2012年12月公司实现销售面积85.8万平方米,销售金额97.1亿元,比2011年同期分别上升38.6%和38.9%,环比分别上升17.9%和11.5%,销售均价为11310元,同比上升4.5%,环比下降5.4%。2012年1-12月,公司累计实现销售面积901万平方米,同比增长38.6%,累计销售金额1017亿元,同比增长38.9%。12月新增项目储备14个,总建筑面积339万平米,总地价款107亿。 12月认购额约120亿,但签约有所滞后。去化率显着上升,达全年最高,市场热情持续发酵。12月保利实现销售面积85.8万平米,销售金额为97.1亿元,略高于我们80多亿的预期。由于年底签约滞后的影响,实际认购额更高,约为120亿。本月销售额环比上升较多,主要是因为去化率显着提升。保利12月去化率约为75%,较11月上升10个百分点,也是12年去化速度最高的一个月。龙头公司12月去化速度均达全年高点,表明目前市场情绪还在继续发酵,销售态势向好。 12年全年销售额为1017亿,同比增长39%,均价基本持平。13年可售货量充分,预计销售额为1300亿,同比增长28%。2012年全年保利累计实现销售面积901万方,同比增长38.6%,销售额1017亿元,同比增长38.9%,实现了快速增长。全年销售均价为11290元,同比上升0.2%。公司12年新开工约有1500万方,当前库存约为300亿左右,13年货量充分,预计销售额为1300亿,同比增长28%。 12月土地购置力度较大,全年拿地404亿,占销售额40%,仍低于平时平均水平,楼面地价下降显着。12月公司拿地力度仍然较大,新增土地储备14个,总建筑面积339万平米,总地价款107亿。拿地量与本月销售额基本相当。公司12年共拿地1319万方,地价款共404亿元,同比分别增长45%和32%,平均楼面地价控制得力,下降了8.8%。虽然10月开始明显加大了拿地力度,但全年看土地款相当于全年销售额的40%,低于50%左右的历史平均水平,在拿地策略上仍然以平配为主。 13年货量充分,预计销售增长28%,业绩锁定度高,维持买入评级。2013年公司货量充足,业绩100%锁定,维持对公司12-13年EPS1.15、1.47元的预测,对应PE为12X、9X,估值较低,维持买入评级。

2012年12月公司实现销售面积32.7万平方米,销售金额42.0亿元,比2011年同期分别上升6.5%、下降10.8%,环比分别上升0.6%和7.7%,销售均价为12844元,同比下降16.3%,环比上升7.0%。2012年1-12月,公司累计实现销售面积287.4万平方米,同比增长28.7%,累计销售金额341.5亿元,同比增长10.5%。 推盘较大及高端库存去化出现转机,12月销售额上升7.7%。9-12月集中推盘效果兑现,销售额占比近半。12月公司销售额42.0亿,环比分别上升7.7%,高于此前的预期,主要因为推盘量较大,以及此前滞销的高端产品近期销售状况出现改善。公司12月的销售均价也因此环比上升了7%,达到12844元。我们此前多次提示,公司推盘主要集中在9-12月,同时小户型占比提升,销售将明显改善。目前这一效果已经兑现,公司9-12月销售额158亿,占全年46%。 9-12月各月销售额均在40亿上下,较前8个月23亿的月均销售额上升明显。 12年全年销售额为342亿,同比增长10.5%。13年中小户型占比将提升10个百分点左右,预计销售额为390亿,同比增长15%。2012年全年公司累计实现销售面积287万方,同比增长29%,销售额342亿元,同比增长11%。全年销售均价为11882元,同比下降14%,主要因为产品结构调整,导致普通住宅和中小户型产品占比提升所致。公司12年约有新开工300万方,加上160多万方存货,预计可售量将达到600亿,同时中小户型占比将进一步提高到75%左右(今年为65%),预计13年销售额为390亿,同比增长15%。 12月拿地力度再度增强,13年仍将积极拿地。公司12月拿地力度继续增强,新增土地储备3个,权益建筑面积62万方,权益地价款共17.6亿,为12年各月中最高。公司12年共拿地215万方,权益地价款共40.8亿元,主要集中在9月以后。12年权益地价款占销售额比例仅为12%,目前账面现金充足,为实现产品结构调整,满足推货需求,预计13年拿地力度将进一步增强。 13年产品结构进一步改善,维持增持评级。预计公司13年可售量将达到600亿,中小户型占比提高到75%左右,预计13年销售额为390亿。我们维持对2012、2013年每股收益0.68元和0.74元的预测,目前股价对应的PE为10.4倍、9.6倍,维持增持评级。

华夏幸福今日公布12年经营情况:2012年公司实现签约销售面积273.84万方,同比增长59.16%,房地产签约销售额180.09亿,同比增长40.4%。12年公司园区结算回款额30.16亿,整体销售额为211.35亿。 四季度量价齐升,12年房地产销售额超预期。1)12年房地产销售额180亿,4季度销售强于预期。2012年公司房地产实现签约销售额180.09亿,同比增长40.4%,高于我们的预期的160亿。超预期的主要原因是12年4季度淡季不淡,11、12北京市场销售回升强于预期,园区配套住宅(主要在固安、大厂、香河等北京周边地区)以及城市房地产(主要在廊坊市区)销售均超预期。 据我们估算4季度园区配套住宅销售额48亿,环比上升18.1%,城市房地产销售额13.5亿,环比上升45.3%。2)下半年价格回升明显,环比上涨23%。 由于北京销售回暖带动价格上涨,以及销售产品结构的影响,下半年公司销售均价上涨明显,4季度销售均价较2季度上升23.3%至7127元。而从我们草根调研的情况来看,园区配套住宅同类产品的价格涨幅约在25%左右。3)看好13年北京市场及新型城镇化,预计13年房地产销售额220亿。我们认为13年北京市场供需矛盾难以化解,价格仍有较大上涨压力,公司承接北京价格和限购溢出需求,预计13年房地产销售额220亿,同比增长22%,其中园区配套住宅180亿,同比增长24%。 园区开发回款略有下降,但招商收入快速增长,招商模式也实现升级。12年公司园区业务结算回款额为30.16亿元,同比下降16.34%,基本符合预期,主要因上半年土地市场形势较弱,政府土地整理力度放缓,影响了结算进度。 实际上公司的商业模式正在进入收获期,毛利较高的产业发展服务(主要是招商)收入12年同比增幅在60%左右。12年公司新签青岛、沈阳、廊坊、无锡、镇江等6个园区,同时在已有园区内引入了中联航、航天科技集团等合作伙伴,招商模式实现了新的突破。预计13年园区结算回款为30亿。 公司受益于北京市场回升及新型城镇化,独特模式,维持买入评级。公司将承接北京市场价格及限购溢出需求,预计13年房地产销售额220亿,含园区结算回款的整体销售额250亿。同时我们继续看好公司“园区+地产”的独特模式,维持12、13年EPS2.02、2.45元的预测,目前对应14X、12XPE,维持买入评级。风险主要来自于政府结算周期延长和房地产需求释放不及预期。

公司公告旗下利得公司在平阳西湾南片的5231亩土地收储,总地价44.3亿元,平阳国土局承诺在12个月内付清土地款项,同时公司与利得公司的少数股东达成协议,利得公司净利润20亿元以下部分完全由新湖获得,20亿元以上部分由新湖和少数股东以股权比例51%、49%分配。 平阳土地收储大幅增厚公司本年业绩,土地转让收入渐入收获期。1)公司被收储的土地共计5231亩,总地价44.3亿元,合84.7万元/亩,我们预计公司综合开发成本(含工程、财务成本、税等)在55万元/亩,从而对应的公司净利润大约在16亿元,并未触发20亿元的分配条件,土地出让收入全归上市公司所有,将大幅增厚公司本年业绩;2)公司自2011年1月收购温州利得公司后,大力推进平阳西湾南片土地收储工作,同时对北片进行开发,今年南片土地全部得到收储,也意味着公司在温州平阳土地转让业务渐入收获期,预计将在未来两年逐渐体现;3)公司同时参与启东、大连金州的土地前期开发,涉及土地面积3万亩,或将受益于新型城镇化带来的土地需求!业绩确定性明显提高,达成2010年期股权激励计划行权条件是大概率事件。 我们认为公司此次土地转让收入都将在2012年确认,因利得公司需在2012年12月25日前将竣工验迄证明和海域使用证交付平阳国土,这将视为土地收储成功,从而增厚公司业绩0.11元至0.38元。一直以来资本市场对于公司今年能否达成股权激励计划的行权条件表示怀疑(23亿元,折合EPS0.37元),此次交易将使公司达成行权条件成为大概率事件。我们预计公司今年的房地产结算收入和投资收益分别为36亿元、8.2亿元,分别同比上升5%、12%;房地产合同销售额预计在60亿元,相较去年将有75%的增长。 上调公司2012-2014年业绩,维持买入评级。由于公司土转让收入确认和房地产销售超预期,我们上调公司2012-2014年业绩至0.38元、0.45元、0.54元(原预测为0.27、0.36、0.52),对应市盈率9X、8X、6X,公司RNAV为8.4元,折价59%,估值优势明显,维持买入评级,6个月目标价4.2元。

公司公告 央企中国水电地产与大股东签订股权转让意向协议,中水电地产将受让公司29.75%的股权,转让对价以协议签订日前10 个交易日交易均价为基础协商。同时公司公告股票期权激励对象将在第一个行权期内自主行权。 公司以专业打动专业,中水电将成公司战略投资者,优势互补有望达成。此次股权转让达成的概率较大,正式的股权转让协议可能在尽职调查完成后(两周后)签署,转让成功后大股东将持有公司股权的41.48%,中水电将持有29.75%。此次转让可视为公司与中水电地产战略合作的开始,公司的商业开发运营优势、中水电的资金和拿地优势将形成有利互补,将有效解决公司的资金、土地瓶颈。中水电集团是16 家地产主业央企之一,中水电地产公司拥有房地产开发企业壹级资质,项目遍布北京、贵阳等20 多个城市,中水电地产背靠集团的工程优势,拿地能力、资金实力强大。 中期看公司异地扩张有望加速。此前公司一直在武汉开发商业地产,主要仍受制于土地的获取,此次合作将有效拓宽公司拿地渠道,公司有望提前进入全国化扩张期。就合作路径,我们认为可能会有两种:1)与中水电携手拿地,各取所需,目前很多城市拿地都会捆绑商业和住宅,主要由南国开发商业部分;2)近期中水电开始深度介入城轨BT 市场(如2013 年6 月竞得深圳地铁7 号线)但缺乏开发运营地铁上盖的能力,南国很有可能介入这部分物业的开发运营。 好模式+好资源,维持“买入”评级。我们在11 月13 日推荐买入南国置业,主要看好其清晰商业模式带来的成长性,目前我们推荐的逻辑并未变化,可以说,此次股权转让加强了公司的核心能力。我们预计公司未来三年EPS 分别为0.49 元、0.74 元、1.13 元,目前公司对应的2012 年11X、2013 年7X 估值相对便宜,并未完全考虑公司业绩的确定性及模式的成长空间。若不考虑公司襄阳项目的获取,公司RNAV 为6.7 元,维持目标价7 元。

投资评级与估值:1)公司是A股上难得的具备运营能力的商业地产开发商,代表了新型城市化的方向。公司商业模式日趋清晰,产品定位上为家装市场+社区中心商业地产+LOFT,投融资模式上为全部销售+统一管理,很好地解决了资金周转、商业地产运营和业绩释放的问题。2)伴随公司规模增长及异地扩张,我们预计公司未来三年销售规模将维持在30-40亿元,相较2011年12亿元大幅上升,业绩复合增长在50%左右,是难得的业绩确定+销售规模成长类地产股。3)我们预计公司未来三年EPS分别为0.49元、0.74元、1.13元。 目前公司对应的2011年11X、2012年7X估值相对便宜,并未完全考虑公司业绩的确定性及模式的成长空间。若不考虑公司襄阳项目的获取,公司RNAV为6.7元,给予公司未来3-6个月目标价7元,首次覆盖给予买入评级。 关键假设点:公司商铺销售顺畅,异地项目工程进度复合预期。 有别于大众的认识:市场可能担心,武汉商业地产规模大,对公司未来销售及运营构成威胁。我们重点分析了公司涉足的武汉家装市场和社区中心商业地产市场,认为从中期看,这两个市场仍是蓝海市场,而且未来需求较好景气度较高,公司在家装市场上的竞争力、在商业运营上的人才竞争力将带动公司取得良好的销售业绩。 股价表现催化剂:来自商业地产价格上涨、项目热销、异地项目拓展成功及利润的持续释放。 核心假定的风险主要来自两点:公司异地扩张能否成功和公司是否会加大自持物业比例从而影响业绩释放。

公司公布3季报业绩,营业收入、母公司净利润分别为19.1亿元、3.7亿元,同比增长96.9%、187.3%。折合EPS0.27元。 业绩完全符合预期,毛利率有所下滑。公司业绩与我们在3季报前瞻中的预期完全一致,业绩的快速增长主要因万家星城2期的结算。公司毛利率从年中的55%降至50.7%,主要因上半年结算的主要是千岛湖湖滨花园等尾盘销售,而3季度结算的万家星城二期毛利率略低。伴随4季度绍兴、上虞、衢州等异地项目陆续交竣,我们预计公司的毛利率将略有下降至48%。 公司周转持续加速,销售策略务实稳健。公司周转快速,3季度预收款增长大约在17个亿,截至3季末销售额达58亿元;在销售策略上公司对快周转和高附加值项目区别对待,对快周转项目以微利和快速去化为主要策略,如9月下旬公司推出的滨江凯旋门项目再度热销,其优势仍主要来自于良好的区位(江干区彩荷片区)和合理的价格(均价35000元、主力户型90-180平米),260套房源销售率达90%以上,公司将在11月6日加推273套,价格不会上调太多,预计滨江凯旋门项目将帮助公司快速达成80亿元销售目标;对于高附加值项目,则不在价格上做太多让步,如湘湖壹号。 财务状况持续改善,或将启动补仓之旅。伴随财务状况改善、资金快速回笼,我们判断公司可能将启动补仓之旅,一方面公司净资产负债率继续下降至80.9%,扣除预收款后的资产负债率也下降至30.5%;另一方面,公司可能联合控股股东下的普特房地产基金拿地,8月底普特基金已开始在杭城拿地,与广景房地产联合拿下西溪湿地的别墅用地,楼面地价仅为6000多元。公司有望携手普特获取较低价的土地。 公司战略清晰,业绩锁定度高,维持增持评级。我们预计公司2012-2013年EPS分别为0.91、1.21元,对应动态市盈率8X、6X。公司RNAV为11.9元,折价23%。公司中期预收款项达187亿元,完全锁定2012、2013年全年及2014年部分业绩,同时公司预告2012年全年业绩增速为50%-80%,业绩安全度高。 公司股价催化剂仍来自于杭州高端项目的热销、公司开始拿地。

公司公告3季度业绩,营业收入、母公司净利润分别为40亿元、6.3亿元,同比增长7%、9%。折合EPS0.54元。 业绩低于预期主要系房地产结算较少,毛利率略有下滑,母公司净利润率提升主要因营业外收入带来。公司3季度累计EPS0.54元,低于我们前期预测的0.57元,主要系公司房地产结算偏少,仅为2个多亿,其他业务拉低公司整体毛利率至35.5%,我们预计从全年看,伴随房地产年底大量结算,公司毛利率将有所回升,但仍低于去年的50.1%。公司3季度母公司净利润增速快于营业收入增长主要因公司获得部分政府补助,形成1.3亿元营业外收入。 公司销售快速财务状况改善明显,为扩张奠定基础。公司截至3季末销售额达70.2亿元,已完成年初制定计划,也高于我们在9月27日的报告中预计的68亿元。公司快速周转带来的财务改善明显,Q3单季货币资金增长10亿元,净资产负债率也降至历史低位39.3%,为公司未来持续拿地奠定基础。 因销售毛利率下滑下调2012-2014年盈利预测至1.17元、1.38元、1.66元,公司快周转战略执行得力,未来3年业绩复合增长在18%,维持增持评级。因公司利息资本化水平有所提升及结算产品类型较去年有较大变化,2012年毛利率将下滑至39%左右,我们维持对今年房地产结算61亿元的预测,下调公司2012-2014年EPS为1.17、1.38、1.66元,对应市盈率8X、7X、6X,扣除非经常性损益后的EPS分别为1.01、1.19、1.46元,对应市盈率10X、8X、7X;公司RNAV为12.8元,折价33%,维持“增持”评级。

投资要点: 公司公告3季度业绩,营业收入、母公司净利润分别为11.4亿元,8569万元,同比增长-2.3%,-51.1%,折合EPS0.26元。 业绩符合预期,代理销售收入继续回升,咨询顾问业务略有下降,成本管控得力。公司业绩符合我们在3季报前瞻中的预期,营收同比跌幅收窄持续,其中:代理销售业务仍是公司收入主要来源,3季度占到总营收的67%,3季度以来伴随上半年的代理销售额进入结算期,尽管收款周期无明显改变,公司代理销售收入仍持续增长,单季代理销售收入达3.1亿元,环比上季增长12.8%,同比去年增长27.4%,预计4季度代理销售结算收入仍会增长;单季咨询顾问业务收入有所减少,从上季的1.1亿元下降至0.95亿元,主要仍因3季度土地市场和开工投资不景气,伴随3季末土地市场略有复苏,预计4季度咨询顾问业务收入与3季度持平或略减。公司在加大代理销售同时对成本控制得力,前3季度成本费用增速为11.4%略高于年中的10.2%,较2011年的35%(已扣除期权费用)有明显下降,从成本费用率角度看已从年中的86.6%降至84%,预计全年成本费用率仍将继续降低。 全年业绩将高度依赖于销售代理结算情况。公司至3季度末已实现未结算的代理销售额为998亿元,对应代理销售额收入为7.89亿元,预计将在未来9个月形成公司收入。由于目前结算(收款)周期并未明显改善,我们认为公司全年业绩将高度依赖于销售代理年底的催款情况,中性估计公司4季度结算将为已实现未结算代理销售收入的50%,对应公司2012年EPS为0.46元(敏感性分析请见附表)。 公司全年销售额高增长成定局,鉴于结算周期并未明显改变,维持公司增持评级。公司前3季度代理销售额达1405亿元,同比增长31%,增速高于年中的25%。我们预计公司全年代理销售额将达1900亿元,较去年增长33%,但由于结算周期未变,这部分增长无法体现在2012年营业收入中,未来已实现未结算代理销售额仍将持续累积,故维持增持评级。公司2012-2014年EPS分别为0.46元、0.54元、0.70元,对应PE为25X、22X、17X。

业绩增速基本符合预期,毛利率下降基本稳定。荣盛发展今日公布三季报,公司2012年1-3季度实现收入83.9亿元,实现净利润13.0亿元,同比分别上升38%、35.8%,每股收益为0.70元,符合我们的预期。12年前三季度毛利率、净利率分别为36.5%、15.5%,较上半年有所回升,但仍略低于11年水平。 公司10年新增项目楼面地价上升58.6%,而11年销售均价仅增长24%,导致今年毛利有1-2个百分点降幅,但由于11年土地成本变化不大,因此未来结算毛利率虽仍有一定下降压力,但幅度已经太大,预计最低约在33%左右。 公司前三季度销售额约120亿,回款109亿。目前三四线市场已现回暖迹象,四季度推盘量为60-70万方,全年150亿的销售计划料能完成。公司前三季度销售回款109亿,实际销售额约在120亿左右,其中第三季度销售额约50亿。今年6月以后,三四线城市销售逐渐企稳回升,我们认为四季度销售情况将比较稳定。预计公司四季度新推盘约为60-70万方,虽较3季度有所下降,但全年150亿的销售计划料能如期完成。 三季度投资相对积极,负债结构有所改善。公司于11年较早收缩了投资规模,上半年投资同比下降了6.9%,由于销售及资金状况改善,公司三季度投资相对积极,连续在沈阳、常州、聊城、徐州拿地共242万方(上半年共拿地58万方),单季度投资额同比上升了63.3%,但由于增加了20亿长期借款,目前公司尚有现金22.6亿,高于年中,净负债率也由此由年中时77%小幅上升至82%。同时,公司负债结构也有所改善,长短期负债比由年中的0.37上升到0.82。 三四线市场企稳,全年销售计划料能完成,维持盈利预测和增持评级。目前三四线城市已现回暖迹象,预计四季度情况平稳,全年150亿计划销售额料能如期完成。我们维持对公司12、13年的盈利预测为1.10、1.48元,分别对应9X、7XPE,维持“增持”评级。

业绩符合预期,利润率企稳。公司3季度业绩增长6.5%,与我们在三季报前瞻中预计的6%的增长基本一致。公司毛利率和净利润率都基本企稳,3季度单季毛利率为51.7%,较年中的54.5%略有下滑,主要系上半年结算的主要为深圳纯水岸及香山里项目,整体毛利率较高,而3季度交竣项目分布并不集中,我们预计4季度伴随部分深圳纯水岸房源、武汉东湖纯水岸天樾交竣,公司全年毛利率将维持在52%左右;3季度公司母公司净利润率为15.6%,与上半年持平,主要原因系三项费用率略有下降(从年中20.3%降至20.1%)、曦城项目销售较好带来投资净收益有所提升(从年中的1.9%上升至2.2%)以及少数股东损益占比略有减少。 预收款及现金大幅增长,公司财务状况明显改善。公司3季度较2季度,预收款增加了54亿元,货币资金增加了17亿元,净资产负债率也从此前125%降至目前的104%,表明公司的财务状况改善明显且这一改善主要来自较好的房地产销售,我们预计公司截至3季度末签约销售额达到170亿元,已超越去年全年水平,公司全年销售额有望达到200亿,有25%的增长。公司年初制定的加快房地产存货周转战略实施有力。 旅游业务再入扩张期。伴随财务状况改善,公司在10月连续签约深圳大鹏新区、福州仓山区综合旅游项目,为后续公司旅游业务奠定基础。同时,控股股东华侨城集团单方面对武汉华侨城及上海华侨城增资2.74亿,为两大欢乐谷持续开发获取配套信贷提供支持。我们认为,华侨城的运营能力毋庸置疑,公司扩张的核心问题是解决杠杆率过高的问题,未来伴随公司房地产业务快速周转、园区门票资产证券化的逐步推进,我们预计旅游业务的将持续文件成长。 公司房地产业务快速周转,旅游业务进入扩张期,维持“增持”评级。我们预计公司2012-2014年EPS为0.46/0.59/0.70元,对应市盈率12X/10X/8X。公司RNAV(地产+旅游)为10.9元,折价幅度大为49%,维持“增持”评级。由于年初公司预收款较少,尽管房地产销售大幅增长,2012年公司业绩能否超预期将依赖于公司房地产的结算进度。

公司公布3季报业绩,营业收入、母公司净利润分别为161.5亿元、24.2亿元,同比增长29.4%、16.0%,折合EPS1.41元。 3季报业绩超预期,高端项目结算带动毛利率提升,成本控制得力使净利润率企稳。公司3季度业绩增速高于我们预期的6%,主要因房地产结算多于预期:3季结算单季营业收入为60.6亿元,房地产业务结算大约为55亿元。今年以来由于资产减值损失和财务费用提高导致母公司净利润增长低于营业收入增长。从3季度以来公司毛利率、净利率持续改善,其中累积毛利率从年中的49.9%升至52.7%,3季度单季毛利率达到57.3%,这主要因深圳雍景湾、曦城、北京珑原等高端项目进入结算期,我们预计4季度还有部分高端项目结算,从而使毛利率稳定在50%以上,较去年52.4%不会下滑太多;同时公司3季度成本控制得力,销售+管理费用率为4.3%(去年全年为5.7%),净利润率升至15%,由于今年销售较去年明显改善,我们预计未来销售管理费用增长将趋于平稳,全年看母公司净利润率约为15%(去年全年为17.2%),下滑幅度不大;若考虑资产减值(资产减值损失率在1.3%左右)、快速扩张带来的财务成本上升(去年的-1.1%升至今年的1.3%左右),净利润率实际有所提升。 现金及存货管理良好,快速周转战略一以贯之。公司截至3季末现金头寸为174亿元,较2季度增长60亿元,而公司应付未付的地价款仅为40亿元,后续持续扩张能力充分;公司存货控制得到,存货占总资产比重仅为61.5%,远低于去年年底的64.6%,可谓轻装上阵,这也使得公司快速周转战略一以贯之,截至3季末,公司权益地价款达67.5亿元,已接近2010、2011年地价款70亿元、76.7亿元,给定目前的公司持有现金情况,和后续的签约销售额增长(我们预计公司2012年签约销售额为300亿元,具体见10月10日的点评报告),拿地金额超过去两年是大概率事件。 因公司成本控制得力、销售额略超预期,适当上调2012年盈利预测至1.91元(原预测1.83元),维持增持评级。我们预计公司2012-2013年EPS分别为1.91元、2.58元,对应EPS为11X/8X,公司RNAV为27.4元,折价24%。我们认为公司强大的成本控制能力和规模扩张能力将使得公司利润率下降幅度不至太大,给定楼市相对稳定,未来2年业绩年复合增长率仍有30%,维持增持评级。

公司公告三季度销售情况:2012 年7-9 月,公司实现签约销售面积56.00 万平方米,实现签约销售金额85.77 亿元,1-9 月,公司实现签约销售面积172.94万平方米,实现签约销售金额247.08 亿元。 三季度销售持续放量,高周转策略一以贯之。1)公司三季度单季销售56 万方、85.77 亿元,环比二季度下降19%、17%,主要因三季度以销售尾盘和加推盘源为主,中高端产品推盘略有延后,从销售均价看二季度为14964 元,三季度为15316 元,销售的产品结构没有明显变化,从地域上看,三季度销售仍主要来自深圳、北京等重点城市;2)公司高周转策略一以贯之,三个月销售较为平稳,大致都保持在28 亿元左右,上半年公司累计存货货值接近200 亿元,三季度实际推盘约为90 亿元,仍维持了30%以上的综合去化率。 全年300 亿销售额无虞,销售能否再超预期取决于中高端产品销售。我们在7月上调公司销售额预测至300 亿元,较2011 年有43%的增长,从三季度销售表现看,完成此销售额目标不成问题。四季度公司产品以深圳外刚需项目打底,同时将重点推出深圳伍兹公寓与鲸山九期项目,销售能否超过300 亿元将关键看这两大项目能否热卖。 公司可售量充分,全年业绩确定度高,维持“增持”评级。预计2012/2013年EPS 分别为1.83/2.58 元,对应PE11X/8X,公司RNAV 为27.6 元,当前折价25%,公司可售量充分,业绩锁定度高,维持增持评级。

公司已将快速周转作为重中之重,在执行上已初现成效,截至9月底我们预计公司合同销售额将达68亿元。近期我们调研了世茂股份南京外滩新城项目,公司推出的9.6万方高层住宅已签约过半,销售均价1.4万元高于市场此前预期,预计整体签约额在8亿元左右。这一方面得益于南京楼市改善性需求的持续入市,另一方面也在于公司把周转作为重中之重,年初针对不景气的市场更换了销售代理(目前为同策代理,战斗力强)。09年公司重组以来,在清理原世茂房地产(0813.HK)的商业项目上付出了大量心血,这也部分导致公司过去两年销售不畅;10-11年公司消化了既有项目并新增大量商业地块,在拿地之初即进行全面规划,产品适销度全面提升,公司开始进入销售快车道。 今年四季度和2013年都将是公司推盘高峰,公司面临销售规模快速提升的机遇。今年四季度公司新增货值在38亿元左右,保守估计公司全年销售将可能达到80亿元;公司今年新开工计划维持在110万方,2013年新推货值将达到150亿元,今年滚存的货值约在50亿元,2013年公司销售将突破100亿元,较2011年年复合增速达35%。 上调公司全年销售额至80亿元,维持“增持”评级。我们在3月的报告中明确提到,2012年公司房产销售是关键,公司高度分散化的布局和强大的执行力使得公司分享了今年楼市的结构性复苏机会,我们预计公司全年销售额将达到80亿元,较2011年有58%的增长。鉴于公司业绩锁定度较低(38%),我们维持对今年房地产结算61亿元的预测,维持公司2012-2014年EPS为1.29、1.65、2.00元,对应市盈率7X、5X、4X,扣除非经常性损益后的EPS分别为0.98、1.22、1.42元,对应市盈率9X、7X、6X;公司RNAV为12.8元,折价33%,绝对价值渐趋显现,维持“增持”评级。

投资要点: 公司公告 2012 年中报,营业收入、净利润分别为13.9 亿元、3.2 亿元,同比增长36.8%、24.2%。折合EPS0.25 元。 中报业绩高于预期,政府补助支撑中期业绩。公司中期EPS0.25 元,高于我们此前预期的0.21 元,主要因公司确认的政府补助收入高于预期,达到2.7 亿元,高于我们此前预期的全年2.5 亿元的政府补助收入。扣除政府补助等非经常性损益后,公司上半年EPS0.09 元,相较去年同期的扣非EPS0.12 元有明显下降。 房地产业务毛利率下滑,可结算资源偏少,全年业绩仍靠政府补助。公司房地产业务毛利率从去年年底37%降至2012 年上半年的32%,主要系结算结构问题,去年结算的主要是会展城A 区,其毛利率高于2012 年上半年结算的景怡西苑、世纪新城三期等;同时公司尽管到中期有56 亿元预收款项,但贵阳地区预售条件较松,预收款项无法在1 年内全部转化为业绩,房地产业务收入增长乏力。我们预计公司全年业绩增长仍将依靠政府补助,我们预计政府补助将达3.1 亿元,构成2012 年净利润的40%以上。 公司下半年可售量大,销售超预期概率大。公司上半年销售56 万方,27 亿元,较上年同比增长46%、50%,销售业绩主要来自公司的未来方舟项目;从市占率角度看,公司从去年年底的12.8%降至目前的12.2%,表明公司房地产销售并未明显起色,主要原因是未来方舟的推出速度仍低于之前的预期。公司下半年的可售资源在100 亿元以上,主要包括贵阳国际金融中心60 亿元货值、未来方舟70 亿元货值和世纪新城30 亿元货值,若三个项目能够按之前预计在年内推出,公司销售额达到80 亿元是大概率事件。 公司业绩稳健,销售存在超预期可能,维持“增持”评级。我们预计公司2012-2015 年业绩分别为0.43、0.48、0.57 元,对应PE15X/13X/11。我们预计2012 年房地产业务结算34.6亿元,对应净利润3.2 亿元,折合EPS0.25 元;政府补助3.1 亿元,折合EPS0.18 元。公司RNAV 为11.2 元,当前折价57%。未来的催化剂来自于,贵阳市场持续表现,公司项目热销。