2月公布的签约销售面积72万平,同比升31.1%,环比降39.5%。 销售金额73.4亿,同比增20.7%,环比降39.8%。由于1月受春节影响实际认购量预计仅有30亿左右,远低于12月的认购量,由于认购到签约的滞后效应,故2月签约量环比下降在预期之中。预计2月份实际认购金额超过70亿元,降价的刚需盘回暖尤其明显。 已推盘未销售的滚存库存量相对年度销售额的比例约为50%,属于行业内偏低水平。高周转以及适应行业调整的偏刚需户型,使得公司去化速度保持行业内领先,也使得后续新推货量能够持续顺利推出。 预计3月新推盘将环比继续上升,达到较为正常的月度推盘量。1-3月的新推盘时间、速度均领先于整个市场。 拿地目前仍偏谨慎,2月份无新增项目,但公司现金充裕,有较充分的抄底土地市场以及并购机会。11年全年拿地权益建面1118万方,略高于全年销售面积1075万方。 公司新增信托项目2个,金额分别为10亿、20亿,年利率分别为10.6%、10.5%,跟市场平均信托水平相比,该2笔资金成本低廉。 现金充裕,资金链良好。12年万科信托到期在1、2、5、7、11月份,金额为10、10、5.18、10、8亿元。目前公司现金400亿左右,无信托兑付压力,看好巨额现金带来的并购扩张抄底土地市场的能力。 预计11、12年EPS分别为0.87、1.18元。公司作为高周转龙头,业绩锁定超强,持有大量现金增强潜在扩张能力,未来有超预期可能。 RNAV11元,目标价11元,对应12年9倍PE,维持增持评级。

投资要点: 11年业绩预增22%,净利润16.5亿元,对应EPS1.10元,与我们11、12年EPS1.10元、1.38元的业绩预测完全吻合。根据草根调研信息合理推算,我们估算公司11年含非并表项目销售收入超150亿,已锁定11全年和12年超过80%的业绩,业绩确定性位A股前列。 北京市场由于政策最严、实施时间最长,调整速度及幅度已远高于二三线城市,目前量价已经历较充分调整,现在应该正视公司作为京城龙头的中长期潜能。(1)从市场和严厉程度上来看北京经历的调控政策都是冠绝全国,11年全市销量已经低于08年地量,我们判断量价调整已经比较充分,尤其成交量已经降无可降。(2)北京拥有二三线城市不可比拟的资源吸收能力,中长期看向上空间更为明确。 公司具备在行业特殊调控时期的特别融资能力。公司在11年12月获批发行50亿定向私募债,期限长(3-5年),成本低(预计年利率低于6%),目前行业普遍融资困难,资金成本高企,私募债的发行将极大改善公司现金流,并一定程度加大抄底行业能力。 坐拥京城稀缺资源,欲整合旗下丰富的商业地产部分。公司引入战略投资者融入4.08亿元股权资本,意欲整合其商业地产资源。据我们统计公司旗下持有物业约50万方,北京项目资源稀缺且不可复制。 预判第二期现金激励计划出台可能性较高。09-10年第一期现金激励计划已完美结束(净利润复合增速达40%),激励计划突破国企薪酬瓶颈,对公司未来增长有着重要意义。预计2011、2012年EPS1.10元、1.38元,RNAV17.2元,较股价折让46%,一线地产股中折价比例最高,12年PE6.83倍。2011北京市场风险释放充分,中长期投资价值凸现,维持增持及目标价13元。

投资要点: 12年1月签约面积12.5万平,同比降75%、环比降76%;销售金额15.1亿元,同比降69%、环比降73%,均价12088元,环比涨12%。原因:1)1月是传统淡季兼有春节因素;2)去年12月推盘和认购量低的传导效应;3)行业库存普遍上升,公司推盘谨慎,1月销售以老盘为主,基本没新货推出,预计2月将保持销售低迷态势,3月将有较明显好转。 20.11元获取武汉72万平米城中村改造项目,楼面地价约为2800元。武汉项目的获取也是长期追踪的结果,受负债率等限制,预计公司12年拿地将以补缺为主,但整体仍将维持一贯的较快速补货的态势。 快周转龙头,业绩锁定性超强。在行业紧缩期,公司贯彻以销售量为首要考核目标,11年全年可售货量去化率达到70%,目前未结部分已锁定公司11和12年全年业绩,甚至锁定13年业绩的30%。 融资渠道多元,资金成本优势突出。公司借助背景优势,融资成本持续明显低于市场平均,优势明显;目前预计公司信保基金管理规模已达60亿元,新型融资工具将有力支撑公司未来发展。 坚持以普通住宅开发为主的策略,受益信贷政策的实际见底向上。普通住宅信贷发放实际宽松趋势已经确立,预计首套房贷利率和首付比率有望回归正常,保利可售房源大多面向刚需,受益明显。 预计11-12年EPS1.10元、1.41元,NAV17.1元,较股价折让39.1%。公司2011-12年业绩已全部锁定,股权激励方案已获国资委批复,看好公司的未来持续扩张能力,维持增持评级,目标价14.1元。

预计11、12年EPS1.10元、1.25元,RNAV 11.9元。公司海西文化创意产业园受益于文化产业政策支持,目标价8.5元,维持增持评级。

12月销售面积59.9万平,同比降13%,环比降19%。销售金额58.2亿,同环比均降30%。销售回落主要是由于认购部分没有及时签约的原因,12月认购额预计150-160亿元左右,较11月增长60%左右。 销售压力将持续存在,但公司主要户型面向刚需及改善性需求,将持续直接受益于货币信贷实际放松,预计后续销售仍将明显跑赢市场。 10年大量新开工以及11年的快速销售,使得销售再创新高;目前未结算部分已锁定11、12全年及13年30%业绩,业绩保障性优异。 全年累计销售1075.3万平,销售金额1215.4亿,同比增19.8%、12.4%。 拿地继续谨慎,按权益计算11年仅拿地337亿元。12月拿地均采用股权合作模式,新增权益建面97.7万方,权益地价21.7亿,平均楼面地价2227元/平,综合权益比例仅为46.6%。 融资渠道多元,龙头地位及前期较保守的财务给予公司未来杠杆扩张的机会。12月信托融资10亿,利率11.2%低于市场平均水平。手中现金完全覆盖短期借款和一年内到期非流动负债,财务安全。 年末现金将超过400亿,12年公司并购机会大增,若成交将促使公司的跃升。公司资金充裕,有能力抄底土地市场、并购,提升盈利和市场占有率。12年上半年销售难度继续加大,信托、贷款、理财等集中到期,部分中小开发商资金紧缺状况将加剧从而造就并购机会。 预计11、12年EPS分别为0.87、1.11元。公司作为高周转龙头,持有大量货币资金增强潜在扩张能力,未来有超预期可能。RNAV11元,目标价10元,对应11、12年PE为11.5、9.0,维持增持评级。

股权激励方案调整及大股东增持表明大股东及高管对公司未来信心充足:1)行权条件上调,行权条件中11、12、13年ROE分别由15%、15%、15%上调至18%、19%、20%,行权价格12.4元;2)大股东退出激励名单,增加其他高管授予期权数量;3)大股东9月底以均价7.54元增持150万股,并表示未来12个月可能继续增持。 文昌项目进展:森海湾项目三期C组团在建,去年陆续推出五栋(C1、C2、C6、C7、C9)在内部装修,预计可在明年3、6月交付。新开盘C3已建到8层,预计13年8月交付。项目03年拿地,地价低廉。 森海湾销售及均价:推盘去化率约30%,C1、6基本销售完毕,现在售房源约六百套。销售均价约1万,较前期有小幅下降,预计未来进一步下调可能性较小。公司认为海南楼市目前调整基本到位,横盘可能持续,但看好调整后海南房地产的长期发展,理由有:海南独一无二的气候环境属稀缺资源、经济发展带来度假休闲需求的释放。 11年销售目标完成度市场领先:10月底公司预售金额为61.5亿,预计目前已超过年初70亿销售目标,完成度市场领先。 城市综合体推广:南通项目后,预计将在盐城、营口等城市推广。 公司未来将受益于:1)受限购影响项目储备(仅青岛项目)占比较低,仅14%;2)公司部分项目主要针对刚需,首套房利率和首付成数下降对销量直接促进;3)预计未来二三线城市政策最先容易松动;4)明年房地产市场走量不走价,预计公司将一定程度受益。 预计公司11-12年EPS为0.89、1.16元。RNAV15.3元,较现股价折46%。公司打包拿地成本低,12年业绩大部分锁定,未来向“投资商、开发商、建设商、运营商”转型。持增持评级,目标价12.5元。

Table_Summary] 受益保障房建设,50亿私募债发行成功获批,将明显改善现金流。 首开公告取得交易商协会50亿非公开定向债务融资工具(即私募债)注册通知。私募债优势是期限长(5年左右)、成本低(基准贷款利率左右),在行业目前普遍融资困难、资金成本高昂的情况下,极为可贵。私募债投向为保障房建设,未来通过保障房项目的销售回款,公司将间接获得大量现金流入以支持整体业务的发展。 北京市场低迷,但公司销售策略积极、跑赢市场,业绩锁定性强。 我们预计截至目前公司并表部分已完成约120亿销售额,加上非并表的首城国际等合计约150亿,已锁定11全年和12年业绩的80%。 引进战略投资者,意欲整合旗下丰富的商业地产部分。以京华公司为平台,引入战略投资者洋浦强辉和中信资本融入4.08亿元股权资本,意欲整合其商业地产资源,据我们统计旗下持有物业约50万方。 储备丰富,京内大量高盈利项目仍处销售期。权益项目储备超1400万方(不含非并表项目),其中京内超过400万方,资源稀缺,盈利性强;京外超过950万方,已进入12个城市,基本实现全国性布局。 预计第二期现金激励出台可能性大。09-10年第一期现金激励计划已结束(净利复合增速40%),其对公司历史上高增长起重要意义。 公司NAV17.2元,较股价折让达47%,估值优势明显。预计公司11-13年EPS 1.10、1.35、1.65元,对应12年PE 6.7倍。私募债对公司整体业务的现金流改善明显,2011年北京市场领跌、风险率先释放,强业绩保障性及可能的现金激励奠定增长,维持增持及目标价13元。

定位精准:深耕二、三线城市,非限购区域储备占比82%,且二三线城市政策将较一线城市更早松动。公司储备所处区域中仅沈阳、南京、徐州、石家庄、长沙、成都实施限购,若不考虑沈阳(储备均在限购区域外),受限购影响储备仅占17.6%。 锁定刚需:产品偏刚需,且处于非限购城市,未来信贷趋松后首套利率可能的下降等将直接带动销量。年内首套房贷利率受额度紧张影响普遍升至1.1倍基准,而随着首套利率、成数下降,荣盛以中小户型、中低端为主,定位刚需,处非限购区域,信贷将直接转为销量。 以量取胜:预判2012年房市调整后将走量不走价,价格全年难以上涨。因此对于荣盛这样历来以量取胜的高周转公司,将更为受益。 落子有道:广泛布局京沪高铁区域,经济的发展将拉动房地产市场。 已进入12个高铁沿线城市,权益储备1358万方,占总储备71%。 注重拿地成本控制,近三年拿地平均楼面地价仅为839元。近三年拿地权益金额132亿元,权益建面1577万方,楼面地价839元。 大股东锐意进取,控制力强。董事长耿建明先生通过直接和间接持股控制了公司超过70%的股份,内控出色,费用控制能力引领A 股。 业绩锁定性强,已锁定2012年业绩的80%。三季度末账面预收款92亿,截至12月初销售额预计已锁定11全年及12年业绩的80%。 预计11-13年EPS0.80元、1.11元、1.50元;NAV12.8元,较股价折让达36%。公司最先受益于整体政策的趋松、管控能力出色,广泛布局高铁沿线,维持增持评级,目标价11.1元,对应12年10倍PE。

事件: 华侨城A2011年机构投资者交流会 时间:2011年11月15日下午 上市公司参会人:董事会秘书、董事会秘书处总监、副总监 总体结论: 文化旅游业务板块:公司今年游客人数增长明显,有望突破两千万大关。 营业收入方面,1-10月份,欢乐谷13亿元,增17%;旅游11亿元,增28%;酒店10亿,增12%。公司近期成立了新业务及发展部,未来将大力发展新兴文化产业。在“十二五”国家推动文化产业发展的背景下,公司文化产业的价值有望被市场重新认识。 房地产业务板块:1-10月销售面积40万平,销售金额145亿元,均价约3.6万,目前可售面积65万平。 11、12两月是公司推盘高峰,约有50万平,集中分布在成都(18万平)、上海和天津(各12万平)、昆明和泰州(各4万平)。公司下一步将加快开发节奏,同时采取灵活销售策略,促进回款,预计公司在行业调整中将获得新发展。 维持公司11、12年0.80元、1.04元的EPS 预测,RNAV 维持18.91元测算,目标价12元,维持增持评级。

保利为首家拟实施股权激励的央企地产公司,代表国资委一向对股权激励严控的态度发生改变。此次拟授出期权5704万份(占总股本0.959%),行权价9.97元。前2年为限制期,之后按30%、30%、40%分3年行权。若能在2011年内获批,则基准年(T-1)为2010年。 行权条件,较基准年复合净利润增速不低于约22%,与金地、万科的激励标准类似:(1)T+1至T+3年净利润较T-1年增长50%、80%和120%,即复合增速不低于约22%;(2)T+1至T+3年ROE分别不低于14%、14.5%、15%;(3)营业利润占比大于92%。 激励问题解决,基石已稳:人均拟授权32万股,高管和核心技术人员所获期权极为平均,长达6年稳定团队,解决央企薪酬受限问题。 本次激励范围179人,占员工数1.56%,其中董事高管14人、管理/技术骨干165人。人均期权32万股,股权平均,董事长宋广菊女士、总经理朱铭新先生也仅38万、58万股。 后续实施授权的程序:国务院国资委审核同意、证监会备案无异议、公司股东大会通过30日内,召开董事会确定授权日,进行授权。 激励方案的推出表达了管理层对公司持续增长的坚定信心,解决了央企薪酬管制这个很重要的基石问题,为未来的核心管理及技术团队的稳定、持续快速扩张、以及股价的动力提供了坚实的基础。 预计2011、2012年EPS1.06元、1.39元,RNAV17.1元。公司2011全年及2012年120%业绩已全部锁定。未来军心稳定,如虎添翼,看好公司的持续扩张能力及动力,维持增持评级及目标价14元。

雅戈尔是现阶段我们纺织服装和地产行业共同推荐的品种。 纺织服装行业推荐雅戈尔的逻辑是:公司逐步减轻纺织服装上游业务,经过前期渠道改革和调整,直营终端的内生性增长加速,多品牌战略又为公司未来成长打开了想象空间。 地产的推荐逻辑是:公司为优秀的“地产+X”标的,其服装业务具备强劲品牌号召力及高盈利能力,而地产业务为宁波地产优质龙头,项目资源具稀缺性、开发品质大幅领先区域市场,且估值折价明显。 公司在2010年的规划中,强调了以品牌服装为主的战略,并逐渐减轻上游业务,转出了色织布业务,以及今年5月剥离了做OEM低毛利的新马公司。我们认为在男正装回暖的趋势下,集中精力做品牌服装内销将为公司未来的发展开拓新的局面。 公司房地产开发近年提速,将促使公司长期积累的资源优势加速转变为销售和业绩。预计12、13将是结算大年,业绩有望加速释放。 公司在金融股权投资等领域业绩瞩目,以原始股或定增的方式参与大量股权投资,即便在目前股市极为低迷状态,所持股权市值仍约120亿左右,仍存在高收益,未来业绩向上空间大。 资产重估价值:预计公司重估值为18.6元。其中房地产、出租、金融股权合计10.98元;服装业务按11年20倍PE计算,价值7.6元。 预计公司2011-13年EPS 1.41、1.86、2.25元。鉴于服装纺织业务具备强品牌号召力和高盈利,且预计具有并购吸收等机遇;地产业务质地优秀,发展潜力大,同时公司的估值折价幅度大,为“地产+X”的典型优秀标的。维持增持评级,给予推荐,预计目标价16元。

10月销售额103亿,环比将17%,低于前期预期原因如下:(1)推盘低于预期,蓄客不足、已推未售存货增加明显所致;(2)观望浓郁,销售难度10月继续增加,上海等降价报道对客户情绪影响加大。 10月万科销售面积100万方,销售额103亿元。1-10月累计销售额同比增24%,销售面积增30%。 预判将继续坚持快速推盘快速销售策略,市占率继续增加。基于公司高周转、快速走货策略和在激励上高度重视销售等因素,预判即使行业继续下降公司也将继续高周转收割现金,抢占市场份额和客户资源。预计公司目前和未来决策都基于12年政策不放松做了充分应对。 拿地态度仍保守,基本面的下滑,将使得行业政策面趋势将越来越确定向有条件、局部放松方向走。公司对土地市场非常谨慎的态度以及非常保守的拿地策略,预判土地市场将从降温走向冰点。 公司将充分受益于货币信贷实际放松,首套房贷款实际利率和首付有望下降。万科可售房源中90%是144平米以下中小户型,其中绝大多数是70-90平米,面向首套刚需,受益明显。 1-10月1080亿销售额已锁定11全年及12年130%业绩。预测11、12月总计实现约170亿销售额,即全年1250亿销售额,则截至年底预计12年1.15元EPS 有望锁定148%。 预计11、12年0.87、1.15元,我们将万科本轮反弹高度从8.5元调高到9.5元,对应11年11倍PE、12年8倍PE,目前RNAV 折价15%。维持增持评级,目标价10元。

1-9月实现EPS0.49元,同比增83%。前三季度营业收入37.78亿元,同比增66%;净利润5.75亿元,同比增83%。净利润增速快于收入主要是去年同期结算南京项目为合作项目,少数股东权益较大所致。 预计1-9月完成签约销售额约45亿元,销售低于预期主要是:(1)南京项目销售缓慢,南京公积金贷款政策松动,有望推动销售。(2)厦门世茂海峡大厦推迟开盘,预计年底前将开盘,目前蓄客较好。 四季度可售货量预计90-100亿,但主要集中于12月,预计完成80亿的销售目标有一定压力。预计四季度可推货量约50-60亿,目前已推未售货量接近40亿元,合计四季度可售货量约90-100亿元。 销售费用上升,财务费用下降。商业地产销售项目增加导致销售费用同比升103%;由于负债结构调整,短期借款在总借款占比为14%,短期偿债压力较小,财务费用降29%。 财务安全,扣除预收款后真实负债率46.7%。3季度末账面现金44亿元,较年初升8.9%;资产负债率58.3%,略降;真实负债率46.7%,略降。净负债率49.2%,较年初升13个百分点。 多业态构筑成长空间,目前正稳步推进中,院线等值得期待。新开业福州、徐州和沈阳3家影城;常熟、宁波2家儿童乐乐城。影院、儿童乐园投资小回报快,预计年底世茂百货北京工三旗舰店开业。 加大商业拿地力度。前3季度拿地项目包括包括长沙、青岛、济南、天津项目,增加土地储备105万方,预计盈利能力较好。 预计公司11-12年EPS0.90、1.09元,公司租售并举,通过打造多业态的经营模式,构筑成长空间。打造地产+影院和儿童文化的模式,为受益于文化建设加速的地产股标的。维持增持评级及目标价19元。

参与北京保障旧改项目,预计持续获相关保障房建设融资可能性大。 大量项目配建保障房,开发规模达到140万平米。目前已从北京市保障性住房建设投资中心获得7亿元低成本贷款,贷款利率仅7.53%。 国信上市将进入实质性阶段,公司在99年以1.3亿元获得国信证券4.9%股权,而每年分红可达0.7亿元。国信上市已没有实质性障碍,预计时间窗口可能在年底或明年年初,上市后可带来业绩高增长。 北京龙头地产国企之一,目前二级开发项目储备权益建面300万平米,另有一级开发101万平米。公司约57%的权益储备位于北京,京外二级开发有重庆、成都、天津武清项目,且一二级联动优势明显。 持有拟上市公司北京科技园建设21.54%股权,公司盈利能力强。预计未来几年每年实现3-4个亿净利润,公司每年能够获得6000-7000万的投资收益,计划2013-2014年实现上市。 创投业务进入收获期。持有中科招商公司30%股权,参与创投业务,钢研高纳、数码视讯、杰赛科技3家公司在中小板、创业板上市。另有多个项目在筹备上市。公司已对钢研高纳减持,收益率颇高。 大力推进水务投资。增资环保公司至70%。公司支持环保板块拓展,2014年底污水日处理量达到130万吨,收入等指标具备上市条件。 欲进养老地产领域。以0.4亿获君道勤合40%股权,产业链包括健康体检、复查、治疗、住院一体化服务,预计春节前体检中心能开业。 估值便宜,RNAV21.2元,股价大幅折价。其中地产开发类RNAV14.3元、出租类1.85元、国信股权4.0元、其他北科建等1.1元。 预计11-13年EPS1.37、1.64、1.91元。股价相对估值折价高、向上空间大。公司的投资业务正在进入收获期,国信上市可能将进入实质性的进程。维持增持评级,目标价17元。

万通地产为民营优质开发商代表,“坚持精品路线,坚持专业导向”,在喧闹的房地产市场中,走出一条万通之路。 公司业务重心由住宅开发逐渐向商业开发倾斜,商住并重,提高商用物业的收入比重,加大持有物业比重。公司储备了北京、天津、上海、杭州等多个万通中心商业项目。 公司地产项目储备优质,深耕京津区域,项目储备345万方。公司在京津外也持续积极拓展,进入成都、杭州、上海等地,借助公司优秀的开发品质,拓展京津外项目,收入区域多元化。 股东泰达等资源优厚,充分发挥“傍大款”策略。凭借泰达的优势,公司在天津市场保持领先,特别是在滨海新区优势明显。 公司采用股权收购方式,大规模增加土地储备。同时,股权收购的方式成本相对较低,为未来业绩成长奠定基础。 公司融资渠道较广,包括成立合作基金等,包括公告的与华润深国投信托合作的万通核心成长股权投资基金等,均非常值得期待。 预计公司将受益于三亚的奥林匹克国际村项目,受益于文化产业的大力建设和优越的地理位置,项目具有稀缺性和不可复制性,项目前景良好。从公开挂牌的相关信息来看,目前目标区域已有两块地块已挂牌,挂牌截止日期为10月31日,我们预计公司和中体产业联合体获取的概率较大,预判项目将进入实质运作阶段。 预计公司2011、2012年业绩分别为EPS0.50元、0.76元。 不计算三亚项目,我们测算公司RNAV7.8元,目前股价较RNAV 深度折让50%,给予公司增持评级,目标价6元。 风险提示:三亚项目的后续获取可能具有不确定性。