事件:公司16日发布业绩预告,预计2016年实现归属于上市公司净利润93–98亿元,备考口径同比增长34.92%-42.17%;基本EPS1.18元-1.24元。 业绩高增长兑现,具备成长性龙头企业。公司预计2016年归属于上市公司净利润93–98亿元,同比增91.75%-102.06%;预计基本EPS1.18元-1.24元(对应公告当天收盘价PE为12.9X-13.5X间),有望超额完成了公司吸收合并时管理层的盈利预测(基本EPS1.13)。公司业绩增长主要由于:1、2015年对原招商地产净利润按48.11%比例确认少数股东损益,2026年完成吸收合并后将全额合并其净利润,因此备考口径同比增长34.92%-42.17%(假设2015年1月1日即完成合并);2、本报告期房地产业务结转面积同比增加约40%(预计430.7万方),结转收入同比增加139亿元(预计588.25亿),同比增长约33%,相应带来毛利增长;3、报告期内子公司对深圳蛇口“南海意库梦工场”(实现投资收益12.8亿)及“深圳前海湾花园”的整体销售带来净利润增长。 全年销售增28%,向千亿规模迈进一步。2016年12月,公司签约销售面积52.48万方(环比-20.7%);签约销售金额82.62亿(环比-17.5%),销售均价15,743元/平方米(环比+4.1%)。1-12月累计签约销售面积471.15万方(同比+35.6%);签约销售金额739.34亿(同比+28.4%),超额完成销售目标(650亿元),销售均价15,692元/平方米(同比-5.3%)。 现金充足,拿地更趋积极。公司三季末现金余额435亿元,资金充足,全年拿地更趋积极;公司12月份新增了5个项目,合计拿地权益面积约55.1万平米,权益拿地金额约51.97亿元。分别位于南京、南宁、上海、珠海、苏州。公司2016年积极补充土地储备,全年公司拿地总金额842.26亿,权益面积795万方(111%),权益金额509.6亿(占全年销售114%),均较去年更积极。全年权益拿地的楼面价约为9,757元/平方米(去年同期5,272元/平方米)。 投资建议:我们目前估计公司RNAV24.66元,公司深圳土地资源稀缺性强,2016年政企合作的模式落定;未来1-2年内业绩释放可以预期的,预计公司2016-2018年EPS为1.09、1.23、1.45,维持“买入-A”评级,6个月目标价22.4元。 风险提示:2017地产市场不确定性,公司前海土地开发不及预期。

事件:公司12日晚间公告,公司股东华润控股已与深铁集团签订协议,华润控股及子公司拟以22.00元每股的价格将其全部所持15.31%股份转手深圳地铁集团,交易总价为371.7亿。 新董事会值得期待,深铁后续对公司股权、董事会席位诉求值得关注。本次转让后股权结构:宝能系持股25.40%(平均持股成本18.89元)、深铁集团持股15.31%、恒大持股14.07%(平均持股成本23.35元)、安邦系6.18%;另外,万科企业股中心通过德赢资管(德赢1号、2号)计划持股3.66%,万科工会持股0.61%,万科管理层通过金鹏资管计划持股4.14%。根据中国恒大公告,恒大“无意进一步收购万科股份,对万科的投资将账列为可供出售金融资产”。我们估计“管理层+深铁”持股合计达到24.07%,若加上态度友好的个人股东刘元生及安邦系的持股达到29.9%,管理层在董事会表决优势明显;我们认为在监管层“严查”险资的背景下,宝能短期内大幅增持可能性不大,未来深铁集团进入后续对公司股权、董事会席位诉求值得关注。 深铁入主后结合旗下资源整合空间大,万科+深铁=强强联合。根据公司2016年6月公告,除宝能系公开表示反对此前公司“以发行股份的方式向地铁集团购买资产”的预案外,华润公开表示“支持万科与深圳地铁在业务层面的合作,反对万科管理层提出重组预案”。至12月18日,公司公告因未能在预案发布后“6个月内发布股东大会通知”终止与深铁的重大重组。针对本次股权转让,华润公开指出本次退出:1、是由于“国资保值增值的需要”;2、本次转让有利于万科健康稳定发展,有利于地方企业资源协同整合,是一个多方共赢的方式“。我们认为本次退出后引入深国资体系深铁,“轨道+物业”的整合想象空间大,有望分享深圳土地资源的巨量价值。 持续看好万科龙头地位、华润财务投资17年,获益巨大。不妨回顾华润投资万科的历程,仅以华润2000年从特发接手的8.11%部分的股份算,代价2.28亿,目前退出该部分股权值197亿,若加上17年累计现金分红则收益更大。体现地产龙头在长期价值投资有效性惊人,再次印证我们年度策略的观点。 投资建议:公司2016年销售金额3,648亿,同比增长40%,实现高基数下的高增长,我们预计公司16-18年公司EPS为1.91、2.24、2.60,,维持“买入-A”评级,6个月目标价22.4元。 风险提示:2017年环北京区域在政策打压下销售萎靡,海外扩张风险。

立足贵州,谋求转型。公司扎根贵州,主要从事一级房地产开发、城市基础设施及配套项目开发,近年来公司在增强地产板块发展的同时,积极寻求金融转型,谋求构建全牌照金控平台,实现集团业务从产业资本化运营向资本产业化运营的演变。 地产业务稳健发展,区域优势明显。随着贵州楼市去库存的推进,公司销售量及毛利率均有望得以持续提升。此外,公司地产业务也将受益于贵州省跨越式发展及贵阳市作为贵州唯一大型城市的资源虹吸效应,预计到2020年前后贵阳的人口有望进入加速流入的过程,区域发展也将带来房地产市场的繁荣。公司作为贵阳龙头,深度参与城市改造,在当地具有较强的资源整合能力。 转型金控平台,打造金融生态圈。 (1)收购海际证券,拓宽业务牌照。海际证券净资产规模较小,业务范围及业务拓展能力受限。海际证券目前仅有投行业务牌照,2015年IPO业务暂停给公司业绩带来较大影响,公司净利润同比下滑了49%。未来完成增资后,海际证券将积极申领经纪、自营、资管等业务牌照,净资产排名可上升约40名,资本实力及抗风险能力将大幅提高。 (2)全面布局保险板块。公司相继计划设立再保险公司和财险公司,并且增资中融人寿,全面布局保险板块。收入结构方面,2015年中融人寿投资收入占比达到42%(四家上市险企该比例均低于30%)。在完成增资之后,中融人寿偿付能力将有明显提高,有望实现收入结构和产品结构的双重优化。中天城投作为民营资本,创新意识强烈,运营机制灵活,有助于中融人寿运营效率及盈利能力的进一步提升。 (3)设立银行基金,拓展金融产业链。公司拟设立贵安银行,并且发起设立公募基金,拓展了金融产业链,有望与其他金融业务形成业务协同。 产融结合促协同,区域发展惠金融。 (1)客户资源丰富,有望实现内部迁徙。公司地产业务在贵州深耕三十余年,积累了大量的客户资源,客户群体覆盖面较广,公司转型金融板块具有先天优势。随着银行、证券、基金、保险等金融板块的完善,可实现客户流的内部转化。 (2)贵州经济高速增长,金融行业发展空间大。2015年贵州省GDP增速达到10%,发展潜力大。金融行业作为实体经济的服务方将受益于贵州经济的高速增长,为业务持续性发展打好了基础。公司全牌照价值优势凸显,未来对贵州市场的掌控能力将进一步增强。 投资建议:买入-A投资评级,6个月目标价9.88元。预计公司2016年至2018年EPS分别为0.63/0.86/1.08元。 风险提示:宏观经济大幅下行/政策监管趋严/业务协同不达预期

事件:公司1月3日公告,预计2016年实现归属于上市公司股东的净利润比上年同期增长30%到40%。 高基数下的高增长,超市场预期:根据公司公告预测,2016年归属于上市公司股东的净利润同比增加30%-40%,则对应2015年基数增至62.4亿元-67.2亿元,基本EPS预计增至2.35元-2.53元左右,对应(公司最近10个交易均价)的PE约为10.2X-9.4X左右。公司2016年业绩增长略超市场预期(参考Wind一致预期)。若实际公布值如公司预测,公司业绩增速已经连续6年在30%以上,成长性经得起时间考验。 销售踏入千亿俱乐部、大都市圈化未言顶:1)全年销售1200亿:根据克而瑞数据显示,公司2016年全年销售总金额已经达到1200.1亿元,同比增长65.87%,权益金额排名进入TOP7(上升2位);2)模式输出走向全球:公司靓丽的销售数据有市场整体周期繁荣的因素(特别是京津冀地区),也反映了其业务模式扩张的空间巨大。 2016年至今,公司分别进军国内的四川、武汉、珠三角及国外的印尼、及印度马哈拉施特拉邦、哈里亚纳邦(已签备忘录),输出“新型工业化和城镇化一揽子综合方案”。3)把握大都市圈化形成的大趋势:随着城市化进程的推演,环绕少数“增长极”的都市圈将会形成,公司前瞻性地实施“大都市圈”的拓展战略,把握潮流,区域从环北京拓展至长三角、珠三角;目前公司在京津冀外的产业新城超过24个,销售额的占比也在逐步增加,足以证明公司运作机制的成功不会仅局限于原环北京区域(不会水土不服)。4)契合区域产业升级:公司近年多次通过成立产业基金,引入合作方的方式,在全国及“一带一路”沿线新城打造新兴产业集群,涵盖VR、OLED、新能源等产业,将规模扩张与各地政府产业升级、引入优质企业的诉求高度契合。 抓紧政策宽松窗口期、融资渠道拓展:根据公司公告,公司自2014年地产行业公开市场融资放松后,抓紧拓宽融资渠道。2016年1月,公司非公开成功实施发行,实际募集资金净额68.94亿元。2016年至今已经累计发行公司债券225亿元,其中11月申请在银行间市场分别发行39亿元和60亿元的中票及超短期融资券。截至2016年11月30日,公司所有借款余额为686亿,较2015年末增加184.38亿(+36.8%),基本以低成本的公开市场融资为主,资金成本最低至3.85%。 投资建议:公司产业新城模式经得起时间的考验。公司对全国“环核心城市”和“一带一路”区域的拓展将会进一步验证公司在环北京的成功并非偶然;公司销售在近千亿规模的基数下仍然保持较高的增速,成长力超市场预期,我们认为目前公司估值处于被市场低估的阶段,我们预计公司明年业绩将加速释放,预计17-18年EPS为2.48、3.07和4.03,维持“买入-A”评级,6个月目标价31.2元。 风险提示:2017年环北京区域在政策打压下销售萎靡,海外扩张风险。

事件:公司16日发布股票激励计划草案:拟定向激励对象发行限制性股票2390万股(占2.52%)作为员工的激励计划,业绩考核目标为17-19年归母净利润不低于15年基数的60%、120%、240%。 按目前股价算本次涉及限制性股票市值达3.1亿,授予价格为公告日交易均价50%。公司本次股票激励计划来源为向激励对象定向发行股票。本次拟授予的限制性股票数量为2,390万股,占总股本2.52%,按照当天收盘价(13.01)计算涉及市值3.1亿元。其中拟首次授予为1,920万股、预留权益470万股,分别占本次拟授予权益总额80.33%和 19.67%。本次授予价格依据草案公告前1个交易日均价13.01元的50%确定,即为每股6.51元。 对基层干部激励力度大,利益捆绑度高。本计划首次授予对象总数56人,对象包括公司及子公司任职高管、中层以上干部、核心技术、业务人员及董事会认为对公司经营业绩和发展有直接影响的其他员工。其中公司非副总以上的关键管理人员、核心业务(技术)人员47人授予股份占本计划授予的55%,市值约1.72亿,按照公告日当天股价计算人均受益金额约183万(未考虑税收)。另外,公司董事长拟授予股份占授予权益8.4%,其余董事会成员加上副总8人占16.7%。 业绩目标为三年归母净利润翻2.4倍,彰显做实业务、做好业绩的决心。根据公司业绩考核条件,本次考核业绩目标为2017-2019年归母净利润不低于15年基数的60%、120%、240%,相对于15年基数归母净利润分别为7.5、10.3、15.9亿,若实现目标其对应的基本EPS 为0.79、0.97和1.11元。彰显公司做好业绩的决心。本激励计划锁定期为授予日起12个月,期满后在36个月内分3次解锁,未满足解锁条件的股票由公司回购注销。本计划首次授予的股份及预留的限制性股份三次解锁时间为12个月后至24、36和48个月最后一个交易日,三期解锁比例分别为40%、30%、30%。计划可解锁数量与对象个人上年度绩效挂钩,其中若一年度个人绩效考核为优秀或良好,则解锁比例为100%;若考核结果为合格,解锁比例为60%,若为不合格,则由公司回购注销。 投资建议:继2015年员工持股计划后,公司再次推出股票激励计划,旨在打造内部利益共享机制。公司2015员工持股计划平均成本为9.46元/股,相对于目前股价浮盈较大,激励效果显现,公司承诺解锁期延长6个月。公司目前正积极探索综合地产、大物管业务,智慧家众筹平台正积极探索盈利模式,其做实战略目标、做好业绩的决心坚定,预计公司16-18年EPS 为0.79、0.97、1.11,维持买入-A 评级,6个月目标价18元。 风险提示:两改项目推进受阻、调控影响销售不达预期。

事件:公司29日公布三季报,1-3季度公司实现营业收入4.86亿元,同比增长8.43%;实现归属于上市公司股东的净利润2741.3万元,同比减少46.03%,基本EPS 0.06。 可售可结资源减少,销售规模下滑。公司2016年在开发项目包括四合上院(北京)、天下川(银川)、海语城(天津)、阳光港湾(大连)4盘。2016年1-3季度公司累计实现签约面积2.29万方(-28.66%);签约金额1.77亿(-48.34%)。主要由于年初以来销售基本由银川项目贡献,近期天津、大连项目 (海语城于10月23日开盘)即将开盘,预计将推动四季度销售回升。 新增储备意愿较强,积极关注京津及棚改项目。公司目前尚有待开发土储权益建面50.2万方,在手项目可结算储备资源110万方,主要在天津、银川及大连三地。公司近年提出“深耕北京、战略关注京津冀”战略,在15年剥离了内蒙古项目及部分天津港土地,回笼现金3.4亿元,同时也因较长时间无新增项目储备,近年可结算资源大幅下滑。公司近期加大关注天津市区+环北京区域以及北京政府主导的棚改资源机会,预计未来项目投资的意愿会逐步增强。 业绩仍然承压,但盈利能力不弱,近看银川去化。公司前三季度归属净利润同比下滑46%,主要由于上期投资收益高基数及计提所得税增加所致。公司近期储备规模下滑,但盈利能力并不弱,公司中报项目毛利率高达54.61%(同比+8.9个pct)。主要因为公司北京四合上院项目盈利能力强,以往结算毛利率高达65%。该盘位于北京二环内,公司拿地较早,销售均价由开盘之初的5.4万/平方升至目前超过10万/方。公司今年虽无新增项目储备,但已有项目开复工量36.87万方(+237%),其中天津项目由于上年受大爆炸事件影响停工,今年以来复工约11万方。公司未来可结算量有所回升,即使维持目前项目投资规模(不考虑注入、不考虑拿地),业绩仍有边际改善空间。依照公司区域战略,未来有望在北京补充项目资源。 集团层面的国改效果卓著,资产梳理整合有望提速:大股东京能集团在14年底获得北京国资委旗下京煤集团的无偿划,实力大幅增强;原京煤集团下金泰地产有近180万方优质土储,加上集团产业的外迁和关停后自用地体量不小。15年7月,公司公告京能集团拟将其旗下合并后的地产资产注入上市公司,但“因相关资产数额较大”等原因暂时终止注入,并“待条件成熟时,再启动相关工作”。本次注入除了解决同业竞争问题,也有利于集团进一步利用好上市平台、最优化利用存量土地资源,达到国有资产保值增值的目的。根据公告,公司今年10月清算注销了部分项目公司,目前集团经过一年以上的梳理及准备,资产整合有望加速推进。 融资瓶颈有所突破,利于项目开发提速。公司近年融资较依赖信托及银行贷款,2015年公司综合融资成本约7.53%。公司近年逐步采取低息债务置换策略,15年底已经还清了信托借款(利率高达9%);4月7日,公司成功发行中票8亿元,利率低至3.5%。报告期内,公司与京能集团财务公司签署了《金融服务框架协议》,同时子公司宁夏京能向后者借款50亿(10亿已到账)用于银川项目三期开发,利率仅为央行基准利率(4%-5%),大幅降低了项目开发成本。 投资建议:公司目前市值约40亿左右,截止三季末在手现金达到12.9亿,NAV 约31.7亿元,近年公司项目资源规模大幅减少,对公司业绩造成一定拖累,随着今年融资瓶颈的突破,以及大股东资产整合的加速、支持力度的加大,公司未来边际改善可期。我们预计公司16-18年EPS 为0.20、0.24和0.29,维持“买入-A”评级,维持六个月目标价11.3元。 风险提示:业绩持续下滑,可结算资源不能维持当前业绩。

事件:公司公告,1)公布10月销售数据:实现签约面积129.58万平米,同比增长28.68%;实现签约金额161.03亿元,同比增长41.12%;2)2016年度第一期中期票据发行规模30亿元,期限5年,发行利率3.28%。 整体销售亮眼,但单月量价环降:公司1-10月累计实现签约面积1309.46万平米,同比增长36.64%,实现签约金额1736.12亿元,同比增长43.25%,整体销售均价13258.3元/平米,同比增长4.83%;其中10月份实现签约面积129.58万平米,同比增长28.68%,环比下降15.52%;实现签约金额161.03亿元,同比增长41.12%,环比下降20.07%;10月销售均价12427.07元/平米,同比增长9.66%,环比下降5.39%;银十首周遭遇调控政策密集落地,公司十月销售量价均有所调整,其中销量较九月萎缩明显,基本符合我们此前在政策点评中所指的量缩预期;考虑公司历年11月表现弱于10月,12月则往往有小高峰效应,预计公司11月销售环比续降,12月将有所回升。 拿地布局城市圈,看准核心城市外溢效应:公司10新增土地项目9个,持平于九月新增数目;1-10月累计新增项目数62个,较上年同期增加27个项目(增长77.14%);新增土地面积102.97万平米,新增规划面积184.69万平米,综合楼面价约2936.06元/平米,同比下降33.28%,环比下降33.89%,拿地成本可控,为未来项目高毛利奠定基础;公司10月新增项目大部分位于珠三角、长三角、京津冀等城市圈,未来随着五大城市圈步入快车轨道,房价增长将不再局限于核心城市,而是围绕城市圈版图,呈现多极化趋势;公司积极布局城市圈土地项目,未来有望受益城市圈发展带动利润增长。 欲借国改东风,资源攫取优势明显:公司自7月7日公告大股东保利集团与中航集团探讨收购其地产业务,渐显集团层面央企整合规划版图;公司作为集团旗下重量级地产上市公司,有望借国改东风,乘风破浪;公司公告拟与中航地产重组并无超市场预期。截止目前公司与中航地产旗下主要房地产业务整合及相关资产估值已初步达成一致意见,并签署《房地产项目公司股权及在建工程转让框架协议》,拟按照协议转让方式收购中航地产及其下属企业合计持有的10家房地产项目公司股权及1个房地产项目在建工程,项目主要分布在成都、昆山、贵阳、南昌、九江、赣州、惠州、岳阳、新疆等9个城市,标的资产的预估值合计23.23亿元,其中归属中航地产权益净资产20.30亿元,评估增值2.93亿元;目前该工作推进尚需国务院国资委批准。未来地产业务的顺利整合将为公司带来丰厚的土地资源储备,带动新一轮业绩增长。 投资建议:公司今年以来项目投资保持审慎,基本避免高溢价拿地,同时现金充足,财务稳健性强。本次集团层面探讨房地产业务整合,初步结果看并无超出市场预期,但本次业务调整将成为集团进入资本投资公司试点后地产业务首次尝试,往后央企层面改革动作有望持续不断。我们预计公司2016-2018年EPS为1.21、1.37和1.57,对应当前股价PE估值为7.6X、6.7X、5.8X,给予“买入-A”评级,六个月目标价12.2元。

事件:公司公告,公布三季报:实现营收17.68亿元,同比增长365.62%,实现归属净利润0.94亿元,同比增长346.31%,EPS为0.32。 业绩如期突破、短暂承压得缓:1)业绩增长超三倍:报告期内公司实现营收17.68亿元,同比增长365.62%(前值-25.79%),实现归属净利润0.94亿元,同比增长346.31%(前值-78.05%),上半年业绩短期承压得到缓解,主要源于期内交房面积增加,结算增加;2)ROE有所提升:报告期内公司销售毛利率为22.43%,较上年同期下降15个pc,期内销售净利率较上年同期增加2.47pc,ROE为5.79%,较上年同期增加4.55pc。3)高现金市值比:公司积极运用资本市场平台融资,完成债权融资14.7亿元,股权融资拟募集资金总额不超过12亿元(目前该定增方案已获国务院国有资产监督管理委员会批复),极大的优化公司资本结构,报告期内公司短期偿债压力处于地点,净负债率仍乐观,且在手货币资金充裕,报告期内货币资金高达37.92亿元,现金市值比为66.84%,充裕资金为公司后续项目开展及战略发展提高强劲资金支持。 销售再创新高、多方位强实力促发展:1)销售创新高:报告期内公司实现销售金额28.85亿元,同比增长199.58%,受益于16年房地产行情转好,前三季度销售额已达去年全年销售额的167.27%;销售均价约为11000元/平米,较上年同期增长约56.50%;报告期内累计新开工面积63.02万平米,累计竣工面积121.46万平米,分别占上年新开工、竣工面积446.95%、118.54%;2)股权收购促发展:8月19日公司公告,公司拟出资5.33亿元收购中房集团所持苏州公司30%股权,截止报告期,该收购事项已取得备案;苏州公司所持项目位于长三角经济圈,未来有望受益于经济圈的发展,公司收购苏州公司或为公司未来盈利提供新的增长点;3)增资扩股强实力:9月19日,公司公告拟对全资子公司重庆中交绿城出资19000万元增资扩股,截止报告期内,该增资扩股事宜已完成,并更名为重庆中交西南置业公司;此次增资扩股利于项目融资工作开展,增强重庆子公司实力。 投资建议:公司1-9月实现签约销售额28.85亿元,已达去年全年销售额的167.27%,此外公司多元融资渠道能够为项目开发建设提供强劲资源支持;苏州公司30%股权的收购有望为公司带来新的盈利增长点;公司作为具备国资改革禀赋的小市值稀有地产标的,集团资源整合深化带来的催化有望持续不断。我们预计公司16-18年EPS分别为0.16、0.18和0.23,对应停牌期股价PE倍数为118.2X、107.5X和81.6X;我们维持“买入-A”评级,六个月目标价24.5元。 风险提示:业绩不及预期、地产业务长期增收不增利

事件:公司公告,公布三季报:实现营收871.41亿元,同比增长37.45%,实现归属净利润71.10亿元,同比增长9.90%,EPS 为0.64。 业绩稳增长、现金实力强:1)业绩稳增长:报告期内公司实现营收871.41元,同比增长37.45%(前值+21.42%),主要源于房地产竣工交楼面积增加及其他业务增长推动;实现归属净利润71.10亿元,同比增长9.90%(前值+6.42%);2)负债结构优化:报告期内公司毛利率为30.13%,较上年同期减少4.97pc,净利率基本维持较稳水平;ROE 为9.14%,较上年同期下降1.04pc;公司整体杠杆相对稳定,期末预收款项1761.68元,扣除预收款资产负债率仅为34.37%,负债结构进一步优化;3)现金实力强:受益于市场持续回暖,公司销售回笼大幅增加,报告期内实现销售回笼1496.50亿元,回笼率高达95.01%,高销售回笼也使得公司持有在手货币资金充裕,截至报告期末,持有货币资金超490亿元,为公司未来业务开展提供有力的保障。 销售高增长、坚守等量拓展:1)销售量价齐升:报告期内公司累计实现签约金额1575.09亿元,同比增长43.47%,签约金额已经超过上年全年签约额;实现签约面积1179.88万平米,同比增长37.58%;销售均价高达13349.66元/平米,同比增长4.28%,销售整体呈现质与量的增长;2)拿地成本可控:公司始终坚持等量拓展的稳健投资策略,重点完善一二线城市布局,持续优化区域布局,报告期内,公司新增土地项目53个,较上年同期新增31个项目,新增计容面积1147.71元/平米,相应权益地价款478.40亿元,楼面均价4168.27元/平米,占销售均价比重31.22%,整体而言,公司土地成本的控制仍相当乐观,也表明公司在投资上较为谨慎。 投资建议:公司今年以来项目投资保持审慎,基本避免高溢价拿地,同时现金充足,财务稳健性强。本次集团层面探讨房地产业务整合,初步结果看并无超出市场预期,但本次业务调整将成为集团进入资本投资公司试点后地产业务首次尝试,往后央企层面改革动作有望持续不断。我们预计公司2016-2018年EPS 为1.21、1.37和1.57,对应当前股价PE 估值为7.6X、6.7X、5.8X,给予“买入-A”评级,6个月目标价12.2元。 风险提示:全国性销售调整,二、三线城市持续低迷

事件:公司公告,公布三季报:实现营收11.04亿元,同比增长96.33%,实现归属净利润0.87亿元,同比增长0.97%,EPS为0.10。 业绩略增、短期偿债承压:1)业绩小幅增加:报告期内公司实现营收11.04亿元,同比增长96.33%(前值+23.47%),其增长主要源于期内房地产业务及矿产业务收入增加所致;实现归属净利润0.87亿元,同比增长2.83%(前值+197.80%);2)ROE下滑:报告期公司ROE为4.81,较上年同期减少3.01pc,销售毛利率为30.4%,较上年同期减少13.1pc,受毛利率下挫明显拖累,期内公司销售净利率较上年同期下降7.14pc,成为期内ROE下降主要原由;3)偿债压力有所升:报告期公司资产负债率76.79%,较上年同期增长9.05pc,主要源于期内公司业务扩张借款增加;在手货币资金3.76亿元,较上年同期减少49.40%,净负债率高达165.35%,短期内公司偿债压力有所提升;未来随着公司“金融+”版图拓展,天业小贷等实力提升,公司财务稳健性将有所加强。 矿业加码、布局频频:1)外延新添Pajingo项目:8月17日公司公告竞价收购Conquest Mining持有的CQTGold100%股权、CQTHoldings100%股权及编号为EPM15597的勘探矿权,整体交易对价5200万澳元,至此公司金矿业务外延并购正式落地第一单;此后,公司对矿业布局加码,先后成立吉瑞矿业及天地国际矿业;2)投资设立吉瑞矿业:9月8日公司公告拟出资5100万元设立全资子公司吉瑞矿业,此次投资助力于公司进一步拓展矿业发展空间,加强公司矿业投融资运作能力;3)投资设立天地国际矿业:10月14日公司公告拟与地矿股份共同设立天地国际矿业,其中公司拟出资980万美元,持有49%比例;此次设立子公司以实施境外矿产资源项目勘查开发、境外矿业并购,有效降低海外并购风险。 产融结合、战略推动:1)定增终止:公司于15年12月公告非公开发行股票方案议案,拟向6名特定投资者非公开发行不超过2.67亿股股份,募集资金总额不超过32亿元,以用于天业小贷、博申租赁等的投资,后基于对资本市场、政策环境的审慎考虑终止定增;并表示将继续推动产融结合战略,通过多种方式提升天业小贷、博申租赁等实力;2)增资博申租赁:9月8日公司公告,全资子公司菲唛乐拟对博申租赁增资1250万美元,增资完成后,博申租赁注册资本由3000万美元增加到8000万美元;此次增资符合公司发展战略需求,助力于优化博申租赁财务结构,增强其资金实力和业务承接能力,提高其核心竞争力。 投资建议:公司地产业务谋战一线,未来有望带来地产业务新的增长点;矿业业务通过优化选矿形式探明近200万盎司黄金金属量,同时拓展产业链加大黑狗矿石销售,业绩承诺基本完成;此外,公司矿业布局再发力,积极布局“金融+”版图,结合公司资金密集型的地产与矿业,金融辅助地矿,更好实现产融结合,相辅相成;我们以金矿每吨储量对应1.6-2亿市值空间,公司此前200万盎司对应56.7吨,原有金矿部分对应110亿市值。通过收购Pajingo项目,金矿增加57.4万盎司,对应16.3吨,市值对应增加30亿。此外,公司地产业务RNAV估值约45亿左右,金融创投业务部分10个亿估值,我们预计公司合理估值在195亿(当然这一估值尚未考虑公司未来在金矿外延以及一线城市土地的增值部分)对应合理价格在22.03元左右,维持“买入-A”评级。 风险提示:业绩不达预期、黄金价格波动

事件:公司公告,1)公布三季报:实现营收13.99亿元,同比下降8.97%,实现归属净利润1.72亿元,同比下降20.85%,EPS 为0.260;2)1-9月公司实现销售面积16.96万平米,同比增长34.23%,实现合同销售收入33.22亿元,同比增长122.48%。 业绩锁定性好、现金实力大增:1)业绩受非经常损益拖累:报告期内公司实现营收13.99亿元,同比下降8.97%(前值+44.12%),实现归属净利润1.72亿元,同比下降20.85%(前值-24.54%),归属净利润的下降主要受非经常性损益拖累;而与公司16年度预算目标相比,报告期内营收与净利润分别完成年度预算目标的63.59%、78.18%;考虑公司目前账上预收款项超40亿元,约为营收目标的1.9倍,全年实现营收目标可期;2)现金实力大增:报告期内公司拓宽融资渠道,完成定增并募集资金净额17.97亿元,在手货币资金超33亿元,增强公司资本实力;期内公司财务费用减少2531万元,同比下降61.39%,资产负债率降至55.90%,净负债率为-41%,财务稳健性强。 结算质量提升、推动毛利水平:1)销售量价齐升:报告期内公司实现销售面积16.96万平米,同比增长34.23%,实现合同销售收入33.22亿元,同比增长122.48%,销售均价19587.26元/平米,同比增长65.75%;2)结算质量提升:报告期内公司实现结算面积9.46万平米,同比减少18.32%,实现结算收入13.11亿元,同比减少7.79%,结算收入的下降也是公司营收下降原由;报告期内结算均价13858.35元/平米,同比增长12.89%,结算均价提升直接推动公司毛利率的上升,报告期内,公司毛利率31.05%,较上年同期增长6.75pc,预计全年毛利水平较上年增长4.5pc 左右。 探索轻资产转型、大股东多方位协作可期:1)光大系成大股东:公司积极探索轻资产转型战略,自15年5月26日公告筹划重大事项股票停牌至定增引入战投光大,足见对轻资产转型战略的坚定;7月29日,公司公告光大系增持4.99%股份成公司第一大股东,未来公司与光大安石进行多方位协作可期;2)轻资产转型盼结硕果:16年1月公司出资人民币4.5亿元投资上海光翎投资中心,打响公司轻资产转型第一枪,落实首例地产基金项目,7月29日公司公告,第二棒地产基金——光渝投资公司合同签订;截止报告期,上海光翎投资中心已取得私募投资基金备案证明,且公司已完成对上海光渝投资1.8亿元权益级份额及8.75亿元优先级份额的出资,并已收回300万元权益级份额、8.75亿元优先级份额和取得对应投资收益。 投资建议:我们自上年三季度跟踪以来,公司结算质量提升明显,一季度起地产结算毛利率已逐步反弹,预计仍有上升空间;公司轻资产战略步步深入,目前公司已完成对上海光渝投资1.8亿元权益级份额及8.75亿元优先级份额的出资。光大安石光大入主后,双方理念契合,未来多方位协作可期。我们预计公司2016-2018年EPS 为0.54、0.56和0.78,对应PE 倍数为31.6X、30.2X、21.6X,维持“买入-A”评级,6个月目标价19.9元。 风险提示:销售回落、轻资产转型受挫

事件:公司27日公布三季报,1-3季度实现营业收入84.65亿元,同比增加13.2%,实现归属于上市公司股东净利润8.04亿元,同比减少20.68%,基本EPS0.27,同比减少20.59%。 主动增持北京核心物业,非经常性损益增多。报告期内,公司营收实现营收增长13.2%,归属净利润同比减少20.68%,主要由于1、去年同期北京金融街中心改扩建项目竣工转为自持,未形成结算收入,但产生公允价值变动收益11.75亿(税前);2、公司今年项目较多集中在四季度结算。另外,由于本期部分北京金融街核心物业转自持,公司产生其他综合收益5.58亿元,同比增加1168.5%。报告期内,公司扣非后归属净利润7.28亿元,同比增加1096.7%; 持有金融街优质资产,享有稳定现金回报高。公司近年不断调整物业结构,部分核心资源陆续转为自持经营。截止上年底,公司持有北京金融街核心区域51.8万方出租物业及10万平米经营性物业。1-3季度公司自持物业(包括酒店,写字楼及商业板块)开业项目实现营收12.9亿,同比增34%;其中EPIT8.1亿元,同比增长65%,息税前利润率高达62%,同比提高12个pct。自持业务收入、利润、利润率均创历史最高水平。 本轮销售景气度受益最大,地产销售翻倍。公司目前开发物业集中在北上广+天津重庆,是本轮以来收益最大的主要区域,销售回款较去年同期明显增加,1-9月公司销售签约额232亿元,同比增长185%(其中商务地产103亿元,住宅129亿元),同时公司毛利率37.8%,同比回升8个pct。 预收款余额近200亿,债务结构改善。公司期末预收款余额196亿,同比增72%;同时由于新项目投资支出较去年同期减少,报告期内公司经营活动现金流量净额增加了224.2亿;融资方面,公司本期发行私募公司债65亿元,同时偿还了所有短期借款,期末在手现金达到52.66亿,同比+1547%,有利于逐步改善公司长期债务为主的负债结构。 安邦及金融街集团密集增持,双方占比接近。根据公司公告,自2014年3月起公司大股东陆家嘴集团(累计4次)及其一致性的人与安邦系(9次)持续增持公司股票。安邦系自2014年底持有公司股票达到20%,并派驻了1名董事。截止今年三季末,安邦系持有公司股份30.0%,金融街集团及一致行动人持有31.2%,双方占比接近。安邦拥有资金优势明显,未来在项目合作上持续展开探索,不排除尝试多种资产证券化方式,帮助公司打通核心区域持有物业“管理-融资-投资-退出”的渠道。 投资建议:公司在2015年现金分红总额达到11.96亿元,现金股利支付率达到了52.78%,达到近年最高水平。若对应15年底市值,公司股息率高达3.6%。我们认为公司未来将持续受益于北京资产重估,预计公司2016-2018年EPS为0.93、1.04和1.25,首次评级,给予“买入-A”评级,6个月目标价13.14元。 风险提示:公司净负债率仍然较高,长期负债占比不少,需要持续改善。

事件:公司公告,公布三季报:实现营收74.59亿元,同比下降8.02%,实现归属净利润3.63亿元,同比下降45.64%,EPS为0.09。 战略升级、拓宽拿地渠道:1)“3+X”战略布局升级:公司自15年推出“3+1+X”的区域布局战略,即在深耕长三角和大福建两大核心区域的基础上,进一步将京津冀区域作为战略主引擎培育,并关注其他城市战略机会点;16年初至今,公司竞得地产项目11个,成交价格154.16亿元,规划计容面机127.58万平米,平均楼面价12083.57元/平米;从竞得地产项目地域分布来看,大部分项目分布于长三角、珠三角及大福建区域,与公司“3+X”战略布局相符;2)拿地渠道不只是招拍挂:公司灵活运用并购等手段多元化、有节奏地获取新的项目资源,报告期内通过收购地产公司股权或并购等方式共计新增项目用地51个,其中通过与宏汇房地产共同收购长沙中泛置业100%股权增加21个项目用地(包括一公园用地项目1.68万平米,两个教育用地项目4.93万平米、1.18万平米;通过挂牌竞得广晟海韵49%股权新增1项目用地,计容面积47.38万平米;通过收购FullChoice50%股权间接增加一面积为163.19万平米的项目用地;通过收购太古房地产90%股权新增一面积10.49万平米的项目用地;通过收购逸涛雅苑90%股权再添项目用地6个;通过收购苏州新万益100%股权新获一个项目用地;通过收购逸涛万国新增21个项目用地。 房地产+金融齐发力、多元融资助发展:1)财务结构有望优化:报告期内公司扩大债券融资规模,先后非发行公司债券60亿元,最低票面利率为5.50%,公开发行公司债券26亿元,最低票面利率为4.5%,债券融资规模的扩大也使得公司资产负债率高企不下,期内资产负债率达84.66%,短期偿债压力升至0.68,较上年同期增加0.32个点,考虑到公司拟定增募集资金总额不超过70亿元,且目前该定增工作仍在推进中,未来股权融资顺利进行将有效改善公司杠杆率较高状况,优化财务结构;2)房地产+业务模式创新:公司在金融业务布局上继设立房地产投资基金迈出轻资产模式第一步,后设立海峡人寿保险公司进军寿险业;4月23日公司公告拟作为有限合伙人参与投资三峡金石投资基金,5月16日公告显示拟与陆家嘴信托等设立陆金朝阳;频频动作彰显公司践行房地产+业务创新模式之决心,未来公司有望借助上述金融品牌与资本实力,发挥公司房地产管理专业优势,实现轻资产运营,进一步提升公司盈利能力。 幼教势如破竹、孵化基地节节高:1)进军幼教领域第一枪:公司15年12月公告显示其将设立全资子公司阳光幼教投资管理有限公司,负责幼儿教育相关领域的投资及运营管理,致力于发展成为国内领先的幼儿教育品牌;此次设立子公司打响公司进军幼教第一枪;2)设立教育产业并购基金:6月18日,公告显示公司及阳光城控股拟与深圳新奥基金合作设立基金管理公司,并由该基金管理公司设立教育产业并购基金;此次与阳光城控股合作,公司有望借助阳光城控股的强劲平台资源,立足深耕主业之余,实现教育战略布局,促进公司“房地产+”的战略发展;且公司积极把握中国服务消费升级趋势,力争实现现代服务业的转型升级,布局幼教行业或是公司打造综合现代服务商的第一步,不排除未来继续整合公司社区服务的协同资源,打造成为从社区真正贴近居民的现代“阳光”生活服务商。 投资建议:公司地产主业稳健发展,“3+X”、“房地产+”战略硕果累累,基于大股东丰富资源,进军幼教产业,优势重重,未来有望打造新的业务增长点,同时房地产金融业务、智能社区探索都取得积极进展,我们预计公司16-18年公司EPS为0.45、0.58和0.68,对应PE为13.4X、10.3X、8.9X,给予“买入-A”投资评级,考虑到教育产业前景广阔,我们给予6个月目标价10.75元。 风险提示:转型失败、扩张过快

事件:公司10月30日公布三季报,1-3季度实现营业收入367.32亿,同比+43.98%(单季+141.45%);实现归属于上市公司股东净利润56.11亿,同比88.40%(单季+ 1082.6%);基本EPS 0.71,同比+76.43%(以上增速根据备考利润表的口径)。 Q3单季业绩放量,未来可持续较强。公司第三季度地产结转量大增,单季营收大增141.45%,毛利率仍维持35.8%,甚至比上年同期增0.63个pct。另外公司年初转让的深圳“梦工厂大厦”项目贡献了17.67亿投资收益。预计随着公司前海权益的逐步明晰及相关土地规划的出台,片区开发有望加速,有助于公司未来业绩持续释放。 前海土地资本运作不断,兑现了部分土地增值收益。根据公告整理,公司在9月29日及10月15日分别公告拟转让了旗下子公司商鼎置业(49%股权)、乐湾置业(49%股权)、高立公司(100%股权)、长诚公司(100%股权)、前海湾置业(100%股权)及蛇口集装箱码头一期港口土地使用权;其中,商鼎置业、乐湾置业持有地块为公司计划增资扩股项目,并引入国际知名的品牌商业地产运营商。而转让前海湾置业(95.7%股权)及蛇口集装箱码头一期港口土地使用权主要为与集团的关联交易,为集团内部资源整合。上述子公司持有的土地面积总计34.98万方,净资产评估总值合计127.33亿,原账目价值仅仅8.93亿元(部分项目公司无账目价值)。其中交易涉及股权增资、权转让项目挂牌底价合计113.6亿。(除增资扩股项目外)上述资产预期在四季度挂牌成交之后可为公司带来可观的资产收益,未来有望增厚公司业绩。 三方正式签订前海土地整备框架协议:模式进一步确立,静待具体规划出台。10月26日,公司公告招商局、深圳土改委、前海管理局集团等三方签订了《关于招商局集团前海湾物流园区土地整备框架协议书》,本次土地整备范围为2.9平方公里前海物流园用地。协议要点包括:1)以2015年1月1日作为土地使用起始日期;2)原规划条件下土地价值以政府及招商局集团委托评估的结果经算术平均后确定,该价值由招商局集团享有。3)新规划条件土地价值以政府委托评估的结果为准,新规划-原规划条件下的土地增值收益由前海管理局、招商局集团在扣除政策性刚性支出(按5%计提)后双方60:40分享;4)A1类用地中部分用地已调整为经营性用地,土地增值收益分配同上;5)土地使用权的等价置换:新规划条件下确定的补偿价值为招商局集团置换等价值的土地使用权。公司控股的平台公司或其全资子公司为土地使用权的权利人;6)整备范围内市政、公共服务设施用地及干道、支路及公共绿地等建成后产权无偿移交政府;合资公司在用地中向前海管理局配建移交一定规模的总部与产业用房,用于保障深港合作,引进和扶持产业发展。双方合作模式进一步确立,静待具体规划出台。 投资建议:我们估计公司RNAV24.66元,折价明显。在目前土地供应和规划制度下,我们认为主流房企在核心区域土地市场上的竞争并不会因为调控而有所消减,往后一段时间内,毛利水平可能会受到销售端和拿地端的双重压制。在这样的背景下,公司前海土地资源更显稀缺性,未来1-2年内业绩释放时可以预期的,我们预计公司今年大概率完成上市初公告盈利预测85.85亿的业绩目标,预计公司2016-2018年EPS 为1.09、1.23、1.45,维持“买入-A”评级,6个月目标价22.4元。 风险提示:地产经营的区域风险、市场对政策调控反应过度。

事件:公司26日公布三季报,1-3季度实现营业收入66.9亿元,同比增长58.21%;归属于上市公司股东的净利润13.52亿元,同比增长20.0%;基本EPS 0.402元。 业绩高增长持续,少数股东损益增加:公司三季度收入近67亿,同比增58%,总量已超15年全年,主要由于Z4-2商业项目及世纪大都会项目销售交付。扣非后的归属净利润13.09亿(+22.48%);另外由于转让子公司部分股权,报告期内少数股东损益3.69亿(+87.93%),占净利润的比例有所提高。 手握陆家嘴高端经营性物业,不可再生也难以复制。公司前三季度实现租赁收入为18.79亿,同比增加25%(占营收比例升至28%,达到16年收入目标的73%),其中甲级写字楼和高品质研发楼出租率分别达99%和100%,平均租金为7.17元和5元(每平米/天),较15全年增长3.31%和3.95%。公司上半年经营性物业达154万方(甲级115万方),在建面积超260万方,涵盖上海中心、前滩中心等超高层地标性物业,可保证长期现金回报的稳定性和增长性。 物业销售去化良好,大手笔布局苏州市场。受益于今年上海市场的高度景气,公司1-9月住宅销售签约面积9.6万方(+40.4%),合同金额约32.2亿(+42.6%),销售均价2.5元/方(+1.5%)。三季末预收款达79.34亿(同比+119.5%)。前三季度公司住宅在售总建面共37万方,同比减缩小了44%,上海、天津待售去化率高达99%和98%(上年同期73%和84%)。10月17日,公司公告联合竞得苏州绿岸公司95%股权,公司合计出资40.4亿,若交易成功将获得高新区108.4万方住宅及经营性物业,包括获得苏州66.4万方住宅物业资源,为未来物业销售业务的提供稳定的结算资源。 上海国改排头兵,获得集团金控平台注入。陆金发原为浦东国资委“为新区参与和推动金融产业发展”成立金控平台,陆家嘴集团通过10年及15年两次增资,持有其88.2%股权,并成为了集团金融板块运营主体。经过多年发展,陆金发已经初具大金控的雏形,是浦东国资旗下重要金融资产。2015年陆金发实现营收17.41亿,净利润6.39亿(其中旗下爱建证券净利润1.59亿;陆家嘴信托5.52亿)。2015年9月陆家嘴集团曾公告其应上海国资委要求,拟将陆金发无偿划拨至上海国际集团。今年4月底,公司公布了重大资产重组预案,拟以支付现金的方式购买陆金发100%股权,后经过调整为拟以支付现金的方式向陆家嘴集团和前滩集团购买所持陆金发88.20%股权,评估值约94.89亿。公司一举获得涵盖证券、信托、保险三大牌照及其余金融业务,并表后预计可大幅增厚公司业绩。 投资建议:公司业绩兼具高增长和高稳定性,业务转变为“地产+金融”双轮驱动,未来具有“高送转”和集团持续整合的预期。我们预计公司16-18年EPS 分别为0.71、0.85和1.01,继续维持“买入-A”评级,6个月目标价44元。