事项:金地昨晚公布7月销售简报,7月实现签约金额26.7亿,签约面积20.7万平。 1-7月累计签约金额224.0亿,签约面积170.8万平米。 平安观点: 销售冲高回落,整体表现中规中矩。公司7月实现签约金额26.7亿,签约面积20.7万平,同比分别增长3.9%和下降8.0%,整体表现中规中距。但环比6月分别下降51.2%和47.9%,回落明显。我们认为主要是因为市场淡季,公司推盘大幅下降,7月整体推盘约20亿。由于推盘小于销售,公司7月末存货由6月230亿小幅下降至约220亿。7月新推盘去化率仍维持在60%~70%,表明市场需求并未明显下降。受销售项目结构影响,7月销售均价环比下降6.4%,但仍高于2012年均价(11870元/平)8.7个百分点。1-7月公司累计签约金额224.0亿,签约面积170.8万平米,同比均增长39.8%,销售均价13115元/平,较2012年均价上涨10.5%。 预计8月销售环同比将有所改善,维持全年销售430亿的判断。公司当前从拿地到预售为12个月,按此推算去年8月新增的余姚澜悦、沈阳滨河左岸均有望在近期陆续入市,预计8月整体推盘量有望大幅攀升至50亿,加上去年8月为下半年销售低点。推盘回升叠加低基数效应,8月同环比均有望较大幅度改善。全年来看,预计下半年可售货值约420亿(约230亿存货+200亿新推),维持全年销售额430亿,同比增长26%的判断。 拿地阶段性放缓,户型结构有望持续改善。报告期内公司未新增土地储备,我们认为这主要是受政府推地节奏等外来因素导致的阶段性放缓。1-7月公司累计新增建面373万平,为2012年全年的154%,拿地大幅提速。全年来看,我们认为公司当前资金状况良好,部分布局城市仍需补充库存,预计公司下半年仍将积极补充土地储备,维持全年拿地权益现金流支持150亿的判断。从新增土地定位来看,年内新增土地除北京门头沟项目外,大部分定位首改首置,为未来产品结构的持续改善奠定基础。预计未来公司中小户户型刚需产品将稳定在60%~70%,由定位中高端逐步转向首改首置的刚需产品为主。 维持公司“推荐”评级。预计公司2013-2014年EPS分别为0.81元和0.99元,对应PE为9.7倍和7.9倍。公司当前产品结构持续改善,土地储备持续补充,后续可售和销量均有保障,维持公司“推荐”评级。 风险提示:政策调控加紧带来的销售不及预期风险。

毛利率提升、费用率下降助公司净利率创历史新高 盈利能力显著增强是公司上半年业绩维持高速成长的关键。2013 年上半年公司毛利率为18.0%,同比提高了1.53 个百分点;上半年销售费用率和管理费用率分别为1.84%和1.79%,同比下降了0.15 和0.32 个百分点,其中股权激励费用摊销大幅减少是公司管理费用率下降的主要原因;因募集资金利息收入减少,公司财务费用率提高了0.30 个百分点。以上因素使得公司上半年净利率水平达到7.24%,创历史最高水平。 经营性现金流净额持续为负,回款压力显现 上半年公司收现比为0.68,经营性现金流净额为-1.79 亿元,占营收比重为-12%,单季度经营性现金流净额也连续三个季度为负,显示了公司目前较大的现金流压力,这主要是公司应收账款增长较快所致。上半年公司应收款高达17.4 亿元,超过同期营收约20%,同比增长69%,尽管公司应付款规模也高达9.24 亿元,但上下游资金占用缺口仍较大。 渠道深耕,订单消化能力提升是公司未来业绩主要驱动力 公司渠道布局基本完善,分支机构接近40 个,但单个机构的业务量偏小,如何深挖渠道潜力是公司未来成长的关键。另外尽管上半年公司净利润实现了较快增长,但收入增长不足20%,订单消化能力有待进一步提升。公司目前规模相对较小,但已经处于管理的实质性提高阶段,我们对公司未来成长性依然看好。 维持公司“推荐”评级 半年报与我们预期基本一致,我们维持之前对公司的盈利预测。预计公司2013-2014 年实现净利润分别为2.82 亿元(YoY 38.1%)和3.93 亿元(YoY39.1%),暂不考虑股权激励的摊薄影响,对应EPS 分别为0.41 元和0.57 元,目前股价对应13 年、14 年动态PE 分别为28.4 和20.4 倍,考虑下半年装饰有望迎来的估值修复行情、公司高成长的确定性,我们维持公司“推荐”评级。 风险提示:业务快速扩张后的管理风险、工程回款风险、系统性风险

事项:保利公布7月销售简报,7月单月实现签约金额69.1亿,签约面积62.7万平。 平安观点: 推盘不足叠加淡季效应致单月销售创年内新低。公司7月实现签约金额69.1亿,签约面积62.7万平,同比分别下降24.1%和19.0%,单月销售金额创年内新低。 销售均价11023元/平,较2012年均价(11290元/平)下降2.4个百分点。我们认为7月整体推盘量不足叠加市场传统淡季是导致销售同比下滑的主要原因。由于半年度考核压力,公司将部分计划7月推出的货值提前至6月,导致7月整体推盘量短暂出现下滑。全年来看,我们认为公司下半年可售依旧充足,加上公司去年下半年基数并无明显提升,预计8月开始销售同比将有所改善。 价格依旧平稳,预计全年销售额1250亿。公司1-7月累计签约金额705.5亿,同比增18.8%,累计签约面积624.7万平,同比增21.3%。平均销售均价11294元/平,与2012年均价(11290元/平)基本持平,价格依旧保持平稳。公司年内推货仍以刚需为主,整体去化达80%。我们预计公司全年新推货值不少于1000万平米,加上年初250亿的存货,按上半年80%去化估计,预计全年销售额在1250亿左右,同比增长23%。 拿地投资有所加速。公司7月新增项目9个,对应建面467.1万平,占1-7月总新增建面的45.3%,总成交价144.4亿。平均楼面地价仅3071元/平,低于2012均价(3386元/平)9个百分点。1-7月公司累计新增建面1032万平,远大于公司同期销售面积,持续保持扩张。累计总权益拿地支出230.4亿,为公司同期签约金额的32.7%,低于2012年全年的39.8%。我们认为随着下半年行业资金面逐步收紧和土地市场逐步降温,预计公司下半年将适度加快拿地步伐。公司1-7月平均拿地楼面价仅为2949元/平,大幅低于2012年拿地均价(3386元/平),新增土地具有较好的利润率。 给予公司推荐评级。预计公司2013-2014年EPS分别为1.55元和1.97元,对应PE为7.0倍和5.5倍。短期来看,公司定位刚需,踏上千亿台阶后仍保持较快增长,中长期来看,公司将持续受益行业集中度的提升。首次覆盖给予公司“推荐”评级。 风险提示:政策调控加紧带来的销售不及预期风险。

合作共建新金寨,充分受益城镇化:安徽水利与金寨县政府签订战略合作协议,公司作为现成及产业园区建设的重要合作企业,优先享有辖区内重点市政建设项目信息,项目总投资约138亿元,但具体的项目以及合作方式有待进一步确定。 这显示公司在安徽省新型城镇化建设中承担着重要角色,并充分受益。 著名革命老区,转移支付支撑经济发展;金寨县地处安徽、湖北、河南交界处,是全国贫困县,同时也是全国著名的革命老区。2012年财政总收入为23.7亿元,其中转移支付贡献较多。公司与其签订的总投资金额高达138亿元的战略合作协议,计划在5年内实施完毕,平均年均投资额高达27.6亿元,高于其12年财政收入,因此其财政实力略显单薄,但我们认为该协议可实施性仍较强:1)公司已经对金寨县进行了严格评估,所承接或者投资项目中,财政支付仅是项目回款来源之一;2)金寨作为著名革命老区,有望获得较多的资源支持。 深耕区域市场,业务多元发展:公司背靠安徽国资委,最大股东是安徽建工集团,其核心优势,一是区域内的资源优势,二是资质齐全、业务配套体系完善。公司此次合作是其优势的重要体现,这也在一定程度上体现了公司发展思路,即利用自身多元化业务格局的优势,充分挖掘区域市场潜力,进而实现平稳发展。安徽省作为产业转移的桥头堡,水利规划投资居于全国领先水平,同时省内大型水利工程如巢湖治理、引江济淮、引江济巢工程将陆续开工,区域内市场需求释放,将使得公司充分受益。 “水利+城镇化”双重主题有望推升公司估值:经济预期向下,投资增速下滑,下半年建筑板块EPS 进一步提升的希望不大,但由于订单驱动的经营属性,业绩也较为平稳,因此我们认为下半年主题带动的估值提升将是可能的投资机会:一是全国性汛期到来引发“水利”主题投资机会,二是城镇化规划方案出台引发的“城镇化”主题投资机会。公司作为兼具“水利”概念和“城镇化”概念的标的,其估值有望获得提升。 维持“推荐”评级:由于此次协议仅仅是框架性协议,我们维持之前预期。我们预计公司2013、2014年实现归属母公司股东净利润分别为3.07亿元、3.74亿元,增速分别为19.1%和21.9%;实现EPS 分别为0.61元、0.75元。目前股价对应13、14年动态PE 为11.2倍、9.2倍。考虑行业景气度较高、水电业务超预期将推升公司估值等因素,我们维持公司“推荐”评级。 风险提示:项目落地慢于预期,地产持续调控

预计公司2013-2014 年EPS 分别为2.21、2.59 元,对应PE 分别为11.4 倍和9.7 倍。短期来看,2013年是公司销售爆发期,业绩有望在2014 年大幅兑现;长期来看,国资委的退出将解决公司一直以来大小股东争夺问题,利好公司长期发展。公司短期销量和业绩有支撑,长期趋势向好,首次覆盖给予公司“推荐”评级。

公司即将进入第三轮扩张期,迎来新发展空间。公司今年有望进入第三轮扩张阶段,进入更广大的三四线城市,产品类型将以城市型欢乐谷为主配以欢乐海岸、酒店、住宅等业态,由此将打开未来3-5 年地产业务新的增长点,同时旅游业务也向着世界第四大连锁主题公园集团的目标迈进。截止目前,公司已与顺德、宁波、重庆、福州、深圳大鹏等城市区域签订合作框架协议,我们判断年内完成土地实质获取的概率较大。 一线城市的土地储备可保障地产销售的基本面。公司目前总土地储备超过800 万m2,可保障公司未来6-7 年的开发需求。由于公司旅游+地产的模式决定公司地产项目的价值高峰为旅游投入的后期,目前价值最高的项目为一线城市的土地。而按公司目前土地储备的结构看,一线城市整体占比为32%大城市愈加严峻的供需情况将凸显公司项目价值,也将保障公司未来3-5 年的销售基本面。 上半年地产业务实现签约销售额110 亿元,销售情况良好。随一二线城市需求回暖,我们测算,公司上半年地产口径签约销售额约110 亿元,同比增长约57%,整体去化率在60%左右,销售状况良好。下半年,我们预计公司可售依然充足,预计全年完成220-230 亿元签约销售目标的概率较大,同比增长约20%。 旅游业务外延扩张与内涵增长持续提升 。旅游业务上半年也表现良好,武汉欢乐谷全年运营、上海水公园开业及团队游客增加使上半年预计接待游客人次达到1200 余万人,同比增长17%,收入同比增长约10%-15%。 下半年增量部分有天津欢乐谷开业,我们预计旅游业务全年收入有望达到50 亿元。 股价具有较高安全边际,首次覆盖给予增持评级。我们预计公司2013-2014年收入288 和356 亿元,预计EPS 分别为0.64 和0.76 元,对应PE9.5x和8.0x。测算公司NAV9.12 元/股,目前股价折让33%,折让比例较高,首次覆盖给予“推荐”评级。 风险提示:若房地产调控加大,则公司地产销售可能低于预期。

事项:华夏幸福上周五晚发布半年度业绩快报,预计归属上市公司净利润17.7亿,同比增长40.4%。 平安观点: 结算结构差异导致营收增幅大于净利。公司发布半年报业绩快报,上半年预计实现营业收入87.8亿,同比增长98.5%,预计归属上市公司净利润17.7亿,同比增长40.4%,实现EPS2.01元。由于上半年高毛利的产业新城结算(2012年毛利率42.9%)与去年同期基本持平,而低毛利的城市地产结算(2012年毛利率21.6%)大幅增长,结算结构调整导致上半年整体毛利率较去年同期下降,致使营收增幅大于净利润增幅。根据公司的结算周期计算,今年公司结算项目主要为市场调整时期的2011年所销售,房地产业务结算毛利率将较上一年度降低,展望而言,随着低毛利率项目在今年的充分结算,以及新园区落地投资结算在明后年进入加速期,公司毛利及净利率将重回上升通道。 销售超越市场,量价齐升。1-6月公司累计实现销售额159.1亿,销售面积155.9万平米,同比分别增长92.3%和30.8%。其中园区结算回款34.5亿,为2012年全年(30.2亿)的114.2%,同比增长151.5%,回款速度大幅加快。公司二季度表现平稳,并未受到3月国五条透支影响,单季实现销售面积82.3万平,环比上升12.8%,大幅跑赢平安跟踪25城市环比持平的销售面积增速,及北京同期销售面积33.6%的环比降幅。我们认为随着下半年沈阳、镇江、无锡等地住宅逐步贡献销售,以及环北京地区持续旺盛的需求,预计下半年公司销售仍将保持平稳增长,全年超额完成280亿销售额目标为大概率事件。受益于区域销售的持续回暖以及首都第二机场建设,公司上半年剔除园区结算回款后,销售均价为7996元/平米,较2012年全年均价(6617元/平)上升20.8%,其中一二季度环比分布上涨31%和4%。我们认为销售均价的提升将进一步加强公司项目的盈利能力,为未来1-2年毛利率的提升奠定基础。 拿地积极,持续扩张。上半年公司新增项目53个,对应建筑面积287万平米,大幅超过公司同期销售面积,为2012年全年(441万平)的65.1%,平均拿地价格1195元/平米,较2012年全年均值(827元/平米)上升44.5%。地价上升主要为无锡地价过高(均价3000元/平,建面占比11%),抬升整体均价。剔除无锡后拿地均价仅为966元/平米,“工业+地产”模式的锁定效应仍旧显著。区域上,除廊坊、固安、大厂等传统区域外,上半年公司新进入2012年新签园区城市无锡、香河,其中无锡预计下半年将贡献销售,新增园区的销售贡献将逐步显现。公司上半年园区异地复制步伐仍在继续,先后与武汉黄陂、廊坊永清、浙江嘉善签订拟合作协议,目前累计进入园区达18个,未来销售贡献分布进一步多元化。 给予公司推荐评级。预计公司2013-2014年EPS分别为2.83元和3.83元,对应PE分别为11.6倍和8.6倍。公司上半年销售表现亮眼,“园区+地产”模式独特,异地复制能力强,首次覆盖给予公司推荐评级。 风险提示:政策调控加紧带来的销售不及预期风险。

事项: 世联地产昨晚发布半年报业绩修正预告及二季度代理销售简报。半年业绩同比增长130%~160%。 平安观点: 市场回暖带动业绩大幅增长。公司发布半年报业绩修正预告,预计归属上市公司股东净利润9784万~11060万,同比增长130%~160%。较前期预告值(同比增70%~100%)提高60个百分点。我们认为公司上半年净利润大幅改善的原因主要在于:2012年下半年以来房地产市场持续回暖,公司代理销售额同比大幅增长68.5%,为今年上半年业绩结算奠定了基础。而代理收入结算加快以及2012年低基数(归属上市股东净利4254万,同比降71%)则是导致公司上半年业绩超预期高增长的主要原因。 市占率进一步提升,强化业绩锁定。公司二季度累计实现代理销售额770亿,同比增39.5%,其中4月、5月、6月分别实现260亿、251亿、259亿。上半年累计实现代理销售额1346亿,同比增长62.8%,增速远超招保万金四家全国性开发商上半年35.6%的销售额同比增速,也大幅跑赢全国商品房同期43.2%的销售额增速,公司市场占有率由年初的3.3%进一步提升至4.0%。我们预测公司全年代理销售额将在3000亿左右,同比增长42%。考虑公司2012年前三季度较低的业绩基数,公司上半年强劲的销售势头,为三季度及全年的业绩释放打下了良好基础。 传统业务继续深耕,新兴业务加快布局。公司目前已经完成对全国43个城市的布局,上半年全国市占率4%,我们认为公司全国化布局已基本完成,未来的重点将是城市深耕提高占有率。当前公司在深圳占有率已达40%,东莞、佛山等地也在20%左右,我们预计未来三年公司市占率有望提升至8%左右。同时由于上半年土地市场持续回暖,一季度顾问收入同比增长60%,我们判断全年公司顾问收入将有50%左右的增幅。公司资产管理和金融服务两大新兴业务,尽管当前业绩贡献并不明显,但从国外经验来看是长期方向,预计公司将加快新兴业务布局。 给予公司“推荐”评级。预计公司2013-2014年EPS分别为0.70元和0.93元,对应PE分别为14.0倍和10.5倍。公司上半年代理销售增长势头强劲,全年业绩高增长确定。首次覆盖,给予公司“推荐”评级。 风险提示:政策调控加紧带来的销售不及预期风险。

专注公共建筑装修的领先企业洪涛股份 作为国内最早成立的装饰企业之一,业务范围包括高星级酒店、剧院、会所、写字楼等装修装饰,其中酒店业务占比最大,约40%~50%。公司曾完成包括“鸟巢”、中央电视台总部大楼、钓鱼台国宾馆等在内的数百项优质项目。 与其他上市装饰企业相比,有三特色:1)成立最早,曾具有国企背景;2)专注公共建筑装修装饰领域,在剧院会堂、国宾馆、建筑大堂等细分市场的占有率第一;3)规模相对较小。其中后两项是公司享受一定估值溢价的重要原因。 短期需求担忧过度,预期纠偏将带动估值修复行情 地产调控政策、投资增速下滑预期、“八规六禁”的反腐政策、不佳的酒店业经营数据导致了市场对装饰行业前景的悲观预期,但从微观角度看,目前较为流行的“政府、开发商、酒店品牌商三方共赢”的投资模式无法改变,高端酒店投资热情仍将持续。对文教卫生类建筑市场来说,由于其对民生的重要性,稳步增长仍有保障。另外值得注意的是公共建筑的翻修市场将进入快速上升通道,成为装饰行业发展的重要接力者,因此我们认为市场对装饰行业前景的担忧有些过度。下半年行业的悲观预期将逐步被高成长的业绩与订单瓦解或部分瓦解,我们认为装饰行业有望随着“城镇化”主题、市场预期修正迎来估值修复行情。 公司成长稳定性、净利率水平、订单消化能力有望逐步提升 资金、资质、品牌等是公司高速成长的基础,现阶段公司的发展重点将落在成长的稳定性和质量上,我们认为未来这两项将逐步得到提高。稳定性来自于已经完善的区域布局(完成覆盖除西藏外的所有省市)、多元化的客户(地产商、大型国企、民企、政府等);成长质量的提高主要指盈利能力的提升,我们预计公司净利率可由11年6.3%提高至14年的7.3%,主要由于ERP系统的全面上线、部品部件工厂化率的提高、总承包模式的逐步完善。2013年公司将订单消化能力提升列为重点任务之一,预计成果将逐步显现。 首次覆盖,给予“推荐”评级 我们预计公司2013-2014年实现净利润分别为2.82亿元(YoY38.1%)和3.93亿元(YoY39.1%),暂不考虑股权激励的摊薄影响,对应EPS分别为0.41元和0.57元,目前股价对应13年、14年动态PE分别为27.6和19.8倍,考虑下半年装饰有望迎来的估值修复行情、公司高成长的确定性,我们首次覆盖,给予公司“推荐”评级。 风险提示:业务快速扩张后的管理风险、地产持续调控风险

事项:公司发布公告,拟使用自有资金8970万元联合其他9位股东共同出资设立南安市天邦小额贷款股份有限公司,成立后公司拥有29.9%股权,是最大股东。该项目需等待相关部门审批后方可成立。 平安观点: 公司对消防行产业链的熟悉度助其控制小额贷款风险:公司联合包括闽发铝业(002578.SZ)在内的其他9家股东共同设立小额贷款公司,可向南安本地消防产业上下游企业、经销商及其他小微企业和个人提供融资服务。介入小额贷款领域的最大风险是贷款质量控制,公司经营消防行业数十年,熟悉消防产业链情况,可有效控制针对消防产业链企业或个人的贷款风险,我们对公司此业务的前景较为乐观。 打造利润新增长点,更大意义在于充分整合资源:通过向企业或个人提供融资服务,公司可获取稳定的投资收益。目前国内的小额贷款企业整体效益明显高于一般企业,如果该业务的管理比较完善,势必会为公司提供新的利润增长点。但我们认为该业务的更大意义在于对资源的充分整合,南安市是国内三大的消防产业集群地之一,公司可通过向部件供应商、经销商、工程商等提供融资服务,与其形成“利益共同体”,充分整合其资源,另外可加深对产品质量、客户需求、营销渠道等方面的理解与认识,利于公司长期发展。 预计该业务每年增厚EPS0.03元:现行法律法规规定小额贷款公司资金来源有三种:资本金、捐赠资金,以及来自不超过两个银行业金融机构的融入资金(不超过资本金的50%)。央行公布统计数据显示,全国小额贷款公司2013年一季度末贷款余额与实收资本比值为1.12倍,我们假设拟成立的小额贷款公司的杠杆系数也是1.12,那么可放贷余额为3.36亿元,假设贷款利率为16%,同时银行融资成本为9%,融资额为资本金的20%,即6000万元,那么忽略其他成本的情况下,可测算该业务每年可实现收益4836万元,为天广消防贡献投资收益1446万元,扣除15%企业所得税后,公司新增净收益1229万元,每年增厚EPS0.03元。 维持“强烈推荐”评级:不考虑该业务影响,我们预计公司2013年、2014年实现归属母公司净利润分别为1.10亿元(YoY-19.9%)和1.49亿元(YoY35.7%),对应EPS分别为0.27元和0.37元。假设小额贷款业务明年开始投入运营,那么13年EPS不变,14年实现EPS提高至0.40元,增幅为8.1%,目前股价对应13、14年动态PE分别为33.9倍和23.3倍。公司成长性好,并在A股具有稀缺性,我们维持公司“强烈推荐”评级。 风险提示:小额贷款公司投入运营的时间点难以把握;贷款风险控制直接影响业务效益,存在一定的管理风险。

事项:金地昨晚公布6月销售简报,6月实现签约金额54.7亿,签约面积39.7万平。 平安观点: 受益推盘量和均价双重提升,单月销售创历史新高。公司6月实现签约金额54.7亿,签约面积39.7万平,同比分别增长53.7%和35.5%,单月销售金额创历史新高。1-6月累计签约金额197.2亿,同比增46.5%。我们认为推盘量和销售均价的双重提升是导致6月销售大幅增长的主要原因。受北京预售管制影响,原定于5月推出的北京格林格林、北京朗悦推迟到6月推出,导致6月单月推盘量大幅提升至60个亿,同时北京格林格林(1.9万/平)、北京朗悦(1.5-2万/平)等高价盘的推出抬升6月整体销售均价至13778元/平,较2012年均价上升16%。 预计下半年可售货值将超400亿,全年销售额有望突破430亿。公司当前从拿地到预售为12个月,按此推算公司去年下半年大量新拿地块将在下半年陆续入市,预计7月份推盘量仍将维持在50个亿左右,销售表现仍值得期待。 但考虑到去年8月份后公司销量逐步回升,基数效应将导致三季度末开始同比增速有所回落。预计公司下半年可售货值将超420亿(约230亿存货+200亿新推),按55%的去化保守估计,下半年销售可达230亿,全年销售额有望突破430亿(+26%)拿地有条不紊,预计全年拿地现金流将超150亿。公司6月新增项目1个,权益建面12.3万平,需支付地价4.2亿。1-6月公司累计新增建面373万平,为2012年全年的154%,需支付权益地价128亿,占同期销售金额的65%,较2012年全年提升52个百分点,提速明显。全年来看,我们认为公司当前资金状况良好、大量布局城市亟需补充库存,预计后续仍将加大土地投资力度,全年拿地权益现金流支出有望达150亿。公司上半年平均拿地权益83%,较2012年均值提升6个百分点,但考虑到公司快速扩张的需要,预计少数股东权益仍将保持在20%左右。 给予公司“推荐”评级。预计公司2013-2014年EPS分别为0.81元和0.99元,对应PE为8.8倍和7.2倍。公司当前销售表现优异,土地储备持续补充,后续可售和销量均有保障,给予公司“推荐”评级。 风险提示:政策调控加紧带来的销售不及预期风险。

2013年可售货值约200亿,年内销售目标不低于91亿。公司2013年可售货值约200亿左右,年内销售目标最低销售增速20%,即不低于91亿;年内重点销售项目仍为青岛鲁商首府,上半年在售住宅尾盘,下半年推售商业;年内新推的项目还有菏泽凤凰城、哈尔滨项目、济宁南池公馆等。公司1-5月已完成销售约28亿,综合今年的货值和目前去化情况判断,我们预计公司年内完成销售计划的概率较大。 高毛利项目年内结算占比上升。公司年内主要结算项目为青岛鲁商首府、济宁南池公馆、济南鲁商常春藤、御龙湾、临沂项目等。其中鲁商首府、济宁南池公馆毛利率较高,年内结算占比提升,将有助带动公司整体毛利率提升。 2012年现金流与销售不匹配主要源于少数权益项目和分期付款项目统计口径不统一。公司去年实现销售收入75.6亿,现金流入仅有46亿,主要原因在于公司占45%权益的沂龙湾项目去年销售10亿,并入销售统计口径,但不体现在现金流口径中,剩余部分现金流的不匹配主要为公司为帮助部分限购限贷的客户获得入户资格采用了分期付款的方式收取房款,因此导致现金流入慢于签约口径统计的销售额。 关联方借款仍为主要的融资渠道,资金紧绷抑制扩张速度。公司目前主要的融资渠道仍然为关联方借款,2012年末关联方借款为65.6亿,按银行同期贷款利率计提利息,成本在8%-10%之间,公司2012年末剔除预收款后的负债总额/销售回流现金比例为3.1,是主流开发商的2倍以上,即使考虑现金流入统计口径不匹配问题,公司负债覆盖率情况仍然较同行低30%左右。 公司的资金和负债状况一直行走在刀刃边缘,加杠杆的空间十分有限。考虑到公司近年并未做大规模扩张,紧绷的资金状态将进一步抑制了扩张的能力和想象空间。 首次覆盖给予“推荐”评级。公司年内业绩高增长,低估值打开股价上升空间。青岛鲁商首府年内预计结算30亿,约为去年的2倍,按我们的测算,预计贡献权益净利润4.5亿,贡献EPS约0.45元,由于该项目毛利率高达54%,年内结算高峰的到来使其占全年结算的占比从去年的24.5%上升到38%,我们预计将会带动公司2013年毛利率上升为5个百分点,提升收益质量。预计公司2013年EPS约为0.57元,同比上升131%,目前PE为7.8X。从PS 的角度看,公司年内销售目标最低91亿,目前市值44.7亿,PS仅为0.49。公司PE、PS估值指标都较低,具备修复提升空间。公司目前股价已十分接近大股东5月份的增持成本价格(4.20元左右),存在安全边际。我们给予公司推荐评级,目标价格5.7元。 风险提示:房价快速上升带来的调控收紧风险。

公司公布一季报:1季度公司实现营业收入38.6亿元,同比增长52.05%,实现净利润4.86亿元,同比增长67.06%,实现EPS 0.07元,净利润处于业绩快报范围内。 销售好转,现房结算促业绩增长。一季度从公司销售商品、提供劳务收到现金口径看获得现金流65.8亿元,同比增长116%,除旅游业务增长约10%以外,地产项目销售仍处于持续好转中,我们预计公司一季度认购金额约50-60亿元,完成我们全年240亿元预测的25%左右。由于销售项目中深圳、上海等现房占比较大,因此销售好转促使结算业绩增长。由于一季度公司尚未实质获取土地,因此仍保持经营性现金流入11.6亿元,同比增长234%。 地产可售量充足,政策影响仍需观察。公司2013年地产业务计划可售面积为168万平方米,同比增长10%。虽然武汉项目推盘产品均价有较大下降,但深圳欢乐海岸别墅项目(剩余24亿货值)及北京项目(22亿货值)的补充使整体销售均价仍保持23000元/m2的水平。但由于公司中高端项目占比较高,因此地产政策的变数依然是影响公司地产销售的最重要因素。目前北京及上海区域对预售价格的监管使北京华侨城和苏河湾项目受到预售严厉监管,即使政策不对实际售价产生影响,但仍将拉长预售审批时间,因此加速去化仍是公司未来的一大挑战。 负债率高位,公司对异地扩张的成本控制将异常谨慎。一季度现金正流入使偿债能力和资产负债率压力减少,现金对一年内到期的长短期负债比例由年初1.24提升至1.37,剔除预售款后资产负债率下降1个百分点至66%。我们预计年内公司将大概率实现土地获取,而由于地价支出较高负债率仍将维持高位,因此判断公司对新项目的成本控制将异常谨慎。 东部华侨城折旧将进入平稳期仍是看点。我们预计2013年全年接待人次有望达到2700-2800万人次,收入有望实现10%左右的增长幅度,一季度旅游业务平稳运营。更值得注意的是,东部华侨城自2013年将进入折旧平稳期,折旧费用减少约3亿元,增加EPS 0.04元。 盈利预测及建议:预计公司2013-2014年收入288和358亿元,维持预计EPS分别为0.64和0.78元,对应PE9x和7x。维持增持评级。 风险提示:地产调控政策若严格执行将会对产销售造成压力。

公司今日公布2013年一季度报:1-3月公司实现营业收入140.0亿,同比增长35.3%;实现归属母公司净利润16.1亿,同比增长15.6%,实现EPS0.15元。实现结算收入133.2亿,结算面积123.4万平,同比分别增31.5%和63.7%。受结算资源结构和市场调整影响,结算毛利率由去年同期的30.8%下降至26.7%,减少4.1个百分点。 销售平稳增长。1-3月公司实现销售面积371.5万平,销售金额436.5亿,同比分别增长23.5%和40.5%,销售均价11750元/平,较2012年均价(11898)略涨7.8%。中小户型仍是销售主力,90平以下产品占45%,144平以下占90%。区域分布来看,广深160.4亿、上海112.2亿、北京105.7亿、成都58.1亿。公司可售充足,预计全年可售货值在2400亿以上,其中新推1650万平,年初存货600多万平,按70%去化估计,全年销售额可达1700亿以上(+20.4%)。 新开工稳步进行,拿地略有放缓。报告期内公司新开工面积402万平,竣工103.1万平,分别完成全年计划的24.3%和8.0%。新增项目21个,对应建面679.5万平,同比大增640万平,为2012年全年的36.3%,但较去年四季度(1076.4万平)略有放缓。平均楼面价2776元/平,与2012年全年均价基本持平。公司平均拿地权益79.1%,需支付地价148.1亿,占一季度销售金额的33.9%,较2012年全年均值(30%)略有回升。受拿地开支大幅增加影响,公司经营性净现金流由2012年末的37.3亿下降至-23.8亿。现金充足,经营稳健性高。期末公司持有现金522.6亿,为短期借款和一年内到期借款总和(440.7亿)的1.2倍,短期偿债压力小。剔除预收款后资产负债率为43.8%,净负债率仅为29.6%,远低于行业平均水平,经营稳健性高。 维持增持评级。预计公司2013、2014年EPS分别为1.39元和1.70元,对应PE分别为8.4X和6.9X。由于销售面积大于结算面积,期末预收账款较2012年末增加194亿至1504.4亿,为我们2013年营收预测未实现部分的1.3倍,且公司合并报表内有1576.7万平米约1695.4亿已售未结资源,业绩保障度高。维持公司增持评级。 风险提示:调控政策趋紧带来的行业超预期调整等风险。

公司公布一季报,业绩延续高增长态势。1-3月公司实现营业收入23.72亿元,实现净利润2.98亿元,同比分别增长30.8%和33.5%,实现EPS0.16元。公司同时预计2013上半年净利润变动幅度为20%-40%,净利润区间为10.1亿元-11.7亿元。 一季度利润率保持平稳,费用率大幅增加。2012年销售大幅增长为2013年提供充足结算资源,一季度结算收入同比上升31%。但降价效应尚未在利润率中体现,销售毛利率36.47%,较去年一季度略下降0.7个百分点,与去年全年利润率基本持平。由于项目增加及公司管理半径不断扩大一季度公司销售费用及管理费用分别增长41%和46%,一季度净利润率与去年同期基本持平为12.9%。由于预售账款充足,预计2013年结算收入依然将维持30%以上的增长,降价影响将在下半年结算中逐步体现。 销售开局良好,期待城市深耕迈上新台阶。1季度公司实现销售商品提供劳务现金39.27亿元,同比上升87.47%,完成全年235亿元回款计划17%。虽低于全国性龙头公司万科、保利25%左右的完成度,但考虑到公司所在中小城市销售更具季节特性,因此一季度市场需求依然旺盛,销售开局良好,期末预收账款也增长至146.32亿元,覆盖我们预计全年未结算收入的92%。我们预计公司全年销售额为250-260亿元,同比增长38%。2013年公司廊坊及沈阳地区可售量将有大幅增长,公司看好城镇化下中小城市发展,我们认为区域分公司的成长将带来城市深耕迈上新台阶。 扩张意愿积极,负债率略有上升。公司2013年开工计划大幅增长100%,预计全年新开工535万m2。同时一季度公司土地获取积极,共获取计容积率建面75万m2,同比上升69%,土地价款22亿元,同比增长379%,扩张意愿积极,因此一季度经营性现金流流出22亿元,同比翻倍。 年末公司现金对一年期长短期负债比例降至0.46,较去年末0.78的水平有所下降,剔除预收款后的资产负债率为65.0%,较去年末略下降0.5个百分点,财务基本稳健。 盈利预测:我们预计公司2013-2015年营业收入分别为182.9、243.2和305.6亿元,EPS分别为1.51、2.00和2.57元,对应PE为10x,7x和6x,给予增持评级。 风险提示:更严厉的调控可能使公司销售受到影响。