备一定的空间。公司“轨道+物业”的打造模式发展已久,本次与深地铁的合作,有利于充分发挥公司与深地铁集团“轨道+物业”的优势,打造佛山地区的TOD标杆项目。 投资建议:本次董事会换届延续平衡局面,表明公司管理结构的稳定;此外时隔五年再提回购,或提振市场信心;与深地铁联手打造佛山TOD项目也将助力于公司进一步发挥“轨道+物业”优势。我们认为公司净负债率低,为未来逆势扩张提供了财务基础,公司在手土储近1.5亿方,2019年新增土储80%布局一二线(权益金额口径),公司经营卓越,谋长远增长,为投资者持续提供高额分红,预计2020-2022年公司净利润约460亿、540亿、629亿,对应EPS为4.07、4.78、5.56元/股,对应当前股价PE为6.3X、5.3X、4.6X,维持"买入”评级。 风险提示:项目开发进度不及预期,疫情影响超预期,佛山房价下跌。

事件:公司披露2020年一季报,报告期内实现营业收入67.15亿元,YOY+11.76%;归属于上市公司股东的净利润4.33亿元,YOY+40.74%。基本每股收益为0.08元/股,较上年同期增长0.03元/股。 结转加快,盈利能力改善显著,费用率持续下降。2020年Q1公司实现营业收入67.15亿元,YOY+11.76%,增速较上年同期减少27.9个pct;实现净利润4.47亿元,YOY+48.83%,其中实现归母净利润4.33亿元,YOY+40.74%,增速较上年同期提升3.59个pct。公司2020Q1销售毛利率、净利率分别为25.71%、6.65%,同比分别变动-1.67、+1.66个pct,公司盈利能力显著改善。2020Q1公司净利润增速较高主要源于结转加快,2020年为公司竣工大年。净利润增速明显高于营收,且净利率增长高于毛利率,主要源于:1)投资收益的变动,2019年Q1公司实现投资收益2.64亿元,2020年Q1公司实现投资收益4.16亿元,前后变动绝对值约1.52亿元,分别占净利润、归母净利润比重为34%、35.1%;2)管理费用及销售的变动,2020Q1公司销售费用率、管理费用率分别为6.83%、5.57%,同比分别变动-1.7、-0.9个pct,公司运营能力改善明显。 2020Q1销售受疫情影响小幅回落,核心区域跌幅明显。报告期内,公司实现销售金额283.33亿元,YOY-16.8%,实现销售面积266.98万方,YOY+3.38%,其中公司一季度权益销售面积133.03万平方米,YOY-19.45%,公司销售金额平均权益比例为65.02%。一季度疫情对于公司销售影响较为明显。分区域看,公司长三角、珠三角、京津冀、大福建销售金额分别同比变动-31.18%、-26.03%、-58.27%、-12.86%,而除上述区域外其他区域销售117.36亿元,同比+4.91%。2020年公司销售目标保守为2000亿元,Q1已完成年内目标的14.17%,去年同期完成当年销售目标的18.91%。拿地积极,新增土储成本有所上升,核心城市拿地积极。2020Q1公司新增土地项目14个,对应土地面积124.97万方,同比+22.12%,计容建筑面积280.37万方,同比+35.16%,土地总投资额154.52亿元,同比-7.23%;其中权益土地面积85.42万方,权益计容建筑面积197.11万方,权益投资额103.93亿元;以金额衡量的权益比率在Q1降至67.26%,去年同期为91.1%。2020Q1公司拿地成本提升:报告期内公司新增土储楼面价为5511元/平米,较2019年末的5168元/平米上涨6.64%,楼面价/销售均价比为0.52,较2019年末地售比0.42有所上升。分区域看,公司一季度拿地多集中在长三角核心区域及大福建区域,其中长三角区域无锡、杭州等核心城市拿地金额105.85亿元,占比68.5%,土储质量逐步提升。 短期偿付能力持续改善,降负债效果显著。报告期末公司有息负债估算额为1108.8亿元,同比变动-6.9%。报告期内1)长短债结构改善:以(长期借款+应付债券)/(短期借款+一年内到期的非流动负债)衡量长短债比,2020年Q1季度该比例为2.69,较去年同期提升1,较2019年末2.46提升约0.23,长短债结构逐步改善,短期偿付能力强。2)资产负债率稳定:截止报告期末,公司资产负债率83.51%,较2019年末提升0.06.pct;扣除预收款后的资产负债率为77.6%,较2019年末维持不变。3)净负债率同比下降60.05个PCT:截止2020Q1,公司净负债率129.51%,同比下降60.05个pct,整体为改善趋势。 投资建议:我们认为公司土地储备布局一二线较高,且是高杠杆房企的代表,公司降杠杆力度显著,同时伴随公司信用评级持续提升,综合融资成本有望下降,公司坚持树品质、增规模、降杠杆的战略,精细化管理积极应对行业环境变化。考虑到疫情影响,我们预计公司20-22年归母净利润分别为54.34/71.74/86.22亿元,对应EPS为1.33、1.76和2.11元,对应PE为5.24X、3.97X和3.30X,维持“买入”评级。 风险提示:房地产调控政策超预期,公司销售额不及预期,疫情防控不及预期。

事件: 公司发布 2020年一季度财报,报告期内公司实现营业收入 70.91亿元,同比增长63.76%,归属于上市公司股东净利润 2.73亿元,同比增长 31.96%,基本每股收益0.12元/股。 竣工结算表现优异,营收保持高速增长2019年 Q1公司实现营业收入 70.91亿元,同比增长 63.76%,归属于上市公司股东净利润 2.73亿元,同比增长 31.96%,虽然受到疫情影响,公司竣工结算表现优异,实现营收和归母净利润同比大幅增长。公司销售费用率较 19年同期小幅上升1.39PCT 至 9.84%,管理费用率小幅下降 1.79PCT,达到 11.73%。 实现一季度销售毛利率 39.05%,较去年同期上升 0.64PCT,销售净利率 4.17%,较去年同期下降0.88PCT。 销售、 拿地暂缓,谨慎投资谋稳定发展报告期内,公司累计合同销售金额约 309.81亿元,比上年同期下降 33.68%,累计销售面积约 285.82万平方米,比上年同期下降 31.17%;签约均价 10839.34元/平方米,较 19年同期的签约均价(11248.8元/平方米)同比下降 3.64%。拿地方面,公司通过招拍挂和合作的方式获得南昌、徐州、连云港、郑州、昆明的六块土地,总出让面积 26.78平米,同比下降 39.29%,需支付土地价款 19.69亿元,同比下降68.7%,均价 7325.9元/平方米,同比下降 48.45%,公司 20年一季度保守拿地,控制成本,有望今年下半程加大投资力度,同时公司 2020年末拥有 1.24亿平米土地储备,满足未来 2-3年开发运营。 杠杆水平处低位,中长期债务占比 上升, 短债覆盖倍数健康截止 2020年一季度末,公司资产负债率 86.96%,较 19年同期上升 1.49PCT,扣除合同负债后资产负债率 41.16%,较 19年同期下降 6.03PCT,负债水平有所改善; 从期限结构来看,公司长期借款+应付债券占比 66.18%,较 19年末小幅上升2.14PCT。长期债务占比上升,短期偿债端压力下降,且货币资金/(短债+长债到期部分)为 2.11倍,在手现金流充裕,资金状况健康。 投资建议: 疫情期间,公司竣工结算节奏良好,营收增速处高位,利润率、三费水平稳定,稳定的业绩锁定能力保障股东收益。公司一季度拿地持稳健态度,谨慎的投资布局谋求长远的发展。杠杆水平处于低位,偿债能力优异,有望今年下半程加大投资力度。 因此,我们维持公司 20-21营业收入预测为 1315亿、 1909亿,对应净利润为 161亿、203亿,对应 EPS 为 7.15元,8.99元,对应 PE 为 4.27X,3.4X。 风险 提示 :房屋销售不及预期;房屋价格大幅下跌;投资进度不及预期

事件:公司披露2020年一季报,2020Q1公司实现营业收入117.97亿元,同增171.2%,实现归母净利润5.39亿元,同减79.5%。 公司营收高增、业绩下滑明显,主要受去年同期投资影响。2020Q1公司实现营收117.97亿元,同增171.2%;实现归母净利润5.39亿元,同减79.5%;综合毛利率、净利率分别下滑8.1、55.6个PCT至25.6%、5.6%,环比分别-9.1、-13.7个PCT,毛利率主要受公司结转项目成本上升所致,而净利率主要系上年同期公司旗下乐艺置业、商启置业增资扩股转让51%股权扣税后产生净收益22.26亿元,导致本期公司投资净收益规模下降97.6%。2020Q1公司三项费用率有所改善,较上年同期减少6个PCT至12%,其中销售费用率、管理费用率、财务费用率较上年分别-2.09、-4.16、+0.17个PCT至2.26%、3.83%、6.2%。截至一季度末,公司预收款项1055.66亿,环比19年末增加2.9%,对19年业绩锁定度达103%,未来可供结算资源充足。 一季度销售修复明显,年内实现2500亿为大概率事件。2020Q1公司实现销售金额361.1亿元、销售面积148.6万方,分别同减4.7%、21.4%。受疫情影响,叠加春节销售淡季,公司2020年2月单月销售金额同比下降约70%,系造成2020Q1销售缩减的主要原因。本报告期内,公司实现销售均价有所上升,为24310元/方,同增21.2%,地售比仅为0.27,盈利空间大。截至2019年末公司未结土储4650万方,一二线占比高达72%,预计公司2020年可售货值近4000亿,随着这部分货值入市,公司有望实现2020年的销售目标2500亿。 拿地积极性高涨,新增土储一二线占比高达96%。据公司公告显示,2020Q1公司新增项目19个,对应拿地总价212亿元、计容建面325万方,同比分别大幅增长423.9%、223.2%;平均权益占比也较去年提升8.61个PCT至54%;从新增布局结构来看,一二线城市占比高达96%,项目均位于经济活力较高、发展潜力较高的区域,如长三角、珠三角、中原城市群等。目前来看,截至2019年末公司在粤港澳大湾区的9个城市土储丰富,其中大部分资源集中在深圳,包括了蛇口自贸区、太子湾片区、前海妈湾等,累计近千万平米的优质资源。随粤港澳大湾区的开发推进,此部分储备有望逐渐释放。 公司负债率有所控制,偿债能力保持高水平。2020Q1公司资产负债率为63.7%、扣预资产负债率47.84%,,环比分别+0.81%、1.01%,净负债率环比19年末基本持平,增长3.12个PCT至32.4%,处于行业较低水平。公司在手现金充沛,截至2020Q1,在手货币资金高达715.8亿元,对短期负债覆盖倍数达到1.34倍,偿债能力保持高水平。 投资建议:公司一季度拿地积极,在手储备货值充裕,全年销售有望达到行业较高水平。此外,公司在粤港澳大湾区核心片区拥有大量土地资源,随粤港澳大湾区建设推进,公司有望进行灵活处置。预计公司2020年可售货值近4000亿,大概率实现2020年销售目标2500亿,业绩继续高增长。考虑到公司销售增速领先,我们预计公司2020、2021年净利润分别为184.4亿、210.1亿,对应EPS分别为2.33元、2.65元,对应PE为7.35X、6.46X,维持“买入”评级。 风险提示:行业政策变动不及预期,房屋销售面积大幅下滑,疫情防控不及预期。

事件1:公司发布2019年年报,公司2019年实现营业总收入12.4亿,同比增长17.6%;实现归母净利润1.1亿,同比增长24.1%。 事件2:公司发布2020年一季报,公司2020年一季度实现营业总收入3.3亿,同比增长14%;实现归母净利润3034.3万,同比增长11.9%。 累计签约面积突破6000万平方米,2019年新签约面积超730万平方米管理项目的数量和面积是物业公司业绩增长的基础。截至2020年3月31日,公司累计总签约项目499个,累计总签约面积6074.77万平方米,2019年公司新签约面积约732.17万平方米。浙江(特别是杭州)地区依然是公司的优势区域,浙江地区带来的营收占比超60%,与此同时,公司加大在浙江省外的开拓力度,江苏省和河南省业务增长较多,分别同比增长60.07%和89.76%。公司基础物业项目盈利水平有所提升,2019年公司包干制物业管理服务毛利率水平较去年增加0.5pct。我们认为,公司物业管理面积拓展稳健,盈利水平有所增强,公司整体发展稳中向好。 增值服务显著增长,传统物业服务中心转型升级!除了传统物业管理服务,公司还提供家政服务、泊位、私人绿化、室内维修等服务,报告期内,公司逐步将传统物业服务中心升级为邻里中心,通过线下邻里中心服务体验与线上悦生活服务平台的在线服务,为业主提供更全面的服务。公司注重互联网在服务业主方面的优势,通过悦生活、悦嘉家、悦园区等新型线上服务产品,为不同类型的业主提供服务。2019年,公司增值服务收入达9340万元,同比增长36.12%,并达到67%的毛利率。 公司增值服务的快速增长体现出公司新型服务的拓展积极有效,对于增厚公司营收和利润并打造品牌形象有积极的作用。 物业进入强者恒强阶段,公司保持第一梯队位置提升品牌影响力!物业管理行业呈现出“强者恒强”的竞争格局,头部企业的集中度不断提升。在2019中国物业服务百强企业研究及评选中,公司获“2019中国物业服务百强企业”综合排名第18名(2018年为第19名),先后获得国家政府采购物业类50强、中国物业服务行业市场化运营领先企业(2019年)、中国物业服务企业上市公司十强(2019年)。公司盈利能力持续增强,2019年公司毛利率达22.44%(2018年为22.1%),2020年第一季度毛利率上升至26%。2020年年初的新冠疫情防控期间,优秀物业公司的价值进一步凸显。我们认为,公司持续保持在国内物业公司第一梯队位置,提升品牌影响力并为未来业务持续拓展奠定基础。 盈利预测和投资建议:我们预计公司2020-22年的营业收入为15.42/20.27/26.92亿元,归母净利润为1.46/1.91/2.55亿元(20-21年营收前值为17.16/21.51亿元,净利润前值为1.59/2.12亿元,因预计公司物业管理面积拓展面积速度略微减缓,因此略为下调盈利预测),给予公司买入评级。 风险提示:房地产周期波动,项目拓展不及预期,人力成本过快上升。