营收增速加快,同比增加 53.63%。报告期内,公司实现营业总收入 133.50亿元,较上年同期增加 53.63%;实现归属母公司净利润为 13.75亿元,较上年同期增加 32.13%;实现稀释每股收益 0.46元,较上年同期增加 31.43%。 报告期内,公司三项费用占营业收入比为 16.09%,较上年同期下降 3.61个百分点,但三项费用均有所增长;其中,销售费用为 5.25亿元,同比增长43.93%;管理费用为 3.47亿元,同比增长 17.54%;财务费用为 12.75亿元,同比增长 21.26%。 净负债率下降,利润率维持稳定。截至 2019年 9月 30日,公司总资产规模1556.46亿元,较上年同期增长 7.34%;净资产规模 366.49亿元,较上年同期增长 6.13%。2019年前三季度,公司毛利率为 47.90%,较上年同期提高0.60个百分点;净利率为 13.64%,较上年同期下降 0.43个百分点。负债结构方面,公司资产负债率为 76.45%,较上年同期增加 0.27个百分点;净负债率为 183.80%,较上年同期下降 14.50个百分点。 积极应对市场变化,改善经营性现金流。报告期内,公司科学统筹销售回款、项目投资、工程建设等大额资金收支关系:一是积极应对市场变化,加强销售签约回款力度,销售回款 201.7亿元,较去年同期增长 80%;二是根据市场变化和公司可售货量,合理安排项目工程进度。报告期内,公司经营活动现金流净额为 70.02亿元。 销售签约实现快速增长,土地战略布局持续深化。报告期内,公司实现销售签约额 250.5亿元,同比增长 46%。其中,商务产品实现销售签约额 45亿元(销售面积约 10.1万平米),同比增长 184%;住宅产品实现销售签约额205.5亿元(销售面积约 75万平米),同比增长 32%。公司持续深耕五大城市群中心城市,拓展环五大城市群中心城市一小时交通圈的卫星城/区域,报告期内新增项目储备 10个,新增计容建筑面积 93.4万平方米,实现权益投资额 100.8亿元,以合理价格持续补充符合公司战略发展需求的项目资源。 投资建议:给予“优于大市”评级。我们预计 2019、2020年公司实现归属于母公司股东净利润分别为人民币 37.14亿元、41.25亿元,对应 EPS 分别为 1.24、 1.38元。截止 2019年 10月 30日,公司收盘于 7.96元,对应 2019、2020年 PE 分别为 6.41倍、5.77倍,对应 19年 PEG 值为 0.52。我们给予公司 2019年 8-9XPE, 6个月合理价值区间在人民币 9.94-11.18元,维持“优于大市”评级。 风险提示:公司结算不及预期

营收和利润稳增长,盈利能力同比提升。2019Q1-3公司营业收入1117.94亿元,同比增长17.77%,净利润175.54亿元,同比增长30.36%,归母净利润128.33亿元,同比增长34.08%,基本每股收益1.08元,同比增长32.93%。利润率方面,公司2019Q1-3毛利率为35.89%,同比增长3.18个百分点,ROE约为10.24%,同比增加1.57个百分点。 回款保持高效,财务稳健且融资成本优势突出。公司2019Q1-3实现销售回笼3098亿元,回笼率达到89.34%,回笼率较去年同期提升3.62个百分点。2019Q1-3公司经营活动产生的现金流量净额约为92.21亿元,同比由负转正。截至2019Q3公司总资产9752.00亿元,净资产1985.09亿元,资产负债率为79.64%;扣除预收款项后,其他负债占总资产比重仅为40.38%。融资方面,公司在2019年1月和3月分别发行了15亿元人民币中期票据和5亿美元债券,利率分别为3.60%和3.875%,融资成本优势突出。 2019年前三季度销售稳步增长。2019Q3公司实现签约金额941.49亿元,签约面积657.31万平方米。2019Q1-3,公司累计实现签约金额3467.73亿元,同比增长14.20%,其中一二线城市的签约金额占比75%;实现签约面积2293.78万平方米,同比增长13.29%。 开竣工保持节奏,把握时机持续补充优质土储。2019Q1-3公司新开工面积3675万平方米,同比增长11.5%,竣工面积1723万平方米,同比增长46.9%,在建面积11852万平方米,同比增长42.7%。2019Q1-3公司累计新拓展项目84个,新增容积率面积1493万平方米,总拓展成本996亿元,其中一二线城市拓展金额占比76%。截止2019Q3,公司已覆盖国内外108个城市,共有在建拟建项目666个,总建筑面积24772万平方米,待开发面积7654万平方米,土地储备充足。 物业拆分上市有序推进。2019年4月11日,公司全资子公司保利物业终止新三板挂牌,并于8月6日向香港联交所递交了港股主板上市申请。2019年9月17日公司获得中国证监会核准批复,核准保利物业在发行总股数不超过约1.53亿股的境外上市外资股后,可到香港主板上市。 投资建议:“优于大市”。我们预测公司2019年EPS约为2.08元,给予公司2019年8-9倍PE估值,对应市值约为1983-2231亿元,对应合理价值区间为16.62-18.70元,对应2019年的PEG为0.32-0.36。 风险提示:保利物业发行境外上市外资股尚需取得香港证券及期货事务监察委员会、香港联合交易所有限公司等核准。

Q1-Q3营收稳定增长,归母净利润同比增长42.56%。2019年Q1-Q3,公司实现营业总收入320.26亿元,较上年同期增长23.47%;实现归属母公司净利润为22.54亿元,较上年同期增长42.56%;实现稀释后每股收益0.49元,较上年同期增长25.64%。 负债结构优化,净负债率大幅下降。截至报告期末,公司总资产规模3103.18亿元,较上年同期增长17.49%。报告期内,公司的毛利率为28.38%,较上年同期上升1.90个百分点;净利率为7.85%,较上年同期上升1.55个百分点。负债结构方面,截至报告期末,公司资产负债率为84.39%,较上年同期下降1.16个百分点;净负债率为142.16%,较上年同期下降65.57个百分点。 中民投彻底退出阳光城,股权变动告一段落。根据公司2019年2月26日的公告,中民嘉业(由中民投控制)将其持有的上海嘉闻(原中民嘉业子公司)50%的股权转让给福建捷成贸易有限公司,转让后中民嘉业和福建捷成各持有上海嘉闻50%的股权。根据公司2019年3月30日的公告,上海嘉闻拟于公告之日起15个交易日后的6个月内转让其持有的全部阳光城股份。截至2019年10月23日,上海嘉闻已通过集中竞价交易方式减持阳光城股份3035.26万股,持股比例从18.04%下降至17.29%。根据公司2019年10月24日的公告,福建捷成将受让中民嘉业所持有的上海嘉闻50%股权。本次权益变动后,福建捷成将持有上海嘉闻100%股权。至此,中民投针对阳光城股权转让一事告一段落。 盈利预测。我们预计公司2019-2021年营业总收入分别约为人民币788亿元、1065亿元、1433亿元。分别实现归母净利润约人民币41.83亿元、56.49亿元、75.11亿元。我们测算公司每股RNAV是11.52元。 投资建议:维持“优于大市”评级。公司完成“3+1+X”的全国化布局,销售规模进入千亿军团,总土地储备能够支撑地产规模3-4年的持续扩张,融资渠道多元化、成本可控,管理层经验丰富,激励机制到位,整体竞争能力较强。我们预计公司2019-2020年对应EPS在1.03元和1.39元。截至2019年10月25日,公司收盘于6.60元,对应2019和2020年PE在6.39倍和4.73倍,对应PEG在0.17倍。给予公司2019年8~10倍PE,6个月合理价值区间在8.26~10.33元,维持“优于大市”评级。 风险提示:公司销售不及预期,行业受调控影响有下行风险。

营收稳健有质量增长。2019Q1-3公司营业收入643.2亿元,同比增长42.5%,归母净利润97.5亿元,同比增长23.7%。费用方面,公司三项费用(销售费用、管理费、财务费)约65亿元,同比下降11%,降费增效效果显著。利润率方面,公司2019Q1-3整体毛利率达到40.4%,同比2018Q1-3下滑4.97个百分点,2019Q1-3整体净利率为15.2%,同比2018Q1-3下滑2.3个百分点,ROE约为25.19%,同比增加6.19个百分点。 融资通畅,经营回款效率改善。截止2019Q3公司总资产4453亿元,较2018年末增长8.69%,归母净资产约477亿元,同比增长8.88%。公司预收账款1350亿元,我们预计将在未来三年内逐步结转为公司的营业收入与利润,有利于锁定公司未来的经营业绩。从公司现金流量表来看,2019Q1-3公司累计销售商品、提供劳务收到的现金约631亿元,同比增长19%,2019Q3单季度现金回款约234亿元,同比增长45%。截止2019Q3公司总资产负债率约为84.9%,较2018年末下降1.7个百分点,剔除预收账款负债率78.4%,较2018年末下降1.5个百分点。2019Q1-3公司筹资活动现金流入约939亿元,同比增长66%。总体来看,我们认为公司稳步降低杠杆,融资渠道保持通畅,经营回款效率不断改善。 销售回暖,异地拓展成果持续显现。2019Q3公司销售额约361亿元,同比增长33%,销售面积360万平,同比增长44%。截止2019Q3公司前三季度累计销售额1006.45亿元,同比下滑6.56%,销售面积911万平,同比下滑5.29%。从销售分布上来看,公司2019Q1-3销售面积中环京地区销售面积占比约为38%,非环京地区销售面积占比约为62%,异地拓展销售逐渐显成效。公司2019Q1-3房地产销售结转面积占比环京约73%,非环京约27%,销售和结转地域分布仍有差异,随着后续非环京地区销售进入结转期,我们认为结转结构会逐步调整,未来业绩释放仍然可期。 持续探索和深入与平安合作。2019年8月公司与中国平安人寿保险股份有限公司开展不动产项目合作:公司以53.87亿元向平安人寿转让北京物盛科技有限公司100%股权及债权,平安人寿委托子公司代建物业并将对物业提供后续物业管理服务。我们认为这不仅标志着公司开始在商办及相关业务积极探索,同时也表现出公司与平安持续展开资源优势互补的深入合作。 投资建议:“优于大市”。我们预测公司2019年EPS约为4.93元,给予公司2019年8-10倍PE估值,对应市值约为1185-1482亿元,对应合理价值区间为39.46-49.33元,对应2019年的PEG为0.28-0.35。 风险提示:产业园区业务投资金额大、业务周期长、业务环节复杂。

事件。公司公布2019年半年报。报告期内,公司实现营业收入142.24亿元,同比增加50.84%;归属于上市公司股东的净利润13.83亿元,同比增加2.84%;实现全面每股收益0.65元。以公司2019年半年度利润分配实施股权登记日的总股本为基数,向全体股东每10股派发现金红利人民币2元(含税)。 2019年上半年,受房产项目收入增加推动,公司营收大幅增加50.84%;同期,受少数股东损益较高等因素影响,公司归母净利润同比增速收窄至2.84%。根据公司2019年半年报披露:2019年上半年,公司实现签约销售金额435.90亿元,同比增长72.18%;新开工面积338.86万平方米;竣工206.86万平方米;在建面积1158.48万平方米,同比增长45.39%。报告期内,公司成功获取土地(合并口径)计容建筑面积合计约97.2万㎡。新增土地储备位于上海、天津、武汉、珠海等多个城市,区域布局进一步优化。2019年上半年,公司阅潮书店新增2家社区店,推进形成“1+12”连锁商业模式;设计公司联合华发中建共同组建装配式设计所;营销公司抢抓机遇,开拓客源,销售业绩稳步增长;优生活公司稳步推进长租公寓业务落地。 投资建议。基本面不断向好,“优于大市”评级。公司紧紧围绕“立足珠海、面向全国”的发展思路,初步形成了以珠海为战略大本营,粤港澳大湾区、长江中下游地区、环渤海地区重要一线城市、二线城市为发展重点,并辐射周边卫星城市的战略布局。同时,公司逐步向商业地产、住房租赁、定制装修等领域扩张,推动公司业务的多元化发展。我们预计,2019-2020年公司将实现EPS分别为1.26元和1.59元。我们以2019年9-11倍的动态PE作为公司未来六个月的目标价,对应的合理价值区间为11.34元-13.86元,维持公司“优于大市”评级。 风险提示:公司面临加息和政策调控风险,以及开发项目较集中和转型不成功的风险。

1H经营表现靓丽,归母净利润同增20.80%。截至2019年6月30日,公司实现营业收入17.23亿元,较上年同期增长11.00%,主要由于国贸东楼商城于2018年7月完成竣工验收备案投入使用后,相关营业收入增加所致;利润总额6.51亿元,较上年同期增加20.82%;归属于母公司净利润为4.88亿元,较上年同期增长20.80%;实现(稀释)每股收益0.48元,较上年同期增长20.00%。 经营情况持续向好,租金及出租率保持平稳。报告期内,公司的营业收入分为物业租赁及管理和酒店经营,分别占营业收入比重为80.95%、19.05%,其中物业租赁及管理销售毛利率为65.77%,较上年同期增加0.64个百分点;酒店经营销售毛利率为7.06%,较上年同期减少2.10个百分点。物业租赁及管理又分为写字楼、商城、公寓及其他业态,报告期内营业收入分别占到主营业务收入的45.21%、26.72%、0%、9.02%。截至报告期末,公司写字楼业态的平均租金为632元/平米/月,平均出租率95.4%,较上年同期减少2.0个百分点;商城业态平均租金为959元/平米/月,平均出租率为93.4%,较上年同期增长1.9个百分点。 利润率保持平稳,净负债率进一步下降。报告期,公司毛利率为54.58%,较上年同期增加1.51个百分点;净利率为28.35%,较上年同期上升2.31个百分点。截至报告期末,公司资产负债率为37.42%,较上年同期减少3.79个百分点;净负债率为28.45%,较上年同期下降11.32个百分点。截至报告期末,公司总资产规模113.26亿元,较上年同期增长1.64%;净资产规模70.88亿元,较上年同期增长8.19%;货币资金为6.64亿元,较上年同期增长24.32%。 投资建议:维持“优于大市”评级。我们预计2019-2021年营业收入分别为33.98亿元、37.76亿元、41.40亿元,预计归母净利润分别为8.37亿元、9.21亿元、9.88亿元,对应EPS分别在0.83元、0.91元、0.98元。截至2019年9月4日,中国国贸收盘价为16.31元,对应2018年和2019年PE在21.21倍和19.63倍。从可比PE来看,2018年可比公司平均PE水平16.75倍,2019年平均PE水平16.14倍。我们给予公司2019年21-25XPE,未来6个月合理价值区间在17.45-20.78元,对应自由现金流法计算的中值折让33%-44%,维持公司“优于大市”评级。 风险提示:北京商业地产市场租金下滑。

事件。公司公布2019年半年报。报告期内,公司实现营业总收入7.93亿元,同比下降59.46%。其中,上半年公司实现营业收入7.81亿元,同比下降59.87%;归属于上市公司股东的净利润11.77亿元,同比增加67.38%;实现基本每股收益0.95元。 2019年上半年,受房地产开发销售结转收入减少的影响,公司营业总收入同比减少59.46%;因2019年上半年资本市场有所回暖以及被投资企业经营情况较好,且公司在新金融工具准则实施后,对相关会计政策和核算方法进行了变更,使得交易性金融资产、其他非流动金融资产的公允价值变动收益以及按权益法核算的长期股权投资确认的投资收益增加,公司归母净利润同比大增67.38%。2019年上半年,公司实现房地产业务营业收入3.02亿元;公司房地产业务实现合同销售面积3.37万平方米(均为商品房项目销售),同比上升862.86%;公司实现合同销售金额12.22亿元(均为商品房项目销售),同比上升1187.91%。上半年,公司市政基础设施承建业务实现营业收入1.94亿元,同比上升52.86%。上半年,公司园区管理及服务业务实现营业收入1.67亿元。上半年,公司药品销售业务实现营收1.16亿元。股权投资业务方面,公司投资的广州农商行、金埔园林、优科生物、赛特斯、硕世生物等项目申请上市工作均在进程中。高科新浚还有博科资讯、健耕医药、艾力斯、仁度生物等多个项目计划申报科创板上市。报告期内,公司实现投资收益8.28亿元(合并口径),同比增长108.88%。 投资建议。房地产市政业务联动升级,股权投资依托四大投资平台,“优于大市”评级。公司积极把握所在南京紫东地区城市功能提档升级、创新资源汇聚以及资本市场创新改革的机遇,推进房地产市政业务产业联动与业务模式升级。股权投资业务依托“南京高科、高科新创、高科科贷、高科新浚”四大投资平台,重点围绕医药健康、人工智能等产业,分享被投资企业的成长红利。我们预计公司2019、2020年EPS分别是1.10元和1.02元。考虑到公司2019年归母净利润受到了新金融工具准则实施后的会计政策和核算方法变更等一次性因素的干扰,因此我们参考该干扰因素消失后的2020年的公司EPS预测值1.02元,以及目前相关可比上市公司2020年的平均估值,给予公司2020年11-13倍动态PE,对应的合理价值区间为11.22-13.26元,维持公司“优于大市”评级。 风险提示:公司面临加息和政策调控风险,以及转型不成功的风险。

事件。公司公布2019年半年报。报告期内,公司实现营业收入72.75亿元,同比增加30.11%;归属于上市公司股东的净利润17.21亿元,同比增加18.08%;实现基本每股收益0.20元。 2019年上半年,受房地产结算收入增加的推动,公司营收增加30.11%;同期,土地增值税增加较多,使得公司归母净利润增幅收窄至18.08%。2019年上半年,公司实现营业收入72.75亿元,其中地产业务收入60.39亿元(不含合作项目),同比增长63.9%。根据公司2019年半年报披露:公司地产业务,新开工面积约137万平方米,同比增加234%;新竣工面积86万平方米,同比增加140%;实现合同销售面积47万平方米、合同销售收入76亿元,销售均价约16100元;实现结算面积50万平方米和结算收入61亿元,同比增加56%和63%;结算均价12200元,结算毛利率约46%;公司地产业务营业利润约12亿元。现有开发项目约50个(不含海涂开发项目),项目土地面积约1200万平方米,权益面积约1100万平方米;总建筑面积约2300万平方米,权益总建筑面积约2200万平方米。上海旧改项目进展顺利,亚龙项目、天虹项目、玛宝项目已进入征收实施阶段,截至期末征收签约率分别为95.52%、98.48%和99.30%。目前,上海五大旧改项目合计建筑面积达180万平方米,公司在上海内环内土地储备名列行业前茅。期内,公司地产业务高质量发展的同时,进一步构建金融服务和金融科技双向赋能生态圈。同时,公司持续加大对高科技企业的投入。公司所投资的金融服务、金融科技和高科技企业发展势头强劲,部分已具备或将很快具备上市的条件。 投资建议。公司土地储备充足,地产+金融科技投资战略继续推进,“优于大市”评级。公司主要业务为地产开发和投资业务。目前在全国30余个城市开发50余个住宅和商业地产项目,总开发面积达3000万平方米,规模和实力居行业前列。公司广泛投资金融服务机构,同时也是万得信息、51信用卡、通卡联城等一批拥有领先技术和市场份额的金融科技公司的重要股东;前瞻投资于区块链、大数据、人工智能、云计算、半导体、智能制造等高科技企业。我们预计公司2019年、2020年EPS分别是0.36和0.42元。我们给予公司2019年11-14倍的动态PE,对应的合理价值区间为3.96元-5.04元,维持公司“优于大市”评级。 风险提示:公司销售业务面临政策调控的风险,以及股权投资风险。

事件。公司公布2019年半年报。报告期内,公司营业收入14.27亿元,同比增长62.45%;归属于上市公司股东净利润4.45亿元,同比增长11.12%。实现基本每股收益0.40元。 2019年上半年,由于本期“碧云壹零”项目部分交房确认销售收入,推动公司营收增加62.45%;同期,公司归母净利润同比增幅11.12%。公司继续推进重点地块城市更新,启动17B-06地块标志性商办项目的立项,推动S11地块住宅项目(碧云尊邸)、啦啦宝都商业综合体等城市化项目。上半年,临港碧云壹零项目完成定金合同签约108套,预售合同签约123套、收款约2.95亿元,并已完成产证交房116套。重点工程项目:OFFICE PARK Ⅱ地铁板块项目(T3-5)、由度工坊Ⅴ期(4-02地块)项目、碧云尊邸(S11地块住宅)、由度工坊Ⅱ期(34-06)、由度工坊Ⅲ期(31-02)项目、Lalaport啦啦宝都商业综合体项目(T4-03)、上海北郊未来产业园新材料创新基地等有序推进。 根据公司8月29日经营数据公告:2019年4-6月,公司主营业务收入合计5.97亿元,同比增加31.41%,其中销售收入2.01亿元,同比增加309.41%,租赁收入3.58亿元,同比减少1.59%,酒店公寓收入0.38亿元,同比减少8.40%。上海金桥出口加工区房地产发展有限公司(公司实质控股100%的子公司)开发的临港碧云壹零项目,截至2019年6月30日,已开盘房源的去化率81%。 投资建议。受益国资改革和自贸区建设,“优于大市”评级。公司主要从事上海金桥经济技术开发区的开发、运营和管理。公司逐步从园区集成开发商向新兴城区开发运营商转型。公司采取租售结合、以租为主的经营模式。公司拥有厂房、办公楼、住宅、商铺以及教育、休闲配套等各类投资性物业约236.7万㎡以及约34.81万㎡的出租土地。碧云尊邸(S11地块住宅)项目的主体结构完成封顶,二结构完成95%。我们认为,上海自贸区建设有望给公司土地带来价值重估,未来公司国资改革有望推动公司进一步发展。我们预计公司2019、2020年EPS分别是0.97和1.10元。根据目前相关可比公司的动态PE估值,我们给予公司2019年17-21倍动态PE,对应的六个月合理价值区间为16.49-20.37元,维持公司“优于大市”评级。 风险提示:公司租售业务面临加息和政策调控风险,以及经济下滑风险。

1H受结转进度影响,营收利润下滑。2019年上半年,公司实现营业收入166.87亿元,较上年同期下降20.49%,主要系结转面积及结转单价同比减少;实现归属于上市公司股东的净利润为48.98亿元,较上年同期下降31.17%;实现稀释后每股收益0.60元,较上年同期下降31.82%。根据公司生产经营计划,房地产项目竣工以及结转时间主要集中在下半年,上半年结转面积较小,导致结转收入及毛利同比减少。 资产规模稳健增长,利润率有所下滑。截至2019年上半年末,公司总资产规模5024.53亿元,较上年同期增长23.19%;归属于上市公司股东的净资产规模761.07亿元,较上年同期增长15.73%。毛利率为37.88%,较上年同期减少4.86个百分点;净利率为32.38%,较上年同期下降5.58个百分点。 销售稳步增长,土储有序推进。2019年上半年,房地产销售业务实现签约销售金额1011.92亿元,同比增长34.75%;实现签约销售面积515.23万平方米,同比增长43.77%。在资源获取方面,公司强化拓展研究,一城一策,投资节奏平稳。2019年上半年,公司通过招拍挂新增项目29个,扩充项目资源计容建筑面积383.31万平方米,一二线城市投资额占比近90%。公司积极拓宽资源获取渠道,加大项目合作力度,完成深圳石岩艾美特、郑州马赛等项目的收购。目前仍在跟踪并推进多个片区综合开发项目。 融资成本低廉,净负债率下降。2019年上半年,公司资产负债率为76.72%,同比下降0.4个百分点;净负债率为52.99%,同比下降19.76个百分点。报告期内,公司的综合资金成本为4.91%,相较2018年的4.85%的综合资金成本上升0.06个百分点,保持行业领先优势。 投资建议:维持“优于大市”评级。我们预测公司2019、2020年EPS分别为2.42、3.08元。按照公司2019年8月27日收盘价20.42元计算,对应2019和2020年PE为8.44倍和6.64倍。我们给予公司2019年10-12XPE,合理价值区间为24.19~29.03元,较每股RNAV(37.36元)折让幅度为35.3%~22.3%,维持“优于大市”评级。 风险提示:1)前海土地推进不及预期;2)行业面临基本面下行风险。

事件。公司公布2019年半年报。报告期内,公司实现营业收入233.21亿元,同比增加52.26%;归属于上市公司股东的净利润13.12亿元,同比增加41.55%;实现基本每股收益0.35元。 2019年上半年,公司房地产业务结算规模和建筑业务完工均大幅增加,推动公司营收同比增长52.26%;由于项目结算毛利率的下降,公司净利润增幅降至41.55%。根据公司2019年半年报披露:公司房地产开发业务实现营业收入154.19亿元,同比增长46.64%。结算毛利率23.4%,同比下降0.95个百分点。2019年1-6月,公司实现合同销售面积644.6万平方米,销售金额811.8亿元,同比均增长24%。新增项目27个,规划建筑面积合计420万平方米。截止2019年6月底,公司共有325个项目,在建开发项目规划建筑面积合计3214万平方米,未开工项目规划建筑面积合计1309万平方米。公司建筑业务实现营业收入79.33亿元,同比增长37.83%。综合毛利率11.94%,同比下降0.89个百分点。综合毛利率下降是由于结算结构的差异,随着下半年更多资源的结算,预计全年毛利率较去年将有所提升。 投资建议。地产和建工双轮驱动,高周转进军大型开发商,维持“优于大市”评级。公司业务以房地产开发及建筑施工为主。公司房地产业务聚焦大众主流住宅,辅之以综合商业体开发运营及酒店管理等。2018年公司实现房地产销售额1466.1亿元。2018年底在建开发项目规划建筑面积合计2807万平。公司建筑业务核心主体江苏中南建筑产业集团有限责任公司是国家首批授予的特一级资质企业。我们预计公司2019-2020年EPS是1.08元(归母净利润40.01亿元)和1.89元(归母净利润70.28亿元)。考虑到公司业绩成长性高,给予公司2019年10-12倍动态PE,对应的合理价值区间为10.80—12.96元,维持公司“优于大市”评级。 风险提示:公司面临政策调控以及销售不及预期的风险。

事件。公司公布2019年半年报。报告期内,公司实现营业收入91.41亿元,同比增加19.22%;归属于上市公司股东的净利润16.72亿元,同比增加100.56 %;实现基本每股收益0.27元。 2019年上半年,受结转营业收入的项目增加推动,公司营收增加19.22%;同期公司结转项目毛利率增加使得归母净利润大幅增加100.56%。 2019年第2季度,公司新开工项目1个,无新竣工项目,无新增项目储备。公司目前主要开发项目有31个。根据公司8月23日经营数据公告,公司在第2季度内新开工项目1个(吉林中星总部基地项目),无新竣工项目,无新增项目储备。公司目前主要开发项目有31个,集中于上海市、江苏省、浙江省、安徽省、吉林省,项目包括尚汇豪庭、印象春城、无锡燕尾山庄、杭州中企艮山府及吉林中星总部基地项目等。公司2019年第2季度内(4月-6月)签约面积约5.10万平方米,2019年累计签约面积13.57万平方米;第2季度内签约金额约15.33亿元,2019年累计签约金额约66.34亿元。公司2019年第2季度末出租面积约32.73万平方米,第2季度租金收入约1.56亿元。 投资建议。努力成为上海有重要影响力的房地产开发企业,“优于大市”评级。公司聚焦住宅、商办及存量资产三条业务线,有效提升盈利能力及行业竞争力。目前公司开发项目主要集中于上海,辐射昆山、镇江、苏州、杭州、江阴、无锡等长三角重点城市。2019年上半年,公司签约金额66.34亿元,同比增长155.22%。我们预计公司2019、2020年EPS分别是0.50元和0.59元。我们给予公司2019年11-14倍的动态PE,对应的合理价值区间为5.50-7.00元,维持公司“优于大市”评级。 风险提示:公司面临加息和政策调控两大风险。

事件。公司公布2019年半年报。报告期内,公司实现营业收入52.60亿元,同比增加175.75%;归属于上市公司股东的净利润2.20亿元,同比下降32.29%(实现归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润1.25亿元,同比增长544.50%);实现基本每股收益0.19元。 2019年上半年,受房产结转收入增加推动,公司营收增加175.75%;受同期非经常性损益金额较大,而本期非经常性损益金额较小的影响(即上期为苏州乐园土地收储收益5.23亿元,本期无此收益),归母净利润下降32.29%。 截至2019年上半年末,公司竣工在售、在建、拟建商品房总可售面积183.18万平。根据公司8月24日经营数据公告:2019年1-6月,公司在苏州新增商品房土地储备8.67万平。新增商品房开工面积30.80万平,施工面积162.13万平,竣工面积54.49万平。2019年1-6月,公司商品房累计实现合同销售面积12.72万平,同比减少35.87%;合同销售金额22.98亿元,同比减少16.27%;商品房销售均价1.81万元/平,同比增长30.56%。上半年,公司商品房累计结转面积36.45万平,同比增长200.48%;结转收入47.76亿元,同比增长230.54%;主要结转项目有吴江天城花园、遇见山、公园里等。 2019年上半年,公司多元业务齐头并进。2019年上半年,公司5座污水厂合计完成污水处理量3817万吨,同比增加18.65%,实现营收8900.76万元。报告期内,东菱振动实现营业收入9061.66万元。公司旗下融联基金及参股企业苏高新创投集团通过旗下基金参与科创企业投资,首批科创板上市企业中,瀚川智能为被投企业;同时,山石网科通信技术股份有限公司已获科创板上市委审议通过。融资租赁方面,报告期内,高新福瑞实际完成投放3.32亿元;实现营收4468.77万元,同比增长17.82%;实现净利润1966.66万元,同比增长1441.39%。 投资建议。确立“高新技术产业培育与投资运营商”战略,“优于大市”评级。公司立足“高新技术产业培育与投资运营商”的战略定位,重点布局创新地产、节能环保、战略新兴产业提档升级,加强非银金融与其他产业融合发展,通过高新技术产业投资逐步实现产业结构调整与布局,建立“创新地产+高新技术产业投资”双轮价值驱动的商业模式。我们预计公司2019、2020年EPS分别为0.62和0.77元,对应RNAV是14.85元。我们参考创新转型类园区标的2019年平均动态估值,给予公司2019年16-20倍动态PE,对应的合理价值区间为9.92-12.40元,维持公司“优于大市”评级。 风险提示:公司面临加息和政策调控风险,以及转型不成功的风险。

事件。公司公布2019年半年报。报告期内,公司实现营业收入128.21亿元,同比增加5.54%;归属于上市公司股东的净利润15.86亿元,同比增加9.80%;实现基本每股收益0.42元。 2019年上半年,受物业管理和住宅销售收入增加的推动,公司营收增加5.54%,归母净利润增加9.80%。根据公司2019年半年报披露:(1)2019年上半年,公司合并报表范围内主营业务收入(现金流入),合计128.21亿元。其中,房地产营业收入124.62亿元,同比增幅5.57%;其他营业收入为3.59亿元,同比增幅4.68%。(2)2019年上半年,公司实现住宅销售收入94.48亿元;商业地产销售收入26.60亿元;房地产租赁收入3.55亿元;酒店服务业务收入1.25亿元;物业管理收入2.23亿元;其他业务收入1139.55万元。(3)2019年上半年,公司实现签约额122亿元,同比减少24%;实现销售签约面积约57万平方米,同比减少34%。根据公司2019年半年报披露:2019年上半年,房地产开工面积约87万平方米;竣工面积约38万平方米;房地产出租面积约153万平方米,取得租金收入约3.55亿元,综合出租率约88%。截止2019年上半年,公司共持有在建/待建的土地储备面积超过1391万平方米。 投资建议。布局一二线城市,打造商业地产龙头,给予“优于大市”评级。公司是世茂集团下属的集综合商业地产开发销售、运营管理等多个业务板块于一体的综合地产上市公司。公司聚焦长三角、环渤海及海西等地区的一、二线经济发达城市。截止2019年上半年,公司共持有在建/待建的土地储备面积超过1391万平方米。我们预计公司2019-2020年EPS将是0.76元和0.90元,对应RNAV是18.74元。参考同行业相关上市公司近期估值水平,我们给予公司2019年6-7倍动态PE,对应的合理价值区间为4.56-5.32元,维持公司“优于大市”评级。 风险提示:公司面临销售不达标和销售价格下行风险,以及经济下行影响商办物业租赁风险。

事件:公司公告2019年半年报。 报表利润保持较好增长,未来业绩锁定性高。上半年,公司实现营业收入1393.2亿元,同比增长31.5%;实现归属于上市公司股东的净利润118.4亿元,同比增长29.8%;截至报告期末,公司合并报表范围内有4403.7万平方米已售资源未结算,合同金额合计约6215.5亿元,较上年末分别增长18.7%和17.1%。 财务结构稳健合理。报告期末,公司持有货币资金1438.7亿元,远高于短期借款和一年内到期长期负债的总和666.5亿元。货币资金中,人民币占比91.9%,美元、港币及其他币种占比8.1%。截至报告期末,净负债率为35.04%。有息负债中,短期借款和一年内到期的有息负债合计人民币666.5亿元,占比为29.6%;一年以上有息负债人民币1586.7亿元,占比为70.4%。 土地投资保持平稳。上半年公司获取新项目54个,总规划建筑面积1372.8万平方米,权益规划建筑面积941.8万平方米,万科权益规划建筑面积占总规划建筑面积的比例为68.6%。上述项目的权益地价总额约649.8亿元,均价为6900元/平方米。按建筑面积计算,82.0%的新增项目位于一二线城市;按权益投资金额计算,88.4%位于一二线城市。 物业服务保持行业领先。上半年万科物业实现营业收入52.8亿元,同比增长27.1%。万科物业积极拓展项目资源,新增项目的签约饱和收入(指根据项目合同约定在一个完整年度的物业服务费收入)21.64亿元,同比增长113.8%;其中,住宅物业服务新增饱和收入13.33亿元,同比增长84%;商业物业服务新增饱和收入8.31亿元,同比增长189%。 投资建议:维持“优大于市”评级。预计公司2019年和2020年EPS在3.61和4.34元。此外按照8月22日收盘价27.16元计算,对应2019年PE为7.53倍。目前行业龙头企业2019年平均PE在6.20X。考虑公司龙头地位,我们给予公司估值适度溢价,按照2019年9-10XPE水平,对应合理区间价值区间32.49-36.1元,维持“优于大市”评级。估值适度溢价原因:1)截至2018年末已售未竣工金额5307.1亿元,同比增长28.1%;2)具备较好稳定现金流业务。 风险提示:1)涨价引发调控风险:2)行业销售不达预期风险:3)棚改货币化不达预期造成三四线销售增速出现较大幅度下行;4)宏观经济出现较明显下滑导致人均收入下行;5)市场集中度提升速度不达预期。