金桥正发展两类十大产业,园区间的竞争要求公司“创新求变”。金桥出口加工区面积20平方公里,目前正重点发展两类十大产业:先进制造业和生产性服务业。公司主要在金桥园区内从事工业地产、住宅商业配套和园区开发等专业化业务经营,并重点拓展持有型物业。目前金桥已从为流水线生产企业提供物业转为向跨国公司、研发总部提供配套服务上来。2010年底,金桥园区成为国家级生态工业示范区,并通过引进龙头客户,向产业前后端延伸,以及根据细分客户需求进行”创新求变”。 纵向看,公司通过工业和住宅地产搭配,平衡业绩稳定性和增长性;横向看,作为工业制造类园区,公司管理品牌扩张能力强。尽管工业地产租金稳定,但开发周期长,且后续还需根据产业链升级进行二次开发,因此,公司介入开发周期较短的住宅地产以平衡盈利的增长性和稳定性。不同于创新研发类园区(张江)通过创新力培育和投资区内创新型小企业而获得投资收益,作为工业制造类园区(如新加坡裕廊),未来金桥可通过捆绑龙头企业和管理输出,在区外实现资本和品牌的扩张。 长期看有望复制“裕廊”成长模式:依据区内产业链升级进行调整和输出管理能力。公司正处于“裕廊”成长模式的中期阶段,即随着区内产业形态(行业龙头-产业集群-流程再造)的升级、变化,金桥开发形态(标准厂房-综合性用房-各类服务设施-生态人文环境)和租户类型也相应调整。这种蜕变集中体现为,通过园区规划修订和开发的生产性服务业集聚区和碧云社区。它不仅实现了地块转型开发后的增值,而且其管理品牌已帮助公司获得了临港新城项目,初步实践了”走出去”战略。对比“裕廊”已在新加坡开发了45个工业园和在全球拓展了750多个项目,公司将顺应上海市资源整合的趋势,为实践公司的”走出去”战略而尝试向区外拓展。 公司租金将稳定增长,股权投资璧上增辉;参股公司有上市预期。未来5年公司权益收租建面将达150万平,租金随9号线延伸有望提升;2010年公司开发销售收入占比44%,并获得了临港新城等商品房项目。公司持有的国泰君安、东方证券和交行股权每年有分红,如未来参股公司上市,经测算公司可获得5-7亿元投资增值。 估值与投资建议。2011-2012年,预计公司结算收入分别为11.22亿和9.09亿;租赁收入分别为8.11亿和9.64亿。综上,2011-2012年EPS分别为0.61元和0.70元。12月9日公司收盘价7.12元,对应2011年动态市盈率11.61倍。公司RNAV是11.24元,取其80%折扣价8.99元作为目标价,维持公司的“买入”评级。 不确定性因素。未来可能采取的严厉调控措施将影响公司业务的发展

投资建议。公司是山东本土优质地产开发商,目前在深耕山东市场的同时,也积极开拓省外市场。同时公司大股东鲁商集团的多元化产业背景也为公司在综合体项目的开发提供了重要支持。目前公司销售业绩稳定,前三季度预计达到50多亿元。我们预计全年有希望实现年初制定的80亿销售目标。预计公司2011、2012年每股收益分别是0.51和0.69元。截至11月15日,公司收盘于5.66元,对应2011年PE为11.09倍,2012年PE为8.20倍,对应 RNAV为9.8元。考虑到公司的成长性,我们给予公司RNAV约70%的折价,对应公司目标价6.86元,给予“增持”评级。 风险提示:行业面临加息和政策调控两大风险。

事件: 2011年前三季度公司完成营业收入40.2亿元,同比微降0.72%;归属于上市公司所有者净利润5.79亿元,同比增长2.99%。实现基本每股收益0.09元,比去年同期减少14.55%。 投资建议: 公司前三季度预计实现销售金额26亿元,同比去年出现下滑;同时公司在蓬莱的金矿项目由于政府规划的原因以低于预期的价格转让。公司目前土地储备充足,同时积极参与一级开发业务也为后期二级市场拿地获得了先机。预计公司2011、2012年每股收益分别是0.32和0.43元。截至10月28日,公司收盘于3.91元,对应2011年PE为12.21倍,2012年PE为9.09倍;对应的地产RNAV为7.83元,其他金融和资源业务RNAV在3.02元,累计RNAV为10.85元。公司多元业务发展,我们以公司RNAV的60%,即6.51作为对应目标价格。由于矿业开发处于起步阶段,维持“增持”评级。

投资建议:公司作为一家山东本土的房地产公司,目前在山东省内和省外均有充足的土地储备,后续发展实力十足。同时公司优越的股东背景也为其持续增长注入了潜力。预计公司2011、2012年每股收益分别是0.51和0.69元。截至10月28日,公司收盘于5.85元,对应2011年PE为11.47倍,2012年PE为8.49倍,对应的 RNAV为9.8元。考虑到公司的成长性,我们给予公司RNAV约70%的折价,对应公司目标价6.86元,给予“增持”评级。 风险提示:行业面临加息和政策调控两大风险。

事件:2011年前三季度公司完成营业收入37.78亿元,同比增长66%;归属于上市公司所有者净利润5.75亿元,同比增长83%。实现基本每股收益0.49元,比去年同期增加83%。 投资建议:公司前三季度实现销售金额44.67亿,进度略微平淡。后期厦门项目能否如期实现是销售达标关键。同时公司的商管,百货,影院业务也得到进一步拓展。公司从年初至今获取近105万平米土地储备。以上项目地理位置较佳,未来具备较好盈利能力。预计公司2011、2012年每股收益分别是0.93和1.22元。截至10月28日,公司收盘于11.68元,对应2011年PE为12.56倍,2012年PE为9.57倍,对应的RNAV为19.83元。由于公司是A股唯一的全业态商业模式公司,我们认为公司具备长期发展的潜力,因此给予公司适度溢价。按照2011年18倍市盈率计算,对应目标价格16.74元,维持“买入”评级。

事件:公司公布2011年三季报。报告期内,公司实现营业收入19.66亿元,同比增长62.16%;实现归属于上市公司股东的净利润2.26亿元,较上年同期增长40.7%;实现基本每股收益0.20元。 投资建议:公司房地产业务集中在天津,涵盖商品房、保障房和一级土地开发业务。截至报告期末,公司权益建面合计增至452万平米(不考虑1700亩的汉沽河西土地整理项目),可满足未来三年开发。今年,在复杂的市场环境和国家大力扶持保障房建设的形势下,公司加大了保障房的开工和竣工交付。2011年,公司计划实现营业收入30亿元,同比增长51%,而截至前三季度公司每股预收款较高为4.44元,业绩锁定性较强。我们预计公司2011、2012年EPS分别是0.28和0.32元,对应RNAV是6.04元。截至10月28日,公司收盘于3.97元,对应2011年PE为14.18倍,2012年PE为12.41倍。我们以RNAV的75%,即4.53元为公司6个月的目标价,维持公司的“增持”评级。

投资建议:公司前三季度实现了营业收入11.96亿,同比增长75%,归属于母公司的净利润为1.23亿,同比下滑3.83%。本期确认了较多的3期A的相关费用是利润下滑的主要原因。预计公司2011、2012年每股收益分别是0.29和0.40元。截至10月28日,公司收盘于9.9元,对应2011年PE为34.14倍,2012年PE为24.75倍。受益于后期北京市写字楼市场的继续增长公司业绩会有进一步表现的空间。给予公司2011年40倍市盈率,对应目标价格11.6元,维持“增持”评级。 风险提示:行业面临加息和政策调控两大风险。

投资建议:受益“新三板”扩容,给予“买入”评级。公司主要从事上海金桥出口加工区内的工业地产和园区开发,并提供后续出租、出售、管理和增值服务。受益于园区成熟的产业氛围,公司物业出租率90%以上,为公司提供稳定的租金收入;近期结算的碧云新天地三期,和正在开发的金杨高层项目和临港新城项目,有望给公司带来持续的销售收入;而参股公司带来的投资收益将增厚公司业绩。我们预计公司2011、2012年EPS分别是0.60和0.65元,对应RNAV是11.75元。截至10月28日,公司收盘于8.20元,对应2011、2012年PE分别为13.73倍和12.65倍。考虑到“新三板”市场扩容逐步临近,公司有望直接获益。按照园区类上市公司2011年20倍PE,对应12元目标价,首次给予“买入”评级。 风险提示:行业面临加息和政策调控两大风险。

投资建议: 公司在陆家嘴金融贸易区拥有大量不可复制的稀缺物业资源(持有物业建面约100万平),随着上海国际金融中心建设的逐步推进,公司持有物业的价值、出租率和租金都将不断上升(近期公司评估自身近一半的出租物业价值高达130亿元)。未来两年公司租金收入有望保持20%的较高增长,实现从土地批租商向持有物业运营商的转变。此外,公司公告称今年法人股交易额度为2亿元,这将稳定今年公司业绩。我们预计公司2011年、2012年EPS分别是0.66和0.71元,对应RNAV是16.97元。截至10月28日,公司收盘于14.24元,对应2011年PE为21.4倍,2012年PE为20.0倍。我们给予公司RNAV约90%的折扣,对应目标价15.27元,首次给予“增持”评级。

事件:公司公布2011年3季度报。报告期内,公司实现营业收入1.50亿元,同比减少59.39%;实现归属于上市公司股东的净利润为-7393万元;实现基本每股收益-0.118元。 投资建议:公司房地产业务主要集中在天津和呼和浩特,公司借助大股东一级开发的优势不断进行项目拓展。今年第四季度,公司以较低价格取得津丽张2004-049号地块和新城北运河南侧两地块,新增权益建面9.26万平。公司目前项目储备权益建面合计386万平,可满足未来三年开发。考虑到今年公司结算计划不变,且每股预收款6.36元/股,因此今年公司业绩有较好的保证。我们预计2011、2012年公司EPS分别是0.35和0.46元,对应RNAV是7.89元。截至10月27日,公司收盘于6.10元,对应2011年PE为17.55倍,2012年PE为13.13倍。我们以RNAV的85%,即6.71元为公司6个月的目标价,维持公司的“增持”评级。

事件:2011年1-9月公司完成营业收入21.02亿元,同比减少52.85%;实现营业利润2.96亿元,同比减少78.68%;归属于上市公司所有者净利润3.3亿元,同比减少68.86%。实现基本每股收益0.25元,比去年同期减少72.83%。 投资建议:受限购政策影响,公司京内项目销售进展一般。我们预计公司完成全年177万平销售目标存在一定挑战。公司后期累计93亿元的融资计划(43亿中期票据,50亿非公开定向债务融资工具)一旦完成将为公司提供新一轮发展动力。截至2011年3季报末,公司预收账款在138.65亿,折合每股预收9.3元。未来业绩锁定性进一步增强。预计公司2011、2012年每股收益分别是1.18和1.57元,对应RNAV在17.14元左右。截至10月26日,公司收盘于8.38元,对应2011年PE为7.1倍,2012PE为5.34倍。给予公司2011年12倍市盈率,对应目标价格在14.16元,维持对公司的“买入”评级。

事件:2011年1-9月公司完成营业收入31.61亿元,同比增长39.17%;实现营业利润4.19亿元,同比增加6.93%;归属于上市公司所有者净利润2.9亿元,同比增加6.29%。实现基本每股收益0.355元,比去年同期增加6.29%。 投资建议:公司计提资产减值损失造成当期净利润低于中报。目前下半年重点项目蔚蓝堡、华发世纪城六期分别与于8月和9月开盘。以上项目当期去化率在85%左右,项目销售形势好于此前市场预期。从目前统计情况看,珠海地区在广东省代表性二、三线城市中房地产投资和房价同比增幅相对温和,后期珠海限购可能性不大。公司后期销售仍有望如期推进。2011年公司主要结算项目是华发世纪城四期、华发水郡和部分外地项目。我们预计公司2011、2012和2013年各年EPS分别为1.06元、1.30元和1.48元。截至10月26日,公司收盘于8.19元,对应2011年PE为7.73倍,2012年PE为6.3倍,对应2011年RNAV在20.73元左右。我们认为公司珠海地区龙头地位明显、异地拓展初具规模。此外公司同时具备横琴岛开发和港珠澳大桥概念。随着2012年公司储备项目陆续进入结算期,公司基本面将有明显改善。考虑到公司大股东优势和自身项目质地,给予公司2011年12倍安全市盈率,对应目标价格为12.72元。维持公司“买入”评级。

投资建议: 目前,公司商品房开发权益建面272.4万平,保障房开发权益建面124.69万平,一级土地整理建面66.67万平。报告期内,公司加大了保障房的开工力度,并通过对已完工项目公司的撤资和计划参加河北银行的增资扩股,以实现房地产调控下的资金合理调配。尽管前三季度公司项目结算较少,但是,随着第四季度栖庭等高毛利率项目陆续进入结算,公司营业收入同比有望回升。此外,公司公告称将择机减持棕榈园林,这将增厚公司投资收益。我们预计公司2011年、2012年EPS分别是0.31和0.40元,对应RNAV是6.40元。截至10月26日,公司收盘于3.89元,对应2011年PE为12.63倍,2012年PE为10.89倍。我们给予公司RNAV约70%的折扣,对应公司目标价4.48元,维持“增持”评级。

事件:2011年1-9月公司完成营业收入10.6亿元,同比减少3.64%;实现营业利润2.38亿元,同比增加69.31%;归属于上市公司所有者净利润1.74亿元,同比增加57.7%。实现基本每股收益0.27元,比去年同期增加57.75%。 投资建议:截至本报告期末,公司累计土地储备在324万平左右。上述待结算资源将在2011年开始参与结算。预计公司2011、2012年EPS分别是0.93和1.41元,RNAV在13.70元。10月25日,公司收盘于8.77元,对应2011年PE为9.43倍,2012PE为6.21倍。公司项目沉淀价值高,利润存在释放空间。矿业公司的成立使得公司拓展新业务领域。后期“东方玫瑰”项目销售进度和矿业项目将成为公司股价主要刺激点。给予公司2011年12倍市盈率,对应目标价格在11.16元。继续维持对公司的“买入”评级。

投资建议: 公司前三季度预计完成签约销售额销售50亿。截至三季度时已推出了福星城,水岸国际,东澜岸,青城华府等多个项目,后期还将新推世纪城项目。同时公司的城中村项目将为公司提供丰厚的土地资源支持。由于结算的原因,我们略微下调公司2011年度的盈利预期,预计公司2011、2012年每股收益分别是0.82和1.16元。截至10月25日,公司收盘于7.46元,对应2011年PE为9.10倍,2012年PE为6.43倍,对应的 RNAV为15.14元。考虑到公司未来的成长性,因此我们给予公司2011年12倍的PE,对应目标价格9.84元,维持“买入”评级。