事件:公司15年业绩亮丽,总计实现营业收入56.31亿元,同比增长10.05%(前值13.46%);净利润26.81亿元,同比增长18.44%(前值13.07%);每股收益1.02元,同比增长18.64%。 业绩亮丽,租赁收入稳定增长:1)持有物业面积大幅提升:公司持有物业面积从2005年转型之初的15万平增长至2015年的154万方,在建面积超过260万方;2)出租收入大幅提升、销售收入有所下滑:公司房地产租赁收入21.05亿元,同比增长25.44%;房产销售收入21.93亿元,同比下降0.58%。 ROE创新高,成长能力有所下降:1)ROE提升但毛利率下行:15年公司ROE为15.66%,同比增长0.98pc;净利率为37.68%,同比增长3.53pc;毛利率约54.57%,同比下降6.19pc;2)公司成长增速有所下降:过去三年公司营收和净利润增速均值为17.5%、23.6%,目前有所下行;3)公司负债水平保持稳定:公司负债从负债情况来看,公司资产负债率为69.04%,同比增长2.45pc;剔除预收账款的负债率66.01%,同比增加0.29pc。 拟推高送转,预期良好:年报公布同时,公司公布了15年度的利润分配预案,拟以15年末总股本18.68亿股为基数,每10股向全体股东分配现金红利5.08元(含税)并送红股8股,共计分配现金红利9.49亿元,送红股14.94亿股。 “迪士尼”“自贸区”双重利好:公司2015年依然受到“迪士尼”“自贸区”双重利好的驱动。公司是最大中方股东。关联公司将获得较好的投资收益,在短期或中期内对地产产生巨大的促进作用。公司是上海自贸区区域商办物业最大持有量企业,具有明显资源优势。 投资建议:公司15年年报业绩亮丽,ROE创下新高,租赁收入稳定增长,持有面积大幅提升,但业务毛利有所下降;推高转送,预期良好;“迪士尼”“自贸区”双重利好依然驱动。我们预计公司16-18年EPS分别为1.10、1.23和1.43,对应停牌期股价PE倍数为35.1X、31.4X和26.9X,首次覆盖,给予“买入-A”评级,6个月目标价44.0元。 风险提示:毛利下滑,租赁收入不及预期

业绩稳健发展,“3+X”助力大发展:1)区域聚焦、“3+X”地区深耕发展:公司实施“3+X”(长三角+大福建+京津冀+战略城市点)的全新区域布局,坚持高周转、低成本模式;2)业绩稳增长:15年公司营收大幅上升,同比增61%,净利润稳健增长,同比增7.1%;ROE15.4%,销售毛利率25.6%,同比均有所下降,资产负债率下降至80.4%,“房地产+金融”战略拓宽融资渠道,优化财务结构;三费比例明显下降;3)首次进军北京、千亿土地储备进一步扩张:拓宽拿地渠道,千亿土储后又斩获北京台湖区地块,受益京津冀一体化;4)收购天安、探索产业地产新天地:为打造复合地产奠定基础,天安智谷发展迅速。 进军幼教产业、大股东助力培育新增站点:1)出资1亿元设立全资子公司阳光幼教投资管理有限公司:正式进军教育产业所打响的第一枪,2)大股东教育资源丰富:集团旗下教育资产包括阳光教育集团,其是中国最大的民办教育集团之一,全方位覆盖幼教、K12教育、国际教育、高等教育等,拥有丰富的教育产业资源和教育运营经验。集团下辖6所学校,在校师生近14000人,其中本科生8300余名,中小学生2900名,幼儿园在校生1000名;另有在建及筹建学校10所、幼儿园15所。3)大股东实力强劲、股东增持+员工持股显信心:阳光集团实力强劲,集团董事长林腾蛟同时兼任中国民办教育协会副会长,员工持股计划二期已推出,股东增持+员工持股显示公司上下合力显信心。 “房地产+”战略硕果累累、多元业务创新发展:1)房地产+金融大突破、创新融资助发展:涉足房地产基金、保险等;2)与星网锐捷战略合作、打造智能社区:智慧+服务助力地产升级实现收入利润增长;3)医疗探索式布局、助力公司主业丰满:增设医疗健康事业管理中心、设立医疗投资管理公司,探索式布局。 投资建议:公司地产主业稳健发展,“3+X”、“房地产+”战略硕果累累,基于大股东丰富资源,进军幼教产业,优势重重,未来有望打造新的业务增长点,同时房地产金融业务、智能社区探索都取得积极进展,大股东连续增持及员工持股都彰显上下齐心谋发展的良好态势,我们预计公司16-18年公司EPS为0.45、0.58和0.68元,对应PE为14、11和9倍,给予“买入-A”投资评级,考虑到教育产业前景广阔,我们给予6个月目标价10.75元。 风险提示:转型失败、扩张过快

事件:招商蛇口换股吸收合并招商地产,2015年实现营业收入492.22亿元,同比增长8.21%;实现归属于上市公司股东的净利润48.50亿元,同比增长51.36%;实现基本每股收益0.88元,同比增长51.72%。公司备考口径归属于上市公司股东的净利润68.93亿元,同比增长31.14%。基本每股收益为0.93元,同比增长31.14%。 换股合并,立足前海蛇口,重新起航:上市后的招商蛇口定位于“中国卓越的城市综合开发和运营服务商”,确立三大核心业务:以前海蛇口自贸区为主体的园区开发与运营业务、以原招商地产为主体社区开发与运营业务、以太子湾游轮母港为主体邮轮产业建设与运营业务。公司立足前海园区开发和蛇口工业区,有序向全国拓展业务,正式扬帆起航。 兑现承诺,经营业绩勿忧:2015年公司吸收合并招商地产后,收入显著提升。实现营业收入同比增长8.21%,归属于上市公司股东的净利润同比增长51.36%。2015年实际备考归母净利润为68.93亿元,同比增长31.14%,完成了业绩承诺,预计未来两年均可兑现承诺,承诺净利润数为86亿元和103亿元。公司综合毛利率下降1.88个百分点,净利率增加1.87个百分点。 地产销售再突破、行业毛利有所下滑:公司实现销售576亿元,公司新增项目资源计容建面486.90万平米,其中权益计容建面266.20万平米,预计2016年将突破650亿元。但细项社区开发与经营业务实现收入419.26亿元,同比增长2.09%,未达到之前公司预测的469.08亿元。由于行业整理毛利率下滑,毛利率较上年下降5.57个百分点。预计2017年社区开发与经营业务毛利率降至30%。 投资建议:公司换股合并后重新起航,确立三大核心业务。合并加厚公司土地储备,提升了可持续盈利能力。园区开发业务以前海为基点有序向全国拓展,200万方工业用地改造将成盈利新增长点。地产销售有望再上台阶,毛利率随行业下滑。邮轮业务立足太子湾母港,2017年项目投入运行后收入将大幅提升。我们预计公司2016-2018年EPS 为1.12、1.35和1.70,对应当前股价PE 估值为13.5X、11.2X、8.9X,首次覆盖,给予“买入-A”评级,6个月目标价22.4。 风险提示:产业地产经营风险、地产销售下滑

事件:公司公布2015年年报,实现营收383.35亿元,同比增长42.58%;实现归属于母公司所有者的净利润48.01亿元,同比增长35.71%;每股收益1.81元,同比增长35.07%。 经营强劲有力、双城携手助飞:15年公司销售额723.53亿元,同比增长41.17%,目标完成率高达176.5%;签约销售面积770.94万方,同比增长32.58%。产业新城业务销售额共593.67亿元,同比增长41.17%;城市地产及其他业务销售额共129.86亿元,同比增长58.97%。预收账款占到营业收入的175%。15年平均ROE41.2,同比降4%,自2011年起至今都处于行业可比公司的极高水平。 深耕京津冀、国内外扩张提速:公司期末储备开发用地规划计容建筑面积约660.7万方,确立以“巩固京津冀、布局长江经济带与沈大经济带、突破一带一路、谋划自贸区”为增长策略,其国内外扩张的力度与速度远超市场预期。 多元融资渠道、70亿定增落实:公司的融资渠道相当多元,有效盘活存量资产,房产金融方面勇于尝新,70亿定增将加速产业园规模效应集聚,有效缓解公司资金压力,优化财务结构。 PPP模式已成熟、创新“居住+X”:公司产业新城PPP模式得到政府认可和国务院通报表扬,从前期基建投资一直到后期产业服务这条产业链的各环节收益;创新提出“居住+X”产品模式,可以通过增加产业新城的衍生业务种类和差异化策略,获取更多利润增长点。 加速创新孵化、做强产业服务:15年公司投资运营的园区累计签约入园企业830家,累计签约投资额约为2202.23亿元,增长迅速;公司不断创新产业服务手段,尽快探索“全球技术-华夏加速-中国创造”的创新发展模式。 投资建议:国家大力推行PPP模式的政策红利下,公司PPP+产业新城模式已成熟;公司在环京津冀区域已成功卡位,长江经济带和一带一路布局有望乘着政策东风和公司多年积累的经验和资源实现快速扩张;未来随着产业发展、促进与服务、“居住+X”产品模式以及住宅销售的协调共进,公司业绩有望进入加速释放期,我们预计公司2016-2018年EPS为2.08、2.78和3.64,对应当前股价PE估值为11.3X、8.5X、6.5X,维持“买入-A”评级,6个月目标价31.2元。 风险提示:产业新城开发周期长导致现金流压力。

全年业绩稳健、一二级联动增收益拓机遇:1)主营房产销售,毛利高达39%;2)15年营收9178百万,净利润1429百万,同比走势稳健;3)销售毛利率38.4%,同比大增4个百分点,资产负债率68.1%,债务结构优化;4)报告期内销售大增:销售商品收到的现金流达112.5亿元,同比大增64.7%;5)降本增效效果显著,三费比例稳步下降:为8%,比去年下降1个点;6)15年激进拿地,住宅配限价房盈利可观:15年累计增土储145万方,110亿,拿地面积和金额均攀历年高峰;7)总建面超1000万方,一二级联动模式增收益拓机遇:现有一级开发项目共6个,均位于北京,合计建面287.16万方;二级开发项目以北京为核心,重点布局北京及重点二线。 大股东—“国匠”北京城建集团,背靠国资委,千亿建筑大咖:1)大股东北京城建集团,持股比例40.39%;2)集团总资产1054亿元,12-15年年化复合增占率达18.7%,营收从12年的365.8亿增长至15年的502亿,年化复合增占率达11.1%,;坐拥工程承包、地产开发、城轨建设、投资融资等六大支柱产业,主要经济技术指标在北京市属建筑企业中均排名第一;3)“国匠”—专业承揽国家级重大工程,鸟巢、鸟蛋、奥运村等重点工程;4)14年定增限售股,前期减持已近尾声:14年定增限售股集中于15年8月和16年1月到期,预计目前定增解禁减持已近尾声。 地产基金+股债齐发,多元融资拓渠道:1)15年7月,公开发行58亿公司债,利率4.4%。其中28.15亿元用于偿还公司债务(原利率均在8.0%以上),大大降低了公司的财务费用;2)两期地产基金设立完成:第一期28亿,投资北京门头沟项目、第二期24.4亿,投资北京大兴区瀛海镇项目;公司均以GP+LP形式参与;3)拟发行15亿债权融资计划:16年1月公司公告拟发行不超过15亿元债权融资计划,融资成本年利率6.5%,期限2年。4)拟创新推出30亿优先股融资。 投资之翼加速,超额收益可期:1)近期公司公告投资9735.3万认购二十一世纪空间技术应用股份有限公司定增746万股,其注册资本为13650万元,是我国唯一一家拥有遥感卫星星座、集遥感卫星测控、数据接收、产品生产、应用开发、综合服务于一体的高新技术企业。目前空间技术已在新三板上市,公司将充分享受超额溢价。 2)公司1999年投资的国信证券目前账面值已达67.7亿,增长超50倍!3)此外,公司投资的锦州银行、国奥投、中科招商北科建等等均有丰厚溢价。未来公司将继续在投资领域发力,独树一臶,加速“一体两翼“发展战略中投资之翼的腾飞。 投资建议:公司在首都区域的一二级联动市场份额持续提升,商品房销售超预期,定增解禁减持近尾声,投、融资持续创新推进,创新推出30亿优先股融资,公司地产加股权重估RNAV约296亿。我们预计公司16年-17年的eps为1.18、1.47、1.76,当前股价对应pe为11X、9X、8X,显著低估、成长性突出;首次给予买入-A的投资评级,6个月目标价为23.6元。 风险提示:投资板块或存风险

事件:公司公布15年年报,实现营收3838.12百万元,同比增长18.38%;实现净利润为848.20百万元,同比增长39.10%;每股收益1.096元,同比增长39.26%。 业绩创新高、经营状况改善:公司15年销售毛利率26.89%,综合毛利率29.07%,同比去年有所下降。ROE创新高,达到9.8%,权益乘数缓和。公司三费比率中管理费率基本持稳,其他均有明显下降,经营能力得到较好的改善。 存量盘活快、销售或可期:15年公司房产销售业务实现收入2451.66百万元,同比增长39.56%;实现销售金额37.69亿元,同比增长54.85%;实现销售面积32.37万平方米,同比增长47.20%;公司把握楼市回暖机遇,依托高品质的产品,深耕南京区域市场,加快盘活存量。其中,旗下开发的山水风华、左右阳光、高科荣域、高科荣境等项目品质得到南京市场消费者的广泛认可,销售金额持续攀升。 转型大健康、势当凌绝顶:15年6月,公司以自有资金5亿元与中钰健康共同设立并购基金,15年公司旗下臣功制药在新三板挂牌上市。此次挂牌新三板有力增厚公司资本实力,更将成为公司大健康产业的重要平台。 创投再发力、更上一层楼:15年9月,公司以自有资金投资设立南京高科新浚投资管理有限公司、南京新浚股权投资合伙企业(有限合伙)、南京高科新浚股权投资一期基金(有限合伙)。此次投资将有利于公司推进“大健康、大创投”的战略转型实现公司股权投资业务的可持续发展。 债构获优化、回购显信心:15年公司20亿元发行一期中期票据,规模5亿元,票面利率4.73%,远低于公司的银行融资成本。除此之外,公司债务结构优化,资金压力得到明显改善,15年7月起至15年12月31日止,公司以5亿元额度实施股份回购计划。 投资建议:公司传统地产业务深耕区域市场;战略布局“大健康、大创投”,股权投资业务再发力;医药业务也借智借力资本市场外延式并购战略以及不断完善升级的营销网络体系,设立并购基金,设立投资管理公司等,未来有望在行业竞争中获取优势,实现地产+医药+股权投资三头并进,实现健康、可持续发展。 我们预计公司2016-2018年EPS为1.04、1.15和1.33,对应当前股价PE估值为14.6X、13.1X、11.3X,维持“买入-A”评级,6个月目标价20.08元。 风险提示:业务转型不达预期、投资不及预期

事件:公司公布2015年年报,15年实现营收11.12亿元,同比上升57%;实现净利润2842万元,同比下降62.43%;基本每股收益0.1元,同比下降60%,业绩低于预期,主要由于14年公司转让控股公司瑞斯康达科技公司股份,增加14年净利润5120万,而15年无此项收益。 营收数据亮眼,利润大幅减少:公司15年受益于竣工结算面积的大幅增长(全年累计竣工104万方),总计实现营收11.2亿元,同比大增57%;实现净利润2842万元,同比大跌62%。 签约销售大增、苏州拔得头筹:15年公司实现签约销售额17.2亿元,相较于去年4.24亿同比增长306%,实现签约销售面积21.61万方,相较于去年5.76万方同比增长275%。 表现大超预期。15年销售均价为7959元/平米,增速回落为8.1%。 ROE创新低、负债相对健康:15年ROE仅为1.7%为历年来最低,负债比例由51.6%上升至63.1%,总资产周转率与上一年报持平,销售毛利率下降至24.4%,导致ROE整体下行趋势明显,我们认为在公司项目没有明显起色的情况下,ROE依旧面临重大压力。 15年公司销售商品、提供劳务收到的现金高达16.36亿,较去年同期4.81亿大增239.8%,销售回款状况良好。15年公司资产负债率为63.1%,净负债率为41.13%,剔除预收账款的负债率51.88%,但整体负债率依旧低于全行业的76.3%,相对健康。 稳健获取二线储备、急需补充优质货源:2015年末,公司项目储备占地面积约121.43万平方米,总建筑面积约317.8万平方米。当年进军苏州吴中区和重庆两江新区,获取新增土地储备计容面积162万方。 中交地产平台整合、公司发展或上台阶:公司今年2月22日起发出停牌公告,透露中交建旗下或有优质地产注入,正如我们之前《中房地产深度报告:经营业绩下滑、中交地产平台整合预期》中所预期,公司在之前已经动作频频,透露了地产平台整合的预期。 投资建议:公司ROE或面临整体下行趋势,公司目前整体负债率较低,本次停牌预计将整合中交系地产平台,将帮助公司再上台阶,在不考虑重组的情况下,我们预计公司16-18年EPS分别为0.14、0.16和0.19,对应停牌期股价PE倍数为100X、88X和74X,显著高过行业水平,静待重组方案带来的发展机会和买入机会,暂时维持“买入-A“评级,6个月目标价17.6元。 风险提示:重组未通过,销售不达预期

事件:公司公布2015年年报,实现营收47.11亿元,同比增长42.39%;净利润为5.09亿元,同比增长29.17%;每股收益0.38元,同比增长18.75%。 地产交易业务市占持率续提升、费率略有下降:公司实现代理销售金额为4,309亿元,同比增33.90%,以5%的市场份额领先同业。此外,公司深耕170多个城市,2015年开设1628个售楼处,同比增322个,已实现但未结算的代理销售额约2972亿元,将在未来3-9个月带来预计21.5亿元的收入。由于承接了部分自主性商品房项目,公司代理费率微降至0.82%,但基本保持稳定。 资产管理业务增长中结构调整、小样社区成亮点:公司的资产服务中基础物业管理业务实际在管项目74个,在管面积288.2万方,实现营收4.13亿元,同比增长34.9%,同时小样社区、公寓管理等新业务正积极推进;顾问策划业务由于受到土地购置和开工的下降,执行合约数同比减少127个,收入同比下降20.93%。 地产金融服务持续高增长、积极拓宽筹资渠道:公司家圆云贷产品的放贷共计3.22万笔,放贷金额为29.9亿元,同比分别增长65.05%、51.90%,同时该产品为公司带来收入4.15亿元,同比增长98.41%,从2013、2014年该业务放贷规模仅为1.5亿和19.7亿元。公司筹资渠道多样化,除了银行借款,积极使用P2P和资产证券化ABS(成本仅6%)的形式,大幅降低综合成本。 电商业务平台效应显现、收入爆发性增长:公司电商业务始于2014年下半年,通过建立综合平台、整合营销渠道、收取团购服务费等方式提供服务,15年实现收入7.28亿元,同比增长965.25%。 投资建议:地产政策利好不断,公司新房交易服务市占率持续提升,龙头地位,稳固,公司借助交易、资管、金融和电商四大业务打造全国领先的地产服务商,建立人与资产的链接,有望成为未来地产服务黄金时代的领航者,我们预计公司2016-2018年EPS为0.46、0.55和0.68,对应当前股价PE估值为27X、23X、19X,维持“买入-A”评级,6个月目标价16.1元。 风险提示:地产销量系统性下滑

事件:公司公告:欲探索轻资产转型,公司下属全资子公司上海嘉宝实业集团投资管理有限公司拟出资4.5亿元投资上海光翎投资中心(有限合伙)投资沪太路项目。调整出资额后,上海光翎有限合伙人认缴出资总额为32亿元,其中:上海光妍认缴23亿占71.873%;宜兴光控认缴4.5亿占14.062%;上海嘉宝认缴4.5亿占14.062%。普通合伙人认缴10万元占0.003%。 与光大安石同袍泽,轻资产转型欲上层楼:1)管鲍之交已立,投资上海光翎达共识:公司与光大安石在在投资沪太路项目方面达成共识。为发挥光大控股的房地产金融优势、探索公司轻资产发展模式,双方决定共同投资上海光翎投资中心(有限合伙),用于投资、运营管理上述项目;2)合伙人上海光控浦燕、宜兴光控均为光大系全资控股,光控浦燕拟与奇伊投资(嘉宝集团下属)、光控安石(光大控股下属)签署合同,后俩者五五开分享投资管理费:合伙企业将委托奇伊投资和光控安石就基金的业务、经营以及基金投资组合管理等提供咨询服务,奇伊投资、光控安石将按50%:50%的比例分享上述投资管理费;3)投资项目为大宁项目位于上海市闸北区沪太路319街坊87丘地块的商业办公项目,根据上海市规划和国土资源管理局网站,地块总土地面积8.016万方,为商办用地,出让年限为商业40年、办公50年。 变更GP为上海光控蒲燕,LP宜兴光控追加认缴出资、引入LP上海光妍投资和嘉宝实业投资:1)截止2016年1月13日,合伙企业GP为上海光控嘉鑫,LP为宜兴光控;2)此次变更,GP由上海光控嘉鑫变更为上海光控蒲燕,且上海光控嘉鑫退出合伙企业;LP宜兴光控增加出资额;新引入LP上海光妍投资和嘉宝实业投资;3)变更后,LP出资总额达32亿元,其中上海光妍认缴23亿元占71.873%;宜兴光控认缴4.5亿元占14.062%;上海嘉宝认缴4.5亿元占14.062%。普通合伙人认缴10万元占0.003%。 多方位合作可期,模式不仅限于LP:未来合作光大安石一可继续作为LP参与其发起的房地产基金,二可发挥自身开发运营能力,合作光大安石实现轻资产运营;光大安石是国内最大地产基金,或助力公司挖掘新盈利增长点:光大控股资产规模526亿港元,下属光大安石为国内最大地产基金,运营经验丰富,且光大控股是新加坡上市公司英利国际置业主要股东,在房地产基金行业内拥有独一无二的上市房企平台,充分受益于英利项目资源、开发能力及境外资本市场退出渠道;其资金基础坚实,可助力实现轻资产转型,提高投资回报率;且协同公司探索智能建筑、智能家居、智慧城市等领域,实现传统房地产资产互联网、物联网化。 投资建议:此次与光大安石合作投资,为公司轻资产转型重要诠释,公司是坚守大上海区域的小地产公司,资产安全且成长空间较大,虽短期受结算结构影响利润下滑,但前期定增引入光大安石为战投,合作光大系或助力公司实现“轻重并举”地产业务转型,未来在资金实力、转型动力能力上都会有明显提升,我们预计15-17年EPS分别为0.52、0.66、0.83元,目前股价对应PE估值为23.5X、18.6X和14.8X,维持“买入-A”评级,考虑公司未来规模和业绩成长空间较大,且有望实现轻资产转型,给予30倍估值,6个月目标价19.8元。 风险提示:经营模式变更缓慢,轻资产转型效果不达预期。

迪士尼周边最大地主,与美国三五集团合作,设立旅游服务公司,逐梦迪士尼: 1)毗邻迪士尼700亩土地,为迪士尼周边最大地主:公司位于南六公路700亩地毗邻迪士尼和上海动物园,主要为工业用地性质,为附近可知的最大“地主”(界龙实业约300亩);2)联姻美国三五集团、规划打造世界级商旅综合体:15年二月公司与美国三五集团合作设立全资子公司中路三五旅游发展有限公司,拟探讨开发建设世界级多功能文化旅游综合服务园区;3)衔接迪士尼和野生动物园,未来客流量可观:公司所处区域目前无任何规划中的商旅综合体,且公司位于迪士尼和上海动物园之间,规划中的11号线存在继续延伸的可能,如果成功实现,预计年接待量至少1000万;4)成功转性后合理市值接近167亿:工业用地转商业用地难度较大,但如果采取与国际集团合作,开发商旅综合体的模式,或许更容易,公司700亩土地账面价值仅8096万,加上建筑物账面价值仅1.66亿,商旅综合体合理市值约167亿元。 参与集团移动互联生态搭建, WIFI、LIFE、理财三大平台已成型:公司以2000万元持有路路由20%股权,借此参与集团移动互联生态搭建,而目前联连WIFI、联连LIFE、联连理财均已上线,其中联连理财更是实现了“互联网金融+差异化电商”以及“自有流量+自由融资端”的商业模式,未来利润增长可期,预计生态搭建完成之后,估值增长至少约40-50倍,合理市值约10亿元。 投资高空风电龙头、培育新的利润增长点:公司公告持有国内高空风电龙头广东高空63%的股权,公司正在安徽和江苏加速推进发电站建设,拟向大股东及关联方募投25亿用于高空风能建设,建成后预计实现年均销售收入11.7亿、净利润为6.5亿元,有望成为公司新的利润增长点,按20倍估值,合理市值约82亿元。 集团投资业务百花齐放、或受益多层次资本市场建设:根据中路集团官网,中路集团总资产近1000亿,年营收约110亿,旗下投资企业140余家,遍及能源、环保、互联网等,持有大路股份、炼石有色、神雾环保等多家上市公司股权,未来将受益于新三板转板制度、科创版开板等多层次资本市场建设。 投资建议:公司作为迪士尼周边最大的地主,与美国三五集团合作探索商旅综合体开发将深度挖掘土地价值,未来在现有自行车业务上,迪士尼文旅、移动互联、高空风电、科技创投将成为新的利润增长点,我们预计公司15-17年EPS 分别为0.22、0.26和0.33,采用分部重估,合理市值约259亿元,对应12个月目标价80.7元,首次覆盖,给予买入-A 评级。 风险提示:土地转性失败、高空发电不及预期

成立教育子公司,进军教育布局现代服务业:12月22日,公司公告,拟出资1亿元设立全资子公司阳光幼教投资管理有限公司,负责幼儿教育相关领域的投资和运营管理,发展领先幼教品牌,同时发展幼教相关产业。阳光幼教的法人代表林腾蛟为控股股东阳光控股集团董事长,其同时兼任中国民办教育协会副会长,拥有丰富的包括教育在内的现代服务业产业资源,有望助力公司顺利转型教育并向现代服务业其他行业拓展。 母公司教育资产丰富,或存整合预期:本次投资设立阳光幼教是公司正式进军教育产业所打响的第一枪,公司母公司阳光控股旗下阳光教育集团是中国最大的民办教育集团之一,全方位覆盖幼教、K12教育、国际教育、高等教育等,拥有丰富的教育产业资源和教育运营经验。集团下辖6所学校,在校师生近14000人(本科生8300名,中小学生2900名,幼儿园在校生1000名);另有在建及筹建学校10所、幼儿园15所,旗下拥有幼教品牌格林贝特,K12品牌阳光国际学校,高等学校福州大学阳光学院。未来或存在教育资产整合可能性。 资源禀赋优秀,转型教育优势明显:公司设立幼教管理公司的优势在于:1)集团旗下已成功运营多所中高端幼儿园,经验丰富;2)公司具备强大资金实力,能够帮助公司快速实现优质幼教项目的新建及外延并购;3)公司将依赖所开发社区进行综合布局,未来或将建立优质幼教品牌,实现全国加盟与复制;4)公司旗下高等院校未来或将结合幼教产业布局趋势,为幼教产业培育和提供优秀人才,支持公司长远健康发展。 提升地产主业附加值,转型现代服务业或可期:公司作为优秀的地产龙头企业,致力于把握服务消费升级趋势,布局教育一方面有利于提升公司房地产项目和社区的附加值,更重要在于夯实资源协同的基础上,向现代服务业转型升级。幼教产业布局或是公司打造综合现代服务商的第一步,不排除未来继续整合公司社区服务的协同资源,打造成为从社区真正贴近居民的现代“阳光”生活服务商。建议关注! 首次覆盖,给予买入-A 评级。公司是地产龙头企业之一,本次成立教育子公司,拓展幼教业务,未来或将将业务拓展向教育全产业链。公司控股股东阳光控股旗下教育资产丰富,在教育领域具有丰富的产业资源和运营经验,将为公司教育业务发展提供有力支持,我们看好公司教育业务的长期发展。暂不考虑教育业务的收入,我们预计15-17年EPS 分别为0.56元、0.66元、0.78元,对应PE 值19倍、16倍、13倍,首次覆盖,给予买入-A 评级。 风险提示:幼教转型不及预期。

事件:公司公告,非公开发行方案获证监会审核通过。公司的7月2日定增方案及后修改方案是:以10.81的发行价格发行不超过168,302,207股,预计募集资金总额不超过181,934.69万元,向嘉定建业、南翔资产、光控安宇、上海安霞、中邮基金、嘉实基金和卫保川发行,用于昆山花桥梦之悦、梦之晨花园、上海嘉定梦之缘项目建设。 定增获批将拉开与光大深度合作序幕:此次定增获批,若成功发行,公司与光大系的深度合作将就此展开,因光控安宇、上海安霞均系光大控股下属的投资主体,公司计划引进光大控股为战略投资者,此外,光大安石为光大控股旗下唯一房地产资产管理平台,未来公司可与光大安石进行多方位协作::1)光大安石是国内最大地产基金:光大控股资产规模526亿港元,其下属光大安石为国内最大地产基金,运营经验丰富,且光大控股是新加坡上市公司英利国际置业主要股东,在房地产基金行业内拥有独一无二的上市房企平台,充分受益于英利的项目资源、开发能力及境外资本市场退出渠道;2)坚实的资金基础:光大控股的金融资本实力为嘉宝集团做大做强提供坚实的资金基础; 3)实现偏轻资产的转型:在传统重资产房地产开发模式基础上,发展房地产资产管理等轻资产业务,通过“轻重并举”的模式,实现更高的投资回报率; 4)实现智能化地产业务:在传统的房地产开发业务基础上,在智能建筑、智能家居、智慧城市等领域进行探索,实现传统房地产资产的互联网、物联网化。 坚守地产主业、深耕大上海收获成长:1)完成剥离工贸型企业战略目标:公司去年以股权转让方式退出嘉宝贸易、以减资方式退出嘉宝协力电子,进一步聚焦地产主业;2)以房地产为主业、深耕大上海、收获成长:公司房产结算收入占比达93%,地产业务成为主要业务,公司将继续聚焦地产主业,同时深耕大上海区域,公司现有项目储备面积149万方,集中分布在上海与昆山,其中上海占比82.8%; 营收将重回增长、利润暂时下滑:1)营收摆脱业务剥离的拖累:公司去年受制于剥离近3亿规模工业品收入的影响,营收下降13.8%,今年逐步走出影响,主要结算项目为大融城(新荟购物广场、与光大合作、出售在建工程)、浦东杨思项目、梦之湾项目,预计全年结算收入将突破20亿元;2)结算项目成本抬高、利润继续下滑、但未来将持续提升:公司今年结转成本大幅增加,主要是去年同期结转的嘉宝紫提湾项目毛利率较高(46.1%),本期结转的嘉宝梦之湾项目及宝菊清水园动迁房项目毛利率较低(24.9%),此外计提应付债券利息导致公司财务成本抬高,但未来上述效应都会消除,毛利率将回升。 投资建议:定增获批,公司将成功引入光大金控作为战略投资者,两者深度合作序幕将拉开,公司是坚守大上海区域的小地产公司,资产安全且成长空间较大,虽短期受结算结构影响利润下滑,但合作光大有望实现“轻重并举”地产业务转型,未来在资金实力、转型动力能力上都会有明显提升,我们预计15-17年EPS 分别为0.52、0.66、0.83元,目前股价对应PE 估值为37.2X、29.4X 和23.4X,调高至“买入-A”评级,考虑公司未来规模和业绩成长空间较大,且有望实现轻资产转型,给予公司16年35倍估值,上调6个月目标价至24.15元。 风险提示:经营模式转型缓慢,拓展新业务不利。

事件:公司15年12月23日公告:第一期员工持股计划288万股股票收益权购买完成 成功实施第一期员工持股计划、员工业务积极性将提升:1)四位股东无偿划转288万股至第一员工持股计划:据计划方案,4位主要股东胡光辉、李智、邢炜、章海林将合计2,88万股公司股票收益权无偿转给公司第一期员工持股计划,其中胡光辉转让1,177,632股股票收益权,邢炜转让800,352股股票收益权,章海林转让591,264股股票收益权,李智转让310,752股股票收益权;2)持股计划分三期实施、总规模不超528万股:公司员工持股计划规模不超528万股,其中员工现金出资从二级市场购买不超96万股,4位实际控制人无偿赠与432万股,计划拟分三期实施,每两年滚动实施一期。第二期、第三期员工持股计划根据第一期实施效果和当时公司运营情况由董事会决定是否实施和每期具体实施股数及方案;3)股份锁定期为次年12月31日:各期员工持股计划自购买完成日起至次年12月31日止为锁定期,持股期限从公司公告完成标的股票的购买起算。该锁定期不会少于12个月。 获互联网金融小贷牌照、互联网金融业务或激增:1)成功中标互联网科技小额贷款公司:公司12月9日收到南京市金融发展办公室通知,确定公司为主发起人的招投标团队在本次南京市互联网科技小额贷款公司招标活动中正式中标,公司正式获得互联网小额贷款资质; 2)互联网金融业务再上台阶、业绩有望激增:随着移动互联的普及,网络贷款也正在成为一种趋势,借助互联网的优势,可以足不出户的完成贷款申请的各项步骤,包括了解各类贷款的申请条件,准备申请材料,一直到递交贷款申请和审核,公司之前一直受制于无牌照无法自营贷款,未来将打开公司业绩增长空间;3)强强联手中原集团,安家贷平台稳步发展:公司另一个金融产品安家贷成功联手中原,中原集团将力推与三六五网合作的金融产品,以上海、南京两城市为试点,为购房者提供涵盖新房、二手房等领域的金融服务。 装修宝业务模式调整,家居O2O 优势明显:1)装修宝成为全资子公司,定位变更成品化住宅装修;2)装修宝盈利模式清晰,发展迅速将成新增长点:目前盈利来源有向设计师、项目经理收费,资金托管收益,建材团购价差这三方面。经测算,此业务2016年将为公司带来约6亿元营收,净利超过1亿;3)家居O2O 市场空间广阔,装修宝对手虽多优势明显:目前家装行业电商渗透率仅8%,未来家居 O2O 空间将近万亿。公司房产电商板块可高效为家居 O2O 业务导流,获客成本低。与开发商合作给予优惠,还可反过来促新房成交。 投资建议:公司员工持股计划成功实施,有利于公司全体员工利益与公司利益的一致,且公司获得互联网科技小贷的牌照,将成功解决困扰许久的互联网金融业务规模扩张问题,且与中原地产合作为安家贷发展进一步打开共建,公司互联网金融业务有望在新的一年实现大幅上涨,公司房产O2O、家居O2O 以及社区O2O 业务将随着区域的扩张而持续增长,我们预计15-17年EPS 分别为0.74、1.15、1.53元,目前股价对应PE 估值为69.5X、44.8X 和33.5X,考虑到公司互联网金融业务有望激增且三大O2O 业务加速进行,首次覆盖,给予“买入-A”评级,给予公司16年65倍的PE 估值,6个月目标价74.75元。 风险提示:O2O 战略推进放缓、互联网金融业务不及预期。

事件:2015年12月23日,公司公告与乐视VR(乐视虚拟现实科技(北京)有限公司)签订战略合作协议;同日,公告收购苏州火炬创新创业孵化管理有限公司。 强强联盟,我的天穹你的星辰:VR产业正当年华,公司携手网络视频内容运营龙头乐视,击碎硬件及内容俩大行业痛点,打造VR“幸福联盟”。1)硬件方面,你的用户群,我的技术支持平台:乐视庞大的用户群或可转化为VR设备销量,公司则可提供对乐视进行技术支持的企业的聚集和对接;2)内容方面,你的网络视频资源,我的VR产业平台:乐视为网络视频内容运营商,内容森罗万象;而公司作为产业平台,聚集国际VR团队资源及大厂影棚等硬件条件,加速乐视内容孵化。 深度合作,三大中心一个基金:1)共同建立“大厂国际影视科技研发中心”:双方将在发展战略的制定、产业配套及相应服务及运营、人才战略计划、技术及产品研发计划、项目投资等多方面深度战略合作,打造大厂国际影视科技产业生态。2)共同建立“VR内容制作中心”:融合双方在制作团队、项目经验等专业资源,共同打造VR内容研发和制作的新模式与业态,实现乐视VR内容生产;华夏幸福承诺在研发中心取得阶段性成果后,提供符合乐视VR要求的相关制作中心。3)共同建立“LEVR产品展示体验中心”,增强乐视VR产品和品牌推广力度;4)共同举办“技术交流和市场活动”,促进行业交流和人才培养;5)建立“文化科技产业融合创新基金”,共同开发文化科技融合领域的产品,专利,IP等。 积极突破,产城融合又一里程碑:1)打通VR产业价值链,平台模式流量兑现能力获验证:打通科研、制作、产品体验、技术交流的价值链,是继固安“量子通信”产业园后,创新驱动、产学研深度融合战略又一次绚丽实践;2)文化创意产业集群成果再现:继合作北京电影学院后,此次VR导入,进一步丰富了大厂“东部影视传媒产业集群”的产业定位和布局,助力大厂成为“北京东部影视产业创新高地”,为大厂产业新城发展重大里程碑;3)合作双方共享VR未来广阔市场。 投资建议:始终坚持用大格局去看华夏,公司在模式上的创新已经领先行业转型多年,深度战略合作乐视VR,将打通虚拟现实产业链,为公司产业收入创造新的增长点,收购火炬孵化(其业务布局多元化,涉足互联网金融、创投业务链,助力华夏幸福打造中国版WeWork),也助公司产业新城模式再上新高度,我们预计15-17年EPS分别为1.89、2.23、3.03,目前股价对应PE估值为17X、15X和11X,给予买入-A投资评级,6个月目标价44.6元。 风险提示:VR产业导入效果不达预期

事件:2015年11月30日,公司公告《全面推进智慧社区生活服务产业的战略规划纲要》:以智慧社区生活服务为目标产业,积极延伸拓展产业链,推动“互联网+智慧社区”的模式,建立智慧社区生活服务平台。此次战略规划纲要的出台,符合我们之前对公司大物业拓展积极坚定的预期。 其疾如风,大物业规划积极部署:15年为公司大物业转型元年,以7月14日拟设立“福星慧盈基金”为标志,公司大物业规划部署其疾如风。15年10月19日,拟设立“福星智慧家物业”注册资本5亿元,居全国物业公司之首。15年7月14日,全资子公司“福星惠誉”拟与关联人“星慧投资”设立福星慧盈基金,以支持智慧社区拓展,与公司大物业战略环环相扣,为其战略规划之重大步调。 其徐如林,战略方案步步稳健:1)成立“福星智慧家物业:积极搭建智慧社区生活服务平台;2)全面推行事业合伙人制度:星慧投资产权层面引入包括公司高管在内的事业合伙人,实现风险价值与共;同时与目标物业企业合作,采用“事业合伙人”制度,搭建物业服务平台;3)创建物业众筹新模式,整合物业资源:创建物业众筹新模式,辅以并购、重组等资本运作手段,融合公司资源整合优势、品牌、资本优势等,迅速扩张物业规模;4)创建“慧生活”智慧社区生活服务模式:依托智慧社区生活服务平台,涵盖物业管理信息系统(PMIS),设备集中管理系统(ECCM),智能家居系统(IHAS),客户关系管理系统(CRM),供应链协同系统(SCCP)五大核心模块,实现福管家、星社商、智亿居、慧乐区、家安士五大功能模块,提供优质社区生活服务;5)进一步挖掘智慧社区生活服务平台价值:利用智慧社区运营O2O 平台,深度挖掘增值空间,拟涉足社区金融、社区租售、社区家政、社区旅游、社区教育、社区健康、社区养老和社区便利服务等增值服务;同时合作电商企业,智慧社区的全产业链价值探索。 运筹帷幄,进展趋势大局在握:1)已初步完成平台基础构建:已纳入物业众筹平台的物业服务面积约3000万方,服务人群约100万;2)未来仍将以物业众筹模式快速整合物业资源:服务面积及人群目标分别为:16年1亿方、300万人;17年2亿方、600万人;18年5亿方、1500万人;20年10亿方、3000万人。 投资建议:公司地产销售有望完成全年80亿的目标,同时公司大物业转型积极部署,智慧社区布局稳健,未来物管面积规模大增、平台价值进一步挖掘可期,在A股市场具有标的独特性,我们预计15-17年EPS 分别为1.02、1.13、1.22,目前股价对应PE 估值为15X、14X 和13X,给予买入-A 投资评级,参考可比的港股标的公司,给予公司21X 估值,6个月目标价21.4元。 风险提示:物业资源整合进度、平台增值服务效果不达预期。