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乐加栋

广发证券

研究方向: 房地产行业

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工作经历: 执业证书编号:S0260513090001,毕业于复旦大学,从事房地产研究5年。2008年第六届新财富房地产最佳分析师第六名小组成员,2009年第七届新财富房地产最佳分析师第四名小组成员,2010年第一届金牛分析师房地产行业第一名小组成员,2010年第八届新财富房地产最佳分析师第二名小组成员,2011年第二届金牛分析师房地产行业第二名小组成员,2011年第九届新财富房地产最佳分析师第二名小组成员。2012年加入中信建投研发部,曾供职于长江证券和中信建投证券研究所。...>>

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中华企业 房地产业 2013-01-28 5.45 4.28 3.52% 5.86 7.52%
6.02 10.46%
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第一,资金状况改善显着,经营略超预期 公司近两年资金压力缓解显着,主要得益于公司积极销售回款增加以及严格控制资本开支,11年下半年以来净负债率不断下降,经营活动现金流净额也由负转正。目前,公司在手货币资金超过40亿,基本覆盖短期借款与一年内到期非流动负债之和。截至目前13年公司到期信托兑付额约为20亿,压力较小。 公司12年各个项目去化情况良好。我们预计,公司12年签约销售额在40-50亿(包括住宅和商业),回笼资金约60亿(出售中华企业大厦的7.9亿价款12年回款约4亿),超出公司12年初回笼资金40亿计划的50%。 第二,可售资源较为丰富,租金收入稳中有升 公司将继续坚持“1+2+X”的战略,即立足上海大本营,布局长三角区域的浙江和江苏,在适当的时候进一步扩展至其他区域。预计13年公司可售货值约为120亿。 同时,公司自持的商业项目每年带来的租金收入也稳中有升。原先准备出售的商业项目古北国际财富中心二期(9-3地块)在12年底竣工并进行招租,租户中包括日本最大的连锁百货公司之一--高岛屋,这是公司未来商业项目进一步拓展的平台。 第三,大股东助力公司发展 2010年12月7日,公司收购了大股东所有的上房集团40%股权。目前,上房集团主要的项目是徐汇小闸镇项目和安亭新镇项目。徐汇小闸镇项目处于上海市核心区域,占地面积11.8万平米,建筑面积37.5万平米,目前该项目拆迁已经完成并开始动工,产品类型为多层与高层,预计14年开盘,15年可以贡献结算利润。安亭新镇项目位于上海嘉定区,规划建筑面积超过100万平米,项目类型为小高层和别墅,12年签约销额约2.67亿。公司资金压力的缓解也与大股东的支持密不可分。大股东提供的委托贷款,有效拓宽了公司的融资渠道,也降低了公司的融资成本。 第四,盈利预测与投资评级 我们预计公司12、13年的EPS分别为0.39、0.59元,予以“增持”评级。
万科A 房地产业 2013-01-23 11.50 9.30 -- 12.55 9.13%
12.55 9.13%
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万科B转H启动 万科18日公布B转H方案,标志着备受瞩目的转板工作正式启动。万科将安排第三方向全体B股股东提供现金选择权,行权价格为每股13.13港元,接近万科B股近5年以来的高点。根据中集集团的B转H经验,整个周期用了4个月的时间,若流程时间相同,则万科B将在5月中下旬转板登陆H股。 H股估值有望提升 万科登录H股,从H股对于龙头房企估值上看,其估值有望得到提升。长期来讲,在香港上市的与万科规模相近的内房股的估值都高于现在万科B的估值水平,股价将获得20%以上的上涨空间;短期来看,由于转板效应和万科本身的业绩和市场地位都优于中集,在适当市场情绪的配合下,受到投资者追捧的可能性较高,股价在短期内有望短期获得更大幅度的上涨。 A股补涨机会 万科A去年12月26日停牌以后,国内A股指数和和地产股均有较大的涨幅,预计在万科A复牌后将会进行一轮补涨。根据横向比较,在万科停牌期间其他龙头企业增长在10%左右,我们预计由于H股龙头企业估值高于A股,万科A有望补涨15%左右。此外,万科在一月份公布了其12年全年销售金额,总体上看公司超过了前期1400亿的预期,将对股价有支撑作用。 看好集中度提升带来的机会 在当前的政策和市场背景下,房地产市场集中度的提升,将成为未来行业发展的趋势。而万科稳健的发展策略将在这种趋势下获得更大的机会。12年全年销售1412亿,其中上半年销售625亿,下半年销售将近800亿。公司市占率方面得到进一步提升至8%到10%,预计13年公司推货总量将达到2400亿,其中存货约700亿,新推1700亿左右,上半年新推占40%左右,预计公司13年全年销售金额在1600亿左右,市场占有率有望进一步提升。预计万科12-13年EPS分别为1.1,1.34元,维持“买入”评级。
保利地产 房地产业 2013-01-16 13.89 7.64 -- 14.37 3.46%
14.37 3.46%
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保利地产公布2012年业绩快报,预计实现营业收入689亿,同比增长46.48%;预计实现营业利润134亿,同比增长34.46%;预计实现归属于上市公司股东的净利润84亿,同比增长28.69%,每股收益1.18元。 业绩符合预期,销售超预期:公司业绩符合我们2012年初以来的预期,营业利润增速低于营业收入增速,主要是收到费用增长影响,特别是财务费用。归属于上市公司净利润增速低于营业利润增速,主要是因为少数股东权益占比有所提升。综合来看,由于公司销售均价这几年稳定增长,毛利率未来一段时间会比较稳定。2012年公司迈入千亿房企行列,全年销售金额达1017亿,全国排名第二,与第一名万科的差距也在逐步缩小,总体上略超前期市场1000亿的预期。体现在市占率方面,预计12年年底公司市场占有率提升至1.75%。 2013年可售金额持续增长:公司2012年年初的可售货值约250亿,年内新推千亿,目前可售货值仍维持在250亿左右,预计2013年全年新推货量1300亿,总货值1600亿,可售货量充足。我们认为2013年公司可实现1250-1300亿的合同销售额,市场占有率将继续提升。公司2012年获取土地数量方面在A股上市房企中也仅次于万科,获取土地储备近1471万平米,总地价464亿元,总地价占总销售的比例接近50%。公司在2012年补充了大量优质的土地储备特别是一二线城市核心位置资源,为后续发展打下了坚实基础。 投资评级与盈利预测:公司大的逻辑仍然是受益于市场集中度的提升,在大公司中公司是少数13年结算利润率不会下降的企业,且13年总体货值仍然有较大增长,户型结构仍然是以刚需为主,在一定的去化水平下预计全年销售增长25%。预计公司13-14年EPS分别为1.48和1.85,维持“买入”评级。
阳光城 房地产业 2013-01-15 8.62 3.86 -- 10.24 18.79%
10.63 23.32%
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阳光城发布2012年业绩预增公告,预计2012年实现归属于上市公司股东的净利润5.3~5.9亿元,同比增长70%~90%,每股收益0.99~1.10元。业绩、销售均超预期:公司业绩超预期,阳光新界、阳光理想城以及西安小镇等项目在2012年进入结算,贡献了大部分业绩,符合前期预期。除此以外,公司在收购西西安小镇时有一个多亿的营业外收入,主要是合并时公允价值高于收购价格的差额所致。 公司2012年销售同样超预期,签约销售超过70亿,超过此前市场预期的60亿。值得一提的是,厦门项目翡丽湾12月下旬开盘,半小时内160套别墅售罄,销售额7亿,此项目是公司新管理层上任以来第一个完整操盘的项目。 2013年可售货量充足:2012年公司权益拿地面积超过200万平米,拿地金额约41亿,占全年销售的58%。公司拿地的积极性超过往年,取地战略明晰:除了在福州和厦门取地强化大福州区域战略外,公司在咸阳获取土地初步超过80万平米;太原和兰州实现初步进入则是实现西安公司未来百亿目标的重要布局;更值得关注的是,公司首次进入上海,在宝山和嘉定各取一块宅地,合计权益建面4万平米,公司支付地价近6亿,为布局长三角地区做了铺垫。公司2013年全年可售货值接近193亿,其中福州区域超过100亿,公司2013年全年销售目标120亿。 投资评级与盈利预测:自11年年底以来我们强烈看好公司,是因为公司无论是从基本面还是管理层都发生了重大的转变,2013年销售超过百亿是确定性事件,鉴于公司销售的确定性,我们提升公司目标价至20元。预计公司13-14年EPS分别为1.32、1.68元,维持“买入”评级。
大连友谊 批发和零售贸易 2012-11-07 6.32 7.28 37.12% 7.03 11.23%
7.34 16.14%
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开始新的征程:公司于9 月19 日公告了友谊集团的控股股东大连一方地产有限公司转让其持有的大连友谊34.4%的股权给嘉威德投资。公司于今日公布了股权转让价格为1.88 亿,合计到上市公司约每股5.12 元,未来在股东大会通过后即可完成本次收购。 嘉威德投资是以公司管理团队为主出资组建的有限公司,目前持有友谊集团 16.6%股权,在完成此次股权收购后将合计持有友谊集团 51%的股权,成为公司的实际控制人。收购完成后公司管理层团队将趋于稳定,有利于公司着眼于公司长期经营,也有利于公司业绩改善。 业绩改善空间大:公司过去几年来,商业这一块每年增长在10%左右,且今年有下滑的趋势,利润贡献的角度来看,每年增长幅度很小。我们认为公司商业板块业绩存在改善的空间,未来大连友谊商城二期与沈阳友谊商场将推动公司商业零售增长。我们从期间费用率的角度来考察,费用水平整体上要高于其他企业,未来存在较大的改善空间。房地产方面,公司近年来结算金额发生下降,但总体销售却没有发生下降,因此预收账款持续增加。近年以来前三季度公司结算金额在10 亿左右,12 年前三季度合同销售额在15 亿左右。从公司计划来看,年内大连项目将会全面进入交付,而苏州项目也将实现部分交付,从全年来看我们预计公司实现房地产结算收入在20 亿左右,年内业绩有望高增长。 盈利预测与投资评级:进入四季度,我们从策略上更加重视业绩确定性品种,大连友谊正是基于这个选股逻辑下选出来的品种。 公司预收账款项目大多面临着结算,且目前伴随着管理层收购,市场将会对公司价值重新考量。我们预计公司12-13 年EPS 分别为0.83、0.87 元,维持“买入”评级。
华远地产 房地产业 2012-11-05 3.24 3.05 59.92% 3.46 6.79%
3.53 8.95%
详细
华远地产发布2012年三季报,实现营业收入18.57亿元,增长6.12%;实现营业利润5.28亿元,增长6.44%;实现归属母公司净利润3.52亿元,增长15.93%;每股收益0.22元。 全年业绩增长较为确定:公司前三季度结算金额为18亿,基本符合前期预期,利润增长高于收入增长是因为本期毛利率高于去年同期5个百分点,但公司费用增长超过收入增长,因此抵消了部分利润。从全年来看,进入四季度西安项目将逐步进入结算,毛利率有望维持在高位,全年业绩增长较为确定。销售方面,公司前三季度签约45.7亿,实现大幅增长,扣除海信的13亿合同,也有33亿的合同签约额,回款29亿左右。其中销售的大头是北京铭悦项目,销售金额接近10亿,西安区域销售10亿左右,剩余为九都会与长沙项目贡献。全年来看,扣除海信13亿我们认为合同销售额将会在45亿左右,超过年初40亿的预期。 现房销售推升业绩释放:公司全年竣工52万平米,主要是西安郡城与海蓝城两个项目,目前这两个项目销售很好,自年初以来已售10亿。公司目前预收账款高达35亿,其中到年底达到结算条件的预收账款预计在15亿左右,如果这部分完全释放公司业绩将实现较大增长。除西安项目外,北京九都会与青岛汤米公馆也是现房,主要是北京九都会项目利润较高,此项目今年以来已经销售超过5亿,这部分将进一步增厚当期利润。 盈利预测与投资评级:公司投资逻辑很清晰,短期来看,公司竣工增长较快且前期销售较好有望当期加快释放业绩;而从长期看,公司多年以来的积累目前在手现金很充裕,净负债率处于低位,在新一轮的土地拓展中占有优势,公司目前已经开始了加大土地投资力度,谨慎估计公司12-13年EPS分别为0.41、0.53元,维持“买入”评级。
世茂股份 房地产业 2012-11-05 9.64 3.61 56.42% 10.12 4.98%
12.58 30.50%
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世茂股份发布2012 年三季报,实现营业收入40 亿元,增长6.76%; 实现营业利润6.28 亿元,下降23.71%;实现归属母公司净利润6.29 亿元,增长9.41%;每股收益0.54 元。 毛利下降符合预期,销售超预期:公司业绩基本符合预期,三季度交付较少。公司本期结算毛利率下降到35%左右,低于去年同期水平,这符合我们的预期,公司在北京优质项目结算完之后利润率将会有小幅下滑。毛利率下滑但利润下降不多的主要原因是公司通过出售常熟一块土地以及出售绍兴酒店取得的投资收入, 另外取得一部分政策性补助的营业外收入。全年来看,虽然利润率下滑,但结算量预计小幅增长,业绩也将实现小幅增长。销售方面,自年初以来公司销售一直在超预期,前三季度完成了70 亿的合同销售金额,同比增长57%,提前完成12 年的年度销售计划。进入四季度,公司推盘方面更加游刃有余,预计全年销售超过80 亿。 各商业业态稳步推进:三季度公司昆山世茂广场二期开业,与此同时,昆山第二家世茂影院“世茂国际影城”全新开业,是昆山首家全3D 巨幕影城,另外公司还在上海开业经营2 家儿童乐乐城门店,这样年内公司新开一个世茂广场目标已完成。公司前三季度销售较好使得公司净负债率进一步下降至40%以内,货币资金可以完全覆盖短债与一年内到期的非流动负债。年底公司持有物业大约为80 万平米,经营性收入占比在10%,未来将会逐步提高,总体上说公司沉淀越来越多的物业对于资金需求量较大。 盈利预测与投资评级:公司经过过去几年的探索与积累,今年的经营情况改善明显,特别是在商业地产销售方面。在其他业态上公司也逐步走上正轨,但百货业态仍然面临较大的困难。预计公司12-13 年EPS 分别为1.14、1.30 元,维持“买入”评级。
中弘股份 房地产业 2012-11-05 6.82 2.18 43.27% 7.01 2.79%
9.40 37.83%
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中弘股份发布2012 年三季报,实现营业收入30.03 亿元,增长313%;实现营业利润7.4 亿元,增长24250%;实现归属母公司净利润5.97 亿元,增长459%;每股收益0.51 元。 北京像素销售助推业绩增长:公司前三季度合同销售额大概为30 亿,主要为北京像素贡献,由于北京像素为现房销售,因此当期即可结转为利润。由于北京像素前期取地成本较低,因此利润率较高,本期结算毛利率56%高于去年同期水平,相应的土地增值税也较高。利润增速超收入增速的主要原因在于投资收益贡献, 主要为公司投资的安源股份的分红。公司另外一个在售项目为海口的西岸首府,目前该项目销售不畅,均价为14000,交付时间要到14 年。总体上看,公司年内销售金额大约为40 亿,业绩方面,预计公司本期仍然增长较高。 公司提前布局旅游地产:公司近年来在具有自然或人文资源属性的地方跑马圈地,通过与当地政府协议合作开发的方式提前锁定优质资源,我们认为在目前资源越来越稀缺的背景下,这一举措有利于公司在旅游地产发展中占据一席之地。我们都知道目前各大企业如万达、中坤、世茂等都已成立了专门的旅游地产开发平台,着力打造旅游地产业务板块,为未来发展做准备。目前来看, 虽然公司占据了很多资源,但公司缺少足够的资金来开发,这是公司未来要解决的问题,我们认为公司未来有可能引入合作伙伴或者引入基金模式加快开发。 盈利预测与投资评级:公司近年来的业绩主要为北京像素贡献, 项目今年基本上结算完毕,未来公司可结算的主要是海口西岸首府,急需补充短期能贡献业绩的项目。公司旅游地产布局较早, 但总体上还缺乏有效的融资渠道来加快发展。预计公司12、13 年EPS 分别为0.8、0.87 元,维持“买入”评级。
亿城股份 房地产业 2012-11-05 3.20 4.08 35.41% 3.44 7.50%
3.46 8.13%
详细
亿城股份发布2012 年三季报,实现营业收入22.26 亿元,增长106.45%;实现营业利润4.14 亿元,增长102.42%;实现归属母公司净利润3 亿元,增长184.52%;每股收益0.25 元。 业绩、销售均属预期内:公司前三季度结算的主要项目为西山公馆以及部分苏州项目,结算毛利率为45.5%,与去年同期比下滑四个百分点,这符合我们前期的预期。毛利下降但利润增长的原因是公司处置大连渤海饭店取得投资收益,再者取得政府补助增长对外捐赠减少所致。全年来看,毛利率将会低于去年,但收入增长较快,预计业绩增长超过30%。销售方面,前三季度合同销售额大约为29 亿。全年来看,公司目前可售货值仍然较大,天津、苏州与北京三地存货都较多,预计全年销售将超过40 亿。 开启多元化战略:我们在去年的点评已经指出公司未来可能介入其他领域,上半年公司曾准备收购风电项目,但后来由于各种原因放弃这项收购。10 月25 日公司公告以4 亿收购淄博嘉丰矿业有限公司67%股权以及全部债权,根据公告嘉丰矿业的保有资源储量6651.8 万吨,其中可开采储量为3304 万吨。此矿产可以用于生产石油陶粒支撑剂,石油陶粒支撑剂是开采页岩气的关键材料,目前在国外有着广泛的应用。当前我国已出台页岩气十二五规划,未来页岩气发展空间巨大,石油陶粒支撑剂需求将会很快增长。 盈利预测与投资评级:公司今年以来北京外市场特别是天津的销售较好,公司整体销售改善明显,目前公司已经开启多元化战略, 一个新的领域对于公司来说既是机遇也是挑战。新业务短期对于公司来说难以形成利润贡献,预计12、13 年EPS 分别为0.4 元、0.52 元,暂时维持“增持”评级。
金地集团 房地产业 2012-11-05 5.35 6.01 32.11% 5.49 2.62%
7.76 45.05%
详细
金地集团发布2012年三季报,实现营业收入117.37亿元,增长80.67%;实现营业利润14.98亿,增长87.93%;实现归属母公司净利润9.21亿元,增长91.91%;每股收益0.21元。 业绩超预期,销售符合预期:公司业绩增长超预期主要来自结算收入增长超预期,本期结算毛利率下降到33%,符合我们前期的预期。值得注意的是前期我们路演时提到,公司可能会计提减值准备,本期计提了9000多万的减值准备,计提的项目来自上海艺华年。从全年来看,业绩增长有压力,估计增幅在10%以内。我们年初已指出年内公司将加强对于费用的控制,从前三季度控制效果来看取得较大成绩,特别是销售费用与合同销售金额比值下降明显,预计管理费用在年底也将会下降明显。这也是金地在高管变动风波后期间费用第一次明显变化,值得市场关注!前三季度公司销售223亿,增长13%,四季度公司新推盘在50万平米左右,预计全年合同销售金额约320亿,实现同比小幅增长。 四季度有望继续加大土地投资力度:公司自10年年底以来基本没有新的土地投资,以至于近期经营现金流连续实现净流入,公司净负债率为48%。进入三季度后取得5块地,合计建筑面积超过100万平米,权益拿地金额在20亿左右。公司目前的存货仍然结构偏高端,应当增加偏刚性需求的产品,且目前公司手上现金较为充裕,四季度加大土地投资的概率非常大。公司其他应收款增长非常明显,大多数为土地保证金,在四季度将会有部分转化为实际拿地。公司能否把握住此轮土地市场的机会至关重要,关系到其未来能否实现规模增长。 盈利预测与投资评级:公司今年的新开工有所下降,且从新开工结构上看货值结构明改善不明显,因此此轮拿地显得尤为重要。预计12、13年EPS分别为0.71、0.81元,维持“买入”评级。
保利地产 房地产业 2012-11-02 10.91 7.64 123.03% 11.63 6.60%
14.37 31.71%
详细
保利地产公布2012年三季报,实现营业收入313.07亿,同比增长43.52%;实现营业利润62.95亿,同比增长28.26%;实现归属于上市公司股东的净利润38.2亿,同比增长10.21%,EPS0.54。 三季度业绩、销售增长符合预期:公司利润增长速度低于收入的主要原因如下:第一,本期结算毛利率下降1.5个百分点;第二,本期财务费用大幅上升,主要是本期部分利息支出未能实现资本化;第三,本期结算的项目少数股东权益占比上升。保利的毛利率可以维持稳定,核心原因是公司前期的土地储备较为优质。竣工方面,前三季度同比增长86.7%,预计业绩增长30%左右。前三季度公司合同销售额756亿,增长32%,下半年公司的销售节奏有所放缓,根据公司最新的推盘节奏看,全年销售金额预计在950亿左右,截止9月底公司市场占有率为1.87%。新开工方面,前三季度新开工958万平米,全年预计在1500万平米左右。 加大一线城市拿地力度:我们曾在中报点评中指出公司一线城市土地储备越来越少,预计下半年将会增加一线城市土地储备获取力度,从近期公司拿地情况来看,这一预期得到印证。进入十月份公司在一线城市加大拿地力度,10月份北京大兴取得两块用地,涉及金额接近50亿,在上海以45亿取得徐汇区滨江地块,这些优质资源地块将有力保障公司的未来增长。资金方面,由于前三季度销售较好,且土地投资力度不大,净负债率下降到90.67%。预计在四季度公司会继续加大拿地力度。 投资评级与盈利预测:公司利用上半年形势较好的时候加快销售,改善整体资金情况,下半年行业环境有所变化,公司的节奏也有所调整,应对市场显得游刃有余。我们预计公司12-13年EPS分别为1.19、1.43,维持“买入”评级。
鲁商置业 房地产业 2012-11-02 3.98 6.85 106.49% 4.74 19.10%
5.98 50.25%
详细
鲁商置业发布2012年三季报,实现营业收入6.99亿元,下降4.51%;实现营业利润0.68亿元,下降17.54%;实现归属母公司净利润0.5亿元,下降17.83%;每股收益0.05元。 业绩低于预期、销售符合预期:业绩低于预期主要原因在于前三季度交付楼盘较少,利润下滑幅度超过收入是因为费用增长,资产价值损失与营业外支出增长进一步导致了利润下降。从全年来看,四季度燕儿岛项目将进入交付,预计收入与利润都有较大幅度增长,全年毛利率也会高于去年。销售方面,公司前三季度合计回款28亿,同比增长10%左右,其中三季度回款16亿,主要贡献来自青岛燕儿岛与哈尔滨松江新城项目。截止目前公司认购50亿左右,但回款不甚理想,我们预计全年实现认购在60亿左右,回款40亿左右,全年实现小幅增长。 资金仍然是发展的瓶颈:在大股东持续支持下加上三季度的销售回款,公司长期资金情况有所改善,如果不算大股东资金支持公司净负债率也是下降的,到100%左右。但短期看,公司资金压力仍然还在,货币资金也不能覆盖短期借款与一年内到期的非流动负债。资金问题是公司目前发展的主要瓶颈,公司存货规模171亿,且还有部分项目未进入存货科目,但手持现金过少,难以迅速盘活存货。公司年初新开工目标170万平米,我们认为年内新开工很可能低于预期,特别是青岛午山项目拆迁比较困难。 盈利预测与投资评级:公司优势与劣势一样突出,优势是依托大股东资源,取地与资金方面受到极大支持,劣势是公司资金规模还较小,难以撬动资产运转。此外,公司虽然在优质资源存在取地优势,但我们认为公司为此也承担了较多的城中村改造的隐性成本,因此我们对于公司未来利润率不是很乐观。预计12-13年EPS分别为0.42、0.56元,维持“增持”评级。
华发股份 房地产业 2012-11-02 6.88 4.69 69.33% 7.52 9.30%
8.71 26.60%
详细
华发股份发布2012年三季报,实现营业收入19.87亿元,同比下降44.36%;实现营业利润4.1亿元,同比下降4.14%;实现净利润2.36亿元,同比下降7.87%,每股收益0.27元。 业绩下滑、毛利提升符合预期:三季度业绩下滑预期内,主要原因在于交付楼盘少,而费用正常增长。营业利润下滑幅度小于营业收入主要是因为本期结算毛利率大幅高于去年同期水平,报告期结算的华发世纪城四期利润率较高。从全年来看,公司结算毛利率预计会提升,但总体交付楼盘将减少致使收入下降,且由于财务费用等增长较快将会使得业绩发生下滑。销售方面,公司前三季度销售28亿左右,同比发生下滑,但进入十月份后公司销售明显好转,截止目前为止公司销售在40亿左右,我们预计公司全年完成销售额50亿左右,实现小幅增长。 加大异地拓展:公司过去几年合同销售额一直未能实现大的突破,主要原因是公司大部分项目位于珠海,市场容量有限,公司在珠海的市场占有率已经在15%左右,而珠海外的布局过少使得公司销售增长空间不大。今年以来,珠海市场仍然不是很景气,特别是限价的背景下使得华发楼盘销售不够顺畅。不过公司在外地特别是沈阳地区销售较好,公司在今年也适时的加大了沈阳地区的投资力度,上半年沈阳取地超过30万平米,在盘锦地区取得超过200万平米的土地储备。但总体上来看,珠海比重仍然过大,沈阳区域虽然增长快,但基数较小,短期贡献占比仍然不大。 盈利预测与投资评级:珠海方面,公司未来的看点在于能否参与横琴岛开发,横琴岛总体住宅体量高达400万平米,未来港珠澳大桥开通,潜力较大。珠海外市场,目前来看沈阳是公司的另一个增长点,但基数相对还较小。预计公司12、13年EPS分别为0.79、0.86元,维持“增持”评级。
陆家嘴 房地产业 2012-10-23 10.34 4.92 -- 10.67 3.19%
12.15 17.50%
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陆家嘴发布2012年三季报,实现营业收入22.6亿元,同比下降30.26%;实现营业利润9.12亿元,同比下降32.77%;实现归属母公司净利润6.46亿元,同比下降36.4%;每股收益0.35元。 公司三季度业绩略低于预期。22.5亿营业收入中,租赁业务约为9亿,开发销售确认收入约12亿。租赁业务增量主要来自陆家嘴金融服务广场入市,外延式扩张租赁面积约7万平。低于预期的主要原因在于计划内对金桥三个园区及商业项目的股权转让事宜均未完成,影响销售收入约8亿。同样从另一方面反映目前商业地产市场随经济增速下滑短期表现相对淡静。前三季度主要项目总销售额约13亿。四季度销售增量来自零散存量去化以及东银公寓入市。总体我们预计全年销售业务结算额约为20亿,完成年初销售额计划的难度不高。 在建规模对财务略有施压,融资成本占优。财务方面表现略有升压,净负债率重回历史高位,这主要来自今年在建项目的运行节奏。但整体而言,公司货币资金29亿,仍然保有充足资金储备。项目拓展方面,公司如期就前滩项目与兄弟企业滨江公司达成意向,公司锁定地标建筑前滩中心项目50%以上股权,并将就其余项目的拓展进一步商讨。浅滩中心建面53万方,今年只需交纳1亿的意向金,后续开发资金将发行50亿抵押票据用以融通。而公司融资成本仍然占据优势,基本能够达到基准利率下浮10%。 投资评级与盈利预测。公司资源禀赋为长期看点。RNAV合计23.85元,对应目前A股股价折价率达51%。公司销售业绩是大家的关注点,但随陆家嘴区域存量项目的迅速去化以及东银公寓入市,今年结算20亿销售确定性较强,加之增持提振信心,预计公司12-13年EPS分别为0.56、0.7,予以“增持”评级。因今年业绩预计平稳,予以6个月目标价12.5元。
阳光城 房地产业 2012-08-29 4.46 2.32 -- 5.21 16.82%
6.78 52.02%
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阳光城发布2012年中报,实现营业收入14.15亿元,增长10.83%;实现营业利润1.25亿元,增长6.37%;实现归属母公司净利润0.96亿元,增长6.83%;每股收益0.18元。 业绩符合预期,销售超预期:公司业绩符合预期,本期结算的为阳光理想城与阳光城新界项目。总体看公司本期利润增长低于收入增长是因为各项费用增长较快,这是因为公司近期扩张较快所致。公司上半年采取灵活的销售策略取得了较好的销售业绩,实现认购28亿左右,回款20亿左右。公司下半年货量充足,有70亿左右的货值,水晶花园是公司下半年的销售重点,此项目在7月底推出后当日去化达到80%。公司目前整体销售额在35亿左右,预计全年实现合同销售额60亿以上。 管理层执行力提升,积极对外扩张:公司自去年以来开始大规模的招揽优秀管理人才加盟,目前公司已经建立了全新的管理团队,并且公司的股权激励计划已经获得证监会的无异议备案。管理团队上任后公司在执行力方面提升明显,特别是西安公司表现非常明显。西安项目地价大多较低,但前期在销售业绩一直不佳,林隐天下在上半年销售总额为2个亿,但在新的区域领导上任后7月份当月就实现了2个多亿的销售,公司整体的执行力提升非常明显。公司上半年继续加快取地的节奏,自年初以来在新拓展了三个地区,分别是太原、厦门与兰州,厦门项目年底可以入市,而兰州项目三季度即可入市。 投资评级与盈利预测:我们看好公司的成长性,特别是在新的管理团队成立后更有助于加快公司优质资源转化为利润,提升公司整体周转速度。股权激励的推出也有利于公司管理团队的稳定,促进公司长期成长。由于公司上半年销售较好,我们调高公司年度业绩预测,预计公司12-13年EPS分别为0.91、1.23元,维持“买入”评级。
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*说明:

1、“起评日”指研报发布后的第一个交易日;“起评价”指研报发布当日的开盘价;“最高价”指从起评日开始,评测期内的最高价。
2、以“起评价”为基准,20日内最高价涨幅超过10%,为短线评测成功;60日内最高价涨幅超过20%,为中线评测成功。详细规则>>
3、 1短线成功数排名 1中线成功数排名 1短线成功率排名 1中线成功率排名