战略优先 资金成本优势提升估值:万科B 转H 方案并不属于再融资行为,与目前再融资项目审核流程存在本质区别,所以无需经过国土部审核,而本次获证监会核准批复,意味着B 转H 股已无实质障碍。万科近年来行业老大地位稳固,成长卓越,此次B 转H 成功,意味着公司将进入一个崭新时代,拥有香港两个上市公司平台,将在平台构建上占据A 股上市房企制高点,而通过全球低成本资金支持,将进一步提升万科成长空间和市场份额抢占能力,特别是在流动性预期变化的当今,公司估值提升空间明显! 王者之势 傲视群雄:2014 年公司前2 月销售预计350 亿左右, 同比增长25%,销售规模再创历史新高,2013 年以来公司从拿地战略到开工节奏都有进取的表现,强大的货值储备助推今年进一步增长,王者地位无可动摇。另外公司勇于突破,已在多层次领行业之先河:1、积累布局海外业务,推进国际化战略;2、探索社区金融,为嫁接金融与供应链作尝试;3、公司近年来积极再造管理平台,内控效率提升显著,开始有质量的增长。 估值相对内房股优势明显:目前内房股动态PE 普遍在7-8 倍区间,而万科B 股PE 仅为6 倍,A 股2013 年PE 仅为4.7 倍,估值优势显著,B 转H 成功后,万科B 股和A 股分别存在15%和30%左右的修复空间。大陆股市对于行业变化不加理解,盲目同涨同跌的投资习惯必将有所纠正。 盈利预测和评级:公司近年来在调控的背景下市场占有率稳步提升,同时从公司投资力度可以看出来,万科未来增长更加有保障、更加有力度,这是一个优秀蓝筹的特征。借由此次B 转H 股的成功获批,公司将在A 股上市公司中占据战略制高点,所带来的增长潜力也理所应当获得更高估值溢价。我们预计公司13、14 年EPS 分别为1.40、1.68 元,给予目标价8 元,维持“买入”评级。

13年公司实现主营业务收入80.43亿元,同比增长31.87%;实现利润总额16.26亿元,同比增长42.16%,实现归属于上市公司股东的净利润12.78亿元,同比增长53.79%,每股收益1.08元。 毛利率低于预期,销售有望改善:13年度房地产业务结算毛利率为38.28%,与上年相比下滑了近10个百分点。在公司13年原有结算项目的销售均价为历史高点的情况下,毛利率大幅下降可能与收购项目骏和棕榈湾结算毛利较低有关。从今年进入结算的项目来看,预计毛利水平会有所回升。公司13年实现合同销售额39.07亿元。今年北京冠捷大厦剩余货值和百旺杏林湾可望为公司贡献35亿左右的销售额,成为公司的主要收入来源。 加大投资力度,深耕长三角和海西:公司加大了在长三角地区和海西区域的投资力度,为未来发展明确方向。福州2013-46号宗地总地价4.3亿元,占地面积7.03万方,未来将建成福州游艇俱乐部,该项目将由公司作为投资性物业持有。公司还通过股权收购的方式增加了在长三角的储备。此外公司还与福建龙岩经济技术开发区签订了一级开发协议,将合作完成龙岩陆地港片区5100亩土地一级开发,该投资将为公司未来发展奠定良好基础。 入股富滇银行,开拓多元化发展:公司拟投资不超过16亿元认购富滇银行增资扩股股,认购数量不超过6.15亿股,将成为主要股东,公司此举有助于探索多元化发展,开辟新的利润增长点。 盈利预测与投资评级:公司在过去的一段时间内,仍在寻找适合自己的发展之路,恰逢行业变局背景,我们需要进一步了解未来企业战略发展方向,暂时下调公司评级为“增持”。我们预计14-15年EPS分别为0.83、0.90元,给予目标价7元。

福星股份公布年报,2013年公司实现营业收入76.63亿元,同比增长22.71%;归属于母公司的净利润达到6.72亿元,同比增长9.92%;EPS0.94元,拟向全体股东每10股派发现金红利2元。 业绩符合预期,销售表现不达意 全年业绩与我们预计基本一致,营业利润增速低于营业收入,影响因素是房地产业务毛利继续下滑3.9个点。毛利率进一步下滑主要因为本期结算结构中,低毛利项目福星城占据较大比例。随着国际城结算占比提升,公司毛利率水平已经触底,即将反弹。全年销售额48.3亿,同比下降25.8%。一方面公司13年的确在新开工以及推货方面都未发力,然另一方面也说明公司原有的取地策略单一的影响和城中村区域集中供应方式的弊端。 多元化、异域布局启程,省外辅助市场落定 13年公司有明显的战略转向。我们曾指明公司若以城中村改造单一模式运营,对于资本沉淀过大,当市场吸纳能力相对市场供给能力有所欠缺时,会成为负累。由此公司一方面降低这部分资产,同时提出三年内公司力争形成“1+1”的市场格局,13年一大重心就是确立了北京作为第一个辅助性市场,后续进一步扩充版图值得期待。此外,群星城的打造也是运营商业地产的首个代表作。公司曾立下未来持有百万方商业的远景规划,但目前精心打造、从容积累持有物业运营经验的方式我们认为是更为理性的战略。 14年重整旗鼓,冲刺百亿目标 公司14年定下105亿销售目标,预计总货值140亿。公司去化率60%-70%左右,照此推算,进入百亿销售阵营需要进一步提升渗透能力。从公司表现来看,13年新增项目均将在14年形成销售,体现公司加快周转的意图,此外良好的财务状况也为加大土地储备打下基础,能否扩充具备高去化潜力的异地储备是关键。 盈利预测与投资评级 公司近年销售趋缓,建立走出湖北以及单一城中村模式的战略是恢复成长的关键,此外,作为“两改”的标杆型企业,在双轨制度建设进程逐步加快、房企再融资渐行渐近的政策环境中,公司有望回归较快增速,预计公司14、15年EPS为1.23、1.60元,维持“增持”评级。

新开工超预期,加速拿地铺垫增长 公司13年销售额达210亿,新开工面积逾400万方,同比增速约50%,超过原计划365万方近10%。全年新增土地储备约880万方,下半年明显发力,继上半年拿地29.64亿,三四季度拿地额分别达27亿以及35亿。加大投资力度备战明年进一步增长。整体而言,据13年新开工以及拿地步伐预计能够确保今年200亿以上新增货值,加上年初存货190亿,保守估计总货值在400亿左右。从公司今年拿地策略来看,加深重庆市区布局的意图明显,二线城市储备的强化预计将提振去化率,我们认为14年公司销售规模再上一层,贴近300亿房企阵营将是大概率事件。 多方位探索,有望尝试复合概念地产 公司今年在投资者互动平台上表示,将在做大做强住宅地产的基础上,实现商业地产、文化旅游地产等齐头并进,并积极探索进入养老地产。公司虽然是二三线房企代表,但具备打造精品地产项目的能力,如若进行复合概念,尤其是养老地产的尝试,同时公司深耕的川渝地区已出台相应政策推动相关产业,我们认为这将有望形成公司长远发展的另一个看点。房地产行业进入到2014年以来,转型及新领域探索之风愈演愈烈,我们也认为本次地产企业的改变不同于2010年那次所谓的“地产+X”,就其本质与大周期环境变化以及行业发展阶段有关,是具有一定基础的变革。而养老医疗产业也是较为适合地产企业变革的方向之一,如金科能够契合行业发展趋势,把握川渝区域养老服务行业的快速发展机遇,将一定程度上有效弥补曾经三四线城市战略选择的缺憾。 投资评级与盈利预测 公司13年销售较大幅度的增长,预计14年也能够继续保持较高增速,销售利润率也会有明显的改善。特别是在战略选择的一些积极变化,让我们对公司的认识有所改观。从中长期上看,公司价值存在低估,我们预计13-14年EPS分别为1.30、1.83元,仍维持“买入”评级。

宋都股份公布2013 年年报,实现营业收入27.9 亿,同比下降8.9%;实现营业利润5.2 亿,同比下降14.6%;预计实现归属于上市公司股东的净利润3.7 亿,同比下降4.9%,每股收益0.34 元。每十股派0.35 元。 销售策略调整成效显现:公司重组盈利承诺已顺利完成,14 年是公司策略调整后的收获期,将进入业绩释放节奏。13 年公司销售仍以杭州为大本营,同时南京等杭州外市场亦开始贡献,全年共实现销售面积30 万平米,销售额近30 亿,同比延续增长趋势, 公司2012 年开始大幅调整了项目的运营节点和产品结构,坚定于刚需的销售策略成效开始显现。 扩张发力,产品线延伸:公司在13 年扩张开始发力,共竞得3 宗杭州地块,合计新增建筑面积31.6 万平米,杭州本土布局得以强化,且除了刚需产品,公司产品线上布局更趋丰富,14 年将进一步加大商业及综合体项目投入。截至13 年底,公司持有总土地储备170 万平米,其中剩余可售面积148 万平米,整体土地储备较少是公司亟待解决的问题。 静待再融资批复:由于拿地支出大幅增加,公司净负债率大幅提升,达到借壳上市以来最高水平,公司去年8 月份在行业内率先发起再融资预案,目前再融资议案已获证监会受理,公司整体规模在行业中以及杭州区域都属于中小型,再融资方案如果能顺利通过,对于公司加速自身规模发展、夯实杭州本土市场份额意义关键,值得后续关注。 盈利预测和评级:公司正逐步进入业绩释放期,预计14 年有望迎来跨越式发展。我们认为公司已经具备加速发展的条件,如本次融资顺利,公司将提前迈入百亿销售集团。我们预计14-15 年EPS 分别为0.65、0.81 元,维持“买入”评级。

珠海国企改革第一步,一级构架管理彰显支持力度 本次股权结构调整主要是将格力地产从格力集团剥离,将格力集团所有的格力地产股权、债权以及与地产业务相关的港珠澳大桥建设公司打包,直接受辖于珠海市国资委。一方面,地产业务由原先的二级构架直接转变为一级构架,将更利于国资委管理,体现政府对于公司的支持力度,另一方面,格力集团近年对于公司财务支持颇大,累计债务接近50亿,此番变动国资委将这笔债权重新调整,对于尚处于培育期的格力地产而言,影响将非常有限。整体而言,格力体系的变动是珠海国企改革的第一步。尤其是珠海近年发展围绕海洋城市、横琴、自贸区三大概念,而格力地产从平台架构上已具备承载渔港码头、人工岛建设等业务的能力,具备发展张力。 公司储备丰富,珠海资源禀赋优异 从储备上看,公司在珠海的禀赋优势显著。尚有储备建面约180万方,其中134万方位于珠海,且占据一线沿海资源。体量达104万方的格力海岸项目将为公司近年现金流主要来源。但相对而言销售节奏较慢,预计13年销售额仍维持约20余亿水平,公司如果意欲启动其他产业链,需要密切关注政府在财务方面的支持力度。而本次再融资开闸,公司也小试牛刀,拟发行可转债融资9.8亿,为公司进一步发展缓解资金压力。 维持公司增持评级 公司主要项目在珠海且单一项目体量较大,前几年主要靠格力广场项目销售,随着公司大项目格力海岸的预售,公司销售规模有望上一个台阶,此外借力海洋城市以及港粤澳自贸区建设,公司在珠海的进一步深耕潜力非同一般。此次股权变动有望提升国企改革对于公司的受益程度,作为市场上较早关注公司机会的我们,未来将继续跟踪企业的变化。我们预计公司13-14年EPS分别为0.66、0.80元,维持“增持”评级。

比附移动互联增长模式,祥云战略启动O2M 时代。公司在代理业务全国布局、产业链构建完成之时,制定祥云战略计划,标志企业战略转型伊始。公司首先先行O2M 业务团队建设,引入曾与链家地产合作的原IBM 咨询团队运作,而在模式方面,不排除借力具有强大移动流量的第三方平台予以实现。整体而言,O2M 的进一步推进值得拭目以待。近期公司股价出现快速的波动,我们认为与市场对此战略的认同有很大关系。 促金融资管业务发展,将成为业绩新的增长点。金融资管平台的纵深发展则是公司近期战略的又一要点。目前金融资管收入占比约7%,按照公司规划,3年内业务占比需要达到30%,将成为未来业绩主要增长点。金融业务13年实现显著增长,预计14年将会进一步强化。此外,金融业务与其他业务具备协同效应,公司目前上门客户转换率10%,而剩余未达成销售的90%客户中, 约10%的影响因素在于资金不足,可见金融业务的开展对于未来代理规模的提振也会产生积极影响。 代理龙头地位稳固,14年保持快速增长。公司13年代理业务的进一步深化奠定基础,全年代理销售额3175亿,同比增长50.4%, 市场占有率预计已达4.5%。公司作为行业龙头的地位愈加稳固, 预计超出业内第二位代理商代理额30%。14年销售目标为4000亿,即同比继续增长26%。 投资评级与盈利预测。公司业绩锁定性具保障,预计全年业绩将超预期增长,此外,O2M 战略有望在14年上半年开始兑现。预计公司在13-14年EPS 分别为0.81元和1.03元,我们多年跟踪世联行,目前战略选择虽不一定是最佳方案,但是最适合世联行的方向,我们维持“买入”评级。我们看好公司行业前景、区域深耕带来的规模效应以及业务体系的逐步完善,予以6个月目标价20元。

保利地产公布2013年业绩快报,预计实现营业收入923.3亿,同比增长34%;预计实现营业利润160亿,同比增长19.5%;预计实现归属于上市公司股东的净利润107.7亿,同比增长27.63%, 每股收益1.51元。 业绩符合预期,销售稳健增长:毛利率相对中期有所回升,预计为33%左右,比12年小幅下滑两个百分点,这导致了营业利润增速小于营收增速。归属于上市公司净利润增速高于营业利润增速,主要原因是四季度结算项目中少数股东权益占比下降明显。全年销售金额达1252.9亿,同比增长23.15%。公司在重点区域销售成绩骄人,未来几年将再打造出几个400-500亿规模的城市群,为销售的稳定提供保障。 14年可售货值充足,刚需占比持续提高:公司目前可售货值维持在约350亿,预计2014年全年新推货量1700亿,总货值约2000亿,同比增25%,可售货量充足。产品结构上,公司进一步加大了刚需房占比,2013年可售货值不均匀的问题也将在今年得到一定的缓解,我们预计2014年公司可实现销售额在1500亿元以上。 拿地节奏加快,土地成本有所下降:公司全年新拓展项目59个,获取土地数量在A 股上市房企中仅次于万科,新增土地储备近1892万平,总地价款达592亿。今年拿地权益比例首次出现回升, 为75%左右,预计未来少数股东权益占比会相应出现下降,有助于公司结构的改变。今年平均楼面地价有所下降,主要原因是公司加大了对内陆二线城市的投资。 投资评级与盈利预测:公司大的逻辑仍然是受益于市场集中度的提升,在大公司中公司是少数13年结算利润率下降不明显的企业。2013年公司市场表现较差,也为2014年带来一定空间,考虑到企业未来更有质量的增长,我们上调14-15年EPS 分别为1.93和2.55,维持“买入”评级。

险资增持突显价值:公司近两月获得两大险资进一步增持,截至12月5日生命人寿与安邦保险持有公司比例分别达9.81%及5%。虽然生命人寿持有比例已超过第一大股东福田投资,但福田投资11月已和生命人寿达成协议,获得生命人寿4.8%股份表决权授权委托,即福田投资掌握公司12.7%表决权,稳固控制地位。公司估值优势显著,PS 达历史低位,据前期公告,我们判断本次大举增持是更加强调价值低估,而不是媒体炒作的控制权之争。 13年重上正轨:公司今年以来前端投资明显发力,中期已将全年新开工计划由年初的572万平上调至667万平,较去年实际开工量增长133%,预计将顺利完成全年新开工计划;拿地方面同样表现进取,前10月拿地额达240亿,销售额占比70%。充足的储备将为公司明年销售额再上一个台阶打下坚实基础,略显不足的是下半年土地质量有所下降。由于13年以来土地投资的增加, 公司的净负债率经历了一个爬坡的过程,但相比而言仍处于较低水平,未来还有在土地市场上仍有进一步拓展的空间。 全年销售目标在望:公司前10月销售额已经突破去年全年水平, 达347亿,同比增长33%。11、12月公司推盘量约百亿,受四季度流动性收紧影响稍低于预期,推盘节奏有所延后,但整体而言, 全年完成430亿销售规模仍然是大概率事件。这也意味着,金地今年销售增速终于能够追赶一线地产企业的步伐。 盈利预测与投资评级:公公司所提出的“深化 提速”经营方针在今年已经得以贯彻,进一步加快的投资节奏体现公司对增长的诉求,销售规模的成长以及产品结构定位的进一步合理化将助力公司突破。尽管短期业绩释放有限,毛利仍处于较低水平,但公司成长节奏明确,今年又开始使用公允计量模式,调整后我们预计公司13、14年EPS 分别为0.87、1.1元,维持“买入”评级。

蛰伏蓄势,依托集团奠定基础 格力地产起步于珠海,09年通过重组上市,作为格力集团地产板块的上市平台,上市之初即上演“蛇吞象”斩获格力海岸项目,12年异地布局,与集团联手进入重庆区域,以极具优势的价格获得两江新区土地,公司近年融资渠道有限,但在培育期阶段,仍能保证较低的资金成本,可见集团赋予强大的拿地与资金优势。 区位优势,地域龙头初长成 公司腹地珠海未来将受益于海洋城市、横琴、自贸区三大概念。横琴新区全方面政策支持将极大促进珠海作为对口港澳经济平台的吸纳能力;自贸区试点有望落地,作为新一届政府的打造重点,这一概念也将助公司价值重估;海洋产业升级,码头建设先行,以香洲、洪湾码头为代表的改造重点是城市更新首要环节,与公司已有产业链相契合。格力地产深耕珠海,资源禀赋优异。公司目前在珠海区域储备逾130万方,占据沿海优质资源。此外借力集团低成本布局重庆,迈出异地扩张第一步。 未来看点:海洋旅游产业链落成,国企改革红利添翼 公司海洋旅游度假休闲产业链条已初步打造完成,格力海岸项目的游艇码头将在2014年开始营运。这些将为公司承接相关海洋产业建设打下基础;此外,珠海市是继上海之后推动国企改革的又一重地,随着方案的逐步形成和实施,这也意味着格力地产也将迎来新一轮的改革红利,市场化的管理运营,强化激励措施,将促使公司在坐拥禀赋优势的基础上,提升管理效能,实现突破。 初尝再融资开闸机遇 受益于区域政策红利,公司未来颇具看点,但中短期资金仍然承压,公司一直未能在资本市场获得机会,而乘着此次再融资开闸,公司也小试牛刀,拟发行可转债融资9.8亿,为公司进一步发展缓解资金压力。整体公司销售规模有望上一个台阶,此外借力海洋城市以及港粤澳自贸区建设,公司在珠海的进一步深耕潜力非同一般。未来考验管理团队异地运作能力,短期资金压力需要关注。上调公司13-14年EPS分别为0.66、0.80元,给与“增持”评级,目标价10元。

新湖中宝发布2013 年三季报,实现营业收入40.1 亿元,增长15.9%;实现营业利润3.1 亿元,下降0.3%;实现归属上市公司所有者净利润2.9 亿元,下降29.6%; EPS0.05 元。 销售百亿目标近在咫尺:公司前三季度增收不增利,营业税金及附加大幅提升及政府补助减少。随着公司管理层思路的转变以及项目的积极去化,公司将逐步迎来利润率的拐点。前三季度实现销售额70 多亿,预计全年完成百亿销售目标无虞。 拿地继续深耕浙江“主场”:公司今年拿下3 幅土地,皆位于其“主场”浙江温州区域,同时温州平阳、江苏启东的一级开发项目逐步进入一二级联动阶段,有望进一步夯实低成本土地储备。公司土地储备已达1200 万平左右,“二四四”城市布局总体合理。 加速金融版图布局,分享金改红利:三季度公司加大了其金融版图的布局,成为温州银行最大单一股东。温州银行近年来经营实力不断增强,公司首次控股民营银行,且公司有将其做强做大的意愿,未来有望分享其在温州金改带来的政策红利。 再融资预案已获受理,关注后续进展:新湖中宝是首家复牌公布股权再融资预案,最终获批与否将对市场具备重要信号意义。我们认为资本市场直接融资的顺畅将有利于房地产市场化调控思路的延续,有效地增加市场供应,完全符合“长效机制”的定义。也吻合我们在5 月份提出的态度转向的预期,估值底部悄然形成。 盈利预测与投资评级。公司资源禀赋,销售释放意愿明显,13 年销售规模增长在100%左右,作为市场上第一家披露再融资预案的地产企业,未来如果预案成功获批,将为公司发展带来积极影响。我们预计13-14 年EPS 分别为0.5、0.68 元,考虑到公司业绩增长,维持目标价5 元,维持“买入”评级。

苏宁环球发布2013年三季报,营业收入27.73亿元,同比增38.45%;归属于母公司所有者的净利润为7.9亿元,同比增44.32%;基本每股收益0.39元。 毛利较中期略有下降,销售低于预期。前三季度公司结算量同比增幅明显,带动营业收入大幅增长,毛利水平如期较之中期有所下降,而三季度结算主体为芜湖城市之光、无锡天氿御城低毛利项目。我们预计全年毛利基本持稳。前三季度销售额低于预期,总计约60亿。此外,拟新推货值入市节奏也较慢,且因为是高端项目,预计对当年销售业绩贡献占比不会很高。总体而言,今年公司达成百亿签约销售额有压力。 杠杆有所增加,强化江北区域稀缺储备。公司三季度净负债率有所提升,主要是因为三季度以12.5亿收购了浦东公司剩余16%的股权,预计除去目前已建在建项目,还有接近130万方储备。对于江北区域储备的增持,是因为政府对于区域发展的推动力度促使成熟度快速提升。预计随着交通枢纽的进一步完善,待禁售令放开,区域地块价格将更上一层。我们判断这一举动将进一步保障公司未来可持续的发展。 盈利预测与投资评级。公司早期在江北获取了大量的优质土地储备,目前开发已进入中期,随着地铁的通车,其区域价值得到很大的提升,公司主要项目进入收获期。过去几年由于地产调控以及公司自身的原因的项目开发方面进展较慢,随着公司进一步提速的意愿,其资源有望加速转化为利润。正如我们年初对中型地产企业的判断一样,公司能否真的改善,还是有迹可寻的,我们期待着苏宁有这样的变化。我们预计公司13-14年EPS分别为0.60、0.85元,目标价8元,维持“增持”评级。

上实发展发布2013 年三季报,营业收入28.93 亿元,同比增4.99%;归属于母公司所有者的净利润为4 亿元,同比降34.71%; EPS 0.37 元。 毛利率回升符合预期,销售略低于预期。公司前三季度营业收入稳步提升,但利润大幅下降主因是基数效应,实际扣除非经常性损益利润同比增长130%。毛利率如期继续回升,主要是三季度上海区域海上湾等高毛利项目结算占比提高。从结算情况,全年目标营收额30 亿已经基本完成。销售方面,公司前三季度销售额近20 亿,与上年同期持平,略低于预期。公司下半年重点销售项目青岛啤酒城三季度尚未形成销售,四季度销售情况还需看该项目的未来进展。 区域布局调整,资金充裕有望下半年扩充深耕区域。公司自去年开始因青岛、泉州项目已经大幅改善资金状况。今年以来在项目拓展上尚没有斩获,公司目前净负债率进一步下降,为不到8% 的低位水平,财务杠杆空间十分可观,我们也了解到公司有意向进一步拓展上海区域,四季度或能看到公司进一步深耕优势区域的动作。 盈利预测与投资评级。公司这两年经过资源整合,引进各类战略投资者,特别是公司青岛啤酒城项目以及泉州项目引进大量资金较大幅度地改善了公司资金状况。公司仍然拥有较大的优势资源,在整个上海区域受益于自贸区概念而升温的背景下,利于公司的进一步发展。我们预计公司未来13、14 年EPS 分别为0.40、0.44 元,维持“增持”评级。

金融街发布三季报,上半年实现营业收入101.63 亿元,同比增长14.81%;归属于母公司所有者的净利润13.44 亿元,同比下降2.53%;基本每股收益为0.44 元。 业绩符合预期,商业地产整售带动销售额高速增长:前三季度营业收入增长,而营业利润下降主要还是受公允价值变动损益影响,相对中期营业利润降幅有所收窄,主要是受益于北京区域价格大幅上涨,存货跌价准备转回由此产生2 亿收益,预计明年毛利率将会有所回升。报告期销售额达193 亿,预计全年230 亿销售额确定性较高,住宅占比逐步下降,我们认为公司强化商务地产定位的战略,未来不再储备纯宅地,这将形成趋势。 拿地略显谨慎:三季度长短债结构有所调整,因7 月在北京获地, 整体净负债率略有下滑,但短期偿债压力随几项整售项目资金回流而大幅下降。公司今年全年仅获地两块,而今年投资预算共计200 亿,即投资完成率仅19%,尽管公司近期在北京、天津等已进入城市多次考察,但顾忌土地市场炙手可热的态势,未能有更大的扩张举动。 持有物业稳步推进,关注再融资机遇:报告期公司持有物业收入同比增长13%。公司已经明确以商务地产领先企业为企业目标, 必然遵循从开发到开发持有并重的方向。目前公司着力商业人才储备,另一方面推动资产证券化工作,构建海外融资平台为新项目投资。我们认为近期房地产再融资开闸,对于具备高品质自持型物业的企业而言会是个值得关注的机遇,如果公司由此低成本获得更大杠杆空间,将有助于公司扩大布局商务地产。 盈利预测与投资评级。公司战略定位日渐明晰,作为商业地产租售并举的代表企业,运作经验成熟的同时,坐拥北京区位优势, 中期受益于金融街西扩的政策红利。在行业资本市场融资前提下,预计13-14 年EPS 分别为0.85,1.05 元,予以“增持”评级。

中南建设发布2013年三季报,实现营业收入111.8亿元,增长36.51%;实现营业利润9.85亿元,下降0.20%;实现净利润6.02亿元,下降15.14%;EPS为0.52元。 毛利和费用率一升一降:公司营业收入增长而营业利润与去年持平是由于报告期内公司结算毛利同比下降幅度较大,但毛利水平相对中期有所回升。此外,报告期内财务费用有所增加。净利润下降幅度大于营业利润降幅的主要原因是所得税费用和本期少数股东权益有所增加。前三季度签约金额95.76亿元。公司销售管理费用率延续了上半年的下降趋势,管理能力继续提升。 深耕优势区域,加快拿地节奏:如我们此前所预料,公司下半年加大了拿地力度,8月在昆山连续拍得两块地,10月在常熟拿下一项目。两地项目将快速进入开发流程,预计明年初能够实现销售回款。四季度公司将在销售情况较好的苏中南、海南等地加大拿地力度。我们认为继续深耕现有区域,加大已经入城市的开发力度,形成局部区域的多项目同城联动,是契合公司未来发展方向的主要战略。公司最近的拿地动作表明这一战略已经得到了管理层的逐步确立和执行。 杠杆继续加大,融资渠道多样化:公司财务杠杆一直处于高位,因公司近期扩大投资规模,三季度净负债率继续上升,但短期债务压力有所降低,长期债务占比有所提升。乘着再融资机遇,公司也尝试多样化融资方式,三季度拟注册并发行5年期非公开定向债务融资工具20亿,这将解决公司资金瓶颈,缓解一直处于高位的融资成本。 投资评级与盈利预测:公司目前预售账款金额较大,具备较强的业绩确定性,地产行业再融资的放开也使公司具备了较强的释放业绩的动力。虽然我们预计公司13-14年EPS分别为1.06、1.31元,但未来企业仍有提升业绩增速的可能,维持“买入”评级。