事件: 公司公布2014年三季报。报告期内,公司实现营业收入11.20亿元,同比增加19.52%;归属于上市公司股东的净利润1.45亿元,同比增加82.95%;实现基本每股收益0.09元。 投资建议: 公司实施以科技房产开发运营、高科技产业投资和专业化集成服务战略。随着园区获得“新三板”首批试点,公司有望在PE项目投资、物业增值和园区服务等方面持续获益。本期公司加快梳理股权投资项目和完善PE投资链,租售稳健且逐步提升工业用地容积率。今年以来公司加大了项目出让和参股公司减持力度,回笼资金也提升了业绩。我们预计公司2014、2015年EPS分别是0.26和0.34元,对应RNAV是10.77元。截至10月30日,公司收盘于8.70元,对应2014、2015年PE分别为33.46倍和25.59倍。考虑到公司参股多家高新企业,PE投资链条日趋完善,“新三板”获批试点后投资收益增长潜力大,我们以RNAV的8.5折,即9.16元为公司6个月的目标价,维持公司“增持”评级。

事件: 公司公布2014年三季报。前三季度,公司实现营业收入18.28亿元,同比增加40.65%;归属于上市公司股东的净利润7741万元,同比下滑30.55%;实现基本每股收益0.07元。 投资建议: 截至2014年上半年,公司商品房、保障房和一级开发项目权益建面分别为248万平、136万平和67万平。近年来,公司加快了商品房去化;同时公司增持汇锦小贷公司至90%、参股河北银行,加大了金融股权投资力度。今年公司提升新开工和竣工量,而期末29亿元待结资源将确保公司未来业绩增长。近期公司大股东增持公司股份至1.84%凸显对公司发展信心。我们预计公司2014、2015年EPS分别是0.17和0.26元,对应RNAV是6.47元。截至10月27日,公司收盘于3.73元,对应2014、2015年PE分别为21.94倍和14.35倍。公司管理层改善预期高、周转加快,将RNAV打7折作为目标价,对应4.53元,维持“增持”评级。

事件: 公司公布2014年三季报。报告期内,公司实现营业收入14.31亿元,同比增加6.66%;归属于上市公司股东的净利润1.93亿元,同比下滑19.69%;实现基本每股收益0.33元。 投资建议: 今年前三季度,受项目结转增加推动,公司营收微增6.7%,结转项目毛利率低使得公司净利润下滑19.7%:2014年前三季度,公司项目结转有所增加,报告期内公司实现营收14.31亿元,同比增加6.66%;由于结转项目毛利率较低,这使得报告期内公司实现净利润1.93亿元,同比下滑19.69%。 国企改革进入实质阶段,与格力航空、口岸建设共同组建新集团。2014年9月4日,公司接到实际控制人珠海市人民政府国有资产监督管理委员会通知:决定将珠海格力集团有限公司持有的本公司51.94%股份无偿划转至珠海投资控股有限公司,划转基准日为2013年12月31日,上述划转股权的权利和义务一并转移。我们认为,本次通知意味格力集团国企改革工作取得实质性进展;格力地产从格力集团划转独立工作已无悬念。按照此前公告方案,未来格力地产、格力航空和珠澳大桥珠海口岸建设管理有限公司将共同划转至珠海投资控股有限公司,共同成立新集团。 军工概念浮出水面。公开资料显示(格力集团中票持有人公告),珠海国资委将把格力地产与格力航空股权同时划转至珠海投资控股。考虑格力航空为中航通飞股东(立足通用飞机和无人飞行器),且11月珠海航展通飞系列产品将集体亮相。格力地产国资改革进程与未来航空业务关系成市场新焦点。 通过庙湾建设,切入珠海高端海岛旅游市场。2014年9月4日,公司与广东省珠海万山海洋开发试验区管理委员会签订《战略合作框架协议》,珠海万山海洋开发试验区拟引进公司独家进行庙湾岛岛屿整体开发建设,将庙湾岛打造成高端休闲旅游的主题岛屿。我们认为,公司通过庙湾岛建设,正式切入珠海高端海岛旅游市场。考虑珠海海岸线长604公里,有大小岛屿147个,可开发利用岛屿资源丰富。我们认为公司有望借助本次庙湾开发切入后期珠海岛屿旅游开发。一旦开发模式成熟,公司可将相关经验快速复制珠海其他岛屿。 公司海洋产业大有可为。目前珠海已正式提出“打造蓝色珠海、建设海洋强市”的发展蓝图。根据《珠江三角洲地区改革发展规划纲要》内容,珠海要求未来“重点发展海洋产业”。考虑广东海洋经济发展已上升为国家战略、珠海纳入《广东海洋经济综合试验区发展规划》后,其在全省海洋经济发展总体格局的核心地位日益加强。公司在海洋产业的布局方向,符合政府发展思路(海洋渔业、海岛旅游),未来有望极大程度受益。 投资建议:受益于珠港澳一体化和国企改革,地产、海洋和口岸经济三大看点。公司房地产业务集中在珠海,业务涵盖商品房开发、海洋经济和口岸经济产业链。目前,公司拥有商品房二级开发项目权益建面243.6万平,主要集中在珠海和重庆地区。公司同时具备军工、横琴、港珠澳合作、国资改革、现代服务业转型等多种概念。2014-2015年预计公司EPS分别0.79元和0.98元。10月29日公司收盘价12.5元,对应动态市盈率分别为15.87倍和12.76倍。公司RNAV波动区间在13.23元到18.06元之间。考虑国企改革为公司基本面带来实质改变,公司已成为珠海国资新资本平台,我们去RNAV上限,即18.06元作为目标价,维持公司的“增持”评级。

事件: 公司公布2014年三季报。报告期内,公司实现营业收入8705万元,同比下滑61.57%;归属于上市公司股东的净利润896万元,同比下滑91.11%;实现基本每股收益0.02元。 投资建议: 公司定位于“都市型产业园区”综合运营商和服务集成商,已布局3.13平方公里的上海闸北市北高新产业园和5.2平方公里南通科技城产业园。目前,市北高新园区经济每年30%高增长,园区生产性服务业比重已超90%。公司合计持有权益建面118万平。同时,未来5年市北高新园区可开发建面260万平,南通储备4200亩土地。未来几年公司项目储备有望快速上升。自贸区产业链升级后,部分生产性产业和辅助性企业将转至外高桥周边启东产业园为公司带来间接利好。考虑到公司开发项目尚未达到对外销售条件,我们暂不进行业绩预测。目前,公司的RNAV是12.77元。截至10月29日,公司收盘于11.91元,对应2014、2015年PE分别为37.67倍和28.98倍。我们认为未来公司启东产业园将受益于上海自贸区发展。我们以RNAV作为目标价,对应目标价12.77元,维持对公司的“增持”评级。

事件: 公司公布2014年三季报。报告期内,公司实现营业收入19.32亿元,同比下滑21.05%;归属于上市公司股东的净利润2.96亿元,同比增加2.45%;实现基本每股收益0.57元。 投资建议: 多个参股公司存在上市预期,维持“买入”评级。公司房地产业务集中在南京,业务涵盖商品房和保障房开发、“大市政”产业链。目前公司拥有商品房项目权益建面152万平,保障房项目权益建面近100万平,可满足三年开发需要。随着南京开发区东扩和建成区的提升,公司“大市政”业务进入增长期;公司多层次股权投资平台形成,股权投资业务进展顺利,期内拟投资15亿元参股南京银行。我们预计公司2014、2015年EPS分别是0.96和1.22元,对应RNAV是23.40元。截至10月28日,公司收盘于12.89元,对应2014、2015年PE分别为13.47倍和10.55倍。我们认为未来公司参股的广州农商行、金埔园林、优科生物等公司均在上市进程中。以RNAV的7折作为目标价,对应目标价16.38元,维持对公司的“买入”评级。

事件: 公司公布2014年三季报。报告期内,公司实现营业收入45.25亿元,同比增加46.55%;归属于上市公司股东的净利润2.00亿元,同比下滑50.12%;实现基本每股收益0.25元。 投资建议: 公司集纺织服装、城市综合开发、产业投资为一体。城市综合开发方面,公司代表政府对新北区进行全业务深耕开发;处第一阶段建设期的17.5平方公里高铁片区及万顷良田项目进展顺利,正在启动第二阶段的土地开发。根据合同公司将获得10%工程收益和5:5的分成收益。常州房价收入比低、439平方公里的新北区仅开发了1/5,未来有拓展空间。公司通过品牌战略(自创牛仔裤ERQ品牌)催动纺织服装焕发青春,所投资的江苏银行存在上市预期。我们预计公司2014、2015年EPS分别0.50和0.62元,对应RNAV是12.13元。截至10月28日,公司收盘于6.87元,对应2014、2015年PE分别为13.74倍和11.08倍。我们以公司RNAV的6.5折7.88元作为公司未来6个月的目标价,维持“增持”评级。

事件: 2014年10月18日,公司公告称,公司第八届董事会2014年第七次会议审议通过了《非公开发行A股股票预案》。公司拟采取非公开发行的方式向不超过10名特定对象发行股票。本次非公开发行股票的定价基准日为公司第八届董事会2014年第七次会议决议公告日(2014年10月18日)。本次发行股票价格不低于10.68元/股。本次拟发行股票数量不超过18730万股,募集资金总额不超过20亿元(含发行费用),拟用于平潭海天福地美丽乡村暨旅游休闲度假区综合开发启动项目及平潭海峡医疗园区建设项目(一期),以及补充公司流动资金。 投资建议: 本次定增募投项目的建成将提高公司旅游开发和医疗服务能力,为公司注入了新盈利增长点,奠定公司战略转型基础。公司在平潭各项目有序推进,效益初步体现。此前,公司已形成“林板一体化”发展格局,目前拥有经营林区100万亩,年产松杉育苗1500万株,纤维板年产能45万立方。业绩方面,中福建材城下半年预售;混凝土项目已投产销售;“万宝山公园”BT项目已验收结算;作为主发起人的平潭中汇小贷公司已显现效益;公司与台湾荣工所组联合体中标金井湾、东部污水处理厂BT项目。我们预计公司2014、2015年EPS分别是0.11和0.48元。截至9月12日,公司收盘于12.45元,对应动态市盈率分别为117.91倍和25.90倍。2015年公司将受益林业限伐到期、混凝土扩产、BT项目结算、中福建材城预售、定增推动业务转型等利好。考虑到公司是注册并直接受益于平潭实验区的上市公司,我们参考上海自贸区直接受益标的外高桥(600648.SH)的PE估值,我们取2015年公司的EPS约0.48元,以及外高桥2015年PE估值31.95倍(取32倍PE估值),则可知公司的合理估值是15.36元,维持“增持”评级。

事件:公司公布2014 年三季报。前三季度,公司实现营业收入13.64 亿元,同比下滑17.57%;归属于上市公司股东的净利润5512 万元,同比下滑75.0%;实现基本每股收益0.04 元。 投资建议:公司发展模式符合新型城镇化建设方向,属“丝绸之路”主题重要标的。目前公司项目集中在福州、兰州和上海,除大盘开发模式外,同时探索养老、旅游、健康、文化等适度多元化经营之路。公司大盘开发模式具有土地成本锁定优势。 受销售增加推动,公司期末预收账款余额46.36 亿元,较年初大幅增长2.80 倍。我们预计公司2014、2015 年EPS 分别0.19 和0.62 元。按照公司10 月17 日收盘价8.17 元计算,对应2014 和2015 年PE 为42.73 倍和13.28 倍。考虑公司成功融资后基本面带来更大向好弹性,给予公司2015 年14 倍PE 目标价,对应股价8.68 元,维持公司“增持”评级。 主要分析: 1. 前三季度,公司房产结算减少使得营收下滑17.6%,因结算毛利率低且费用支出多使得公司净利润下滑75%:2014年前三季度,受符合结算条件的房产交付较少影响,公司实现营收13.64 亿元,同比下滑17.57%;由于公司项目结转毛利率较低且费用支出较多,这使得报告期内公司实现净利润5512 万元,同比下滑75.0%,降幅比上季度有所扩大。 3. 本次发行后不改变大股东的控股地位:公司本次发行股票数量为5 亿股,发行完成后总股本由15.12 亿元增至20.11亿元。本次发行前,东福实业持有公司54.51%股权,为公司控股股东;本次发行后,东福实业持有公司40.96%股权,仍为公司第一大股东。 4. 2014 年10 月,公司拟合作成立大名城城镇化投资基金,涉足房地产产业并购基金:2014 年10 月,公司拟与中信证券、信业基金、长江财富共同设立中信证券-信业基金—长江财富大名城城镇化投资基金,募集资金上限为50 亿元,运作期限为10 年,主要投资于一线城市北京、上海、广州、深圳的房地产项目。该投资基金要素包括:一、普通合伙人:公司和信业基金共同成立公司作为GP(GP 公司出资总额不高于1000 万元,双方各持股50%);或由公司指定关联公司成立公司作为GP,信业基金及其指定关联公司成立公司作为GP,组成双GP。二、有限合伙人:由长江财富(基金子公司)发起设立的“长江财富—大名城城镇化基金专项资产管理系列”计划(暂定名)认购的优先级有限合伙份额,以及由大名城补充认购的劣后级份额组成有限合伙人。三、投资基金规模:由系列资产管理计划形成的管理资产最高额不超过50亿元。四、投资基金期限:投资基金存续期限为10 年,其中单个项目对应的基金存续期限原则上不超过3 年,并与每期资产管理计划期限相对应。五、投资方式:股权、债权或股权+债权,投向各个项目。六、资金用途:用于公司下属项目公司房地产项目拓展及后续开发等。七、资金投向所在地:北京市、上海市、广州市、深圳市等。 我们认为,这是公司实施区域聚焦,加快一线城市项目布局的重要举措,同时也为公司探索产业并购基金模式,走适度多元化经营打下基础。 5. 投资建议:公司发展模式符合新型城镇化建设方向,属“丝绸之路”主题重要标的。目前公司项目集中在福州、兰州和上海,除大盘开发模式外,同时探索养老、旅游、健康、文化等适度多元化经营之路。公司大盘开发模式具有土地成本锁定优势。受销售增加推动,公司期末预收账款余额46.36 亿元,较年初大幅增长2.80 倍。我们预计公司2014、2015年EPS 分别0.19 和0.62 元。按照公司10 月17 日收盘价8.17 元计算,对应2014 和2015 年PE 为42.73 倍和13.28倍。考虑公司成功融资后基本面带来更大向好弹性,给予公司2015 年14 倍PE 目标价,对应股价8.68 元,维持公司“增持”评级。 6. 风险提示:行业面临加息和政策调控两大风险。

投资建议: 3 季度销售保持增长趋势,产城模式优势明显。 1)单季度销售继续跑赢大市。 公司 2014 年第三季度整体销售额完成132.92 亿元,比2013 年同期增长49.31%,其中:现园区结算回款额8.69 亿元,同比增长-42.07%,实现产业园区配套住宅签约销售额100.72 亿元,同比增长68.71%,完成城市地产签约销售额21.68亿元,同比增长58.36%。公司三季度园区结算回款额同比减少42.07%的原因是:1)去年园区结算回款大增(同比增长151%)导致同比基数过大,预计今年园区回款规模整体略高于去年;2)单季度园区回款受多重因素影响,不代表全年回款趋势。 2)出租业务有序推进。公司当期可供出租面积为10.3 万平,2014 年已收回租金为702.45 万元。 完成全年500 亿销售目标属大概率事件。三季度完成地产签约销售额122.40 亿元,同比增长66.78%,显著好于同期市场表现,单季销售再创历史新高。公司2014 年1-9 月整体实现销售额374 亿,完成全年500 亿销售目标的75%。随着四季度加大推盘量和提高销售力度,完成全年500 亿目标属大概率事件。 一旦中票成功发行将对公司构成直接利好。9 月30 日,公司公告经第五届董事会第二十一次会议审议通过,拟向中国银行间市场交易商协会申请注册发行不超过人民币39 亿元(含39 亿元)的中期票据。由于中票是无需抵押物的低成本、中长期融资工具,且不限制募集资金用途(可全部用于补充流动资金),公司独特的产业新城业务模式比传统的房地产开发企业受益更加明显。中票可适用于公司非地产业务无抵押融资,从而大大降低融资成本,优化融资结构。 重申公司处海通产业地产估值第二阶段。根据海通证券产业地产估值三阶段模型。我们认为华夏幸福处于产业地产第二阶段中期,即成熟单核和多核发展起步、异地复制成功、产业升级开始。此外公司属于产城融合模式,较单纯产业地产应享受一定溢价。公司平台属性是超越产业地产第二阶段的关键,10 到17 倍之间估值属于合理范围。 投资建议:估值切换龙头品种,受益“京津冀”和“沪港通”,维持“买入”评级。公司基本面优异,不仅销售明显超市场预期,而且优于同业企业。产业新城业务方面,公司战略布局顺应国家区域发展规划的主导方向,坚持聚焦大北京,做大环上海,战略布局环沈阳,与国家重点区域振兴规划和发展战略完全符合。一旦未来相关政策落实,公司将进入新一轮成长快车道。公司同时属“沪港通”主题中产业新城唯一标的。考虑海外资金对产业地产关注度不断升温,公司股东结构有望进一步改善。公司前三季度销售优异,全年500 亿销售有望顺利完成。以上基本面事实使得公司具备较强估值切换能力。 预计公司2014 和2015 年每股收益分别是2.74 和3.85 元。截至10 月13 日,公司股价26.67 元对应2014 和2015 年PE在9.73 和6.93 倍。考虑公司产业地产模式A 股唯一,业绩锁定增速和锁定程度业内排名优异,给予公司2014 年14 倍市盈率,对应股价38.36 元,维持 “买入”评级。

事件: 2014年9月18日,上海市公布《中国(上海)自由贸易试验区控制性详细规划(草案)》(简称《草案》),公开征求意见。其中,外高桥片区的功能定位是打造成为国际贸易城,洋山片区的功能定位是国际航运功能服务区,浦东机场片区的功能定位是现代商贸功能区。根据《草案》,每个片区又分为服务分区、综合分区和物流分区,并依据功能有相应的开发强度。三个片区总建筑规模约2830万平,其中外高桥约1850万平,洋山约530万平,浦东机场约450万平。《草案》坚持了刚性和弹性相结合;同时体现综合用地,对各功能分区提出主导用地性质。 投资建议: 《草案》明确自贸区各区域发展规划和土地开发强度。 1)充分肯定外高桥金融、服务产业定位。《草案》规定建筑规模控制在约1850万平的外高桥片区功能定位是,充分利用自贸试验区(外高桥)的产业发展优势,联动森兰区域,促进自贸试验区(外高桥)逐步融入上海市北部地区(尤其是浦东新区北部城区)功能,打造成为以国际贸易服务、金融服务、专业服务功能为主,商业、商务、文化多元功能集成的国际贸易城。2)对片区土地开发强度进行明确规划。从《草案》内容看,外高桥大部门土地明确划分为I类和II类用地。Ⅰ类用地指服务分区,形成金融、贸易、商业相对集聚的区域,重点发展总部经济、金融服务、国际贸易等功能业态。开发强度控制在2.5-5.0。Ⅱ类用地指综合分区,综合布置公共设施、工业等用地,重点发展服务外包、高端制造、生产性服务业等功能业态。开发强度控制在1.5-3.0。 《草案》对加快外高桥区域开发速度意义重大。 1)定位明确有利企业各司其职,专注发展。短期看,明确的定位有利于各片区错位发展,形成优势互补。外高桥片区国际贸易城定位将推动区内土地价格上升,商住需求旺盛。而中长期看,首次明确外高桥在上海四个中心建设中的龙头定位,其中长期发展潜力不可限量,土地增值空间很大。2)有利外高桥加快“二次开发”力度。此外方案明确外高桥片区土地开发强度控制在1.5-5.0(容积率范围)。考虑此前高桥区域多规划物流、仓储用地(容积率在0.5到2),《草案》有利外高桥区域加大开发力度。 自贸区再获总理肯定。自贸区成立一周年之际,李克强总理再次肯定了上海自贸区建设,并明确表态“我今天不问各部委为自贸区支持了什么,我更想知道他们还可以再支持什么?”。我们认为,市场对后期国际版(张江共同参与)、迪斯尼联动和免税政策预期加强。 投资建议:自贸试验区建设下公司有望受益五大利好,给予“增持”评级。公司属自贸区开发主体唯一上市公司。目前自贸区建设已上升为国家战略,外高桥基本面将进入实质改变阶段。未来公司将重点开发港务区、物流区、森兰中块和南块国际社区在内的自贸区一期项目以实现“产城融合”。我们预计公司2014、2015年EPS分别是0.58和0.76元。对照香港自由港政策下生产要素价值重估,我们预计未来公司资产价值将显著受益自贸试验区推进进程,并受到政策红利、产业升级、地价重估、定位转变和职能升级五大利好。在暂不考虑以上因素以及容积率调整后开发面积变化的情况下公司RNAV是33.68元。截至9月19日,公司收盘于30.19元,对应2014、2015年PE分别为52.05倍和39.72倍。考虑到森兰项目进入开发高峰,外高桥将受益于自贸试验区建设,定向融资将加快公司五大平台建设,我们以RNAV,即33.68元作为6个月目标价,维持“增持”评级。

事件: 近日,华夏幸福基业股份有限公司与APG-ALARM-ASIA(以下简称“AAA”)决定建立战略合作关系,在无锡(南长)国家传感信息中心共建智能家居产业园,并且在此基础上拓展到公司全中国产业新城,推进中国智慧城市建设,打造中国智能家居标杆,双方为此签署《战略合作框架协议》。 投资建议: 成功引入智能家居核心企业。本次合作方AAA是由APG和Alarm.com共同为在亚太区拓展Alarm.com先进智能家居技术而合资成立的公司。AAA将负责Alarm.com智能家居产品和解决方案在亚太区的宏观战略、市场推广、产品本地化研发、数据中心构建及所有与之相关的商业运作。APG(Atherton Pacific Green Group) 是一家创立于美国加州硅谷的、致力于世界创新的绿色、清洁、智能和物联网技术的高科技公司。其涉及领域包括智慧城市、智能家居、智能工业、绿色能源、环保科技等。Alarm.com是一家从事智能家居应用的美国物联网公司,其主营业务是维护用户无线安全与节能系统开发。根据Alarm.com网站(http://www.alarm.com/about/about.aspx)数据显示,Alarm.com拥有超过200万付费用户,其可靠的网络操作中心可处理超过200亿事件,目前周处理量为28亿,其产品通过ETL、UL、CUL和FCC认证。 产业升级再进一步,中长期发展空间逐步打开。 1)标志公司产业发展服务能力重要提升。本次战略合作是华夏幸福美国硅谷高新科技孵化器,将海外优质高科技项目导入国内产业新城的成功实践,标志着公司产业发展服务能力取得质的飞跃。项目成功引入对提升华夏幸福园区国际形象,吸引未来海外创新成果国内落地具备积极意义。公司所提出的“美国孵化、华夏加速、中国创造”正逐步走向现实。项目表明华夏幸福有能力为海外技术创新成果转化提供全新的商业思路和运作平台,未来将为公司创造新的盈利增长点。 2)平台价值进一步体现。我们在此前报告中反复强调公司发展特点不仅仅是外延式区域扩张,内涵式产业升级将成为后期华夏幸福重要发展亮点。年初至今,公司已连续导入工信国际、卫星导航产业港、电商物流和北斗导航产业等。本次合作一方面表明公司正在从国内区域产业资源整合阶段上升为全球区域产业资源整合,另一方面公司正变过去的被动转移为现在的主动整合。 3)双方有望未来进一步加大合作。本次战略合作后,AAA将与公司在无锡(南长)国家传感信息中心共建智能家居产业园项目。合作一方面直接促进无锡园区产业升级,增加落地投资额;另一方面公司还有机会凭借园区运营和信息获取优势,通过参股、合营等方式分享智能家居产业园入园企业高速成长收益。此外,公司目前已投资运营20多座产业新城,未来不排除有机会复制并推广智能家居产业园共建模式,智能家居产业集聚的规模效应极其显著。 投资建议:维持“买入”评级。公司上半年基本面优异,不仅销售明显超市场预期,而且优于同业企业。产业新城业务方面,公司战略布局顺应国家区域发展规划的主导方向,坚持聚焦大北京,做大环上海,战略布局环沈阳,与国家重点区域振兴规划和发展战略完全符合。一旦未来相关政策落实,公司将进入新一轮成长快车道。预计公司2014和2015年每股收益分别是2.74和3.85元。截至9月10日,公司股价27.05元对应2014和2015年PE在9.87和7.03倍。考虑公司产业地产模式A股唯一,业绩锁定增速和锁定程度业内排名优异,给予公司2014年14倍市盈率,对应股价38.36元,维持 “买入”评级。风险提示:行业基本面下行风险。

事件: 2014年9月4日,公司接到实际控制人珠海市人民政府国有资产监督管理委员会(下称“珠海市国资委”)通知:决定将珠海格力集团有限公司持有的本公司51.94%股份无偿划转至珠海投资控股有限公司,划转基准日为2013年12月31日,上述划转股权的权利和义务一并转移。 投资建议: 国企改革重要迈步,公司股份划转正式完成。 1)脱离格力集团,未来迎来独立发展机遇。此前格力集团主要资产仍集中在家电业务,地产板块在集团中所处地位和受重视程度相对不足。本次地产业务从集团中独立并划转至新成立公司后,将有利于地产板块专攻主业发展,也有利于珠海国资委对地产板块制定更明确的考核和激励制度,加快格力地产规模发展。公司基本面有望迎来更大改善。 2)股权关系明确,珠海政府有望倾斜更大资源支持上市公司做强做大。从股权占比角度考虑,格力地产是目前珠海国资委控股比例最高上市平台。从产业结构考虑,华发股份与格力地产同属于地产板块,但是珠海国资委对华发股份控股比例较低。从市值角度考虑,除格力电器外,其他珠海上市公司平台市值均偏低。按照珠海国资委做强做大本地企业,同时政府更大程度受益角度看,未来更多政府资源有望逐步倾斜格力地产平台。 海洋经济重要迈步。1)通过庙湾建设,切入珠海高端海岛旅游市场。一旦开发模式成熟,公司可将相关经验快速复制珠海其他岛屿。2)已进入渔码头改造。公司目前已拿下珠海洪湾渔港改造工程。根据规划,2018年该项目园区海洋经济总产值达100亿元以上,税利20亿元以上;至2020年项目园区海洋经济总产值达300亿元以上,税利50亿元以上。我们认为公司在渔码头建设过程中对项目规划和未来发展有较强把控能力,未来具备切入相关产业潜力。 公司海洋产业符合政府推动方向,具备广阔前途。目前珠海已正式提出“打造蓝色珠海、建设海洋强市”的发展蓝图。根据《珠江三角洲地区改革发展规划纲要》内容,珠海要求未来“重点发展海洋产业”。考虑广东海洋经济发展已上升为国家战略、珠海纳入《广东海洋经济综合试验区发展规划》后,其在全省海洋经济发展总体格局的核心地位日益加强。公司在海洋产业布局方向,符合政府发展思路(海洋渔业、海岛旅游),未来有望极大程度受益。 股权理顺后有利后期切入口岸深度开发。受珠海市政府委托,2009年10月公司成为港珠澳大桥珠澳口岸人工岛填海工程建设主体。2013年11月,珠澳口岸人工岛填海工程正式完工。总投资逾百亿元的人工岛地上口岸工程建设将拉开序幕。目前与人工岛口岸类似的拱北口岸商业项目价值在5万每平米上下,住宅项目价格接近3万元每平。本次股权划转完毕表明内部关系层级已设置清楚,公司未来有希望通过人工岛填海等基建开发,逐步切入后期岛上商业等项目深度经营。 投资建议:受益于珠港澳一体化和国企改革,地产、海洋和口岸经济三大看点。公司房地产业务集中在珠海,业务涵盖商品房开发、海洋经济和口岸经济产业链。公司同时具备横琴、港珠澳合作、国资改革、现代服务业转型等多种概念。预计2014-2015年公司EPS分别0.79元和0.98元。9月5日公司收盘价11.02元,对应动态市盈率分别为13.95倍和11.24倍。公司RNAV波动区间在13.23元到18.06元之间。考虑公司项目沉淀价值高、珠海本身区域发展潜力我们取公司RNAV测算在16.38元。我们以公司RNAV的9折,即14.74元作为目标价,维持公司的“增持”评级。

事件: 9月5日,公司公告称,近日,公司与广东省珠海万山海洋开发试验区管理委员会签订了《战略合作框架协议》,主要内容如下:珠海万山海洋开发试验区作为广东省海洋开发试点,根据国家“海岛开发与保护”相关政策和“打造蓝色珠海、建设海洋强市”的发展目标,以及珠海万山海洋开发试验区的总体规划,拟引进公司独家进行庙湾岛岛屿整体开发建设,将庙湾岛打造成高端休闲旅游的主题岛屿。 投资建议: 庙湾岛基本情况:风光秀美,被称为中国马尔代夫。湾岛背靠太平洋,珠海万山群岛中离海岸最远岛屿。岛屿位于外伶仃岛正南面,与北尖山岛并列。该岛面积约8平方公里。庙湾海水能见度在5米左右,除1、2月外,其余时节均可下水游泳,被称为中国的马尔代夫。目前来往庙湾主要是从珠海坐快艇(1.5小时左右)或坐客船到外伶仃岛转快船(3小时左右)。 海洋经济重要迈步。 1)通过庙湾建设,切入珠海高端海岛旅游市场。考虑珠海海岸线长604公里,有大小岛屿147个,可开发利用岛屿资源丰富。我们认为公司有望借助本次庙湾开发切入后期珠海岛屿旅游开发。一旦开发模式成熟,公司可将相关经验快速复制珠海其他岛屿。 2)已进入渔码头改造。公司目前已拿下珠海洪湾渔港改造工程。根据规划,2018年该项目园区海洋经济总产值达100亿元以上,税利20亿元以上;至2020年项目园区海洋经济总产值达300亿元以上,税利50亿元以上。我们认为公司在渔码头建设过程中对项目规划和未来发展有较强把控能力,未来具备切入相关产业潜力。 公司海洋产业符合政府推动方向,具备广阔前途。目前珠海已正式提出“打造蓝色珠海、建设海洋强市”的发展蓝图。根据《珠江三角洲地区改革发展规划纲要》内容,珠海要求未来“重点发展海洋产业”。考虑广东海洋经济发展已上升为国家战略、珠海纳入《广东海洋经济综合试验区发展规划》后,其在全省海洋经济发展总体格局的核心地位日益加强。公司在海洋产业布局方向,符合政府发展思路(海洋渔业、海岛旅游),未来有望极大程度受益。 公司股份划转有序推进,未来独立发展带来契机。公司已公告目前经市政府批准,珠海市国资委已注册成立“珠海投资控股有限公司”,作为珠海市国有资本综合运营平台公司。此外,2014年8月12日召开的格力集团2011年度第一期、2012年度第一期及2013年度第一期中期票据持有人会议,审议通过了持有人利益保障方案及维持债券存续事项的全部议案。公司认为,格力集团债券持有人会议得到广大债权人的支持并审议通过了相关决议,完成了资产无偿划转(含公司控股权变更)的必要程序,格力集团改革工作取得阶段性实质进展。 投资建议:受益于珠港澳一体化和国企改革,地产、海洋和口岸经济三大看点。公司房地产业务集中在珠海,业务涵盖商品房开发、海洋经济和口岸经济产业链。公司同时具备横琴、港珠澳合作、国资改革、现代服务业转型等多种概念。预计2014-2015年公司EPS分别0.79元和0.98元。9月4日公司收盘价10.89元,对应动态市盈率分别为13.78倍和11.11倍。公司RNAV波动区间在13.23元到18.06元之间。考虑公司项目沉淀价值高、珠海本身区域发展潜力我们取公司RNAV测算在16.38元。我们以公司RNAV的9折,即14.74元作为目标价,维持公司的“增持”评级。

事件:近日,华夏幸福基业股份有限公司与国能集团有限公司就建立战略合作伙伴关系签署《战略合作协议》。 投资建议:成功引入可再生能源龙头供应商。国能集团有限公司为国家电网公司参股企业,是国际上最大的生物质能源公司。国能集团核心业务涵盖整个新能源产业链,在建设并运营高效生物质发电企业、研发及制造清洁电站锅炉、高效大功率储能电池、超级风力发电系统等领域国能及其控股公司拥有数百项发明专利,核心技术位于全球领先水平。本协议的签订为公司产业新城平台接入和复制基于北斗系统的新能源产业链项目奠定坚实基础,为公司进一步介入和发展新能源优势领域创造有利条件。 产业升级再进一步,中长期发展空间逐步打开。我们在此前报告中反复强调公司发展特点不仅仅是外延式区域扩张,内涵式产业升级将成为后期华夏幸福重要发展亮点。年初至今,公司已连续导入工信国际、卫星导航产业港、电商物流和北斗导航产业等。本次牵手国能集团,为华夏幸福产业新城平台接入和复制基于北斗系统的新能源产业链奠定坚实基础。本次战略合作后,固安卫星导航港新能源示范项目在固安卫星导航产业港的落地值得期待。公司目前已投资运营近20座产业新城,未来均有机会复制并推广基于北斗系统的新能源产业链项目模式,产业集聚的规模效应极其显著。 环首都经济圈核心位置落子完成,坐等政策东风:2014年至今,公司新拓展4个产业新城项目,分别位于南京溧水、北京房山张坊、河北保定和河北任丘,四个园区委托开发建设面积共计达到约668平方公里。北京张坊119平方公里的园区项目标志着华夏幸福正式挺进北京,公司业务开发和城市管理能力进入平台。此外,公司目前已在环首都经济圈核心位置落子布局。一旦未来政策成熟,公司将进入新一轮快速发展期。河北保定300平方公里的白洋淀园区项目是公司继北京张坊园区后在环首都经济圈京保石发展主轴上开拓的超大型产业新城项目,标志着公司的产业新城业务版图已由北京中心辐射50-100公里半径范围扩展至100-150公里半径范围。河北任丘240平方公里的园区项目则与保定白洋淀区域、廊坊文安区域、天津武清区域共同构筑京津保三角辐射带的第二圈层,有利于夯实京津保三角辐射带布局,增加优先承接首都功能疏解和经济辐射的广度和深度。 重申对华夏幸福未来发展强烈看好。公司上半年基本面优异,不仅销售明显超市场预期,而且优于同业企业。产业新城业务方面,公司战略布局顺应国家区域发展规划的主导方向,坚持聚焦大北京,做大环上海,战略布局环沈阳,与国家重点区域振兴规划和发展战略完全符合。一旦未来相关政策落实,公司将进入新一轮成长快车道。预计公司2014和2015年每股收益分别是2.74和3.85元。截至9月4日,公司股价27.76元对应2014和2015年PE在10.13和7.21倍。考虑公司产业地产模式A股唯一,业绩锁定增速和锁定程度业内排名优异,给予公司2014年14倍市盈率,对应股价38.36元,维持“买入”评级。

事件: 公司公布2014年半年报。报告期内,公司实现营业收入25.37亿元,同比下滑36.29%;归属于上市公司股东的净利润1.32亿元,同比下滑74.87%;实现基本每股收益0.13元。 公司属自贸区开发主体唯一上市公司。在李克强总理 “开放倒逼改革”下外高桥乃至股份公司将成为全球重要战略核心平台公司。目前自贸区建设已上升为国家战略,公司外高桥基本面将进入颠覆性反转阶段。未来公司将重点开发港务区、物流区、森兰中块和南块国际社区在内的自贸区一期项目以实现“产城融合”。其中森兰项目130万平(目前已启动78.58万平),有望给公司带来丰厚回报。我们预计公司2014、2015年EPS分别是0.58和0.76元。对照香港自由港政策下生产要素价值重估,我们预计未来公司资产价值将显著受益自贸试验区推进进程,并受到政策红利、产业升级、地价重估、定位转变和职能升级五大利好。在暂不考虑该因素的情况下公司RNAV是33.68元。截至8月29日,公司收盘于28.07元,对应2014、2015年PE分别为48.48倍和37.03倍。考虑到森兰项目进入开发高峰,外高桥将受益于自贸试验区建设,定向融资将加快公司五大平台建设,我们以RNAV,即33.68元作为6个月目标价,维持“增持”评级。 主要分析: 上半年,受土地和房产转让较少影响,公司营收下滑36%;而租售毛利率较低且费用支出增加使净利负增长75%:去年上半年公司确认土地转让收入15.95亿元,本期没有。受此影响,2014年上半年,公司实现营业收入25.37亿元,同比下滑36.29%;同期,公司实现净利润1.32亿元,同比下滑74.87%。 公司在今年半年报中表示,公司将在下半年集中实现物业销售的账面收入确认。今年上半年,公司累计引进外资项目1090个,吸引合同外资33.91亿美元;增资项目131个,完成合同外资4.84亿美元。上半年,公司累计引进内资新设项目5219个,吸引注册资本1220.2亿。报告期内,公司新增地区总部1家,外高桥保税区地区总部累积达47家,其中管理性42家,投资性5家。外高桥保税区营运中心企业的数量累计达203家。 2014年4月公司与招商地产合作开发森兰商业D1-4、D04-04项目,加快培育自贸区商品保税展示交易功能:截至2014年2月,公司新发展公司以9650万元的价格向北八道投资控股有限公司成功转让G13-03地块的土地使用权。报告期内公司全部确认该项收入。2014年4月,公司与招商置业签署了《关于森兰外高桥D1-4地块、D04-04地块项目之合作协议》。同意合作双方共同出资设立项目公司,注册资本金为3000万元,公司持有40%股权,招商置业持有60%股权。项目公司成立后,公司委托项目公司对D1-4地块、D04-04地块实施工程建设。D1-4地块西至张杨北路东侧绿化带、南至启帆路、东至兰嵩路、北至洲海路南侧绿化带,土地面积为5.12万平,综合容积率为4.0,商业金融业和商务办公用地。D04-04地块北至高西路,南至洲海路北侧绿化带,西至兰嵩路,东至高恒路,土地面积为2.79万平,综合容积率为3.0,商业金融业和商务办公用地。我们认为,公司通过引进招商置业公司合作开发项目,有助于公司缩短项目前期开发周期,减轻项目开发的资金压力,加快培育进口商品保税展示交易中心等自由贸易试验区产业功能2014年8月,公司审议通过《关于启动森兰外高桥A2-3地块商品住宅项目的议案》。A2-3项目地块位于森兰外高桥项目南部的国际居住区内, 毗邻东靖路地铁站。地块北侧为小学,南侧为东靖路,西侧为张杨北路70米绿化带,东侧为兰谷路;占地面积为1.61万平,容积率2.0,属居住用地,地上计容建筑面积为3.21万平(其中约5720.06平米为需移交给政府的配建商品房),总投资预计约为6.90亿元。 2014年以来,公司增资相关公司以增强上海自贸区贸易便利化功能:2014年1月,公司以5402.54万元收购了上海外高桥物流开发有限公司36.67%股权。收购完成后公司合计持有其股权升至90%。物流开发公司主要代浦东新区土地储备中心开展土地的前期开发,储备中心在土地收储出让后,以部分土地出让金支付给物流开发公司作为收入。2014年8月,公司审议通过《关于公开挂牌转让上海外高桥新市镇开发管理有限公司6.13%股权的议案》,新市镇公司2013年底的评估价为3792.97万元。2014年8月,公司公告称,公司于2014年7月24日至8月22日期间,通过上交所累计出售太平洋证券(股票代码:601099)股票1321.48万股,成交金额为9251.39万元,扣除成本及相关税费后产生的净利润约为5676万元。本次出售股票后,公司尚持有太平洋股份794.79万股。2014年8月,公司拟对上海市外高桥国际贸易营运中心有限公司增资8000万元(其中用于营运中心增资上海外高桥进口商品直销中心有限公司6000万元、营运中心增资上海外高桥医药分销中心有限公司1050万元、补充营运中心流动资金950万元),增资完成后该公司注册资本将由1亿元上升至1.8亿元。我们认为,该增资将有助于增强上海自贸区贸易便利化功能。 根据公司公布上海自贸区内及周边项目储备测算,公司项目合计752万平,合计权益净资产值311.8亿元:2014年4月9日,公司公告了在中国(上海)自由贸易试验区内的物业资源储备情况。我们根据此次公司公布的已建、在建和未建项目情况,以及公司近年来销售情况,假设上海自贸区商办项目和住宅项目的均价为4万元/平米,上海自贸区内工业厂房仓库的售价为6000元/平米进行测算,则可知公司现有合计752万平(其中,上海自贸区内的已建物业面积约281.38万平,在建物业面积约36.58万平,未建物业体量约为204.53万平)的项目储备权益净资产价值达311.8亿元。 公司将力争2014年实现净利润6.56亿元,多举措推进自贸区建设:公司在今年半年报中披露,下半年,公司将通过确认森兰名佳销售预收款、增加工业物业转让出售体量、转让非主营股权投资项目等举措,力争全面完成6.56亿元的全年净利润指标。下半年,公司将以中央商务区为重点,进一步完善区内商务配套布点;加快物业的新建和改建工作;打造总部经济,培育第二批亚太营运商计划企业;大力引进融资租赁等自贸区试验项目;探索搭建"跨境投资服务平台"。继续加快森兰商都二期、特色商业街、D1-4等重点项目的建设。抓紧启动能源中心项目的开发与建设。推动瑞可碧棒球场、哈罗足球场、迪卡侬篮球场以及马术俱乐部项目的建设。进口商品直销中心将借力进口商品网、跨境通等平台,探索线上线下融合的跨境贸易电子商务平台的发展;继续加快自贸区进口商品国别交易中心建设。 投资建议:定向融资推进五大平台建设,自贸试验区建设下公司有望受益五大利好,给予“增持”评级。公司属自贸区开发主体唯一上市公司。在李克强总理 “开放倒逼改革”下外高桥乃至股份公司将成为全球重要战略核心平台公司。目前自贸区建设已上升为国家战略,公司外高桥基本面将进入颠覆性反转阶段。未来公司将重点开发港务区、物流区、森兰中块和南块国际社区在内的自贸区一期项目以实现“产城融合”。其中森兰项目130万平(目前已启动78.58万平),有望给公司带来丰厚回报。我们预计公司2014、2015年EPS分别是0.58和0.76元。对照香港自由港政策下生产要素价值重估,我们预计未来公司资产价值将显著受益自贸试验区推进进程,并受到政策红利、产业升级、地价重估、定位转变和职能升级五大利好。在暂不考虑该因素的情况下公司RNAV是33.68元。截至8月29日,公司收盘于28.07元,对应2014、2015年PE分别为48.48倍和37.03倍。考虑到森兰项目进入开发高峰,外高桥将受益于自贸试验区建设,定向融资将加快公司五大平台建设,我们以RNAV,即33.68元作为6个月目标价,维持“增持”评级。 风险提示:行业面临加息和政策调控两大风险。