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鲁星泽

华创证券

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工作经历: 登记编号:S0360520120001,慕尼黑工业大学工学硕士。 2015年加入<span style="display:none">华创证券研究所。 2017年/2019年新财富评选房地产行业入围(第六名) /第三 名团队成员; 2018年/2019年水晶球评选房地产行业第四名/第三名团队成员; 2018年金牛奖评选房地产行业第一名团 队成员; 2019年金麒麟评选房地产行业第二名团队成员; 2019年上证报评选房地产与建筑装饰行业第三名团队成员。</span><a href="javascript:void(0)" id="toggleInfo">...>></a>

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万科A 房地产业 2021-03-10 31.32 42.56 123.18% 33.43 6.74%
33.43 6.74%
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2月销售452亿、同比+61%,1-2月1,166亿,同比+41%,销售保持高增 2月公司签约金额451.6亿元,环比-19.6%、同比+61.1%;签约面积276.2万方,环比-30.7%、同比+59.5%;销售均价16,350元/平,环比-8.8%、同比+1.0%。1-2月公司累计签约金额1,166.3亿元,同比+40.6%,较1-1月+10.5pct;累计签约面积674.8万方,同比+33.2%,较1-1月+13.7pct;累计销售均价17,284元/平米,同比+5.6%。1-2月公司销售延续了去年下半年以来的良好趋势,并且创下了历史新高,表现十分优异。考虑到公司土储充裕、低融资成本及负债低位赋予拿地弹性、以及项目布局以一二线及三大城市群城市为主,我们预计公司2021年销售或将继续保持稳增。 2月拿地额同比+316%,拿地/销售额比24%,拿地偏谨慎,权益占比提升 2月公司在土地市场获取成都、石家庄、宁波、大连等8个城市的8个项目,拿地仍聚焦于二线城市及环都市圈。2月公司新增建面108.9万方,环比-61.2%、同比+206.8%;对应总地价107.5亿元,环比-44.9%、同比+315.8%;平均楼面价9,871元/平米,环比+42.0%、同比+35.6%;拿地金额权益占比83.1%,较上月+5.4pct;2月公司拿地/销售金额比达23.8%;拿地/销售面积比39.4%;拿地/销售均价比60.4%。1-2月,公司新增建面389.6万方,同比+270.3%;对应总地价302.6亿元,同比+372.4%,拿地均价7,768元/平,同比+27.6%。1-2月公司拿地/销售额比25.9%;拿地/销售面积比57.7%;拿地/销售均价比44.9%。 投资建议:销售高增,拿地谨慎,权益提升,维持“强推”评级 万科作为行业三十载领跑者,在提前倡导高周转、领先建立三级管控架构、布局三大城市群、深化小股操盘模式以及创新业务发展等方面都是当之无愧的先行者,其成果也已体现在公司过去 10 年的销售和业绩双双高增中,也体现在行业领先的稳健经营和财务指标中。而面向未来,我们认为万科在住宅开发将继续保持龙头优势,同时细分领域的业绩和估值贡献值得期待。但考虑到公司结转进度略有放缓,我们下调2020-22 年每股收益预测分别至3.64、3.86、4.25元(原值3.87、4.34、4.87 元),维持目标价 45.0 元,维持“强推”评级。 风险提示:新冠肺炎疫情影响超预期、房地产调控政策超预期收紧
新城控股 房地产业 2021-03-10 44.77 55.04 68.58% 50.48 12.75%
50.48 12.75%
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2月销售 125亿、同比+126%, 1-2月 291亿,同比+74%,销售表现靓丽 2月公司签约金额 124.5亿元,环比-25.2%、同比+125.6%;签约面积 130.2万 平,环比-31.1%、同比+201.4%;销售均价 9,562元/平,环比+8.7%、同比-25.1%。 1-2月公司累计签约金额 290.9亿元,同比+74.0%,较前值+25.5pct, 涨幅进一 步扩大;累计签约面积 319.4万平方米,同比+114.1%,较前值+35.6pct;累计 销售均价 9,109元/平,同比-18.8%。公司 1-2月销售表现靓丽,累计销售额创 历史新高。 鉴于公司土储以长三角区域为主、布局城市库存普遍偏低,可售货 值仍较充裕、 并且 19年 4季度以来拿地重启并趋于积极, 同时公司杠杆水平 处于行业低位, 可赋予未来更大拿地弹性; 综合以上,预示后续公司拿地、推 盘将保持良好势态,并预计 21年全年销售将继续有所改善。 1-2月拿地/销售额比 25%,拿地暂偏谨慎,但综合体拿地持续保持积极 2月公司在天津、 苏州、 永州等 3城共新增 3个项目,新增建面 20.3万方,环 比-92.9%,同比-88.1%;对应地价 6.7亿元,环比-89.6%,同比-67.6%;拿地 额占比销售额 5.4%,较上月-33.4pct;拿地面积占比销售面积 15.6%,较上月 -135.3pct;拿地权益 100%,较上月持平,平均楼面价 3,299元/平,环比+45.9%, 同比+173.2%。 1-2月, 公司新增建面 305.7万方,同比-10.9%;对应地价 71.2亿元,同比+96.3%;拿地额占比销售额 24.5%,较上年的 41.8%下降 17.3pct, 拿地面积占比销售面积 95.7%,拿地暂偏谨慎;平均楼面价 2,331元/平,较上 年-36.4%,拿地均价占比销售均价 25.6%,较 20年-8.7pct,源于地价较低的综 合体项目拿地力度加大。 投资建议: 销售表现靓丽,拿地暂偏谨慎,维持“强推”评级 新城控股秉承“住宅+商业”双轮驱动战略,先发布局商业地产,打造优质成 长标杆,乘风广阔消费市场;同时塑造了高周转开发成长典范,新环境下调整 战略,争取更稳健持续成长。我们维持公司 20-22年每股盈利预测分别为 6.98、 8.72、 10.45元,对应 20/21PE 分别仅 6.7/5.4倍, 19A 股息率 3.6%, 考虑到我 们坚定看好公司“住宅+商业”双轮驱动的发展战略, 并基于公司销售高增、 综合体扩张速度超预期,上调目标价至 58.0元,对应 20/21PE 为 8.3/6.7倍、 相当于每股 NAV 折价 30%,重申“强推”评级。 风险提示:新冠肺炎疫情影响超预期、房地产调控政策超预期收紧。
保利地产 房地产业 2021-01-13 15.05 20.19 55.67% 16.40 8.97%
16.64 10.56%
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12月销售398.1亿、同比-5.5%,全年销售5,029亿、同比+9%,保持稳增 12月公司销售金额398.1亿元,环比-1.2%,同比-5.5%,较上月-29.5pct;销售面积289.9万平,环比+10.3%,同比-4.7%,较上月-13.3pct,优于我们高频跟踪的45城12月成交面积同比+9.4%;销售均价13,731元/平,环比-10.4%,同比-0.8%。1-12月累计销售金额5,028.5亿元,同比+8.9%;累计销售面积3,409.2万平米,同比+9.2%;累计销售均价14,750元/平,较19年均价-0.3%。公司全年销售突破五千亿,销售增速保持稳增,行业排名继续稳居前五。同时考虑到公司土储充裕、拿地趋于积极,并且布局结构进一步优化,预计21年公司推盘、去化均将保持较好势态,料将继续推动全年销售稳定增长。 12月拿地额同比+53%、全年拿地额/销售额47%,拿地趋于积极 12月公司在上海、广州、杭州、南京、成都、郑州、福州、苏州等21城共获取32个项目,对应新增建面537.5万平,环比+17.3%,同比-22.6%,其中新增权益建面占比67.0%,环比+0.5pct;对应总地价580.9亿元,环比+74.0%,同比+52.9%,拿地额占比销售额145.9%,较上月+63.1pct;平均楼面价10,808元/平米,环比+48.4%,较19年拿地均价+86.6%,主要源于在上海和杭州新增三块地地价较高。1-12月公司共新增建面3,185.7万平,同比+18.8%;对应地价2,353.5亿元,同比+51.6%;平均楼面地价7,388元/平,较19年+27.6%;拿地额占比销售额为46.8%,较19年+13.2pct。1-12月公司拿地继续注重均衡布局,并加大了在省会和一二线城市拿地力度。 v 投资建议:全年销售稳增,拿地趋于积极,维持“强推”评级。 公司积极变革始于16年,目标方面,董事长宋广菊提出未来三年重回行业前三,显露央企龙头气魄;激励方面,17年推出大力度跟投方案,领衔央企最高水平,消除激励不足诟病;资源整合方面,中航集团旗下地产项目收购完成,保利置业股权收购也有突破性进展,彰显资源整合优势;16-19年,公司积极拿地,重点布局一二线及城市圈,拿地结构优化的同时成本稳中有降。我们维持2020-22年每股收益预测2.57、2.88、3.22元,对应20/21年PE分别5.9/5.3倍,19A股息率达5.4%,维持目标价21.50元,维持“强推”评级。 风险提示:新冠肺炎疫情影响超预期、房地产调控政策超预期收紧。
新城控股 房地产业 2021-01-13 35.13 45.21 38.47% 48.32 37.55%
53.28 51.67%
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事项:1月9日,新城控股公布12月销售数据,12月公司实现签约金额310.6亿元,同比+28.1%;实现签约面积319.9万平方米,同比+31.1%。此外,公司2020年累计结算面积2,232.5万方,同比+104.6%;累计实现租金收入53.6亿元,同比+30.4%。 评论::12月销售311亿、同比+28%,年全年2,510亿,同比-7%,销售快速改善12月公司签约金额310.6亿元,环比+6.9%、同比+28.1%;签约面积319.9万平,环比+26.9%、同比+31.1%;销售均价9,709元/平,环比-15.8%、同比-2.3%。 1-12月公司累计签约金额2,509.6亿元,同比-7.3%,较前值+3.5pct,完成全年销售计划的100.4%;累计签约面积2,348.9万平,同比-3.4%,较前值+3.8pct;累计销售均价10,685元/平,同比-4.0%。公司全年销售目标顺利完成,并且月度销售增速加速改善。鉴于公司土储以长三角区域为主、布局城市库存普遍偏低,可售货值仍较充裕、并且19年4季度以来拿地重启并趋于积极;同时公司杠杆水平处于行业低位,可赋予未来更大拿地弹性;综合以上,预示后续公司拿地、推盘料将继续低位回升,并预计21年销售将继续有所改善。 20年年拿地额+57%,拿地/销售额比42%,拿地趋于积极,且城市能级上移12月公司在成都、苏州、常州、南通等14城共新增16个项目,新增建面421.7万平,环比+86.5%,同比+79.4%;对应地价121.5亿元,环比+11.8%,同比+230.0%;拿地额占比销售额39.1%,较上月+1.7pct;拿地面积占比销售面积131.9%,较上月+42.1pct;拿地权益96.3%,较上月+12.3pct,平均楼面价2,880元/平,环比-40.1%,同比+83.9%。1-12月,公司新增建面2,862.5万平,同比+31.6%;对应总地价1,049.1亿元,同比+56.7%;拿地额占比销售额41.8%,较上年的24.7%上升17.1pct,拿地面积占比销售面积高达121.9%,拿地保持积极;平均楼面价3,665元/平,较上年+19.0%,拿地均价占比销售均价34.3%,较19年+6.7pct,源于公司加大一二线布局推动。 投资建议:全年结转高增,销售快速改善,维持“强推”评级新城控股秉承“住宅+商业”双轮驱动战略,先发布局商业地产,打造优质成长标杆,乘风广阔消费市场;同时塑造了高周转开发成长典范,新环境下调整战略,争取更稳健持续成长。我们维持公司20-22年每股盈利预测分别为6.98、8.72、10.45元,对应20/21PE分别仅4.9/3.9倍,19A股息率高达5.0%,我们看好公司“住宅+商业”双轮驱动的发展战略,维持目标价47.64元,对应20/21PE为6.8/5.5倍、相当于每股NAV折价33%,重申“强推”评级。 风险提示:新冠肺炎疫情影响超预期、房地产调控政策超预期收紧。
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*说明:

1、“起评日”指研报发布后的第一个交易日;“起评价”指研报发布当日的开盘价;“最高价”指从起评日开始,评测期内的最高价。
2、以“起评价”为基准,20日内最高价涨幅超过10%,为短线评测成功;60日内最高价涨幅超过20%,为中线评测成功。详细规则>>
3、 1短线成功数排名 1中线成功数排名 1短线成功率排名 1中线成功率排名