投资建议: 打造全国领先的玻璃纤维及复合新材料产业园。公司本次联手南京玻璃纤院和任丘政府,三方以结构调整、转型升级和产业集聚建设为契机,打造国家一流、具有国际影响力的玻璃纤维及复合新材料产业园。三方努力对集聚区进行高标准统一规划、设计与建设,建立公共研发服务平台、运营服务平台、产品检测认证平台、金融支持平台,支持企业创新发展。 1)直接贡献产业落地投资。任丘市民营经济发达,其中玻纤产业有企业近2000家,呈现“大群体,小体量”特征,产业升级需求迫切,具备提档升级的发展潜力。本次战略合作将为当地引入行业技术研发龙头,逐步打造具有国家级水平的特色玻璃纤维及制品公共平台,将推动当地升级升级发展,同时有利于进一步打造多个玻纤及复合新材料产业园区,使新材料产业上下游企业在华夏幸福产业园区集聚,进一步增加落地投资额。华夏幸福目前已投资运营超过20座产业新城,未来均有机会接入玻纤等新材料产业园,直接增加园区落地投资额。 2)通过产研结合,促进园区产业升级发展。本次战略合作是公司产研结合的又一成功范例。通过与南京玻璃纤维研究设计院“华北分院”这一行业领先的科研院所的战略合作,以技术升级的方式促进华夏幸福产业园区产业的升级发展,有利于在园区推动形成行业龙头,围绕龙头打造产业集聚。同时再一次印证产研结合通过与研究院所合作落地新兴技术,以技术推动产业升级打造园区产业集聚的产业发展模式的可行性。将吸引其他研究院所与华夏幸福开展相关合作,合作模式未来可继续在其他行业进行复制。 产业持续升级,中长期成长能力优于。我们在此前报告中反复强调公司发展特点不仅仅是外延式区域扩张,内涵式产业升级将成为后期华夏幸福重要发展亮点。年初至今,公司已连续导入工信国际、卫星导航产业港、电商物流和北斗导航产业等。本次牵手南京玻纤院将为华夏幸福后期切入玻璃纤维及复合新材料产业奠定坚实基础。 重申对华夏幸福未来发展强烈看好。投资建议:维持“买入”评级。公司基本面优异,不仅销售明显超市场预期,而且优于同业企业。产业新城业务方面,公司战略布局顺应国家区域发展规划的主导方向,坚持聚焦大北京,做大环上海,战略布局环沈阳,与国家重点区域振兴规划和发展战略完全符合。一旦未来相关政策落实,公司将进入新一轮成长快车道。公司同时属“沪港通”主题中产业新城唯一标的。考虑海外资金对产业地产关注度不断升温,公司股东结构有望进一步改善。公司前三季度销售优异,全年500亿销售有望顺利完成。以上基本面事实使得公司具备较强估值切换能力。预计公司2014和2015年每股收益分别是2.74和3.85元。截至12月16日,公司股价36.77元对应2014和2015年PE在13.42和9.55倍。考虑公司产业地产模式A股唯一,业绩锁定增速和锁定程度业内排名优异,给予公司2015年12倍市盈率,对应股价46.2元,维持 “买入”评级。 风险提示:行业基本面下行风险。

事件: 2014年12月6日,公司第八届董事会第七次会议决议公告审议通过《关于公司本次重大资产置换及发行股份购买资产并募集配套资金曁关联交易方案的议案》。该重大资产重组方案由上市公司股份无偿划转、重大资产置换、发行股份购买资产及募集配套资金四部分组成。首先,公司控股股东电气集团拟将持有的8000万股自仪股份A股股票(占自仪股份总股本的20.04%)无偿划转至临港资管。其次,自仪股份拟以全部资产及负债(置出资产)与临港资管持有的临港投资100%股权(置入资产)的等值部分进行置换。第三,自仪股份拟以7.08元/股的发行价格,向临港资管非公开发行股票购买置入资产与置出资产交易价格的差额部分;同时,自仪股份通过非公开发行股票方式,向新桥资管购买松高科40%股权,向九亭资管购买松高新49%股权,向浦东康桥购买康桥公司40%股权。购买资产完成后,自仪股份将通过直接或间接方式持有松高新100%的股权、松高科100%的股权、松江公司99.775%的股权、佘山公司51%的股权、康桥公司100%的股权、南桥公司55%的股权、自贸联发45%的股权以及临港松高科51%的股权。第四,自仪股份拟以7.92元/股的发行价格,向临港资管、东久投资、久垄投资、中福神州、恒邑投资、西藏天鸿、德普置地、恒达投资、明方复兴、明达普瑞非公开发行股票募集不超过本次交易总金额的25%配套资金。此外,自仪股份拟置出资产的预估值为1.9亿元;全部拟注入资产的预估值为28.5亿元,其中:临港投资100%股权的预估值为21.4亿元,松高科40%股权的预估值为4.1亿元,松高新49%股权的预估值为1.6亿元,康桥公司40%股权的预估值为1.4亿元。 投资建议: 临港资管借壳上市。本次交易完成后,临港投资及其下属公司园区开发业务资产将注入到上市公司。临港资管将持有公司股票约4.1亿股,持股比例约为45.9%,成为公司控股股东;原控股股东电气集团合计持有公司2582.1万股,约占2.9%。 注入资产主要从事园区土地二级开发业务,目前已形成较为成熟的园区物业租售和招商管理模式。松江园区通过吸引科技型企业,形成了高端产业为主导、以高科技为特点的良好态势;康桥园区目前已积聚了一批国内外著名的节能环保、金融投资、企业总部及文化产业等企业;南桥园区尽管目前处于土地开发和园区建设阶段,但地处杭州湾北岸黄金产业带通往浦东的重要门户,将被打造成为未来上海南部集生态、宜居于一体的现代服务业集聚地;自贸区(洋山)陆域部分作为中国(上海)自贸试验区的重要组成部分。通过本次重组,公司将成为上海乃至长三角地区园区开发领域具有一定规模和行业竞争优势的优质上市公司。 投资建议:拟定增注入临港投资及其下属园区开发业务资产,受益自贸区和迪斯尼建设,“增持”评级。本次交易完成后,公司原有的仪器仪表业务将被剥离,临港投资及其下属公司园区开发业务资产将注入到上市公司。临港资管将持股45.9%,成为公司控股股东。公司将转变为以园区开发与经营、园区服务为核心业务,涵盖战略性新兴产业及生产性服务业基地、高科技民营制造企业基地、国际创造力中心、国际现代化物流服务中心的大型园区类投资控股公司。上市公司将涉及开发的园区包括松江园区、南桥园区、康桥园区和自贸区(洋山)陆域部分。本次拟注入资产的预估值为28.5亿元,对应静态PE和PB分别是21.3倍和2.83倍。目前,公司已完工、在建及拟开发项目权益总建面182万平。考虑到目前公司项目结算情况尚不明确,我们对公司业绩暂不预测。根据公司现有项目和历史业绩情况,按照增发后股本我们测算公司RNAV是14.04元。截至2014年12月15日,公司收盘于12.39元。考虑到未来公司重组后的园区开发将受益于自贸区和迪斯尼建设,我们以公司RNAV即14.04元作为6个月的目标价,首次给予公司“增持”评级。 风险提示:重组过程暂未完成。

事件: 2014年12月10日,公司公告称,公司第六届董事会第二十五次会议审议通过了《黑牡丹(集团)股份有限公司非公开发行A股股票预案》。公司拟采取非公开发行的方式向包括公司控股股东常高新集团有限公司、上海综艺控股有限公司、昝圣达和杨廷栋发行股票。本次发行股票价格不低于6.44元/股,不低于定价基准日(2014年12月10日)前二十个交易日公司股票均价的90%。本次拟发行股票数量不超过24.84亿股,募集资金总额不超过16亿元。其中,常高新集团将以现金认购其中31.25%股权,上海综艺控股有限公司将以现金认购其中12.5%股权,昝圣达将以现金认购其中43.75%股权(昝圣达直接和间接控制上海综艺控股有限公司52%股权),杨廷栋将以现金认购其中12.50%股权。预计可募集现金不超过16亿元,扣除发行费用后的募集资金净额中的6亿元将用于偿还借款,其余募集资金全部用于补充公司流动资金。 投资建议: 定增引入个人股东,募资增强发展后劲,维持“增持”评级。公司集纺织服装、城市综合开发、产业投资为一体。公司代表政府对新北区进行全业务深耕开发;处第一阶段建设期的17.5平方公里高铁片区及万顷良田项目进展顺利,正在启动第二阶段的土地开发,根据合同公司将获得10%工程收益和5:5的分成收益。常州房价收入比低、439平方公里的新北区仅开发了1/5,未来有拓展空间。公司通过品牌战略(自创牛仔裤ERQ品牌)催动纺织服装焕发青春,所投资的江苏银行存在上市预期。因此,我们预计公司2014、2015年EPS分别0.50和0.62元,对应RNAV是12.09元。截至10月31日,公司收盘于7.09元,对应2014、2015年PE分别为14.18倍和11.44倍。我们以公司RNAV的6.5折7.86元作为公司未来6个月的目标价,维持“增持”评级。 主要分析: 1.公司定向增发引入两名个人股东,同时募集16亿元资金补充公司流动资金,其中6亿元用于偿还借款。2014年12月10日,公司公告称,公司第六届董事会第二十五次会议审议通过了《黑牡丹(集团)股份有限公司非公开发行A股股票预案》。公司拟采取非公开发行的方式向包括公司控股股东常高新集团有限公司、上海综艺控股有限公司、昝圣达和杨廷栋发行股票。本次发行股票价格不低于6.44元/股,不低于定价基准日(2014年12月10日)前二十个交易日公司股票均价的90%。本次拟发行股票数量不超过24.84亿股,募集资金总额不超过16亿元。其中,常高新集团将以现金认购其中31.25%股权,上海综艺控股有限公司将以现金认购其中12.5%股权,昝圣达将以现金认购其中43.75%股权(昝圣达直接和间接控制上海综艺控股有限公司52%股权),杨廷栋将以现金认购其中12.50%股权。预计可募集现金不超过16亿元,扣除发行费用后的募集资金净额中的6亿元将用于偿还借款,其余募集资金全部用于补充公司流动资金。 1. 公司本次定向增发将优化公司资本结构、降低财务风险、提升盈利水平。截至2014年9月30日,公司资产负债率为66.10%。本次定增发行后,公司资产负债率将下降至58.04%。同时,偿还部分借款将有助于降低公司财务费用。最后,募集资金将为公司城镇化建设业务、纺织服装业务和产业投资业务发展提供资金支持。 本次非公开发行前,常高新集团合计持有公司的股份67.94%,为公司控股股东。本次非公开发行后,常高新合计持有公司股份的比例将降至59.21%,公司的实际控制人仍为常州市新北区人民政府。 2. 投资建议: 定增引入个人股东,募资增强发展后劲,维持“增持”评级。公司集纺织服装、城市综合开发、产业投资为一体。公司代表政府对新北区进行全业务深耕开发;处第一阶段建设期的17.5平方公里高铁片区及万顷良田项目进展顺利,正在启动第二阶段的土地开发,根据合同公司将获得10%工程收益和5:5的分成收益。常州房价收入比低、439平方公里的新北区仅开发了1/5,未来有拓展空间。公司通过品牌战略(自创牛仔裤ERQ品牌)催动纺织服装焕发青春,所投资的江苏银行存在上市预期。因此,我们预计公司2014、2015年EPS分别0.50和0.62元,对应RNAV是12.09元。截至10月31日,公司收盘于7.09元,对应2014、2015年PE分别为14.18倍和11.44倍。我们以公司RNAV的6.5折7.86元作为公司未来6个月的目标价,维持“增持”评级。 3. 风险提示:行业面临加息和政策调控两大风险。

事件: 华夏幸福基业股份有限公司与北方导航科技集团有限公司为加快推进双方在北斗导航技术、车联网、无人智能装备、军民融合垂直电商等产业领域的全面合作,建立战略合作关系,并签署《战略合作框架协议》。同时,公司审议通过了《关于与北京京东世纪贸易有限公司签署<战略合作框架协议>的议案》。 投资建议: 沿工业4.0方向,实现产业升级最强音。我们在年初公司50页深度报告《幸福三段论:产业制胜,平台为王--关于公司的四个“不一样”理解》(强烈推荐,有信心是现有最好的产业地产报告!)中强调公司目前正处在生产制造类园区发展第二阶段-异地复制,产业升级。报告认为华夏幸福的产业属性将不断加强,甚至超越地产属性本身。公司年初至今发展与我们此前预期一致。华夏幸福正走在提升产业服务能力、加大与产业公司关联,逐步形成更强市场化竞争力阶段。从全年至今所引入产业和合作发展方向看,基本涵盖物联网、车联网、智慧物流、低空飞行、北斗导航和跨境电商等领域。我们认为华夏幸福作为生产制造类园区载体,大力拓展和开发以上工业4.0支柱和配套性产业,将有利顺应时代潮流,拓展企业未来发展空间。 拓展京东、北方导航,园区发展再升级。1)牵手京东,推动智慧物流。双方战略合作拟未来为制造商、零售商、电子商务企业和第三方物流公司提供基于云计算、大数据、物联网的智慧物流, 智能供应链解决方案。同时京东拟在园区(固安、香河)投资建设“京东电商运营中心”项目。各期项目的建设期不得超过两年,一期项目应在2016年完成建设。2)导入北方导航科技集团,切入车联网、无人智能装备、军民融合电商三大产业。北方导航集团就发展业务在华夏幸福的产业新城区域内建立产业园区,带动华夏幸福区域产业发展;同时华夏幸福通过发挥自身专业经营优势,盘活北方导航集团全国的土地资源,激活资产,助推其产业发展。 “产业联盟”实现跨产业复制。本次两家企业战略合作是公司继打造通航产业联盟之后,运用产业联盟新方法打造产业集群的成功复制。们认为该模式核心意义在于:1)具备闭环效应,同盟内和同盟外成员在信息交换、资源共享和协同发展等问题上具备差异;以上差异将使得公司和企业之间保持更强粘性;2)进一步强化华夏幸福平台属性和轻资产特征。我们认为同盟建立之后,幸福将更大程度成为企业和政府之间的对接平台。公司面向政府和非同盟企业的谈判能力将极大程度加强;3)同盟模式具备可复制性。一旦该模式成熟后,预计公司将在多产业链进行推广,从而造成较强进入比例;4)同盟形成后将更加体现公司市场化属性,形成更市场化竞争力,促成公司从园区代表向企业代表转型。 重申公司处海通产业地产估值第二阶段,公司正从地产模式转型为服务模式,未来将持续享受估值溢价。根据海通证券产业地产估值三阶段模型。我们认为认为华夏幸福处于产业地产第二阶段中期,即成熟单核和多核发展起步、异地复制成功、产业升级开始。此外公司属于产城融合模式,较单纯产业地产应享受一定溢价。公司平台属性是超越产业地产第二阶段的关键,10到17倍之间估值属于合理范围。 重申对华夏幸福未来发展强烈看好。投资建议:维持“买入”评级。预计公司2014和2015年每股收益分别是2.74和3.85元。截至11月27日,公司股价34.06元对应2014和2015年PE在12.43和8.85倍。考虑公司产业地产模式A股唯一,业绩锁定增速和锁定程度业内排名优异,给予公司2015年12倍市盈率,对应股价46.2元,维持 “买入”评级。

事件: 新华网2014年11月6日报导,《国务院办公厅关于加强进口的若干意见》中明确要进一步优化进口环节管理。其中包括调整汽车品牌销售有关规定,加紧在中国(上海)自由贸易试验区率先开展汽车平行进口试点工作。随着国务院的表态,《上海自贸区开展平行进口车试点方案》正式获批进入倒计时。 2014年11月14日,公司公告称,公司第八届董事会第五次会议决议通过了《关于对上海外高桥汽车交易市场有限公司进行增资的议案》,同意公司、公司全资子公司-上海市外高桥国际贸易营运中心有限公司与控股股东外高桥集团采取股东各方同比例增资的方式共同对上海外高桥汽车交易市场有限公司进行增资,主要用于在自贸试验区开展平行进口汽车试点(即在目前我国单一的品牌授权汽车进口经营模式的同时,在自贸试验区开展品牌汽车多渠道进口经营模式)。汽车交易市场于2000年1月19日设立,注册资本1000万元,其中外高桥集团持股70%、公司持股20%、营运中心持股10%。本次实施增资后,汽车交易市场将增资扩股至5000万元,增资后股权结构不变。 投资建议: 公司有望顺势切入汽车后端服务市场。我们认为,上海自贸区平行进口车方案将有望促使上市公司有效切入汽车服务后市场,结合现有网点、新建网点(在上海外高桥、洋山、松江、安亭投资1.5亿建立4家大型自营店)及社会网点,将使经销商和消费者享受更便捷、高效、优质的服务待遇。而互联网将是整合上述服务网点最好的方式。这将解决一直以来困扰平行进口汽车的服务欠缺的弊端(平行进口汽车缺乏售后服务保障,同时平行进口的车辆很多不是针对中国市场设计的,进口之后还需要改装),促进汽车进口市场的良性竞争、维护公平的市场流通秩序,为消费者提供多样化的选择。此外,平行进口汽车市场的放开和完善将有助于降低现在较高的进口车价格,促进该交易量的大幅上升。 汽车平行进口具备广阔发展前景。一旦顺利推广,5年后有望增厚EPS0.27元。我们估算2013年上海平行进口汽车额约为19.71亿美元,折合人民币120.81亿元。我们取4%的销售毛利率水平,以及假设上海自贸区平行进口汽车占上海的比例为80%。由此可测算出2013年上海自贸区平行进口汽车销售毛利润约为3.87亿元人民币。假设未来五年上海自贸区的平行进口汽车年增幅为30%,由此可测算出五年后上海自贸区平行进口汽车销售毛利润和净利润分别为14.35亿元和10.16亿元人民币。由于公司参股汽车交易市场30%的股份,按照以上测算五年后公司获得平行进口汽车销售净利润为3.05亿元人民币。即五年后公司获得平行进口汽车销售业务EPS为0.27元/股。 公司属自贸区开发主体唯一上市公司。在李克强总理“开放倒逼改革”下外高桥乃至股份公司将成为全球重要战略核心平台公司。目前自贸区建设已上升为国家战略,公司外高桥基本面将进入颠覆性反转阶段。未来公司将重点开发港务区、物流区、森兰中块和南块国际社区在内的自贸区一期项目以实现“产城融合”。其中森兰项目130万平(目前已启动78.58万平),有望给公司带来丰厚回报。我们预计公司2014、2015年EPS分别是0.58和0.76元。对照香港自由港政策下生产要素价值重估,我们预计未来公司资产价值将显著受益自贸试验区推进进程,并受到政策红利、产业升级、地价重估、定位转变和职能升级五大利好,为此我们调高公司RNAV至42.72元。截至11月17日,公司收盘于32.87元,对应2014、2015年PE分别为56.66倍和43.24倍。考虑到森兰项目进入开发高峰,外高桥将受益于自贸试验区建设,定向融资将加快公司五大平台建设,我们以RNAV,即42.72元作为6个月目标价,维持“增持”评级。

事件: 2014年11月18日,公司公告称收到控股比例达34.33%的控股股东栖霞集团的通知,栖霞集团通过引进战略投资者的方式进行增资扩股,注册资本和股权结构发生变更。变更前,栖霞集团的注册资本为18962.5万元。其中:南京栖霞国有资产经营有限公司占注册资本的51%;南京万辰创业投资有限责任公司占注册资本的49%。变更后,栖霞集团的注册资本由18962.5万元增加至2亿元,上海嘉实(集团)有限公司和江苏省苏中建设集团股份有限公司认购其新增的注册资本1037.5万元。变更后的股权比例为:南京栖霞国有资产经营有限公司出占注册资本的48.354%;南京万辰创业投资有限责任公司占注册资本的46.458%;上海嘉实(集团)有限公司占注册资本的3.588%;江苏省苏中建设集团股份有限公司占注册资本的1.6%。该变更下公司控股股东及实际控制人未发生变化。 投资建议: 南京国资改革:退出一般性商品房开发领域。2013年8月31日,中共南京市委办公厅和南京市人民政府办公厅转发市住建委等部门的《南京市国资房地产企业退出一般商品房开发领域工作实施意见》的通知。根据该《实施意见》,市属国有全资、控股及参股房地产企业股权于2013年底前完成退出一般商品房开发工作。区属、各功能板块国资房地产企业于2014年6月底前完成退出一般商品房开发工作。从公开数据看,公司大股东属于以上范围。 控股股东引入两家战略股东,实际控制人栖霞国资公司控股比例降至48.35%,国资有望逐步退出控股地位。我们认为公司控股股东-南京栖霞建设集团有限公司成功引入两家战略股东,将使得南京栖霞国有资产经营公司对公司大股东(南京栖霞建设集团有限公司)的控股比例将由此前的51%的绝对控股下降至48.354%的相对控股。虽然目前大股东控股地位并未改变,但考虑国资改革要求,国资让出控股权属大势所趋。后期市场对于公司治理改善预期有望不断加强。 管理层改善预期较高、加快周转,维持“增持”评级。截至2014年上半年,公司商品房、保障房和一级开发项目权益建面分别为248万平、136万平和67万平。近年来,公司加快了商品房去化;同时公司增持汇锦小贷公司至90%、参股河北银行,加大了金融股权投资力度。今年公司提升新开工和竣工量,而期末29亿元待结资源将确保公司未来业绩增长。近期公司大股东增持公司股份至1.84%凸显对公司发展信心。我们预计公司2014、2015年EPS分别是0.17和0.26元,对应RNAV是6.47元。截至11月17日,公司收盘于3.93元,对应2014、2015年PE分别为23.12倍和15.12倍。公司管理层改善预期高、周转加快,将RNAV打7折作为目标价,对应4.53元,维持“增持”评级。

事件: 2014年11月14日,公司公告称,公司第八届董事会第五次会议决议通过了《关于对上海外高桥汽车交易市场有限公司进行增资的议案》,同意公司、公司全资子公司-上海市外高桥国际贸易营运中心有限公司与控股股东外高桥集团采取股东各方同比例增资的方式共同对上海外高桥汽车交易市场有限公司进行增资,主要用于在自贸试验区开展平行进口汽车试点(即在目前我国单一的品牌授权汽车进口经营模式的同时,在自贸试验区开展品牌汽车多渠道进口经营模式)。汽车交易市场于2000年1月19日设立,注册资本1000万元,其中外高桥集团持股70%、公司持股20%、营运中心持股10%。 本次实施增资后,汽车交易市场将增资扩股至5000万元,增资后股权结构不变。 2014年11月14日,公司公告称,公司拟与公司控股股东外高桥集团全资子公司-上海自贸区国际文化投资发展有限公司合作(合作期限10年),在森兰国际大厦裙房一楼、二楼(实际使用面积约4019平方米)设立森兰国际艺术品展示交易厅,用于搭建国际一流的艺术品展示交易平台。森兰国际大厦定位为生态甲级写字楼并配以丰富的业态配套,计划于2014年下半年建成、2015年正式投入运营。本次交易的定价模式为“固定保底租金+艺术品展示交易运营平台的营业收入分成”。具体为:第1、2年免租金,第3、4年缴纳保底租金50万元/年,从第5年起每三年为一个租金调涨周期,每个周期的保底租金较上个周期递增35%;在缴纳保底租金的同时,第3、4年按照艺术品展示交易平台年营业收入的4%进行营收分成,第5-7年按照艺术品展示交易平台年营业收入的6%进行营收分成,第8-10年按照艺术品展示交易平台年营业收入的8%进行营收分成。 投资建议: 公司属自贸区开发主体唯一上市公司。在李克强总理“开放倒逼改革”下外高桥乃至股份公司将成为全球重要战略核心平台公司。目前自贸区建设已上升为国家战略,外高桥基本面将进入颠覆性反转阶段。未来公司将重点开发港务区、物流区、森兰中块和南块国际社区在内的自贸区一期项目以实现“产城融合”。其中森兰项目130万平(目前已启动78.58万平),有望给公司带来丰厚回报。我们预计公司2014、2015年EPS分别是0.58和0.76元。对照香港自由港政策下生产要素价值重估,我们预计未来公司资产价值将显著受益自贸试验区推进进程,并受到政策红利、产业升级、地价重估、定位转变和职能升级五大利好。在暂不考虑该因素的情况下公司RNAV是33.68元。截至11月13日,公司收盘于29.87元,对应2014、2015年PE分别为51.58倍和39.41倍。考虑到森兰项目进入开发高峰,外高桥将受益于自贸试验区建设,定向融资将加快公司五大平台建设,我们以RNAV,即33.68元作为6个月目标价,维持“增持”评级。

事件:华夏幸福基业股份有限公司间接全资子公司华夏幸福航空产业投资有限公司拟与北京通用航空有限公司、山东通用航空服务有限公司、湖北蔚蓝国际航空学校有限公司、上海捷德航空技术有限公司及北京华商创想科技有限公司建立“中国通用航空企业联盟”并签署《战略合作框架协议》。 投资建议:打造通航战略联盟。华夏幸福本次牵手另5家企业,联合发起组建“中国通用航空企业联盟”。该联盟旨在快速实现通用航空全产业链布局,在各自领域中力争发展成为龙头企业,打造成为中国通航产业链中链条最完整、专业性最强、服务范围最大的通航服务和运营平台。 1)通航产业前途广大。通用航空是指采用民用航空器进行公共航空运输以外的民用航空活动,低空空域(3000米以下)是通航飞行的主要范围,除公务飞行所使用的小型喷气式飞机外,其它通航业务所采用的飞机均飞行在低空空域。2010年起,我国在9个试点区域试行了将低空空域划分为管制空域、监视空域和报告空域三类的做法,目前改革试点工作正在进行中。根据中国科协、中国航空学会、通用航空专家委员会预测:未来10年我国通用航空飞机需求量约10000架。中国现有通航机场仅399个,未来10年对于通航机场的需求将达到3000个。 2)产业持续升级,中长期成长能力优于。我们在此前报告中反复强调公司发展特点不仅仅是外延式区域扩张,内涵式产业升级将成为后期华夏幸福重要发展亮点。年初至今,公司已连续导入工信国际、卫星导航产业港、电商物流和北斗导航产业等。本次牵手构建通航联盟将为华夏幸福后期切入高端制造和军工产业奠定坚实基础。本次同盟形成后,华夏幸福下属20个园区如何与联盟成员有效对接将成为后期焦点。 联盟模式,构建产业共赢生态圈。与产业上下游龙头企业相互建立产业联盟属公司首次尝试,有利于形成闭环生态并加速异地复制。我们认为该模式核心意义在于:1)具备闭环效应,同盟内和同盟外成员在信息交换、资源共享和协同发展等问题上具备差异;以上差异将使得公司和企业之间保持更强粘性;2)进一步强化华夏幸福平台属性和轻资产特征。我们认为同盟建立之后,幸福将更大程度成为企业和政府之间的对接平台。公司面向政府和非同盟企业的谈判能力将极大程度加强;3)同盟模式具备可复制性。一旦该模式成熟后,预计公司将在多产业链进行推广,从而造成较强进入比例。 重申对华夏幸福未来发展强烈看好。投资建议:维持“买入”评级。公司基本面优异,不仅销售明显超市场预期,而且优于同业企业。产业新城业务方面,公司战略布局顺应国家区域发展规划的主导方向,坚持聚焦大北京,做大环上海,战略布局环沈阳,与国家重点区域振兴规划和发展战略完全符合。一旦未来相关政策落实,公司将进入新一轮成长快车道。公司同时属“沪港通”主题中产业新城唯一标的。考虑海外资金对产业地产关注度不断升温,公司股东结构有望进一步改善。公司前三季度销售优异,全年500亿销售有望顺利完成。以上基本面事实使得公司具备较强估值切换能力。预计公司2014和2015年每股收益分别是2.74和3.85元。截至11月11日,公司股价28.15元对应2014和2015年PE在10.27和7.31倍。考虑公司产业地产模式A股唯一,业绩锁定增速和锁定程度业内排名优异,给予公司2014年14倍市盈率,对应股价38.36元,维持 “买入”评级。

事件:公司公布2014年三季报。今年前三季度,公司实现营业收入5.84亿元,同比下滑3.91%;归属于上市公司股东的净利润4991万元,同比大增106.59%;实现基本每股收益0.06元。 投资建议:定增募投项目的建成将提高公司旅游开发和医疗服务能力,奠定了公司战略转型的基础。公司已形成“林板一体化”的发展格局,目前拥有经营林区100万亩,年产松杉育苗1500万株,纤维板年产能45万立方。公司在平潭各项目有序推进,效益初步体现。其中,中福建材城下半年预售;混凝土项目已投产销售;平潭中汇小贷公司已显现效益;公司中标了金井湾、东部污水处理厂BT项目。预计公司2014、2015年EPS分别是0.11和0.48元。截至10月31日,公司收盘于17.63元,对应动态市盈率分别为166.97倍和36.67倍。考虑到2015年公司将受益林业限伐到期、混凝土扩产、BT项目结算、中福建材城预售、定增推动业务转型等利好,考虑到公司是注册并直接受益于平潭实验区的上市公司,参考上海自贸区直接受益标的外高桥的PE估值。同时,考虑到公司2015年业绩才能释放,所以我们取2015年公司的EPS约0.48元,以及外高桥2015年PE均值37.99倍(取PE估值38倍),则可知公司合理估值18.27元,维持“增持”评级。 主要分析:今年前三季度,公司营收小幅下滑3.9%,税费返还较多使得公司净利润大增106.6%:2014年前三季度,报告期内公司实现营收5.84亿元,同比下滑3.91%;由于报告期内公司收到较多的税费返还,这使得报告期内公司实现净利润4991万元,同比大增106.59%。 公司拟定增募集20亿元,用于平潭海天福地美丽乡村暨旅游休闲度假区综合开发启动项目及平潭海峡医疗园区建设项目(一期),及补充公司流动资金。项目将拓展公司的健康医疗旅游业务,推动公司战略转型,该项目盈利能力强。2014年10月18日,公司公告称,公司第八届董事会2014年第七次会议审议通过了《非公开发行A股股票预案》。公司拟采取非公开发行的方式向不超过10名特定对象发行股票。本次非公开发行股票的定价基准日为公司第八届董事会2014年第七次会议决议公告日(2014年10月18日)。本次发行股票价格不低于10.68元/股。本次拟发行股票数量不超过18730万股,募集资金总额不超过20亿元(含发行费用),拟用于平潭海天福地美丽乡村暨旅游休闲度假区综合开发启动项目及平潭海峡医疗园区建设项目(一期),以及补充公司流动资金。 2014年5月29日,公司与平潭管委会签订了《战略合作框架协议书》,平潭管委会鼓励公司未来在区内投资运营包括保税仓储、物流、进出口贸易、电商、旅游、金融等产业。目前公司正在积极进行战略转型,健康医疗旅游、现代仓储物流及金融产业是公司下一阶段战略转型的三大方向。为抓住平潭综合实验区进入全新发展阶段的历史性机遇,公司拟投资平潭综合实验区重点发展并具有良好市场前景的健康医疗旅游产业,实现旅游与医疗健康的有机结合,并与境内外实力强大的旅游、医疗机构合作,打造具有影响力的健康医疗旅游产业基地。为此,本次募投项目“平潭海天福地美丽乡村暨旅游休闲度假区综合开发启动项目”和“平潭海峡医疗园区建设项目(一期)”将是公司进行战略转型的重大部署。 平潭海天福地美丽乡村暨旅游休闲度假区综合开发启动项目建成后预计年均新增净利润1.05亿元。为加快平潭旅游开发建设,公司已与中国康辉旅行社集团有限责任公司、平潭综合实验区管委会签订了《投资协议书》,签约三方合作投资开发平潭海天福地美丽乡村暨旅游休闲度假区综合开发项目。该项目以美丽乡村建设为核心,完善旅游康体休闲服务功能,建设开发自驾游康体休闲基地、美丽乡村休闲度假示范区,形成完整的特色乡村旅游产业链。项目总投资金额约为30亿元,其中,启动项目投资额为13.74亿元,建设期为3年,主要包括旅游休闲商业服务综合体建设、自驾游康体休闲基地建设、美丽乡村旅游休闲度假示范区建设,形成完整的特色乡村旅游产业链。 其中,旅游休闲商业服务综合体集餐饮、购物、休闲、商务、娱乐于一体,形成海坛国家级风景名胜区南部区域的旅游商业配套核心区域。自驾游康体休闲基地将以家庭城市游为定位的自驾车主题公园,集中打造一个集住宿、度假、野炊、观影、驾驶、休闲、演艺、运动等多重体验福建首座滨海自驾游度假区。美丽乡村旅游休闲度假示范区投资将对平潭海坛国家级风景名胜区南部区域部分具有特色的海岛石厝古村落进行改造,打造独特的渔村旅游及海洋文化旅游项目,项目建成后将形成海湾酒吧街、主题乡村酒店、特色餐饮等经营性项目。 该项目总投资额为13.74亿元,建设期三年,项目建成后第三年达到充分运营水平。项目建成后预计年平均新增净利润10466万元,内部收益率为7.8%(所得税后),投资回收期12.3年,项目经济效益前景良好。 2)平潭海峡医疗园区建设项目(一期)建成后预计年均新增净利润7562万元。公司拟联合以台湾精品专科医疗团队为主的国际专科医疗合作机构,在平潭综合实验区建设医疗园区。其中,一期拟建设康复医院、耳鼻喉医院、口腔医院及美容医院四家专科医院,突出两岸在特色专科医疗产业方面的深度合作,满足平潭综合实验区乃至辐射内地民众对于高端特色精品专科医疗服务的需求。 该项目总投资额4.45亿元,建设期为2年,该项目建成后预计年平均新增净利润7562万元。拟投资建设平潭海峡康复医院、平潭海峡耳鼻喉医院、平潭海峡口腔医院、平潭海峡国际美容医院四家专科医院。其中,平潭海峡康复医院项目投资总额15530万元,项目内部收益率13.5%(所得税后),投资回收期9.7年(所得税后);平潭海峡耳鼻喉医院项目投资总额10100万元,项目内部收益率14.7%(所得税后),投资回收期8.9年(所得税后);平潭海峡口腔医院项目投资总额8920万元,项目内部收益率14.5%(所得税后),投资回收期9.1年(所得税后);平潭海峡国际美容医院投资总额9970万元,内部收益率14.3%(所得税后),投资回收期9.1年(所得税后)。该项目将打造代表海峡两岸高水平医疗技术的平潭海峡医疗园区,并与公司旅游休闲度假中心项目相结合,打造旅游休闲医疗健康产业,成为海峡西岸重要的健康医疗中心。该项目经济效益前景良好。 公司控股股东山田林业持有公司35.88%的股份,实际控制人为刘平山先生,控制公司35.88%的股份。按照本次非公开发行募集20亿元,发行价10.68元/股测算,发行完成后,实际控制人合计控制公司股份29.39%,仍保持实际控制地位。 2014年7月公司中标金井湾污水处理厂(一期)、三松再生水厂工程BOT项目。2014年7月7日,公司收到招标人平潭综合实验区交通与建设局签发的《中标通知书》(中标编号:ZZFZ2014招字019号)。中标价(每吨污水处理服务费):子项目1金井湾污水处理厂(一期)中标价为1.275元(每吨水价),建设规模为日处理生活污水8.0万吨/日,分两期建设,一期工程规模为4.0万吨/日,二期工程规模为4.0万吨/日。前三年进水水量保底数按设计进水水量的80%计量,第四年以后(含第四年)按95%计量;子项目2三松再生水厂中标价为1.255元(每吨水价),建设规模为日处理生活污水4.0万吨/日。前三年进水水量保底数按设计进水水量的80%计量,第四年以后(含第四年)按95%计量。项目建设期:金井湾污水处理厂(一期)在2015年4月前工程建设完工并投入正式运营(含试运行),三松再生水厂在2015年11月前工程建设完工并投入正式运营(含试运行)。该项目特许经营期25年(含污水处理厂工程建设期)。特许经营期届满,项目公司特许经营权终止,政府将无偿收回该项目的全部设施。2014年8月4日,根据特许经营框架协议的要求,公司出资5000万元设立中福海峡(平潭)水务工程有限公司经营管理上述项目,注册资本为5000万元。 2014年9月公司与康辉旅行社拟在平潭综合实验区投资中福康辉旅游综合开发项目。2014年9月15日,公司与平潭综合实验区管委会及中国康辉旅行社集团有限责任公司三方,就公司与中国康辉旅行社集团有限责任公司拟在平潭综合实验区投资中福康辉旅游综合开发项目事宜,初步达成合作意向。该项目总投资20亿,拟选址在平潭岛岛内,规划总用地约1800亩。项目内容:石头屋改造、民宿村落、自驾游营地、文化商业街、度假休闲、医疗美容、酒店等。 2014年10月16日,公司与平潭综合实验区管委会、中国康辉旅行社集团有限责任公司就“平潭海天福地美丽乡村暨旅游休闲度假区综合开发项目”签署了《投资协议书》。该项目计划总投资约30亿元,启动项目投资额约13.7亿元,开发时间为2014年至2017年。项目建设内容包括:美丽乡村旅游休闲度假示范区,自驾游康体休闲基地,配套旅游综合体等商业服务设施,打造海坛国家级风景名胜区南部旅游休闲产业一条龙配套服务基地。项目用地范围地块面积约1800亩。平潭综合实验区管委会将投资开发区内的土地、水面、林木风景等资源采用租赁或出让的方式,公司与康辉旅行社依照协议约定在平潭综合实验区内注册成立独立法人企业负责项目实施。项目开发范围内的土地使用权出让应通过招拍挂方式取得,土地租赁支付租金取得土地使用权,租赁期限为20年。 投资建议:定增募集资金推动公司业务战略转型,维持“增持”评级。定增募投项目的建成将提高公司旅游开发和医疗服务能力,奠定了公司战略转型的基础。公司已形成“林板一体化”的发展格局,目前拥有经营林区100万亩,年产松杉育苗1500万株,纤维板年产能45万立方。公司在平潭各项目有序推进,效益初步体现。其中,中福建材城下半年预售;混凝土项目已投产销售;平潭中汇小贷公司已显现效益;公司中标了金井湾、东部污水处理厂BT项目。预计公司2014、2015年EPS分别是0.11和0.48元。截至10月31日,公司收盘于17.63元,对应动态市盈率分别为166.97倍和36.67倍。考虑到2015年公司将受益林业限伐到期、混凝土扩产、BT项目结算、中福建材城预售、定增推动业务转型等利好,考虑到公司是注册并直接受益于平潭实验区的上市公司,参考上海自贸区直接受益标的外高桥的PE估值。同时,考虑到公司2015年业绩才能释放,所以我们取2015年公司的EPS约0.48元,以及外高桥2015年PE均值37.99倍(取PE估值38倍),则可知公司合理估值18.27元,维持“增持”评级。 风险提示:行业面临加息和政策调控两大风险。

事件: 公司公告称,近日公司接到控股股东南京新港开发总公司《告知函》:“为贯彻落实全面深化国有企业改革要求,根据市委市政府关于国有资本退出一般商品房开发及工程建设等一般性竞争领域的文件精神,市政府对你司退出相关业务领域提出以下建议方案:一、设计、施工、监理及园林、养护等领域,以改制和出售国有股权相结合的方式,尽快全面完成退出;二、一般商品房开发领域,加快现有一般商品房项目开发进度,创造条件力争早日实现从商品房开发领域退出,加快房地产业务转型;三、加强业务转型研究,尽快整合优质、成长性好的资源,逐步注入你司,促进上市公司持续稳定发展。我司正在研究上述建议方案的具体落实措施”。 公司公告称,上述事项尚存在一定不确定性。目前,公司主营业务为房地产开发销售等,其中,房地产开发销售业务年销售收入占到公司总收入约70%,设计、施工等相关市政业务年收入约占公司总收入的20%。退出设计、施工等市政业务预计在未来三年不会对公司主营业务方向及经营业绩产生重大影响。但上述事项可能在三年后会导致公司主业发展方向发生变更,存在公司未来盈利能力不确定、经营业绩波动的风险。 投资建议: 存量商品房两到三年内将全部去化完毕。我们预计公司所有项目未结建面达166.49万平。其中,尧顺佳园、循环经济示范园、龙潭机电产业园为保障房项目。诚品城项目接近结转完毕。除保障房外,商品房未结算项目为高科荣境和高科荣域。两者合计未结算建面92.98万平,权益未销售面积约65万平。在退出房地产业务的背景下,我们预计公司房地产项目将加快去化和竣工进程。按照目前公司年均20到30万平销售能力,以上商品房项目将在两到三年内全部去化。 地产业务变现带来充足转型资金。我们预计公司拥有上述土地储备权益净现值合计34.68亿元。考虑南京市政府和公司大股东已经发文要求“市政业务以改制和出售国有股权相结合的方式,尽快全面完成退出;商品房开发领域,加快现有一般商品房项目开发进度,创造条件力争早日实现从商品房开发领域退出,加快房地产业务转型”,我们认为公司后期将加速房地产资金回笼,同时加大转型发展的现金投入。 股权投资亮点丰富,资产价值接近公司市值。截至2014年10月31日,公司共持有25家参控股股权投资公司。其中,4家是上市公司股权,可根据市场情况减持获得资金用于投资。目前,公司持有股权总投资额36.0亿,账面余额为62.46亿元。按最新收盘价计算,公司参控股公司的浮盈为12.08亿元。截至今年10月底,公司参控股公司的股权投资价值合计74.54亿元,接近公司目前的市值。股价存在较高安全边际。 投资建议:维持“买入”评级。股价安全边际高,股权投资等同当前市值,业务转型带来更大想象空间。公司房地产业务集中在南京,业务涵盖商品房和保障房开发、“大市政”产业链。目前公司拥有商品房项目权益建面166万平,保障房项目权益建面近100万平。公司多层次股权投资平台形成,股权投资业务进展顺利,期内拟投资15亿元参股南京银行。目前,公司按照南京市政府要求,正在逐步退出房地产和市政业务,转型预期强烈。我们预计公司2014、2015年EPS分别是0.96和1.22元,对应RNAV是20.11元。截至10月31日,公司收盘于14.59元,对应2014、2015年PE分别为13.47倍和10.55倍。我们认为未来公司参股的广州农商行、金埔园林、优科生物等公司均在上市进程中。考虑集团要求上市公司退出一般地产和市政,相关资产将完全变现,我们以RNAV作为目标价,对应目标价20.11元,维持对公司的“买入”评级。

事件: 公司公布2014年三季报。报告期内,公司实现营业收入55.43亿元,同比增加4.51%;归属于上市公司股东的净利润5.45亿元,同比增加7.03%;实现基本每股收益0.51元。 投资建议: 公司属自贸区开发主体唯一上市公司。在李克强总理 “开放倒逼改革”下外高桥乃至股份公司将成为全球重要战略核心平台公司。目前自贸区建设已上升为国家战略,外高桥基本面将进入颠覆性反转阶段。未来公司将重点开发港务区、物流区、森兰中块和南块国际社区在内的自贸区一期项目以实现“产城融合”。其中森兰项目130万平(目前已启动78.58万平),有望给公司带来丰厚回报。我们预计公司2014、2015年EPS分别是0.58和0.76元。对照香港自由港政策下生产要素价值重估,我们预计未来公司资产价值将显著受益自贸试验区推进进程,并受到政策红利、产业升级、地价重估、定位转变和职能升级五大利好。在暂不考虑该因素的情况下公司RNAV是33.68元。截至10月30日,公司收盘于29.09元,对应2014、2015年PE分别为50.24倍和38.38倍。考虑到森兰项目进入开发高峰,外高桥将受益于自贸试验区建设,定向融资将加快公司五大平台建设,我们以RNAV,即33.68元作为6个月目标价,维持“增持”评级。

事件: 公司公布2014年三季报。报告期内,公司实现营业收入17.80亿元,同比增加31.33%;归属于上市公司股东的净利润6570万元,同比下滑41.03%;实现基本每股收益0.06元。 投资建议: 公司房地产业务全部集中在天津,涵盖商品房、保障房和一级土地开发业务。公司自去年开始加大了保障房项目储备力度(涉及代建保障房120万平),目前公司权益建面合计437万平(不考虑1700亩的汉沽河西土地整理项目),可满足公司未来三年开发。在地产调控背景下,公司保持谨慎心态从而使其负债和现金流良好,而每股预收款较高。我们预计,公司2014、2015年EPS分别是0.14和0.22元,对应RNAV是6.59元。截至10月30日,公司收盘于4.10元,对应2014年PE为28.84倍,2015年PE为18.82倍。给予公司RNAV的70%作为其目标价,对应4.62元目标价,维持公司的“增持”评级。

事件: 公司公布2014年三季报。报告期内,公司实现营业收入41.05亿元,同比增加2.40%;归属于上市公司股东的净利润4.46亿元,同比增加53.51%;实现基本每股收益0.07元。 投资建议: 公司项目储备权益建面达1601万平(土地成本较低廉),海涂开发储备811万平(属大型城镇化综合项目),土地储备量居于同类地产公司首位。2014年,公司计划实现结算额90.73亿元,同比增长64.63%。同时,公司参股金融企业(本次参股温州银行13.96%股权有望分享温州金融改革红利)和投资矿产实现了多元化经营。公司目前抢先试水房地产融资用于棚户区改造,一旦尝试成功将推升业绩同时带来债务结构改善。而大股东增持凸显对公司价值认可。我们预计公司2014、2015年EPS分别是0.18和0.26元,对应RNAV是6.22元。截至10月29日,公司收盘于4.00元,对应2014、2015年PE分别为22.26倍和15.69倍。公司土体储备充足,具有互联网金融概念,我们以RNAV打8折作为目标价,对应4.97元,维持“增持”评级。

事件: 公司公布2014年三季报。报告期内,公司实现营业收入14.93亿元,同比下滑57.46%;归属于上市公司股东的净利润1.54亿元,同比下滑48.94%;实现基本每股收益0.08元。 投资建议: 作为多年立足上海拓展长三角的知名上海房企,公司以住宅和商业地产双轮驱动发展。今年6月,公司定增注入经营集团10%股权、凯峰地产10%股权和馨虹置业100%股权,涉及徐汇小闸镇项目10%股权和长宁区239街坊地块项目100%股权的优质资产,推进同业竞争问题解决。目前,公司拥有商品房项目权益建面392万平,可满足三年以上开发需要。 公司利用自贸区区位优势,参股60%设立融欧股权投资公司,开展多元投资。我们预计公司2014、2015年EPS分别是0.25和0.31元,对应RNAV是9.47元。截至10月30日,公司收盘于5.55元,对应2014、2015年PE分别为22.20倍和17.90倍。考虑到公司收购资产增强了发展后劲,项目去化加快,未来具备国企改革预期,我们以RNAV的80%即7.58元作为目标价,维持公司“增持”评级。

事件: 公司公布2014年三季报。报告期内,公司实现营业收入14.80亿元,同比增加64.18%;归属于上市公司股东的净利润3.19亿元,同比增加18.13%;实现基本每股收益0.34元。 投资建议: 公司主要从事上海金桥出口加工区内的工业地产和园区开发和租售业务。公司物业租赁收入每年保持10%稳定增长。公司定向增发注入39.6%联发公司股权将推动公司业绩提速。目前公司将S11项目定位销售有利于稳定公司未来业绩。此外,公司参股1.66亿股的东方证券已经进入IPO预审阶段,一旦上市有望给公司带来较高的资产增值。此外大股东参与临港开发,上市公司在临港地区有20万平土地储备。临港“双特”政策和自贸区建设有望给对应土地带来价值重估。我们预计公司2014、2015年EPS分别是0.56和0.68元,对应RNAV是15.78元。截至2014年10月30日,公司收盘于13.31元,对应2014、2015年PE分别为23.91倍和19.57倍。考虑到公司金桥园区和临港一号项目将受益于自贸区建设,我们以公司RNAV的9折即14.20元作为6个月的目标价,维持公司的“增持”评级。