营收利润同比增长， 临港片区建设主力军， 维持“买入”评级上海临港发布 2023年年报， 公司全年营收和归母净利润分别同比增长 17.55%和5.13%，新增土储同比增长 67.0%。 受毛利率下滑影响， 我们下调 2024-2025并新增 2026年盈利预测，预计公司 2024-2026年归母净利润为 13.4、 15.3和 17.2亿元（2024-2025年原值 15.8和 18.0亿元），对应 EPS 为 0.53、 0.61、 0.68元，当前股价对应 PE 为 18.5、 16.1、 14.4倍， 公司作为临港新片区开发建设的主力军， 园区业务稳中有进，产投联动高效运行， 维持“买入”评级。 营收利润双增， 毛利率同比下降公司 2023年实现营业收入 70.52亿元，同比增长 17.55%； 实现归母净利润 10.61亿元，同比增长 5.13%；实现扣非归母净利润 7.53亿元，同比下降 34.80%；实现经营性净现金流-55.57亿元，基本每股收益 0.42元。 公司归母净利润增速不及营收增速主要由于 （1）销售毛利率同比下降 4.2pct 至 50.6%； （2）少数股东损益增加约 2亿元。经营性净现金流为负主要由于公司土储和工程建设支出增加。 园区业务收入实现增长， 新增土储保障未来收入公司 2023年科学精准推动重点区域拿地， 全年新增土储面积约 31.4万方，同比增长 67.0%，截至2023年末公司持有待开发面积 50万方，各类载体在建面积544.7万方， 园区物业总在租面积 313.3万方，同比增长 3.9%。 公司全年物业销售收入37.21亿元，同比增长 12.38%， 毛利率 35.04%，同比下降 6.3pct； 园区物业租金收入 29.97亿元， 同比增长 23.32%，毛利率 70.81%，同比下降 1.8pct。 投资净收益稳步提升， 融资畅通成本下降公司坚持“基金+基地”的发展模式，以投资为驱动、以产业为纽带，强化产业投资联动发展，公司 2023实现投资净收益 1.73亿元，同比增长 15.4%。公司 2023年月发行 6笔超短融债券和 2笔中期票据，公开市场融资 80亿元，票面利率2.31%-3.42%，融资渠道畅通； 公司以“融资+配置”的高效能运行， 将平均融资成本降低 14个 BP至 3.16%，助力发挥了金融创新对于园区经济发展的加速功能。 风险提示： 地产行业销售下行风险、 政策调整导致经营风险、 企业运营风险。

营营业收入规模收窄，归母净利同比微增，维持“买入”评级上海临港发布2023年三季报，公司前三季度实现营收约33.14亿元，同比下降32.66%，受到国内外经济形势以及项目结转周期的影响，公司销售收入结转同比有所减少；归母净利润约7.50亿元，同比增长1.88%；每股收益0.30元，同比增长3.45%。我们维持盈利预测，预计公司2023-2025年归母净利润为11.9、15.8和18.0亿元，对应EPS为0.47、0.63、0.71元，当前股价对应PE为23.1、17.4、15.3倍，维持“买入”评级。 三季度营业收入有所下降，归母净利润大幅增长公司三季度实现营业收入约12.34亿元，同比下降21.17%；实现归母净利润约2.03亿元，同比增长32.04%，归母净利润变动的主要原因为公司在不同阶段按节奏、有步骤地调整经营决策，持续优化租售结构，提升资产运营质量。报告期内，公司租赁面积、收入及毛利率同比稳步增长，盈利能力持续增强，经营效益稳步提升。 园区业务进展迅猛，产业培育引领产出公司主动调整园区发展和产业培育策略，积极打造高端产业引领、创新动能活跃、特色产品适配、产出效益突出的卓越园区。前三季度园区物业签约销售面积6.7万方，签约销售金额13.23亿元；物业租金收入22.81亿元；园区服务及其他收入2.08亿元。公司下属园区企业上半年固定资产投资总额达139.55亿元，同比增长47.98%，园区企业营收规模超过6835.07亿元，同比增长56.65%，园区企业纳税总额超过206亿元，同比增长73%，园区经济活力呈现引领式复苏和高质量发展趋势。 土储充裕保障未来收入，融资畅通加码成本优势公司上半年持土地储备39.8万平方米，各类物业载体总在建面积达516.1万方，截至三季度末在租园区房地产总面积约312.2万方。公司1-7月发行五笔10亿元的超短融债券，票面利率2.31%-2.52%，融资渠道畅通，融资成本保持较低水平。 风险提示：：地产行业销售下行风险、政策调整导致经营风险、企业运营风险。

事件：2022 年11 月10 日，公司公告称拟以现金人民币约33.02 亿元收购公司实际控制人上海临港经济发展（集团）有限公司（以下简称“临港集团”）持有的上海临港新片区经济发展有限公司（以下简称“新片区经济公司”）85.7143% 股权，交易完成后新片区经济公司将成为公司的全资子公司。 点评：本次交易将为公司注入优质土储资源与金融业态因子，提升公司产业园规模，同时增强公司服务性收入水平和盈利能力。 优质资产再注入，业绩增长添动力：新片区经济公司是滴水湖金融湾的开发主体， 成立于2019 年8 月，本次交易前公司持有新片区经济公司14.2857%股份，本次交易完成后公司将持有新片区经济公司100%股份。截至本次交易评估基准日（22 年6 月30 日），新片区经济公司净资产评估值约38.53 亿元，较账面净资产增值13.21%，公司收购85.7143%股权对应股权溢价约3.85 亿元。于评估基准日，新片区经济公司旗下3 家子公司合计持有上海市临港新片区105 社区金融东九/金融西九项目、滴水湖金融湾二期项目可开发土地面积约124.6 万平米， 新片区经济公司权益占比为51%，其中多数地块处于待开发阶段。本次交易完成后，公司土储将得到充分补充，未来园区管理规模将继续扩大，业绩增长可期。 产业布局拓展，增添金融业态因子：滴水湖金融湾是临港新片区推进开放型特殊经济功能区建设的核心承载区之一，是临港构建金融服务新生态的重要窗口。本次交易完成后，一方面将为公司注入金融业态因子，有利于公司融合金融资源要素，构建更丰富的现代服务业功能平台体系，为公司落实“一体两翼”发展战略提供更广阔的施展空间；另一方面，打造滴水湖金融湾品牌，将丰富公司的品牌内涵，增强上海临港品牌影响力，有助于提升公司内在价值及核心竞争力。 背靠临港集团，深耕临港新片区，资源拓展空间大：公司是上海市国资委下属的临港集团旗下专业从事产业载体开发的上市公司，作为临港新片区开发建设的主力军，具有极高政策资源禀赋。目前公司与临港集团合作开发的特色园区还包括临港新片区信息飞鱼、临港新片区国际氢能谷等项目，未来有希望承接临港集团更多核心优质资产，作为公司独立外拓业务过程中的重要补充。 盈利预测、估值与评级：公司在上海产业园业内具有品牌与规模优势，背靠临港集团资源丰富，作为临港新片区的开发主力军，业务发展稳健。维持公司22-24 年EPS 预测分别为0.65、0.88、1.17 元，当前股价对应22-24 年PE 为18.4、13.6、10.2 倍，维持“买入”评级。 风险提示：竣工、销售与租赁不及预期，产业投资亏损，疫情反复超预期等风险。

三大指数震荡上行相继翻红，创业板指涨超1％；午后A股冲高回落，不过沪指收盘仍收复3000点，值得关注的是，沪深两市成交额时隔两个月再度达到万亿元成交。 事件：2022年 10月 27日，公司发布 22年三季报。22年前三季度公司实现营业收入 49.2亿元，同比增长 2.63%；扣非归母净利润 8.7亿元，同比减少 34.1%。 点评：Q3营收结算提速，盈利短期下滑，租赁业务发展向好，销售承压明显。 营收结算提速，非经常性因素困扰盈利：22年 Q3，公司实现营收 15.6亿元，同比增长 13.85%；归母净利润 1.6亿元，同比减少 53.5%；毛利率为 44.0%，显著低于历史平均水平。Q3公司加快复工节奏，营收结算提速明显，盈利表现阶段性下滑。22年前三季度，公司实现营收 49.2亿元，同比增长 2.63%；归母净利润 7.8亿元，同比减少 42.6%，盈利下滑显著的主要原因包括：1）受疫情影响，上半年开工及竣工进度搁置，影响产品销售与结算进度；2）由于交付的研发办公、标准厂房等产品价值量较大，低毛利产品阶段性大量交付容易对业绩产生脉冲式影响；3）产业投资基金的投资收益及金融资产公允价值变动损益同比大幅减少；4）为园区内企业提供减租支持。公司作为上海园区开发龙头之一，园区销售与租赁业务保持较高毛利，丰富的园区资源为业绩增长提供保障，产业投资赛道长期将释放价值，剔除短期非经常性因素影响，公司经营保持稳健。 租赁规模扩大，销售业务承压：22年 Q3，公司实现租金收入 5.5亿元，同比减少 7.2%，主要受减租影响。截至 22年三季度末，公司在租房产总面积 292.2万平米，同比增长 13.9%。22年前三季度，公司累计实现租金收入 18.4亿元，同比增长 13.2%；月每平米租金为 69.8元，在减租影响下同比仅下降 0.6%。 同时，公司前三季度已公告的园区销售额 10.9亿元，销售压力较大。总体上，公司园区租赁业务发展稳健，产品溢价率较高，扣除减租影响后产品月租金单价依然保持高水平，待疫情影响消退，租赁和销售业务将恢复贡献更多业绩。 融资渠道畅通，财务运营稳健：截至 22年三季报发布日，公司年内已发行 8期超短融资券，平均票面利率在 2%以内，资金充沛。截至 22年 Q3，公司在手货币资金 43.6亿元，同比增长 44.5%；资产负债率 61.3%，有息负债规模可控，经营管控稳健。 盈利预测、估值与评级：公司在上海产业园业内具有品牌与规模优势，作为临港新片区的开发主力军，业务发展稳健。考虑公司公允价值变动损益波动与投资收益减少等因素，我们下调公司 22-24年 EPS 预测分别为 0.65/0.88/1.17元（分别下调 13.9%、4.2%、0.6%），当前股价对应 22-24年 PE 为 18.3/13.5/10.1倍，维持“买入”评级。 风险提示：竣工、销售与租赁不及预期，产业投资亏损，疫情反复超预期等风险。

事件：2022年8月29日，公司发布2022年半年度报告。22年H1，公司实现营收33.5亿元，同比减少1.9%；归母净利润6.1亿元，同比减少38.7%。 点评：疫情冲击收入结算进度，毛利率下滑与产业投资收益减少致短期盈利承压， 园区综合开发与运营能力加强，资金充裕，经营稳健兼顾国企责任。 营收小幅下滑，盈利短期承压。22年H1，公司实现营收33.5亿元，同比减少1.9%，其中园区销售收入19.5亿元，同比减少11.5%，园区租赁业务收入12.9亿元，同比增长24.9%，园区销售与园区配比约1.5倍，收入结构合理稳定。22年H1公司综合毛利率56.9%，较21年H1下降1.1pct，其中园区销售业务毛利率较21年H1下降6.8pct 至45%，园区租赁业务毛利率较21年H1提升3.4pct 至77%，保持较好表现。22年H1盈利承压原因主要如下：1）受疫情影响，22年H1公司累计竣工4.4万平米，较21年H1减少81.7%，拖累结算进度；2）园区销售毛利率下滑，主要系结算产品结构变动影响；3）产业投资分红、金融工具公允价值变动收益分别较21年H1减少2.13亿元、2.34亿元。我们认为以上为非经常性扰动因素，不影响公司长期发展，22年H2公司聚力复工，营收增速有望提高，展望未来，业绩提升空间依然广阔。同时，22年H1公司为园区内小微企业减免租金，截至22年H1期末预收租金同比减少43.7%至2.2亿元，稳健经营兼顾国企责任，提升园区客户粘性。 土储充足，深耕临港新片区强化竞争力。22年H1，公司新增土储12.3万平米， 截至22年H1期末，全口径待开发土地面积60.6万平米，各类物业总在建面积284.6万平米，未来可租售资源供应充足。公司持续投入临港新片区的人工智能、航空航天、氢能源等重点领域相关园区的开发，加强在临港新片区的竞争力，未来2-3年内临港新片区将逐步兑现开发业绩，助力公司盈利。 财务稳健，低成本融渠道畅通。截至22年H1期末，公司在手货币资金38亿， 较21年末提升19.4%；流动比率自21年末的1.58倍提升至1.65倍，资产负债率为60.7%。公司22年H1发行的公司债、短期融资券评级均为AAA 级，利率介于2.65%~3.5%区间。整体上公司财务稳健，流动性充裕，融资渠道畅通。 盈利预测、估值与评级：公司在上海产业园业内具有品牌与规模优势，作为临港新片区的开发主力军，业绩增长空间广阔。我们维持公司22-24年归母净利润预测分别为19.0/23.2/29.8亿元，当前股价对应22-24年PE 为16.8/13.8/10.7倍，维持“买入”评级。 风险提示：开工与竣工不及预期，销售与租赁不及预期，疫情反复超预期等风险。

业绩总体稳健，利润指标向好。2019年，公司实现总营业收入39.50亿元，同比下降17.70%；归母净利润13.47亿元，同比增长10.12%。其中房地产业务综合毛利率71.7%，较上年同期增加0.61个百分点。公司产业集群效应进一步扩增，今年一季度业绩表现靓眼。公司营收同比增长69.24%，归母净利润同比增长5.48%；扣非归母净利润同比增长110.94%。 优质资产注入，园区板块补强。2019年漕河泾园区优质资产并入公司旗下园区板块，显著提升公司整体产业规模和综合实力。重组完成后，公司2019年总在租面积达到180万方，较上年末增长309.09%，报告期内出售面积达12.8万方，较上年末增长93.94%。租、售两端均取得跨越式增长。 土地储备充裕优良，为业绩增长奠定基础。按待开发项目+在建项目的计容建面口径计算，2019年末公司总土储共计352.56万方，较2018年增加160.4万方。土地储备大幅增长得益于（1）漕河泾重大资产重组交割完成后，漕河泾园区等优质资产纳入并表范围，公司储备资源得到明显扩充；（2）公司适时投资，2019年新增土储面积约44万方。 融资端渠道与成本优势明显。2019年，公司重大资产重组共募集配套资金约47.67亿元，融资渠道通畅。此外，公司持续保持较低的资金成本。2019年在行业金融政策整体收紧的背景下，整体融资成本仅为4.55%，较2018年下降0.6个百分点。 投资建议：上海临港重大资产重组顺利收官，产业集群效应进一步扩增，业绩稳健增长，土地储备充裕优良，负债水平较低，融资端有优势。预计公司2020年、2021年公司EPS为0.69元、0.76元，以2020年5月14日收盘价计算，对应PE分别为29倍、27倍，维持审慎增持评级。 风险提示：产业园区招商项目下滑、融资环境收紧。

事件:2017上半年公司实现营业收入9.05亿元,同比增长60.41%;归母净利润1.91亿元,同比增长116.72%;EPS0.1715元,加权平均净资产收益率为3.14%。 业绩持续稳定增长,盈利能力亮眼。受益于公司重组注入资产陆续开始进入结算周期和公司品牌效应的逐步提升,公司营业收入和归母净利润较上年同期均有较大幅度增长。公司上半年毛利率达52.3%,净利率达21.26%,作为园区开发运营企业,公司的盈利能力维持在较高水平。 提升综合服务能力,打造一流园区品牌。公司作为建设上海全球科创中心重要承载体,涉及开发的园区包括松江园区、南桥园区、康桥园区和自贸区(洋山)陆域部分,各园区上半年引入企业情况良好,园区综合服务能力不断提升,预期公司未来可持续收益于上海“科创中心”的建设。 土储资源丰富,打下业绩基础。2017年上半年,公司共签约销售面积4.95万平方米,公司总在租面积34.1万平方米。公司新开工面积5.9万平方米,在建面积约129万平方米,陆续有新建厂房于未来2-3年竣工,公司未来可租可售面积有保证。公司上半年预收账款达7.88亿元,较2016年末增加68%,公司未来业绩兑现有保证。 盈利预测与投资评级:首次覆盖,给予“增持”评级。预计2017、2018和2019年EPS分别为0.42元、0.48元和0.52元。当前股价对应2017、2018和2019年PE分别为60.25倍、51.78倍和47.75倍。 风险提示:行业政策调控持续收紧;园区建设推进缓慢。

两次资产注入,实现集团上海四个园区上市。公司原名自仪股份,是由上海临港集团旗下专业从事产业载体开发运营的上市公司1)2015年底首次注入,实现借壳上市:首批注入上市公司的园区资产包括松江、康桥、南桥3个园区资产。临港集团注入时承诺5年内注入漕河泾和浦江两个园区,以及在3年内将已处于筹建阶段的桃浦智慧城、盐城园区、海宁园区注入上市公司平台,以解决同业竞争问题。2)2016年6月,集团首次履行上市时承诺。上市公司通过本次交易新增浦江园区项目,获得98.4万方的权益可租售建面。根据公司年报,本次拟注入资产2016年实现归母净利润为1.09亿元,按本次交易价格计算PE 15X,低于上市公司今年以来平均水平。 业绩亮丽,在手188万方优质园区资源。根据公司2016年年报。公司共实现营收18.0亿元,同比+12.1%(一季报同比+494%);归属于上市公司股东的净利润4.03亿元,同比+20.2%(一季报同比增16倍);截至年末,公司在开发面积91万方,土地储备63万方,公司总在租面积34.5万方,合计拥有优质园区可租售资源188万方。 背靠临港集团,上海“自贸区”和“科创中心”建设的战略主体。上海临港产业区是上海规模最大的产业开发项目,待开发资源最丰富,承接重大战略性项目的可能性最大。临港集团是唯一市属园区地产集团,是临港产业区及漕河泾开发区的开发主体。作为是上海建设“全球科创中心”和“自贸区”战略的重要载体。根据公司公告,临港集团目前从事土地一级开发业务,代政府行使相关非市场化业务职能。 公司土地获取与集团行政职能密不可分(与一级开发及招商引资、园区规划联动),潜在资源可观。 投资建议:近期彭博社及路透社报导了“特斯拉落户临港产业区”的传闻,特斯拉方面也有透过媒体回应,但目前中方尚未有任何代表发布正式公告,也不明确落地具体位置。6月22日晚,公司发布公告称截至目前,本公司未与特斯拉公司进行过接触,亦未与特斯拉公司就其在中国建厂事项有合作意向,并且未签署任何协议。 我们不妨作两方面假设,1、假设特斯拉如传闻落地:公司除了有土地资源增值和租金增值预期外,也存在股权合作的预期。但由于之前合资车企主要是车企之间的股权合作,比较少车企和非车企合作,如若参与特斯拉合资公司投资,对公司业绩贡献弹性非常可观。若未有参股合资公司,上市公司是集团主要二级开发主体,未来预计将参与到特斯拉整车厂的规划、设计、建设中去,是本次投资的最大受益者之一。2、本次传闻并无实质进展:目前特斯拉已经官方回应正与上海市政府探讨建设工厂的可能性,即便落地进展不如预期,仍并不能否认临港产业园在全国有独一无二的价值,相信市场对该区域土储价值会有重新认识,值得持续跟踪。 风险提示:国企体制僵化,业务推进缓慢,资源获取能力低于预期。

事件。公司公布2017年一季度。报告期内,公司实现营业收入3.49亿元,同比增加494%;归属于上市公司股东的净利润5599万元,同比增加16倍;实现基本每股收益0.05元。 2017年一季度,受结转大幅度增加推动,公司营收升494%;受费用水平下降推动,公司净利润增幅扩大至16倍。 2017年1-3月,公司地产业务签约销售面积为1.49万平,签约销售合同金额为19358.4万元。截止2017年3月底,公司出租房地产总面积34.3万平。 2017年1-3月,公司出租房地产的租金总收入为4533.7万元。2017年1-3月,公司园区运营服务相关收入为38.1万元。 投资建议。定增注入浦江高科技园区和双创园区开发和运营业务资产,受益自贸区和迪斯尼建设,“增持”评级。公司是以园区开发与经营、园区服务为核心业务,涵盖战略性新兴产业及生产性服务业基地、高科技民营制造企业基地、国际创造力中心、国际现代化物流服务中心的大型园区类投资控股公司。公司涉及开发的园区包括松江园区、南桥园区、康桥园区和自贸区(洋山)陆域部分。本次临港集团再次注入浦江高科技园区和双创园区资产(预估值为16.5亿元,扣除已出售建面合计是56.3万平),同时募集配套资金15亿元,引入了普洛斯等产业地产巨头。目前,公司已完工、在建及拟开发项目权益总建面182万平。我们预计公司2017-2018年EPS分别0.45元和0.61元。考虑到临港集团未来仍有资产注入的预期,且处于大张江范围内,我们给予公司2017年55倍PE,对应未来6个月24.8元目标价,给予“增持”评级。 风险提示:行业面临加息和政策调控两大风险。

事件。公司公布2016年年报。报告期内,公司实现营业收入18.0亿元,同比增加99.7%;归属于上市公司股东的净利润4.03亿元,同比增加68.5%;实现基本每股收益0.40元(全面摊薄每股收益0.36元)。 2016年,受租售增加推动,公司营收大增99.7%;同时租赁毛利率较低使得公司净利润增幅缩窄至68.5%。2016年,公司共新增出租面积22,832平米,出售面积170,239平米。截至2016年底,公司总在租面积34.5万平。2016年,浦江园区为公司贡献了22.34万平土地储备。 盈利能力保持增长。公司每股收益下滑的主要原因主要来自16年注入优质资产带来股本增厚。从归母净利润这一真实盈利能力看,企业保持较好增长水平。此外,公司当期未能有效分红的主要原因在于弥补重组前原企业亏损。 截至2016年底,公司持有待开发土地面积约36.67万平。2016年,公司当年竣工面积0.8万平;新开工面积约83万平;续建面积约40.1万平。全年总施工面积124万平,实际完成投资额10.3亿元。2016年,公司对外股权投资共计2540万元。 2016年5月,公司发布了《发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易预案》。我们认为,通过本次资产重组,首先,公司拟注入浦江高科技园二级开发业务资产,由此公司的盈利能力将进一步增强。其次,本次交易将有利于进一步减少临港集团与上市公司的潜在同业竞争。第三,为了解决同业竞争问题,临港集团后期的临港产业区、漕河泾园区等产业地产开发和运营资产仍有进一步注入的可能性l投资建议。定增注入浦江高科技园区和双创园区开发和运营业务资产,受益自贸区和迪斯尼建设,“增持”评级。公司是以园区开发与经营、园区服务为核心业务,涵盖战略性新兴产业及生产性服务业基地、高科技民营制造企业基地、国际创造力中心、国际现代化物流服务中心的大型园区类投资控股公司。公司涉及开发的园区包括松江园区、南桥园区、康桥园区和自贸区(洋山)陆域部分。目前,公司已完工、在建及拟开发项目权益总建面182万平。我们预计公司2017-2018年EPS分别0.45元和0.61元。考虑到临港集团未来仍有资产注入的预期,且处于大张江范围内,我们给予公司2017年55倍PE,对应未来6个月24.8元目标价,给予“增持”评级。 风险提示:行业面临加息和政策调控两大风险。

业绩稳健增长,盈利能力有所提高。公司2016年营业收入、归母净利润分别为18.0亿元、4.0亿元,同比增长12.1%、20.2%。其中房产销售、租赁业务的营收分别为15.1亿元、1.6亿元,同比增长10.2%、9.5%。公司2016年毛利率为56.9%,较去年提高4.3个百分点;归母净利润率为22.4%,较去年提高1.5个百分点,盈利能力有所提高。 重组注入资产交割完成,资产负债情况显著改善。公司在2016年底公告完成浦星公司100%股权和双创公司85%股权的交割过户,资产注入及配套融资的到位使公司资产负债情况改善明显。2016年公司资产负债率为51.0%,较15年下降2.2个百分点。公司2016年净资产负债率下降至28.8%,较15年下降13.2个百分点,负债率在同类公司中处于较低水平。 土地储备充裕,后续资产继续注入值得期待。截至2016年12月,公司共持有待开发土地面积约36.7万平方米,其中浦江园区就贡献了22.3万平方米土地储备。2016年公司共新增出租面积2.3万平方米、出售面积17.0万平方米,目前公司总在租面积为34.5万平方米。此外,集团在借壳上市时已作出承诺,明确提出将在3-5年内,分别将漕河泾园区及目前处于筹建阶段的相关园区剥离代政府行使职能的非市场化业务及一级开发业务,并且相关子公司经营步入正轨后,将这些子公司股权转让予上市公司。后续其他园区资产注入也值得期待。 财务预测与投资建议 维持“买入”评级,上调目标价至24.48元(原目标价23.00元)。我们预测公司未来三年2017-2019年EPS分别为0.48、0.55、0.63。可比公司2017年平均估值为51X,给予公司2017年51X估值,对应目标价24.48元。 风险提示 部分项目达到可租售状态时间与预计可能存在差异。 上海科创中心建设进展低于预期。

投资要点: 临港2.0版“双特”政策启动,2017年聚焦国际智能制造中心建设。2017年始,临港聚焦推进国际智能制造中心建设,五大功能性平台17年有望逐步投入运营。为助推科技成果转化,临港还将打造“一城六园”为主体的孵化转化平台。“一城六园”三年内将形成300万平科研办公空间。公司战略重点涉足智能制造生态体系,集聚产业技术平台、智能制造应用示范以及科技金融、园区等要素,推进整个临港智能制造产业生态体系建设。到2020年,临港要初步形成上海具有全球影响力科技创新中心主体承载区框架。 独特的“地权-股权结合拓展模式”,全市场唯一,实现共赢。该模式中动拆迁的农民通过村镇资产管理公司间接参股平台开发公司(临港集团则管理平台公司有控股权),平台开发公司注入上市公司后,农民则间接获得了上市公司的参股权(村镇资产管理公司是上市公司的直接小股东)的“地权-股权结合模式”。以上模式属市场首创,价值巨大。这种模式有效降低土地获取成本,减少征地矛盾,使农民能分享公司发展红利和资本增值收益。考虑上海土地价格持续上涨,临港模式对农民吸引力大,集团具备开发所有类型园区牌照,将为企业多点布局,区区合作,品牌联动带来契机。 借壳和定增后,公司拥有浦江、松江、康桥、南桥和自贸区等优质园区资产。公司是上海临港集团旗下专业从事产业载体开发和运营的国有控股上市公司。这些园区是上海建设“科技创新中心”和“中国自贸区”战略的重要载体。公司通过定增引入优质战略股东。2016年三季度末,公司下属开发园区已开发面积达到5177亩(不包括洋山区域)。目前,临港集团已在临港、漕河泾、松江、浦江、康桥、南桥、自贸区、枫泾等区域开发建设了国家新型工业化产业示范基地、国家级经济技术开发区、高科技园区、保税港区、新兴产业园等各种类型的产业园区。为了解决同业竞争问题,临港集团后期的产业地产开发和运营资产仍有进一步注入的可能性。 投资建议。优质园区资产上市,大张江和大科创概念。公司通过定增方式注入浦江高科技园区优质资产,有效提升上市公司经营实力。注入的浦江高科技园兼具国家级经济技术开发区、上海张江国家自主创新示范区功能。以上园区目前正重点围绕“大科创”、“大健康”、“大文化”、“大电商”、“大检测”等5+X的产业布局。根据发行后总股本,我们预计公司2016-2017年EPS分别0.38元和0.46元。考虑到临港集团未来仍有资产注入的预期,且处于大张江范围内,并叠加了“双特”政策催化,我们给予公司2016年70倍PE,对应未来6个月26.6元目标价,给予“增持”评级。 风险提示:企业转型不达预期风险,公司重心下移。

公司发布2016年度业绩预增公告追溯调整后净利润预增10%~30% 1月24日公司发布2016年年度业绩预增公告,预计公司2016年实现归属于上市公司股东的净利润与上年同期(2015年度报告披露数据)相比增加60%到80%,与2015年度实现归属于上市公司股东净利润(追溯调整后)相比预计增加10%到30%。追溯调整后2015年归属于上市公司股东净利润约为3.36亿元,预计2016年为3.96~4.37亿元。 2016业绩大幅增加主要来自于关联企业合并报表 截止2016年末公司已完成重大资产重组事项(向浦江公司发行股份购买资产及相关资产交割过户),公司向浦江公司发行股份购买资产属同一控制下企业合并,相关标的公司将纳入公司2016年合并财务报表范围,同时对2016年及以前年度财务数据进行追溯调整,导致公司2016年度合并报表后收入、费用、利润较上年同期产生较大幅度增长。报告期内影响公司2016年度非经常性损益的金额约在1.05亿元到1.25亿元之间。 短期受房地产行业调控影响股价下挫,长期持续看好公司未来发展 短期来看,公司股价此前已达到我们的目标价24.80元。近期受房地产行业调控影响地产板块估值整体下挫,公司股价随之下滑明显;长期来看,临港占据得天独厚的地缘优势和交通优势,江运、海运、公路、高铁、地铁、机场等多重交通汇集,已成为上海核心战略新兴产业和先进制造业基地;双特新政下高端制造从业人口不断聚集,地价房价涨幅明显,昔日价格洼地不断填平;2017年2月17日即将出让临港三块纯宅地起拍楼板价高达2.1万元/平方米;公司新任总裁具有丰富的产业园区开发、规划、管理及运营经验;下属四个产业园土储丰富,优势互补,集群联动;上海再工业化大背景下,长期看好公司未来发展。 调高盈利预测,目标价调整为23.80元,上调至买入评级 上调公司2016-2018年EPS为0.40元/0.41元/0.46元,对应P/E为48/47/41,六个月目标价调整至23.8元,上调至买入评级。 风险提示 临港新城公共交通设施不足成为发展瓶颈,导致人口流入过慢;资产整合后管理未能及时跟上,导致产业规模聚集效应未能有效发挥。

核心观点 重组注入资产交割完成,公司盈利能力将大幅提升。公司公告已完成浦星公司100%股权和双创公司85%股权的交割过户。公司此次发行股份购买资产及募集配套资金已获证监会批复。收购浦星公司和双创公司合计价格16.6亿元,对应2015年静态市盈率为17X 远低于公司目前市盈率。我们认为公司收购完成盈利能力将大幅提升,预计公司2017/2018年EPS 将从收购前的0.35/0.42上调至0.46/0.54(假设2017年重组及募集配套资金都完成), RNAV 估值重估后每股净资产提升至18.20元。 集团资产注入利于解决同业竞争,后续资产注入值得期待。大股东临港集团在上市公司体外仍有大量优质园区资产,本次浦星公司和双创公司的注入利于解决同业竞争,同时提升上市公司盈利能力。集团在2015年底部分资产借壳上市时已作出承诺,明确提出将在3-5年内,分别将漕河泾园区、浦江园区及目前处于筹建阶段的相关园区(包括桃浦智慧城、盐城园区、海宁园区)剥离代政府行使职能的非市场化业务及一级开发业务,并且相关子公司经营步入正轨后,将这些子公司股权转让予上市公司。除了本次已注入的浦星公司、双创公司外,后续的其他园区资产注入也值得期待。 财务预测与投资建议 上调评级至买入,上调目标价至23.00元(原目标价18.30元)。浦江公司和双创公司已完成过户,我们预测从2017年开始并表,预测公司2016-2018年EPS 分别为0.30,0.46,0.54(原预测为0.30,0.35,0.42,预测上调主要源于浦江公司与双创公司的并表)。可比公司2017年平均估值为50X,给予公司2017年50X 估值,对应目标价23.00元。 风险提示 部分项目达到可租售状态时间与预计可能存在差异。 上海科创中心建设进展低于预期。