一、事件概述 2018 年12 月11 日,华夏幸福公告称,公司全资子公司九通投资拟通过与关联方平安资管设立投资计划,将募集的资金以债权投资的方式投资于约定的投资项目。公司发布另一则公告称,公司全资子公司九通投资拟非公开发行公司债券,规模不超过50 亿元,拟用于偿还公司债券、有息负债、补充产业新城流动资金等。 二、分析与判断 借助平安融资优势,合作成果落地 华夏幸福拟通过全资子公司九通投资与关联方平安资管设立“平安-九通基业基础设施债券投资计划”,将募集的委托资金以债权投资的方式投资给公司的全资子公司,预计总募集规模不超过60 亿元,最低募集规模不低于12 亿元,综合融资成本暂定为8.32%,用于廊坊市固安高新区综合开发PPP 项目及南京溧水区产业新城PPP 项目。公司借助平安融资平台的优势,有效为公司提供多元化的融资渠道,本次合作是公司与平安集团全面战略合作的重要落地成果。 子公司拟发行公司债,有效补充流动资金 公司全资子公司九通投资拟非公开发行公司债券不超过50 亿元,期限不超过10 年, 利率将根据发行时市场情况确定;募集资金拟用于偿还公司债券等有息债务、补充产业新城业务流动资金等。低成本的公司债券发行有助于进一步改善公司的债务结构、拓展融资渠道、满足公司发展的资金需求及降低融资成本。 多元化融资,缓解资金压力 公司近期在国内和海外市场以多种渠道连续发行债券募集资金,融资渠道畅通,成本整体可控,预计将显著缓解公司在资金端的压力。 三、投资建议 华夏幸福在全国各地区深入布局产业新城和产业小镇,独特业务模式为自身构筑了护城河。公司积极加强与各类机构战略合作,异地复制继续提速,未来业绩可期。预计公司18-20 年EPS 为4.00、5.10、7.56 元,对应PE 为6.4/5.0/3.4 倍,公司近三年最高、最低、中位数PE 分别为20.2/6.2/13.4 倍,维持公司“推荐”评级。 四、风险提示: 房地产调控继续收紧,异地复制不达预期。

业绩高增速,持续加码证券子公司 东方财富拥有证券业务、金融电子商务服务双支柱的业务结构。相比较而言,2017年公司的营收增速要好于券商行业整体。2017年证券业务收入占比达到56%,同期完成对东方财富证券的增资以及可转债等发行,增加了证券公司的资本金及运营资金规模,增强整体经营实力。 客户引流推动市占率提升,特色券商模式成型。 公司利用以“东方财富网”为核心的互联网金融服务大平台,积累了庞大的具有投资需求的用户、扩展营销渠道。一方面,借助平台进行基金销售,建立营销和宣传渠道。另一方面,手机APP用户活跃数量保持行业领先水平。公司依托财经资讯门户和营销渠道,持续发力经纪、信用业务,零售型经纪商特色突出。 保持投入研发,为一站式金融服务提供内容支持 近三年公司保持研发投入力度,丰富产品和服务,提升大平台的服务能力。2017年公司投入研发资金为1.82亿元,占营收的7.15%,研发人员1664人,占比为38.82%。公司以金融数据终端为载体,向海量用户提供及时、海量的金融信息和实时数据分析服务等,已完整布局PC端和移动端。营销策略上推广免费数据终端,未来在用户基础上,有望获得付费转换带来的收入增长空间。 业务竞争格局激烈,丰富的产品和服务是关键 公司充分调动资源实施综合运营,发挥核心竞争力。积极布局网点建设公司持续丰富线上产品类型,提升服务能力和用户体验。同时拓宽互联网金融服务大平台的服务范围,努力延伸和完善服务链条。除了互联网海量客户引流转化以及低费率刺激需求等经验之外,公司提供丰富的产品和服务,提升客户粘性,是证券经纪业务市占率持续提升的重要前提和基础。 投资建议 东方财富拥有“东方财富网+股吧+天天基金网”的流量平台,又具备综合金融业务的资质,零售经纪领域具有行业领先的优势。目前互联网板块PB估值为5.15,东方财富的PB为4.62,配置价值显现。公司近三年的PB最大值、最小值和中位数分别为5.8、3.5和4.6。预计公司2018-2020年PB分别为3.63、3.51和3.36,首次覆盖,给予推荐评级。 风险提示:市场低迷导致主营业务不及预期;互联网金融行业监管加强。

一、事件概述 万科公布2018 年11 月经营数据,公司11 月实现合同销售面积355.6 万平方米,合同销售金额583.2 亿元;2018 年1~11 月份公司累计实现合同销售面积3,599.0 万平方米,合同销售金额5,439.5 亿元。 二、分析与判断 11 月销售金额增速创年内新高,系四季度加速推盘所致 万科11 月单月实现销售金额为583.2 亿元,同比增长67.8%,环比增长7.9%;销售面积为355.6 万平方,同比增长54.9%,环比增长4.2%;销售均价为16400 元/平方米,同比增长8.4%,环比增长3.5%。在去年11 月高基数的情况下,公司单月销售金额依然大幅增长,主要原因是公司在年底加大推盘力度所致。 11 月拿地力度有所回升,节奏控制良好 11 月万科新增加16 个新项目,其中14 个为住宅项目,2 个为物流地产。公司单月新增建筑面积391.9 万平方米,同比增长15.4%,环比增长5.26%;拿地总价为264 亿元,同比增长24.5%,环比增长35.5%;在目前土地市场遇冷的背景下,公司拿地节奏把控良好。 融资成本较低,成本可控 11 月公司成功发行了20 亿元的3 年期一般中期票据,票面利率仅为4.03%,大幅低于行业平均水平。 三、投资建议 万科销售与业绩稳定增长,土地储备丰富,业绩释放空间较大,财务状况良好,多元化业务稳健发展。预计公司18-20 年EPS 为3.32、4.32、5.44 元,对应PE 为7.6/5.8/4.6 倍,公司近三年最高、最低、中位数PE 分别为18.5/8.0/12.8 倍,维持公司“推荐”评级。 四、风险提示: 房地产政策调控加剧,销售不及预期。

一、事件概述 12 月4 日,中南建设公告2018 年11 月经营情况,公司11 月实现销售金额114.8 亿元,同比增长46%;销售面积约92.6 万平方米,同比增长46%。公司1-11 月累计销售金额约1259.5 亿元,同比增长62%;累计销售面积约966.1 万平方米,同比增长38%。 二、分析与判断 销售增速保持较高水平,销售能力凸显 中南建设11 月单月实现销售金额为114.8 亿元,同比增长46%,环比下降2.8%;销售面积为92.6 万平方米,同比增长46%,环比下降3.2%;销售均价为12397 元/平方米,较10 月环比上升0.46%。公司单月销售金额增速依旧保持在较高的水平,在市场遇冷的情况下,均价小幅上升,销售能力凸显。 11 月拿地金额回升,环比大幅增加 11 月公司在贵阳、苏州、临沂等地新获取6 个房地产项目,拿地金额为43.56 亿元,创下半年以来单月最高拿地金额,较10 月16.4 亿元的拿地金额环比增长166%,公司拿地意愿有所增强。 建筑业务快速发展,中标金额大幅增加 建筑业务在2018 年11 月份新承接52 个项目,预计合同总金额29.48 亿元,同比上年同期增长377%;1-11 月新承接项目预计合同总金额334.64 亿元,比上年同期增长26%。 三、投资建议 中南建设业绩高速增长,销售增速保持较高水平,土地储备丰富,可售结算资源丰富。预计公司18-20 年EPS 为0.58、1.01、1.56 元,对应PE 为10.9/6.3/4.1 倍,公司近三年最高、最低、中位数PE 分别为147.2/15.4/61.6 倍,维持公司“推荐”评级。 四、风险提示: 房地产行业政策调控加剧,销售不及预期。

业绩大幅增长,销售符合预期 根据公司公告,2018年上半年业绩大幅提升主因是公司营业收入增加,同时报告期内投资收益大幅增加。同时,上半年公司实现销售面积120万平方米、签约金额308亿元、销售回款279亿元,分别完成半年分解计划的94%、104%和101%。 开发规模稳健增长,拿地审慎节奏可控 上半年,公司实现开复工面积1390万平方米,同比增长28%;新开工面积297万平方米,同比增长33%;竣工面积123万平方米,同比增长34%,实现了开发规模的稳健增长,也保证了全年的收入结算节奏。公司拿地审慎,上半年获取北京市朝阳区管庄、深圳市盐田沙头角、天津市武清区项目、苏州市高新区项目、成都武侯新城等后续项目5个,地上建筑规模共计50万平方米。 多元融资优势显著,当前信用环境下进一步巩固公司安全边际 上半年,公司积极稳妥“去杠杆、控规模”,有效利用多渠道、多种类融资工具,巩固融资优势。累计新增融资共计约232.5亿元,其中房地产开发贷款和信托贷款共计约92.1亿元,中期票据25亿元,短期票据15亿元,超短期票据10亿元,平安首开丽亭宝辰信托受益权资产支持专项计划(ABS)14.4亿元,保险债权投资计划76亿,累计归还各项贷款190.8亿元。当期净增融资规模41.7亿元。 盈利预测与投资建议 首开股份区域竞争优势明显。过去三年公司PE的最大值、最小值和中位数分别为24、6.4和15.2倍,当前地产板块整体估值为10.47。预计公司18-20年EPS分别为1.05、1.29和1.48元,对应PE为6.2、5.1和4.4倍,维持公司“推荐”评级。 风险提示: 地产调控政策收紧,信贷利率进一步上升。

一、事件概述 公司公布2018年半年报,上半年实现营收151.1亿元,同比增长18.9%,实现归母净利润23.9亿元,同比增长107.8%。 二、分析与判断 业绩高速增长,盈利能力改善 报告期内公司营业收入上升的主要原因在于并表范围内的房地产项目的结算面积和结算收入增加。报告期内公司房地产业务毛利率为38.24%,较上年同期增加8.65个百分点,少数股东损益占比同比下降11.5个百分点至20.5%,公司盈利能力有所改善。受益于联营项目结算比例上升,公司实现投资收益9.0亿元,同比增长73%。 新推货源较少,土地储备丰厚 报告期内公司实现销售面积375.5万平方米,同比上升0.13%;实现销售金额630.7亿元,同比下降10.3%。销售金额同比下降的原因主要在于主要城市受限证、限签政策的影响,上半年新取证及新推货资源较少。预计下半年公司推货积极度将有所提升,销售将有所改善。上半年公司新进入合肥、厦门、长春、南通等城市,战略性地进入福建市场,共获取48宗土地,总投资额约569亿元,同比增长121%,土地储备丰厚,为未来公司开发与销售提供保障。 融资优势显著,财务状况稳健 公司期末净负债率74%,低于市场平均水平,货币资金为310.74亿元,同比增长52.84%,公司抗风险能力强,财务状况稳健。公司主体信用评级及各项融资产品评级均为AAA级,报告期内完成80亿元公司债、40亿元超短期融资券、35亿元中期票据的发行,债务加权融资成本仅有4.79%,融资优势显著,资金安全边际高。 三、盈利预测与投资建议 金地集团土地储备丰富,融资优势明显,业绩增长稳健,下半年销售存在较大潜力。过去三年公司PE的最大值、最小值和中位数分别为18.3、5.4和11.8,地产板块整体市盈率为10.72。预计2018-2020年公司EPS分别为1.85、2.27、2.71元,对应PE分别为4.9、4.0、3.3倍,维持“推荐”评级。 四、风险提示:地产调控政策进一步收紧,按揭利率进一步上升。

一、事件概述 华夏幸福披露2018年半年报,报告期内,公司实现营业收入349.74亿元,比上一年同期增长57.13%;实现归属于上市公司股东的净利润69.27亿元,比上一年同期增长29.05%。截至报告期末,公司总资产3,871.36亿元,归属于上市公司股东的净资产404.73亿元,分别比上一年度末增长3.00%、9.11%。 二、分析与判断 盈利再创新高,未来业绩确定性强 报告期内公司实现利润和营收的大幅增长,主要是由于公司住宅地产和产业新城业务结算加速。同时,公司报告期末的预收账款金额达到1433.15亿元,预计将在未来二三年内逐步结转为营业收入,公司未来业绩确定性较强。 异地复制加速,产业新城受益城市群布局 公司围绕核心城市群布局,报告期内新增签署产业新城与产业小镇PPP正式协议10个,其中8个为产业新城项目,2个为产业小镇项目,全部位于非京津冀区域。同时,公司在京津冀以外区域销售面积325万平方米,占总销售面积比例达到45.68%,较去年同期增长293.88%,京津冀以外区域的核心业务销售额占比达到38.63%,较去年同期提升25个百分点。 融资结构优化,财务状况稳健 公司在报告期内,运用多元化融资渠道,改善融资结构。报告期内公司及子公司成功发行84亿元公司债券,25亿元超短期融资券,2亿美元境外债。同时,公司在上半年合并口径获得的集团授信额度合计为3,565亿元,其中已使用授信额度约为632.68亿元。2018年7月,公司引入平安资管作为股东进行战略合作,有助于公司搭建合作平台,实现产业新城在竞争优势上的进一步突破。 三、盈利预测与投资建议 公司产业新城构筑业务护城河,顺应我国新型城镇化的趋势。在行业融资收紧的背景下,公司利用自身优势,积极拓展融资渠道,改善融资结构。公司近三年PE最高值、中位值、最低值分别为20.3、13.7、7.2,地产板块PE为11.0。预计公司18-20年EPS分别为4.12、5.56和7.42元,对应PE为5.9、4.3和3.2,维持公司“推荐”评级。 四、风险提示:地产调控政策进一步收紧,信贷利率持续上行。

一、事件概述 新华联披露2018半年报,报告期内公司实现营业收入29.66亿元,比上年同期增长33.61%;实现归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润1.29亿元,比上年同期增长138.86%。 二、分析与判断 地产业务稳步推进,毛利率有所提升 报告期内,公司实现签约销售面积41.36万平方米,同比增长13.22%,销售金额47.39亿元,同比增长21.70%,住宅业务稳步推进。在传统的住宅业态之外,公司利用商业、酒店、儿童乐园、综合体等综合经营业态和配套措施,打造地产业务生态圈,满足购房者全方位需求。报告期内公司地产业务毛利率达到42.55%,同比增长11.08个百分点。 文旅项目不断落地,战略布局持续加码 新华联始终以文旅产业作为推动公司战略转型的重要支柱。全国旅游优选项目、湖南省重点工程--长沙新华联铜官窑景区于2018年8月28日正式开业运营。公司首个文旅项目芜湖鸠兹古镇继东岸全面开街后,海洋秀场于报告期内正式营业,鸠兹古镇西岸业已全面竣工。公司旗下各个文旅项目积极向教育、体育、文化、会展等产业拓展,为实现公司商业地产与文旅地产板块多元联动继续探索新路径。 推进金融科技投资,形成金融与主业协同 截至报告期末,公司通过全资子公司持有长沙银行股份2.894亿股,占其发行前总股本的9.40%,为其第二大股东。公司子公司新丝路文旅于2018年8月1日完成以发行股份购买资产的方式成功收购深圳市你我金融信息服务有限公司100%的经济权益,拓展公司在金融科技领域布局。此外,公司参与筹建亚太再保险,将加速实现公司业务战略转型步伐。 三、盈利预测与投资建议 新华联地产业务稳健发展,同时全面推进“文旅+地产+金融”的战略转型,未来公司多元业务协同发展可期。公司过去三年PE的最大值、最小值和中位数分别为67.9、12.0和40.0,当前地产板块整体PE为11.0。预测新华联2018-2020年EPS分别为0.59元、0.73元、0.87元,对应的PE分别为9.2、7.4、6.2,给予“推荐”评级。 四、风险提示: 房地产行业调控政策收紧,转型进度不及预期。

一、事件概述 公司披露2018年半年报,公司报告期内实现营业收入152.1亿元,同比增长102.1%。实现归母净利润10.3亿元,同比增长214.3%。 二、分析与判断可以 成本管控改进,盈利能力提升 公司在报告期内的综合毛利率27.8%,同比提高4个百分点,较2017年底增加2.61个百分点。毛利率提供的主要原因,主要是因为高价项目结算比例较高。报告期内结算项目均价达到15811元/平方米,同比提高了56%。另外,公司通过“锋刃计划”,不断优化建安成本,也有助于毛利率的改善。报告内公司归母净利率达到6.8%,同比提高2.4个百分点,主要由于少数股东损益占比大幅下降。 扩充优质土储,可售货值充裕 报告期内,在保证现金流安全和负债率可控的情况下,公司以核心一二线城市及其周边辐射区域为主,共补充土地储备(计容面积)约551.85万平方米,截至报告期末,公司拥有土地储备(计容面积)总计4,267.54万平方米。充足、优质的土地储备,可满足公司2-3年的开发需求,公司未来可售货值充裕。 融资成本略升,债务结构改善 上半年公司负债率方面均有较大幅度改善,扣除预收账款的资产负债率为61.1%,同比减少5.9个百分点,净负债率同比减少约80个百分点。在整体地产融资收紧的大背景下,公司上半年整体平均融资成本7.49%,较上年同期仅上涨了0.35个百分点,维持在较为平稳的水平。公司继续通过发行公司债、资产证券化等新型融资方式进一步降低融资成本,带动债务结构的进一步优化。 三、盈利预测与投资建议 公司近两年积极拿地扩张,充足的货值和较高去化率为销售额的进一步提升打下了坚实基础。公司近三年市盈率的最大值、最小值、中位数为25.9、11.0和18.5。当前地产板块市盈率为11.0。我们预测阳光城2018/2019/2020年的EPS为0.83、1.10和1.49,对应的P/E为7.0倍,5.3倍,3.9倍,给予“推荐”评级。 四、风险提示: 地产调控进一步收紧,信贷利率持续上升。

房地产主业销售稳定增长,盈利质量向好 报告期内,公司实现销售面积1349万平方米,同比增长30%;销售金额1627亿元,同比增长22%;销售回款1476亿元,回款率达到91%,并且经营性现金流量净额为262亿元,同比增长119%,达到历史同期最高。报告期内,公司房地产主业结算收入717亿元,同比增长11%,占比42%,结算毛利率为26.11%,同比提升3.12个百分点,结算业绩量价齐升,盈利质量稳步提高。 土地获取成本低,财务状况稳步向好 报告期内,公司新增房地产项目储备60个,权益土地面积约1023.5万平方米,权益建面约2160.6万平方米,新增货值近3000亿元,平均楼面成本不到1900元/平,低成本拿地能力凸显。报告期内,公司货币资金近达到768亿元,同比增长27%,偿债能力明显提高;公司综合融资成本为5.33%,在行业中保持相对低位;有息负债总额下降至2629亿元,较年初下降131亿元,公司财务状况稳步向好。 多元化业务能级提升,助力整体业绩向好 报告期内,公司大基建产业保持快速发展,营业收入773亿元,同比增长45%,占总营收比的47%,利润总额同比增长70%,新签合同金额1550亿元,同比增长75%,项目储备充足,未来将持续贡献收益。大金融业务转型股权投资,公司上半年参与寒武纪、蚂蚁金服等项目,利润总额同比增长182%。大消费产业占总营收比10%,其中进出口商品直销营业收入4.8亿元,同比增长37%;酒店旅游业营业收入10.85亿元,同比增长34%。各项多元化业务均快速增长,利润结构持续优化,多元化产业比重稳步提升,助力整体业绩。 盈利预测与投资建议 绿地控股上半年业绩稳定增长,房地产主业稳步增长,盈利质量稳中有升,财务健康并持续向好,多元化业务增速较快,将持续推动整体业绩。公司近三年市盈率的最大值、最小值、中位数为19.8、7.1和13.4。当前地产板块市盈率为11.0。我们预测公司2018/2019/2020年的EPS为0.91、1.16和1.50,对应的P/E为7.8倍,6.1倍,4.7倍,给予“推荐”评级。 风险提示: 房地产行业政策调控加剧,信贷利率进一步上行。

一、事件概述 华侨城A发布2018年半年度报告,公司上半年实现营业收入147.18亿元,同比增长6.7%,实现归母净利润20.14亿元,同比增长16.16%。 二、分析与判断 销售稳步向上,盈利继续加强 报告期内,公司实现营业收入147.18亿元,同比增长6.7%,增速低于去年同期,主要是房地产项目结转时间分布不均衡,结转规模增幅收窄所致。上半年公司房地产业务增加有效供给,陆续推出十余个项目,整体销售情况良好,认购率超过80%,实现销售回款217亿元,同比增长42%,经营活动现金流大幅好转。公司房地产业务营收98.96亿元,同比增长39.05%,毛利率高达66.71%,较17年同期提升6.24个百分点,毛利率继续在行业中保持高位,“旅游+地产”模式的盈利能力优势凸显。 精耕优质资源,加大土地储备 报告期内,公司通过招拍挂、股权收购等多种方式成功获取了济南、天津、杭州、重庆、蓬莱等优质资源。上半年新增规划建筑面积328.07万平方米,新增权益建筑面积231.19万平方米,支付地价款127亿,支付股权投资款74亿。半年报显示,公司下半年将在重点城市加大资源获取力度,预计下半年公司土地投资增速将保持较高水平;并且下半年采取积极的销售策略,提高去化速度,加大回款力度,预计下半年公司经营现金流将继续好转。 依托品牌优势,“文旅+地产”稳步前行 报告期内,公司旅游综合业务营收为46.75亿元,比17年同期减少27.31%,主要是综合体部分中房地产部分结转不均衡造成;毛利率为37.51%,比全年同期提升2.09pct,盈利质量继续提升。公司将继续整合和发挥欢乐谷连锁品牌产业优势,组件“欢乐谷集团”,不断升级欢乐谷景区,创新植入国产动漫IP元素,未来公司将继续加大产品创新和市场营销力度,我们预计公司的旅游综合业务有望稳健增长。 三、盈利预测与投资建议 华侨城上半年业绩稳定增长,销售及盈利能力双提升,土地获取力度强,旅游业务不断创新提高。预计公司18-20年EPS为1.28、1.58、1.90元,对应PE为5.0/4.1/3.4倍,给予公司“推荐”评级。 四、风险提示: 公司下半年销售不及预期,一、二线城市房地产政策调控加剧。

一、事件概述 招商蛇口发布2018半年度报告。上半年,公司实现营业收入209.88亿元,同比增长6.60%;实现归母净利润71.17亿元,同比增长97.53%。 二、分析与判断 业绩超预期,销售高增长 上半年,公司实现营业收入209.88亿元,同比增长6.60%;实现归母净利润71.17亿元,同比增长97.53%。业绩增速大幅高于营收增速的原因主要有:(1)高毛利项目(如双玺等)进入结算期,带动结算毛利率较去年同期大幅提升16.9个百分点至42.7%;(2)联合营公司带来投资收益49.7亿元,同比增加78.4%,主要是由于报告期内京沪三项资产整体转让收益增加。同时,公司销售保持了较高增速,实现签约销售金额750.96亿元,同比增长39.86%;实现签约销售面积358.36万平,同比增长24.26%,销售量价齐升。 多元拿地保持积极扩张,“前港中区后城”经典模式协同发力 报告期内,公司继续保持了高速扩张的态势,合计新增土储计容建面约750万平,同比大幅增长230%,拿地款约600亿元,同比增长71%。公司充分发挥自身龙头央企的优势,运用“前港中区后城”的蛇口模式积极进行多元化拿地,加强和其它央企与地方国企的合作,落地昆钢、南通中外运等项目,并收购了招商局漳州开发区78%的股权。同时,公司园区板块上半年实现营业收入30.5亿元,同比增长24.6%;邮轮产业的毛利率也大幅改善至50.1%,三大业务板块继续协同发力。 融资成本优势显著,积极布局长租公寓 报告期内,公司顺利发行合计约110亿元中短期债券,期末平均融资成本仅4.87%,尽享龙头央企红利。公司积极布局长租公寓,上半年新增13个长租公寓项目,合计已布局近2万间。 三、盈利预测与投资建议 招商蛇口上半年业绩增长迅猛,销售持续高增,多元拿地扩张积极,可售货值充裕。公司三大板块协同发力,融资成本优势显著,未来业绩有望进一步高增。我们预测招商蛇口2018/2019/2020年的EPS为2.07元,2.54元,3.07元,相对应的P/E为8.3倍,6.7倍,5.6倍,给予“推荐”评级。 四、风险提示:房地产行业调控政策收紧,销售增速放缓。

阳光城近年增长迅猛,市场关注逐渐升温 据克而瑞数据,17年阳光城销售额为915.3亿元,较去年同期跨越式增长87.9%,近四年复合增长率高达42.8%。伴随着阳光城的高速成长,市场对阳光城的高杠杆水平是否安全、高速周转是否可以持续、管理改善效果如何、三四线布局是否存在去化困难等四个问题十分关注。本报告将围绕这四个问题进行探讨。 杠杆水平:风险可控,并开启去杠杆通道 公司2017年的净负债率超过了250%,如此高的杠杆是由于公司历年来保持较强的土地投资力度。基于阳光城短期债务压力有限、融资渠道多样化、现金回流较好、已经着力去杠杆,公司融资方面有足够安全边际,不必过度担忧杠杆问题。 周转速度:产品标准化高质量,高速周转可持续 公司近年来在高周转战略的支持下完成销售金额及销售面积的持续快速的增长。我们认为,基于阳光城产品标准化的设计,以及公司快速反应机制和决策充分授权,公司不仅可以维持高速的周转,同时可以保证工程质量和产品水平。 管理优势:引入明星高管团队,完善激励机制,实现管理精细化 公司2012年开始就是完全由职业经理人治理。去年碧桂园前高管朱荣斌、吴建斌先后加盟阳光城,在原先优秀的管理团队基础上,对管理体制进一步精细化。经验丰富的管理层将借鉴行业标杆制度模式,完善公司的激励机制(跟投、股权激励计划),建立强管控的运营体系,助力公司又好又快又有规模的发展。 城市布局:重点布局围绕一二线,三四线布局均在核心城市辐射范围内 我们认为,阳光城的项目布局,仍然是在一二线城市。公司在核心城市的辐射半径内,挑选的优质三四线城市作为补充,未来受棚改货币化安置减弱的影响较小,安全边际高,潜在收益大。同时,阳光城在控制建安成本方面的优势,也将在各层级城市布局为公司争取更大的项目利润空间。未来一二线地产市场回暖,阳光城一定会充分受益于自身项目布局。 盈利预测与投资建议 公司通过多样化的融资渠道和海外融资市场的开拓,公司杠杆率和财务成本也有望降低。公司近两年积极拿地扩张,充足货值和较高去化率为销售额的进一步提升打下了坚实基础。公司近三年市盈率的最大值、最小值、中位数为25.9、11.0和18.5。 当前地产板块市盈率为11.0。我们预测阳光城2018/2019/2020年的EPS为0.83、1.10和1.49,对应的P/E为7.0倍,5.3倍,3.9倍,给予“推荐”评级。 风险提示:地产调控进一步收紧,信贷利率持续上升。

一、事件概述 荣盛发展发布2018半年报,上半年公司实现营业收入193.88亿元,同比增长44.51%;归属于母公司所有者净利润22.47亿元,同比增长33.38%。 二、分析与判断 销售、盈利高速增长,预收账款充足 2018年1-6月,公司营业收入同比增长44.51%达到193.88亿元,归母净利润同比增长33.38%达到22.47亿元,主要得益于公司结转规模的增加。同时,由于上半年结转的区域中,重点二线城市的占比达到38.53%,公司的毛利率也由去年同期的29.64%提升至32.34%,净利率由去年同期的13.78%提升至14.24%。 公司上半年完成签约金额410亿元,同比增加46.8%,签约面积达384.8万方,同比增加48.42%。公司销售规模创出历史新高的同时,销售均价也达到10655元/平米,销售均价的不断提升将有利于公司未来结算毛利率的进一步提高。此外,报告期末公司的预收账款金额达到815.18亿元,同比增长41.27%,对未来业绩的确定性提供了有力保障。 扩充土地储备,多渠道融通资金 报告期内,公司紧紧抓住市场的有利时机,通过多种方式,先后在京津冀、长三角、中西部等30多个城市获得土地53余宗,规划权益建筑面积402.76万平方米。截至报告期末,公司土地储备建筑面积3,630.13万平方米,可以满足公司3年左右的开发需要。 报告期内,公司在保持前期开发贷、信托融资、资产证券化等渠道的基础上,积极拓展新的融资渠道。成功发行购房尾款资产证券化二期、定向债务融资工具(PPN)。报告期末公司货币资金达198.48亿元,净负债率控制在129.7%,公司财务安全边际较高。 产城、健康布局发力,多元战略持续深化 报告期内荣盛兴城共完成回款24.02亿元,成功实现土地供应374.50亩,完成计划的34.70%,公司产业新城业务品牌知名度和运营能力均在快速成长。与此同时,荣盛康旅羽翼渐满,大健康产业生态圈布局持续深化,初步形成“3+1”的国际度假区业态模式。报告期内,荣盛康旅实现签约13.74 亿元,回款13.69亿元。 三、盈利预测与投资建议 荣盛发展近年来销售额持续保持高增速,新增土地储备成本优势明显,可售货值充裕。公司的多元战略布局持续深化,还带来了公司营收与利润新的增长点。公司过去三年的PE最大值、最小值、中位数分别为16.5、5.2和10.8,当前地产板块PE为10.74。我们预计公司18-20年EPS分别为1.74、2.20和2.89元,对应PE为4.3、3.4和2.6倍,给予公司“推荐”评级。 四、 风险提示 房地产调控政策收紧,信贷利率持续上行。

一、事件概述 保利地产公布2018半年报,报告期内公司实现营业收入595.14亿元,同比增长9.28%;归属母公司净利润65.05亿元,同比上涨15.13%,公司综合毛利率35.39%、净利率15.64%,分别较去年同期提升了4.59和2.49个百分点。 二、分析与判断 销售平稳增长,预收账款提升未来业绩确定性 1-6月内公司实现签约金额2153.12亿元,同比增长46.86%;1-6月实现签约面积1453.92万平方米,同比增长37.93%。在行业销售规模增速放缓的背景下,公司把握行业集中度提升的机遇,实现销售规模的快速增长。半年报公司预收账款为2910.79亿元,同比增加38.79%,提升了公司未来业绩确定性。 融资优势明显,债务结构合理,信用风险低 半年报保利地产在手货币资金975.14亿,净负债率为93.26%,比2017年年末略有增长。公司构建了以银行信贷为主、股权融资、直接债务融资、创新融资为辅的多元化融资渠道,其中公司银行授信贷款额度合计为3810亿元,已使用授信额度2123亿元,仍然有1687亿元可供使用的授信额度。公司全部有息负债综合成本仅为4.86%,远低于行业平均水平,也反映出金融机构对公司的认可。 深耕重点城市,土地储备充裕 2018年上半年,公司新拓展国内项目69个,新增容积率面积1510万平方米,总成本1072亿元。其中一二线城市拓展金额及面积占比分别为68%和50%,三四线城市主要聚焦于珠三角、长三角等核心城市群周边。截止至报告期末,公司在99个城市拥有待开发土地储备面积8934万平方米,可满足2-3年开发需求。 三、盈利预测与投资建议 保利地产作为行业龙头,融资渠道和成本优势明显,可售货值充裕。公司在2018年地产融资严的大环境下,将会进一步扩大竞争优势。预计公司18-20年EPS分别为1.70、2.18和2.74元,对应PE为6.7、5.3和4.2倍,最近三年PE的最大值、中位值、最小值分别为12.4、9.0和5.6倍,地产板块整体PE为10.74。维持公司“推荐”评级 四、风险提示: 房地产调控加一步收紧,地产融资成本持续上行。