核心观点 规模、盈利均好,稳定高分红打造价值投资优质标的。公司2018 年业绩快报披露年度营业收入566 亿,同比增长46%,归母净利润77 亿,同比增长33%。同时公司2018 年销售也录得高增长,实现销售额1016 亿元,同比增长49.5%。2015-2017 年分红率稳定维持在30%以上,如果2018 年维持这一水平,若按30%测算,股息率将达到4.85%,是市场上难得的价值投资优质标的。 全国化布局基本成型,环都市圈扩张成为公司当前主要策略。作为一家从廊坊起家的房地产企业,截至2018 年底,公司地产业务已经基本完成全国化布局。业务版图已经扩展到13 个省的50 个城市,涵盖了京津冀、长三角、珠三角三大都市圈和中西部核心城市。公司2018 年实现销售额1016 亿,销售面积983 万平,销售均价10327 元/平。销售规模快速增长的原因有二,一是已入驻城市销售额放大,二是新进入城市贡献销售额。遵循环都市圈策略进行扩张,公司有望在国家新一轮都市圈发展规划中获益。 京津冀协同发展五周年,相关政策不断落地,公司京津冀土储增值空间大。 公司2018H1 总土储为3630 万平,其中京津冀占比三成,然而2018 年整个京津冀的销售仅占10%。我们判断,随着北京城市副中心规划和京津冀一体化协同的深入发展,公司的资源优势将逐步释放,2019 年销售端有望受提振。 财务预测与投资建议 首次覆盖给予买入评级,目标价15.68 元。我们预测公司2018-2020 年每股收益分别为1.76/2.24/2.81 元。根据可比公司2019 年7X 的PE 估值,给予公司2019 年7X 的PE 估值,首次覆盖给予公司买入评级,目标价15.68 元。 风险提示 房地产销售、结算、回款规模不及预期。 布局城市调控政策力度超预期。 拿地不及预期。

公司归母净利润稳定增长,利润率持续提升。2018年公司实现营业收入882.8亿元,同比增长17.0%,实现归属于母公司净利润152.4亿元,同比增长24.7%。公司盈利能力持续提升。2018年,营收占比89.1%的社区开发与运营业务毛利率为29.9%,较上年同期提高0.7个百分点,营收占比10.2%的园区开发与运营业务毛利率为31.1%,较上年同期提高2.3个百分点。 销售高速增长,审慎拿地降杠杆。2018年公司销售金额1705.8亿元,同比增长51%,销售面积827.4万平,同比增长45.1%,销售均价20618元/平,同比增长4.2%。2018年公司新增土储总建面为1357万平方米,根据我们的统计,2018年全年拿地金额为934亿元,新增土储平均楼面价为6883元/平方米。投资强度为55%,较去年同期下降了23个百分点。 公司杠杆率显著下降,通过多元融资渠道维持低成本优势。2018年底公司净负债率为45.0%,较去年同期下降13.4个百分点。短期负债覆盖比率为1.8,较去年同期提升了0.3,体现出公司债务保障能力正优化。2018年行业融资环境整体趋紧,公司加大了公开市场操作力度,年内新增200亿中票、超短融注册额度,发行公司债、超短融、永续中票等直接融资共130亿,发行长租公寓资产支持证券20亿。截至2018年底公司的综合融资成本为4.85%,较2017年底小幅上升0.05个百分点,保持行业领先优势。 财务预测与投资建议 维持买入评级,上调目标价至30.00元(原目标价为20.70元)。我们预测2019-2021年公司EPS为2.50/3.06/3.66元。可比公司2019年PE估值为12X,我们给予公司2019年PE倍数12X,对应目标价30.00元。 风险提示 房地产市场销售大幅低于预期。 利率上升超预期。

核心观点 公司归母净利润快速增长,利润率稳步上升。2018年公司实现营业收入564.7亿元,同比增长70.3%,实现归母净利润30.2亿元,同比增长46.4%。 公司业绩高增长主要由于营业收入大幅增长和毛利率提升,房地产及相关业务的毛利率较2017年提升1个百分点至26.1%,净利率提升0.2个百分点至6.9%。归母净利率5.3%,较2017年下降0.9个百分点,主要由于少数股东损益增加明显所致,而非公司实际盈利能力下滑。2018年少数股东损益8.9亿,占比22.7%,较2017年提高15个百分点。 销售金额继续高增长,内地和长三角成主战场。土储精准优质,一二线占比在A 股全国化地产公司中排名第一。2018年公司销售金额1628.6亿元,同比增长78.0%。位列销售排行榜第14位,较2017年提升5位。销售金额的大幅增长主要由于销售面积的大幅增长。2018年实现销售面积1266万平方米,同比增长92.1%。从销售结构来看,内地区域、长三角区域和大福建区域分别贡献36.9%、28.4%、20.0%的销售金额。根据公司披露,公司累计土地储备4418万平方米,货值5494亿元,一二线占比85.8%。这一比重为A 股地产公司最高。 公司杠杆率显著下降,积极盘活已有资产进行证券化融资。2018年底公司净负债率为181.5%,较2017年降低70.4个百分点,降杠杆成效显著。有息负债1123.2亿,较2017年底减少8.8亿元,基本保持稳定。公司积极盘活资产,发行多单证券化产品融资,截止至2018年底公司的综合融资成本为7.94%,较2017年底小幅上升0.86个百分点,融资成本得到有效控制。 财务预测与投资建议l 维持买入评级,上调目标价至9.04元(原目标价为7.47元)。我们预测2019-2021年公司EPS 为1.13/1.41/1.83元(原预测为2019-2020年1.24/1.74元),因结算面积、资产减值和投资收益假设变动。可比公司2019年PE 估值为8X,我们给予公司2019年PE 倍数8X,对应目标价9.04元。 风险提示l 房地产市场销售大幅低于预期。利率上升超预期。

业绩再超预期,接近此前预告上限值。2018年公司实现营业收入541.3亿元,同比增长33.6%,实现归属于母公司净利润104.9亿元,同比增长74.0%。此前公司预告2018年业绩区间为90-105亿元,最终业绩略超市场预期。利润增长大幅高于营收增长,主要得益于公司毛利率的持续提升、吾悦广场带来的公允价值变动收益增加和参股项目带来投资收益增长这三大因素。 财务指标全面向好,净负债率大幅下降。2018年底公司净负债率大幅下降至35.3%,远低于行业平均水平。在手现金454.1亿元,同比增长107%。短期负债为130.2亿元,较2017年底仅增加0.7亿元,短期负债覆盖比例大幅提升至3.5倍,短期偿债能力大幅提升。 销售增速领先全行业,随行就市调整投资策略。2018年公司房地产合同销售额达2211.0亿元,同比增长75%,位列全国房企第8位。截至2018年年底公司已销售未结算资源对应的合同负债达到1182.3亿元,较2017年年底增长133%。2018年公司根据市场情况调整投资策略,全年拿地164幅,对应建面4773万方,投资强度下降至35%,楼面地价继续下行,2018年新增土储的平均楼面地价进一步下降至2330元/平。 商业板块全面发力,物业租金收入进入收获期。2018年公司共计新开业19座吾悦广场,且开业出租率均接近100%。截止至2018年底,公司已累计开业42座吾悦广场,平均出租率98.8%,全年实现租金及管理费收入21.2亿元,同比增长107%,租金收入已连续2年录得超过100%的增速,截止至2018年底公司已实现80个城市和96个商业综合体的布局和储备。 财务预测与投资建议 维持买入评级,上调目标价至42.49元(原目标价为34.40元)。我们预测2019-2021年公司EPS为6.07/8.01/9.71元(原预测为2019-2020年5.83/7.98元)。可比公司2019年PE估值为7X,我们给予公司2019年PE倍数7X,对应目标价42.49元。 风险提示 房地产市场销售大幅低于预期。利率上升超预期。

事件 公司公告,中民嘉业将其持有的上海嘉闻50%的股权转让给福建捷成,上海嘉闻持有公司18.04%的股份。 核心观点 中民嘉业转让股权,二级市场减持压力缓解。中民嘉业为中民投下属公司,上海嘉闻为中民嘉业100%控股的子公司。上海嘉闻在2015年4月通过全额认购公司定增股份的方式持有公司18.04%股份,合计7.3亿股,认购金额45亿元,除权成本6.01元/股,此部分股份于2019年1月1日解禁。由于中民投经营方针的调整,市场存在中民投减持抛售公司股份的预期。现在中民投通过转让子公司的股权退出,缓解了二级市场减持压力。 股东结构优化,治理结构进一步稳定。受让上海嘉闻公司股权的福建捷成为闵系贸易企业,为公司非关联企业。股权转让后,上海嘉闻的董事会将由3名董事组成,其中中民嘉业委派2名,福建捷成委派1名,董事长及法定代表人由中民嘉业委派的董事担任。此次股权交易没有变更阳光城的控制权,阳光城控股股东福建阳光集团及其一致行动人合并持有阳光城44.40%股份。公司借中民投退出之机,引入了新的同为闵系企业的战略投资者,有利于优化公司股东结构和保持治理结构稳定,为公司持续发展奠定基础。 财务预测与投资建议 维持买入评级,目标价7.47元。我们维持对公司2018-2020年EPS为0.83/1.24/1.74元的盈利预测。可比公司2018年PE估值为9X。给予公司2018年9X的PE估值,对应目标价7.47元。 风险提示 房地产销售增长不及预期。 融资环境极度恶化,导致公司资金链断裂。

事件 公司发布公告,于2019年2月19日召开董事会会议,审议通过聘任吴向东先生为公司首席执行官(CEO)暨总裁的议案。 核心观点 吴向东正式加盟,人事变动尘埃落定。公司发布公告,拟聘任吴向东先生为公司首席执行官(CEO)暨总裁。吴向东曾任华润置地董事局主席,在华润任职时间超过26年,在住宅地产和商业地产开发方面拥有业内首屈一指的实操和管理经验,其一手打造的罗湖万象城更是开启华润进军商业地产的时代。另外吴向东于华润置地深耕的华南地区,又恰好能够补上当前华夏幸福在华南区域相对薄弱的短板,加速公司进一步异地复制的布局。此前在2018年12月,前华润置地CFO俞建出任华夏幸福副总裁分管财务和融资,加上此次吴向东的加盟正式宣告公司高层人事变动的尘埃落定。 平安增持彰显长期信心,融资端明显改善。2019年1月31日公司公告,中国平安增持公司5.69%股份,股权转让价款42.0亿元,持股比例上升至25.25%,仍为第二大股东。平安的增持是对银保监会号召险资入市的响应,但更重要的是看好华夏幸福在产业新城运营及地产开发能力的认可。平安的增持同时也为公司的融资带来了增信,公司近期分别于2018年12月21日、27日发行1.4亿、0.6亿元三年期美元债,票面利率9%;于2019年1月19日发行25亿元超短融,票面利率5.5%。平安的增持及近期的融资动作使公司在资金端的压力大为缓解,加上明星管理团队的加盟,未来公司无论是在传统的产业新城和地产开发业务还是商业地产、养老、长租等创新领域都值得期待。 财务预测与投资建议 维持买入评级,目标价上调为38.22元(原目标价为32.76元)。我们预测2018-2020年公司EPS为4.05/5.46/7.16元。可比公司2019年PE估值为7X。给予公司2019年7X的PE估值,对应目标价38.22元。 风险提示 园区新增落地投资额增长不及预期。非京津冀区域拿地不及预期。

收购稀缺优质项目,进一步增厚核心城市土地储备。公司收购的标的公司主要资产为上海市黄浦区董家渡项目,项目总建面119.9万平方米,计容建筑面积约70.2万平方米(其中商办57.6万平方米,住宅12.6万平方米),考虑标的公司353亿的总负债其楼面价约8.5万元/平米。根据项目原有规划,项目办公部分包括4幢甲级写字楼及7幢总部办公楼;商业部分包括购物中心及开放式休闲商街;另外还有超高层五星级酒店及8幢住宅楼。 发挥城市综合开发优势,打造区域新地标。项目位于上海市黄浦区核心区域,根据上海十三五规划,董家渡区域的定位为金融中心及总部办公中心,无论商办或是住宅均是上海核心区域不可多得的稀缺资源。公司在城市综合开发、超高层地标、大型城市综合体等领域拥有成熟的开发经验,项目经过公司开发有望成为区域新地标。 加大土地投资力度,坚持布局核心城市战略。根据公司公告数据,2018年公司累计新获取118个项目,新增建面合计4837.9万方,同比增长108%。 截止至2018年底,公司存量土储中一二线城市的占比为52%,较2017年底略有下降。此次收购上海市董家渡项目有利于增强公司在核心城市的土地储备深度,确保公司未来的销售,进一步夯实公司行业前五的排名。 财务预测与投资建议: 维持买入评级,上调目标价至8.46元(原目标价为7.52元)。我们维持2018-2020年公司EPS为0.94/1.18/1.54元的预测。可比公司2018年PE估值为9X,给予公司2018年9X的估值,对应目标价8.46元。 风险提示 房地产销售增长不及预期。 融资环境极度恶化,导致公司资金链断裂。

营业收入快速增长,业绩稳中有进,实际盈利能力并未下降。2018年实现营业收入1936.3亿元,同比增长32.3%,归母净利润188.0亿元,同比增长20.3%。营业收入保持较快速度增长,主要由于结转规模扩大。归母净利润增速慢于收入增速主要由于结转项目权益比例下降,使得少数股东损益占比提升。公司营业利润增速为38.4%,营业利润率为18.2%,较上年同期提升0.8个百分点。公司实际盈利能力并未下滑。 销售金额维持高速增长,拿地审慎、投资强度放缓。公司2018年1-12月实现销售金额、4048.2亿元,位居全国第五,同比增长30.9%,实现销售面积2766.1万方,同比增长23.4%。销售金额的快速增长主要来自于量价齐升,销售面积增长23.4%,销售均价上涨6.1%。公司全年拿地1926.5亿元,拿地金额/销售金额为47.6%,较2017年下降41.8个百分点,投资强度明显放缓。楼面价为6189元/平方米,同比增长1.2%,土地成本基本持平。 财务预测与投资建议? 维持买入评级,下调目标价至12.64元(原目标价为13.76元)。由于公司结算不及预期。我们下调公司2018-2020年EPS为1.58/1.90/2.32元(原预测为1.72/2.22/2.88元)。可比公司2018年PE估值为8X,我们给予公司8X估值,对应目标价为12.64元。由于公司EPS下调,我们下调目标价至12.64元。 风险提示? 销售增长不及预期。 布局城市调控超预期。

事件 公司公告,全资子公司九通投资拟通过平安资管设立投资计划募集资金,用于固安及南京溧水产业新城PPP 项目。该计划总规模不超过60亿元;年综合融资成本暂定为8.32%/年;投资期限三年,可协商延期三年。 核心观点 战略合作持续推进,长线资金匹配产业新城开发周期。此次融资计划是公司与平安集团战略合作关系进一步深化和推进的集中体现。此前市场对于公司现金流问题的主要担心集中于公司产业新城的开发模式,造成以传统开发商模式获得的期限较短的融资与产业新城较长的开发周期出现错配,一定程度上存在短债长投的问题。而平安集团的保险资金投资期限较长,很好的与产业新城开发所需的资金进行匹配,使得产业新城的开发无需再过度依赖周边地产项目的销售回款,彻底理顺了产业新城的开发逻辑,有助于公司发挥优势专注于产业、专注于运营。总的来看,双方的合作发挥了各自的业务特点和优势,尤其对于华夏幸福来说,获得持续的、与其开发模式所需资金久期匹配的长线资金,将加快产业新城异地复制逻辑的兑现进程。 加快整体融资节奏,平稳应对债务集中偿还期。公司同时还公告了子公司拟面向合格投资者非公开发行公司债券不超过50亿元,期限不超过10年。此前,公司已经收到不超过80亿元额度的小公募公司债的核准批复。近期公司债务融资的节奏明显加快,融资渠道畅通且融资成本亦控制的较好。公司2019年3月~5月将陆续有138亿公司债到期,而近期的融资计划将帮助公司平稳应对债务集中到期的偿还压力。 财务预测与投资建议 维持买入评级,目标价上调为32.76元(原目标价为28.35元)。我们预测2018-2020年公司EPS 为4.05/5.46/7.16元。可比公司2019年PE 估值为6X。给予公司2019年6X 的PE 估值,对应目标价32.76元。 风险提示 园区新增落地投资额增长不及预期。 非京津冀区域拿地不及预期。

事件公司公告11月销售及拿地情况。11月实现销售金额、销售面积分别为120亿元、96万平方米,同比增长20%、59%。 核心观点价跌量增,销售规模快速扩张,成长仍在继续。公司11月销售额120亿,同比增长20%。公司1-11月累计销售金额1331亿,同比增长73%。11月及1-11月累计销售额的增长主要由于公司加强销售,驱动销售面积大幅增长,11月单月销售面积同比增长59%,销售均价同比下降25%。1-11月累计销售面积增长82%,销售均价同比下降5%。公司在整体市场承压之际灵活调整策略,以价换量,依靠销售面积的大幅增长实现了销售规模的扩张,体现出了公司强大的销售韧性。 拿地审慎,等待加仓窗口期。公司11月拿地金额为12亿元,计容建筑面积49万平方米,楼面价2496元/平方米。1-11月累计拿地金额407亿元,计容建筑面积1078万平方米,其中二线城市441万平方米,占比40.9%,三四线城市637万平方米,占比59.1%。公司以二线城市为根据地,积极布局其周边的优质三、四线城市。1-11月拿地强度为31%,较2017年全年下降53个百分点,拿地成本为3778元/平方米,较2017年下降24%。公司通过主动控制投资节奏,一方面在规模扩张和降杠杆取得平衡,另一方面则等待好的拿地窗口加仓。土地成本的明显下降则为后续的盈利提供坚实保障。 财务预测与投资建议维持买入评级,目标价7.47元。我们维持对公司2018-2020年EPS 为0.83/1.24/1.74元的盈利预测。可比公司2018年PE 估值为9X。给予公司2018年9X 的PE 估值,对应目标价7.47元。 风险提示 房地产销售增长不及预期。 融资环境极度恶化,导致公司资金链断裂。

事件 公司公告11月销售及拿地情况。11月实现销售金额172.3亿元,同比增长7%;实现销售面积145.1万方,同比增长17%。 核心观点 累计销售金额近2000亿元,同比增速遥遥领先。在市场整体去化情况持续恶化的背景下,公司仍然实现了不错的销售成绩,单月销售金额172.3亿元,同比增长7%,单月增速下滑主要是由于去年同期基数较高。公司1-11月累计销售金额1986亿元,同比增速89%,增速远高于同期TOP10公司28%的增速。从销售面积来看,公司单月及累计销售面积增速分别为17%、106%。公司在10月底就已完成了全年1800亿元的销售目标,考虑到12月充足的推货量,今年公司全年销售金额有望冲击2200亿元,进一步巩固前十的排名。 维持审慎土地投资策略,拿地均价进一步下降。公司11月全口径拿地金额为40.6亿元,土地投资强度(拿地金额/当月销售金额)为24%,投资强度环比持续下降。1-11月累计土地投资强度31%,公司土地投资策略较去年发生明显的变化,投资端愈发审慎。审慎的策略也体现在拿地均价上,公司11月拿地均价仅1932元/平,较前11月累计拿地均价2797元/平更低,为项目留足了利润率空间。 财务预测与投资建议 维持买入评级,维持目标价34.40元。考虑高速增长的销售规模带来可结算资源的增加,我们预测公司2018-2020年EPS为4.30/5.83/7.98元。可比公司2018年PE估值为7X,考虑到公司远高于行业平均的业绩增速及丰富的土地储备我们给予公司20%的估值溢价,对应2018年PE倍数为8X,对应目标价34.40元。 风险提示 房地产销售规模不及预期。布局城市调控政策力度超预期。 土地储备的拓展不及预期。 公允价值变动损益不及预测值。

11月销售维持114.8亿高位,1-11月累计销售同比增长高达62.0%。公司11月销售额114.8亿,同比增46.0%,1-11月累计销售额达1259.5亿,同比增62.0%。公司11月及1-11月累计销售额的高增长主要源自销售面积的快速增长,11月销售面积同比增46.0%,11月销售均价与去年同期持平,1-11月累计销售面积同比增38.0%,1-11月销售均价同比增11.3%。在行业去化率普遍下行的环境下公司单月和累计销售面积仍能保持高速增长,由此可见公司11月份推盘力度很大。 11月单月拿地金额回升,1-11月累计投资强度为48%。公司11月拿地金额为43.6亿元,拿地面积为85.6万平方米,平均楼面价为5093.5元/平方米,这是2018年下半年单月最高拿地金额。11月共计新增项目6个,其中2个位于二线城市,4个位于三、四线城市。公司1-11月累计拿地金额为603.9亿元,累计拿地面积为1450.7万平方米,平均楼面价为4162.8元/平方米。公司1-11月累计投资强度为48%(累计拿地金额/累计销售金额),相比2017年全年的67%下降了19个百分点。 财务预测与投资建议 维持买入评级,目标价7.56元。我们预测公司2018-2020年EPS分别为0.63/1.09/1.46元,可比公司2018年平均估值为9X,公司的业绩增长高于行业龙头及同等规模的二线开发商水平,我们给予公司30%的估值溢价、2018年12X估值,对应目标价为7.56元。 风险提示 房地产销售增长不及预期。融资环境极度恶化,导致公司资金链断裂。

事件 公司公告11月销售及拿地情况。11月实现销售金额、销售面积分别为583亿元、356万方,同比增长68%、55%。 核心观点 销售继续发力,11月销售583亿,同比增长68%。公司11月销售额583亿,同比增长68%,环比增长8%。这是年内第三高销售额。公司1-11月累计销售额达5440亿,同比增长16%。11月及1-11月累计销售额的增长主要源自销售面积的快速增长,11月单月销售面积同比增长55%,销售均价同比增长8%。1-11月累计销售面积增长15%,销售均价同比增长2%。公司9、10、11月的销售面积增速分别为11%、38%、55%,由此可见公司推盘力度加大。 理性拿地,适度补仓,11月土地投资264亿,同比增长27%。公司11月拿地金额为264亿,同比增长27%,环比增长37%。新增项目14个,计容建筑面积392万平方米,其中三四线城市223万平方米,占比56.9%,一二线城市169万平方米,占比43.1%。公司在稳固一二线城市的同时,加大了对三四线的布局力度。11月拿地楼面价6729元/平方米,同比增长10%,1-11月累计拿地均价5755元/平方米,同比下降2%。1-11月拿地强度为49%,较2017年全年下降4个百分点,较2018上半年提升10个百分点。公司拿地理性,在土地市场趋冷之际适度补仓。 财务预测与投资建议 维持买入评级,目标价30.60元。我们预测2018-2020年公司EPS 为3.40/4.46/5.87元。由于近期板块调整可比公司PE 估值下调至8X,我们相应调整了目标价。考虑到公司较可比公司,积极拓展资管类业态的项目,向轻资产化运营,较可比公司应享有更高估值溢价,我们维持20%的估值溢价得出9X 估值,对应目标价30.60元。 风险提示 销售增长不及预期。 多元化业务拓展不力。

长三角一体化上升为国家战略,嘉定迎来腾飞机遇。嘉定东接大虹桥商务区,西邻江苏昆山、太仓,将成为长三角一体化发展的重要节点区域。在上海新一轮扩大改革开放力度的过程中,嘉定将迎来腾飞机遇,区域发展前景向好。 公司在嘉定及其周边资源丰富,有望分享区域发展红利。政策利好叠加基本面强劲,嘉定房地产市场前景良好。2018年1-10月嘉定销售金额336.5亿元,销售均价22666元/平方米,较2017年上涨8.9%。2018年1-10月,昆山销售金额376.6亿元,销售均价16831元/平方米,较2017年上涨15.1%。未来随着长三角一体化和自贸区扩容规划落地,嘉定和昆山区域价值上升,将吸引更多人口流入和承接更多中心城区外溢需求。公司在嘉定与昆山的地产项目建筑面积为40.8万平方米,有望分享区域发展红利。 苦练内功转型房地产基金,资管新规新变化或为公司打开成长窗口。公司在收购光大安石51%的股权后,坚持苦练内功,谋求转型成顶级房地产基金。在过去两年商业地产价格高涨期,公司保持定力没有盲目扩张。积极探索并走通了“PERE+REITs”模式,并且建立了“大融城”商业地产品牌,积极涉猎物流地产和长租公寓领域。同时,资管新规有所调整,银行公募理财可以投资非标资产。光大安石有望获取部分有意向投资持有型物业的银行理财资金,扩大管理规模,目前公司在管规模已经为487亿元。 财务预测与投资建议 维持买入评级,目标价7.59元。我们预测2018-2020年公司EPS 为0.69/1.01/1.33元。由于可比公司2018年PE 估值为11X,我们给予公司2018年PE 倍数11X,对应目标价7.59元。 风险提示 房地产业务结算大幅低于预期。 利率上升超预期。 基金业务规模扩张不达预期。

核心观点营收业绩高增长。公司前三季度实现营业收入、归母净利润2330亿元、89亿元,分别同比增长29%、36%。公司第三季度单季度营业收入、归母净利润同比增速为38%和49%,增速不断加快。其中,房地产主业前三季度营业收入1040亿元,同比增长14%,增速较去年底和今年中报分别上升10个和3个百分点,结算加速。 房地产主业销售加速。公司地产业务前三季度累计实现销售金额2670亿元、销售面积2438万平方米、回款2194亿元,同比分别增长31%、 54%、31%。 其中单三季度实现销售金额1042亿元、销售面积1088万平方米、回款719亿元,同比分别增长49%、102%、20%。公司三季度狠抓销售去化成效显著,在快速变化的市场环境中取得了比上半年更快的销售增速,市场表现亮眼。地产业务前三季度累计获取项目97个,新增权益土地面积1792万平方米,权益计容建筑面积3565万平方米,总体规模较大、价格较低,成本优势强。 盈利能力稳定提升,净负债率持续下降。公司前三季度毛利率继续回升至15.1%。在盈利能力稳定增强的前提下,公司通过加快结算,杠杆率在2018年实现有效下降,至三季度末公司净资产负债率为192%,明显低于去年同期的248%和去年底的206%。 多元业务快速成长。公司大基建业务规模快速扩大,前三季度实现经营收入1009亿元,同比增长43%;基建业务新签合同金额2123亿元,同比增长52%。公司大金融产业前三季度实现利润总额21.64亿元,同比大幅增长。 财务预测与投资建议: 维持买入评级,维持目标价7.52元。我们维持2018-2020年公司EPS 为0.94/1.18/1.54元的预测。可比公司2018年PE 估值为8X,给予公司2018年8X 的估值,对应目标价7.52元。 风险提示房地产销售增长不及预期。 融资环境极度恶化,导致公司资金链断裂。