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王嵩

首创证券

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工作经历: 登记编号:S0110520110001,曾就职于国海证券、中信建投证券, 房<span style="display:none">地产行业首席分析师,香港城市大学金融工程硕士,七年房地产研究经验,2020年加入首创证券。</span><a href="javascript:void(0)" id="toggleInfo">...>></a>

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荣盛发展 房地产业 2018-04-13 9.86 12.01 144.11% 10.89 4.81%
10.34 4.87%
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公司发布2017年年报,实现营业收入387亿,同比增长26.4%,归母净利润57.6亿,同比增长38.9%,EPS1.32元。 ROE水平提升,销售彰显韧性:公司业绩增长主要由于2017年加大结算力度,全年结算项目收入达到345.8亿元,同比增长27.6%,此外出售河北银行股权及出让海南项目获利,全年投资收益方面达到6.8亿元。净利率提升1.4个百分点至15.7%,ROE水平亦提升3.7个百分点至22.44%,为近三年最高水平。此外股息率高达4.14%,2017年公司实现销售额679.3亿元,同比增长32.6%,2018年公司计划签约金额约880亿元,一季度公司已实现销售额为146.5亿元,同比增长30.1%。 补充土储积极,融资渠道多元化:2017年公司新增土地总建筑面积达1272.3万平米,同比增长46%,拿地规模为历史新高水平,其中归属于公司的权益占比为87%。截至2017年末公司总储备规模达3495万平米,可满足公司3年左右的开发需要。此外公司在销售回款增长的推动下,经营活动产生的现金流量净额为22.7亿元,同比大幅增长161.6%,五年内现金流量净额首次为正,但结合拿地力度的增强,公司净负债率仅较2016年小幅下降1.5个百分点至123.7%,短期负债压力则较年初增加8.2个百分点至92.6%。公司充分借助平台优势全年共计融资470亿元,全年平均融资成本为6.5%,在民营房企中处于较低水平。 3+X产业布局持续推进:公司此前制定了由传统的房地产开发企业逐渐转型为“大地产”、“大健康”、“大金融”以及新型产业全面发展的“3+X”战略格局,截至目前已初步形成了以房地产开发为主业,贯穿康旅、产业园、设计、实业、酒店、物业、商管、互联网、房地产金融等业务为一体的全产业链条,通过主辅业的协同发展,实现公司收入、利润的快速增长。 盈利预测和评级:预计公司2018-2019年EPS为1.78元、2,19元,维持“买入”评级。
泰禾集团 房地产业 2017-05-04 16.48 -- -- 16.69 0.66%
17.10 3.76%
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泰禾集团发布2016年年报及2017年一季报:公司2016年实现营业收入207.3亿元,同比增长39.9%,实现归母净利润17.1亿元,同比增长28.8%,对应EPS1.37元;ROE为11.96%,较2015年减少8.67pct。2017年一季度,公司实现营业收入44.1亿元,同比增长24.5%,实现归母净利润2.3亿元,同比下降28.4%。 毛利率显著下降,投资收益增厚利润:2016年公司实现营收及归母净利润分别为207.3亿元和17.1亿元,同比分别增长39.9%和28.8%,扣非后归母净利润为10.2亿元,同比则下降25.6%。公司非经常性损益大幅增加主要是由于年内出售持有的东兴证券3600万股产生投资收益5.93亿元,增厚公司净利润4.43亿元,展望2017年,由于公司前期深耕三大重点区域的战略布局使得2016年所销售项目多位于涨价幅度较大的一、二线城市,包括丽春湖院子等核心项目相继进入结转周期,预计公司2017年地产结算收入及净利润均将有明显提升。 销售水平稳步提升,院子系产品多点位布局:2016年公司实现房地产主业收入204.52亿元,相较2015年同期增长40%。参考克尔瑞统计数据,泰禾集团全年实现销售金额400亿元,再创历史新高,而2017年一季度公司已实现销售额241.2亿元,同比增幅高达235%,排名则上升至全国第14名,其中丽春湖院子一季度累计签约金额达23.3亿元,成为全国一季度别墅销冠。尽管去年十月份以来各地调控政策逐步升级,但公司旗下包括丽春湖院子、杭州院子、姑苏院子在内的院子系列产品仍在持续掀起市场追捧的热潮,丽春湖院子自去年末面世以来累计认购金额已高达65亿元,泰禾打造的院子品牌已深入人心,成为豪宅典范,业已构成“十四城二十二院”的恢弘版图,公司2017年销售额有望达到700亿。 拿地延续强势扩张,项目并购力度加大:2016年公司在项目获取上合计投入资金266.4亿元(含土拍和并购),再创历史新高,新增土地储备204万平方米,计容建筑面积为396万平方米,依旧延续着逆市扩张的势头。区域布局方面,除了进一步提升公司在上海、北京、福州、厦门等强势市场的地位外,公司初步在华南市场扎下脚跟,在上海区域新进入苏州市场,同时至2017年已新进入太原、南昌、济南、合肥等二线省会城市,进一步加大了公司在二线核心城市的战略布局。在拿地方式上,公司近年来加大了项目并购的力度,全年共计有8个项目通过并购的方式获取。 截止2016年末,公司已拿地未开工建筑面积为727万平方米,我们估算其总货值超2800亿元。从项目面积分布来看,福建、珠三角、北京、长三角分别占比47.6%、20.6%、16.2%和15.5%,若以货值口径来统计,则北京、珠三角、长三角三大区域货值已达到2153亿元,核心区域的储备居于各地产企业中前列,我们认为这将使得公司未来业绩存在极大的弹性,并有望充分受益该区域房地产市场中长期热度的提升。 财务压力可控,债务结构优化:公司于2016年采取多元融资渠道,年内完成发行小公募公司债、私募公司债及中期票据,合计融资95亿元,此外获得了金融机构总对总授信超800亿元,同时公司股权及债权融资计划正持续推进。截至2016年末,公司综合融资成本降至7.62%,债务结构的优化将使公司拥有持续扩张的资本。尽管公司2017年一季度末的短期借款与一年内到期的非流动负债之和上升至267亿元,有效负债率亦上涨至73.6%,但考虑到2017年公司项目热销将产生大量的现金回流,叠加目前手中货币资金271.5亿元,整体财务水平仍不失稳健。 投资建议:作为中式豪宅鼻祖,公司始终坚持精品战略,旗下院子系列产品在楼市调控期仍受到市场追捧,未来几年有望实现销售业绩的大幅释放。同时公司依旧延续着强势扩张的趋势,于三大重点区域布局逐步深入,并进一步加大了在二线省会城市的项目并购力度,截至目前公司在核心城市的货值储备超2000亿,居地产企业中前列,公司2017年销售额有望突破700亿,(基于审慎原则,暂不考虑非公开发行对公司业绩及股本的影响)我们预测公司2017-2018年EPS分别为2.03元和2.39元,对应PE分别为8.4倍和7.1倍,维持“买入”评级。 风险提示:调控政策导致房地产市场大幅波动风险;公司部分地产项目由于拿地价格较高,未来若房价下跌,存在减值风险;非公开发行推进不及预期等。
华发股份 房地产业 2017-04-19 8.09 -- -- 15.51 1.31%
9.02 11.50%
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投资要点: 业绩增长强劲,调整高送转方案:公司业绩大幅增长主要是由于公司年内房地产结算收入增长60.2%至125.4亿元,但项目合作比例的增加导致归母净利润增速小于营收增速。与此同时,公司大幅提升现金分红比例,拟每10股派息8元(含税),分红比例高达92.45%,对应当前股价的股息率为5%,并调整转增方案为每10股转增8股。 兑现销售高增长,区域布局彰显资源潜力:公司全年录得销售额357.25亿元,同比大幅增长168%,销售业绩跻身行业40强。公司目前拥有的土地储备建筑面积为805万平方米,总货值约1500亿元,2017年可售货值可达到600亿元,其中珠海大区(珠海+中山)占比约58%,上海、广州、武汉、苏州为代表的重点一二线城市占比约32%,2017年在重点推进以上区域项目的同时,在去库存区域力争清盘,保障公司经营业绩平稳增长。 受益粤港澳大湾区建设,资源禀赋优势显著:近日李克强总理提出中央正研究制定粤港澳大湾区发展规划,华发股份作为珠海本地区域的龙头地产公司,将显著受益于湾区的建设升级,而随着横琴自贸区建设的深入以及港珠澳大桥的全线贯通,公司的资源禀赋优势尽显。目前公司在珠海拥有土地权益建筑面积约420万方,同时大股东华发集团负责横琴片区及十字门中央商务区的土地一级开发,公司作为旗下唯一地产上市平台未来有望实现优势资源集聚。 预收账款增长显著,融资成本再创新低:公司年内共成功发行三期共计70亿元的非公开发行公司债券,同时正稳步推进公开发行25亿元公司债券、50亿中期票据等工作。2016年整体融资成本低至6.85%,预收账款增长208.6%至240.28亿元,截至2016年末,公司持有货币资金人民币158.47亿元,实际资产负债率为58.48%,净负债率亦降低71.6个百分点至183.6%。 推进股权激励,国企改革取突破进展:公司于2017年1月发布限制性股票激励计划,拟向激励对象授予817万股公司限制性股票,占公司股本总额的0.7%,授予价格为每股8.94元。分期解锁要求2017-2020年考核目标为净利润增长率分别不低于20%、30%、40%及50%,净资产收益率分别不低于8.5%、8.8%、9.0%及9.5%,且上述两个指标均不低于同行业70分位和2017年所处行业分位,同时净利润均不低于2016年净利润值,股权激励计划的推出也意味着珠海国企改革进程的进一步深化,此举有利于公司业绩的持续增长。 投资建议:公司作为背靠珠海国资委的区域龙头地产公司,在珠海地区拥有较多资源储备,同时将显著受益粤港澳大湾区的建设。区域战略层面,公司前期布局的上海、广州、武汉、苏州等地将陆续兑现业绩,区域的优化将保障公司成长的持续性。除此之外,珠海市国企改革进程取得进展,公司已于2017年1月发布限制性股票激励计划,高度绑定利益有利于公司业绩的持续增长,我们预测公司2017-2018年EPS分别为1.04元和1.34元,对应PE分别为15.3倍和11.8倍,给予“买入”评级。 风险提示:调控政策导致房地产市场大幅波动风险;粤港澳大湾区建设推进不及预期;国企改革推进的不确定性等。
北京城建 房地产业 2017-04-14 16.38 -- -- 17.97 9.71%
17.97 9.71%
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事件: 北京城建发布2016年年报:公司全年实现营业收入116.3亿元,同比增长26.7%,实现归母净利润14.44亿元,同比增长1.02%,对应EPS0.92元;ROE为7.39%,较2015年减少0.76个百分点;公司拟每10股派现2.8元(含税)。 投资要点: 利润低于预期,分红稳定:2016年公司实现营业收入116.3亿元,同比增长26.7%,而同期产生归母净利润14.4亿元,同比仅增长1.02%,公司利润增速小于营收主要是由于京内保障房结算比例增加,导致北京地区毛利率下降6.1个百分点至34.5%,地产业务整体结算毛利率下降7.85个百分点至30.85%,随着保障房结算的相继完成,商品房项目进入结算周期预计将提升整体利润率;现金分红层面,公司近年分红比例均保持在净利润30%左右的水平,2016年拟每10股派息2.8元(含税),对应股息率为1.51%。 销售回款锁定业绩,发挥棚改优势大举补充土储:公司2016年实现销售回款168.99亿元,同比增长50.27%,年末预收房款亦达到121.7亿元,相比期初增长29%,其中主要为北京地区项目贡献,2017年一季度公司录得销售额约40亿元,销售回款约50亿元。土地拓展方面,公司全年新增土地储备面积453万平方米,远高于历年水平,其中参与棚户区改造拓展土地资源成为最大亮点,年内公司相继获得了望坛、张仪村、怀柔、顺义临河村以及郑州欧亚片区棚改项目,总建筑面积达到303.7万平方米。北京城建作为棚改领域的排头兵,未来上市公司以及集团层面将持续关注包括通州、顺义、大兴、保定等地区在内的棚改项目。 股权投资贡献稳定收益:2016年公司股权投资额为12.7亿元,同比增长264.7%,年内先后以1.4亿元认购中科曙光定向增发、以1.38亿元认购中信建投证券H股IPO发行,目前公司对外投资企业12家,总投资额为15.22亿元。在股权投资产生的投资收益方面,公司年内共收到国信证券及锦州银行分红2.23亿元,加上以权益法核算的长期股权投资收益和理财产品收益,公司合计录得投资收益3.51亿元,较2015年增长66.1%。 积极创新融资渠道,财务状况稳健:公司近年来依托集团优势,融合股权、债权、地产基金等多融资渠道积极补充资金,结合棚改项目资金需求量较大的特点,公司于年内首次启动银团融资,从七家银行共取得336亿元贷款,并以奥体文化商务园项目为标的,发行了30亿元规模的基金;此外公司有望利用参与中信建投H股契机打通境外资金渠道,公司目前还在积极探索权益类平层基金等方式以降低棚改项目中自有资金出资比例。截至2016年末,公司在手现金为97.3亿元,为短期负债+一年内到期非流动负债的1.84倍,净负债率则较2015年下降8.8个百分点至54.8%,全年整体平均融资成本为6.08%,较2015年下降0.44个百分点,整体财务状况保持稳健。 投资建议:公司凭借强大的棚改项目获取能力持续补充京内外土地储备,未来仍有望在通州、顺义、大兴以及京津冀腹地采用一二级联动模式获取低成本土地,公司及集团层面将受益通州新城以及雄安新区的建设,股权投资每年可贡献稳定可观收益,多种创新融资渠道助力公司财务稳健,我们预测公司2017-2018年EPS分别为1.04元和1.13元,对应PE分别为17.8倍和16.4倍,维持“买入”评级。 风险提示:调控政策导致房地产市场大幅波动风险;北京市棚改政策的不确定性;股权投资标的收益的不确定性等。
招商蛇口 房地产业 2017-04-12 19.58 -- -- 22.14 13.07%
22.29 13.84%
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事件: 招商蛇口发布2016年年报:公司全年实现营业收入635.7亿元,同比增长29.2%,实现归母净利润95.8亿元,同比增长97.5%(备考口径同比增长39%),EPS1.21元,ROE为19.04%;公司拟每10股派现5元(含税),分红比例为41.3%。 投资要点: 利润大增,业绩承诺保障盈利持续性:公司盈利大幅增长一方面是由于年内房地产项目结转收入增长,另一方面,公司通过股权转让形式整体销售“南海意库梦工场大厦”和“前海湾花园”,产生投资收益进一步推动了净利润增加。相较于公司整体上市时2016年扣非后净利润承诺的85.85亿元,公司实际超额完成4.2%至89.4亿元,同时现金分红比例达到41.3%,以最新收盘价计算的股息率达到2.75%。考虑到2017年公司项目结转中深圳地区占比的提高有望推升利润率,结合全年千亿销售目标的制定,公司有望达成103亿元的业绩承诺。 销售冲千亿,土地拓展聚焦核心城市:2016年公司实现签约销售额739.34亿元,同比增长28.4%,顺利完成650亿元的销售额目标,其中一、二线城市销售占比达到86%。2017年公司计划新开工面积765万平方米,同比2016年增长40%,全年整体可售货值可达到2190亿元,目标签约销售额为1000亿元。目前公司土地储备为1826万平方米(不包括前海区域),其中权益面积为1291万平方米,一、二线城市土储占比达到85%,核心城市土地储备位居行业前列。 蛇口模式加速复制,政企合作取得实质进展:公司年内在深圳前海片区的土地整备及政企合作取得实质性进展,与前海管理局组建股权比例为50:50的合资公司,以主导前海妈湾片区的开发建设,此外签署了前海湾物流园区土地整备框架协议,确定整备范围及面积等;产业新城方面获取通州台湖园区项目,未来蛇口模式将持续在东莞长安新城、重庆茶园新城等项目加速推广复制的步伐,拿地方式上将继续加强合作与并购,多渠道、低成本地获取项目资源。 资金优势显著,设立激励机制助力成长:尽管2016年公司拿地金额创下新高,有息负债余额升至602亿元,但净负债率仍低至18.4%,远低于行业平均水平;全年公司综合资金成本约为4.5%,较上年下降0.39个百分点,继续在行业内保持较大的资金成本优势。公司于2016年12月完成了股票期权激励计划的首次授予,行权价格为19.51元/股,行权条件针对扣非ROE、扣非净利润复合增速、EVA及股价均有要求,并且公司在激励层面持续探索跟投机制,多重激励制度并行将有效绑定员工利益,激发国企平台的成长动力。 投资建议:招商蛇口拥有极为优质的土地储备,价值重估空间显著,公司整体上市后三大业务板块协同发展,蛇口模式加速复制,政企合作取得实质进展,公司在土地获取方面拥有多重渠道,并且有望借助集团独特优势成为雄安新区建设新标兵。我们预测公司2017-2018年EPS分别为1.46元和1.67元,对应PE分别为12.4倍和10.9倍,给予“买入”评级。 风险提示:调控政策导致房地产市场大幅波动风险;前海、蛇口区域土地开发进度低于预期等。
新城控股 房地产业 2017-03-07 14.75 -- -- 17.29 14.66%
17.88 21.22%
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投资要点: 成长兑现,公司全年销售增长强劲:2016年公司实现归母净利润30.2亿元,同比大增64.4%,高于我们此前预测的25亿元且顺利达到股权激励首期解锁要求。热点城市量价的全面提振使得公司全年录得合同销售额650.6亿,同比增长103.76%,完成上调后2016年520亿目标销售额的125%;2017年公司可售货值为1500亿,预计去化率为56%,计划实现销售额850亿,较2016年进一步提升30.6%。分区域表现来看,公司地域聚焦战略成果显著,年内长三角区域销售额占比高达81%,其中在苏州首次实现单城市百亿销售规模,核心城市苏州、南京、上海、杭州销售额占比分别达到20%、13%、12%及7%;若以区域能级来划分,则公司在一、二线城市销售额占比合计达到74%。 扩张态度积极,土储结构持续优化:公司在深耕长三角区域的同时进一步完善全国化布局,2016年累计新增土地储备共40幅,总建筑面积达到1424万平方米,全年拿地金额达到535.8亿元,新增土地成本为3762.6元/平方米,拿地金额与销售金额的比值则由2015年的74.4%进一步提升至82.4%,延续扩张态势。截至2016年末,公司共拥有土地储备3532万平方米,足以支撑公司未来3-4年开发之用,平均土地成本仅为2627元/平米。从土储分布来看,一线、二线、三四线城市占比分别为64%、5%和31%,若按区域来划分,长三角区域占比降至66%,其他区域占比的提升使得公司业务布局更为均衡合理,同时更多地采用股权收购等方式拿地可有效缓解土地成本的上行压力,为未来的规模扩张奠定了良好的基础。 商业地产独具匠心,模式创新优化现金流:公司商业地产业务主要为商业综合体的开发及运营管理,目前已累计开业运营11个吾悦广场,可租面积达到72.4万平方米,2016年全年实现租金及管理费收入4.41亿元,较2015年增长47.8%,出租率高达98.96%,其中海口、南昌、安庆、金坛、成都等5个吾悦广场为2016年新开业项目,首日客流量均在30万人次左右。 公司旗下商业管理团队凭借“新城吾悦广场”一定的品牌知名度及成熟的商业运营能力首次实现管理输出,在下半年开拓了诸暨永利吾悦广场、青岛新城吾悦广场等两个项目,试水了轻资产运营;此外公司已通过对青浦吾悦广场的出售发行了国内首单商业综合体REITs产品,打通了商业地产证券化和投资退出渠道。针对未来商业地产的发展战略,公司在注重综合体项目商业价值最大化的同时,将持续优化业态品质及运营能力,力争成为国内商业地产的领导者。 融资渠道多元化,财务指标稳健:新城控股通过B转A成功打通境内股权融资市场,目前公司2016年度非公开发行股票预案已获得证监会发审委审核通过,发行底价为9.37元/股,募集资金规模不超过38亿元。债权融资方面,公司于2016年已成功发行80亿私募公司债,加权平均成本仅为4.74%,整体债务融资加权平均成本为5.49%,较2015年末降低了1.69个百分点。截至2016年末,公司资产负债率为84.1%,剔除预收账款后的资产负债率为77.7%,净负债率为52.3%,各项财务指标表现均颇为稳健。 投资建议:作为地产新生势力代表,新城控股凭借优异的业绩兑现成长,未来公司将继续以“住宅+商业”双核驱动实现有质量的规模扩张,公司在土地拓展方面依旧保持进取态度,拿地区域及节奏持续优化;商业综合体扩张同样成效显著,并通过金融创新探索轻资产模式,融资渠道的多元化将进一步降低公司资金成本,股权激励计划高解锁条件助力业绩高速增长。在不考虑增发对业绩及股本影响的情况下,我们预计2017、2018年分别实现归母净利润40.1亿元、53.1亿元,同比分别增长33%、32%,对应2017-2018年PE分别为8.4倍和6.4倍,维持“买入”评级。 风险提示:公司布局城市政策收紧可能导致的项目销售不及预期;公司近年高价拿地可能导致的利润率下滑;商业综合体扩张过快可能导致的现金流紧张;房地产融资政策收紧;公司增发实施的不确定性风险等。
万科A 房地产业 2017-01-18 20.73 -- -- 21.35 2.99%
22.40 8.06%
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股权纷争破局,多方利益权衡有望实现共赢。旷日持久的万科股权争夺战已渐明朗,华润方面通过协议转让的方式全面退出万科,引入深圳地铁集团将取代华润成为第二大股东。此次交易若顺利完成,主要股东持股比例将分别为宝能系25.4%、深圳地铁集团15.31%、中国恒大14.07%,万科事业合伙人7.12%、安邦系6.18%。本次全面退出对于华润来说已实现价值最大化,随着恒大明确表示无意进一步收购万科股份,深圳地铁集团与万科管理层的战略协同将进一步增进公司的控制权,多方僵持局面就此告一段落。 强化战略协同,“轨道+物业”业务模式助力土储扩充。深圳地铁集团隶属于深圳市国资委,此次股权转让后将成为万科重要的战略股东,双方有望在“轨道+物业“模式方面开展更为深入的合作。随着深圳地铁计划扩容至1000公里,深铁集团对应的潜在优质物业有望显著增加,从业务发展角度,双方利益诉求一致将进一步增强资源的整合预期,从而有利于万科核心城市土储实力的扩充。另外,股权纷争逐渐平息保障了万科管理层的稳定,为公司的长远发展注入强心剂。 砥砺前行,志同道远。万科2016年全年实现销售面积2765万平米,销售金额3648亿元,分别同比增长34%和40%,公司在全年处于处于股权之争的情况下仍保持了稳健的业绩增长,随着深圳地铁的入驻,公司经营以及信用评级等方面将获得正向反馈,各项业务有望重返正轨,在行业洗牌加剧的背景下,万科的龙头特质将相应兑现为市场份额的不断提升。
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