2020H1业绩提升幅度大，盈利能力改善。公司2017年-2019年业绩波动较大，2020年以来公司营收迎来较大幅度增长。2020H1公司营收12.8亿元，同比增幅150.42%，主要源于公司园区销售及出租收入的大幅增长。公司各项业务中，2020H1公司园区地产销售、科技服务业务以及文化传媒业务收入分别为14.57亿元、3.19亿元、0.12亿元，分别变动+493.9%、+10.8%、-4.2%，另外包含5.08亿分部间抵销，园区地产销售增长亮眼。公司归母净利润近几年波动较大，主要由于公司营业成本及期间费用的增加。公司2020H1归母净利润2.35亿元，同比增加38.06%，公司摊薄ROE在近年同样呈下滑趋势，2019年公司摊薄ROE达5.3%，预计2020年该指标会随归母净利润的提升而有所改善。毛利占比方面，2020H1公司园区地产销售毛利占比88.7%，新型科技服务占比10.5%，文化传媒占比0.8%。毛利率方面，公司园区地产业务毛利率稳中趋降，2020H1开始改善，2020H1年公司园区地产销售业务毛利率56.46%，较2019年底提升2.75个PCT；新型科技服务业务毛利率有所下滑，2020H1该业务毛利率30.35%，较2019年底下滑6.96个pct。文化传媒业务2020H1毛利率提升明显，达到61.24%，较2019年底提升18.82%。2020H1公司经营情况逐步改善，管理费用率、财务费用率分别为8.13%、9.14%，较2019年底的10.41%、9.75%均有所下降。公司盈利能力自2020年来有所改善。 销售跨规模增长，拿地积极，可售土储充裕。2020年以来公司地产销售实现大幅增长，上半年实现销售金额25.14亿元，销售面积16.70万平米，同比增长1814.1%、401.5%。其中，销售面积多集中在北京、天津、山西。公司2020年地产销售实现巨幅增长，同时，截至2019年底公司可供出售面积达86.2万平米，可覆盖公司2-3年销售，随着疫情缓解，预计公司销售将更进一步。截至2019年年底，公司的土地储备为76万平方米，主要集中在北京、厦门、昆明、朔州等地。2020年以来公司拿地积极，6月份公司在朔州拿下两个地块，新增建面47.15万平，新增土地总价2.34亿元。2019年公司在建建筑面积144.88万平米，yoy+106.8%，达到新高，为后续业绩提供保障。 公司自2018年年报将原有的园区物业出租和物业管理业务整合至新型科技服务。目前，公司的新型科技服务收入主要为园区出租和物业管理业务。新型科技服务近年来收入保持增长，2020H1公司该业务收入3.19亿元，yoy+10.76%，毛利率持续下降，2020H1毛利率达30.35%，较2019年底下滑近7个百分点。公司杠杆水平持续提升，融资成本维持稳定。截至2020H1，公司资产负债率为56.99%，剔除预收账款的资产负债率为54.86%，公司资产负债率近年来有所提升，或与公司拓展有关，但仍保持60%以下的低位，处于行业较低水平。净负债率在2018、2019年均有较大幅度的上升，2020H1公司净负债率为57%，较2019年底提升了12个PCT。公司净负债率的提升主要由于公司有息负债金额的增加。公司融资成本稳定，现金短债比有所下降。长期以来公司的综合融资成本维持在4%-5%之间，2019年公司综合融资成本为4.76%，较2018年下降0.16个PCT。而由于负债金额的增加，公司现金短债比不断下降，2020H1公司货币资金/短期负债的比例达到79.85%。 投资建议：公司背靠北京电控资源丰富，积极向科技服务方向转型且初具成效。2020年上半年公司盈利能力有所提升，园区销售及文化传媒业务毛利率均有回升，整体毛利率在有所回升。2019年公司土储稳定，在建面积达到新高，后续结转有保障。预计持有型物业出租率的上升、租金减免的减少以及物业管理附加值的提升将为公司新型科技服务业务提供更大增长空间。基于此，我们预计公司20-22年归母净利润分别为4.56亿元、4.72亿元、5.48亿元，对应PE估值分别为14.91X、14.41X、12.40X，首次覆盖，给予“买入”评级，目标价7.92元/股。 风险提示：房地产销售不及预期、融资成本控制不及预期、项目开发进度不及预期

?业绩大幅增长，盈利水平向好2020H1公司实现营业收入收12.8亿元，同比增长150.4%，归母净利润2.3亿元，同比增长38.1%，净利润增速低于营收增速主要系土地增值税大幅增加，当期为2.09亿元，而去年同期为0.02亿元。此外，公司净资产收益率和毛利率分别为3.43%和56.65%，同比提升22.76pct和0.72pct，盈利水平进一步向好。 ?销售高速增长，推进朔州项目2020H1公司实现销售额25.1亿元，同比增长1814.1%；销售面积16.7万平方米，同比增长401.5%。在疫情影响下，公司销售规模仍旧实现高速增长。拿地方面，2020H1公司新增计容建面21.9万平方米，同比上升244.8%，对应拿地总价为2.3亿元，拿地总价/销售金额为9.2%。公司新增土储为朔州地块，将增加电子城高科优质土地资源储备，成为朔州电子城“十四五”战略发展的重要支撑，符合电子城高科整体战略规划。 ?持续推进科技服务，知名度不断提高报告期内，公司上半年完成了电子城（北京）集成电路设计创新中心项目园区的接收并改造运营，国寿电子城科技产业发展基金按计划推进落实，英诺创易佳科技创业投资基金正式成立，同时多措并举，推进招商工作，上半年与科技服务、工业互联、生物医药等领域内多家知名企业合作落地。公司持续深化科技服务体系建设，电子城高科科技服务知名度不断提高，获得了“2020年度中国产业园区运营商50强”、“2020年度中国产业园区最具创新实力科技服务运营商”，并再度获得“北京市诚信创建企业”称号。 投资建议电子城业绩高速增长、坚持科技服务战略引领带动公司发展模式创新、财务状况良好。我们维持盈利预测不变，预计公司20-22年EPS为0.38/0.46/0.54元，对应PE为16.0/13.3/11.3倍，维持公司“增持”评级。 风险提示转型不及预期，销售规模下滑，计提存货减值准备影响业绩。

事件概述电子城发布2020年一季报,公司一季度实现营业收入7.8亿元,同比+134.9%,实现归母净利润1.6亿元,同比+83.7%。 转型成果显现,经营质量提升2020Q1公司实现营业收入7.8亿元,同比增长134.9%,归母净利润1.6亿元,同比增长83.7%,公司推进科技创新服务体系建设,加强内外资源协同,努力转型新型科技服务业取得了显著成效。报告期内,净资产收益率和毛利率分别为2.40%和67.81%,较上年同期分别上升1.06pct 和37.79pct,经营质量提升。 土储充沛,布局合理2019年公司实现销售收入22.5亿元,销售面积35.5万平方米。 截至2019年末,公司拥有待开发面积106.6万平方米,在建面积144.9万平方米,合计是当期销售面积的7.1倍,土储充沛支撑销售增长。同时,公司作为科技产业地产的龙头公司,项目布局在科教能力强、经济状况好的一二线城市,土地储备优质。 财务状况良好,低成本融资优势显著报告期末,公司剔除预收账款后的资产负债率和净负债率为52.49%和43.64%,杠杆率处于行业低位。2020年2月27日公开发行8亿元3年期公司债券,利率低至3.35%。2019年整体融资成本4.76%,得益于良好的财务状况和优质的资产储备,公司融资成本处于行业较低水平。 投资建议电子城业绩高速增长、坚持科技服务战略引领带动公司发展模式创新、财务状况良好。我们预计公司20-22年EPS 为0.38/0.46/0.54元,对应PE 为14/11.7/9.9倍,首次覆盖,给予公司“增持”评级。 风险提示转型不及预期,销售规模下滑,计提存货减值准备影响业绩。

背靠北京国资委,北京地区优质资源丰富:电子城集团的前身是北京电子城有限责任公司,1994年北京市政府批准《北京电子城方案》,并批准成立北京电子城有限责任公司作为承担电子城老工业基地改造任务的实施主体。1999年经科技部和国务院批准,将电子城老工业基地纳入中关村科技园区;同年设立北京电子城科技园管理委员会与公司合署办公。2009年电子城与兆维科技进行资产置换及发行股份购买资产,成功重组上市,“电子城股份”作为产业地产运营商面向公众。目前,电子城的第一大股东为北京电子控股有限责任公司,总计持有47.61%的股份。 主业园区地产,近年开始积极扩张:2013年以前,电子城处于区域发展阶段,主要园区和商业地产项目都集中于北京酒仙桥区域。2013至2018年为公司跨区域发展阶段,此阶段公司通过品牌塑造、模式复制及科技产业聚集,先后向山西朔州、天津、厦门、昆明和南京等地其他区域扩张,向全国区域输出科技创新园区项目。 向科技服务积极战略转型:公司多年来聚焦产业地产领域,积累了丰富的产业地产开发建设及运营管理经验。同时,凭借自身独有的空间资源、产业资源、客户资源等竞争优势,在“科技创新聚集”、“智慧城市”、“科技城市更新”等业务板块的发展规模不断壮大。近年来,在科技空间服务基础上,不断探索和发展科技孵化、科技金融等方面的科技创新服务,全面推动了向“科技服务”的战略转型,进一步增加公司在科技服务转型上的重大进展,例如积极引入5G及集成电路设计产业、与国寿打造产业基金等等。 在建项目和拟建项目储备充足,能有效支撑未来的销售和收入:截至2019年6月末,公司在建项目建筑总面积共计245.13万平方米,拟建项目建筑面积共计89.90万平方米,项目储备较为充足,能够有效支撑公司未来发展阶段的销售和收入结转。 股权激励充分,彰显管理层增长信心:2019年4月10日,公司发布股票期权激励计划草案,拟向激励对象授予股票期权1118.6万股,占比已发行股本总额的1.0%,其中首次授予1006.8万股,占股本总额的0.9%,占激励计划股票期权授予总数的90.0%;预留111.8万股,占股本总额的0.1%,占激励计划股票期权授予总数的10.0%。首期授予的激励对象共计92名,具体包括:高级管理人员、核心骨干和核心业务人员,行权价格6.78元/股。2019年6月15日,该股权激励计划获得北京市国资委批复,属北京市国资委旗下第一家推进股权激励的房企。 给予公司“推荐”评级:随着公司开发销售部分逐步结算及自持部分逐步出租,且考虑到公司2019年11月21日股东大会通过的《公司拟入伙基金及全资子公司向基金出售资产暨关联交易的议案》涉及的40.39亿元资产包的出售,我们预计公司19~21年营业收入分别为24.76、46.42及64.49亿元,归母净利润3.64、4.76及6.51亿元,对应PE13.5X/10.3X/7.5X。考虑到1)公司拥有多年园区开发及运营经验,2)资产布局及质量优质,3)未来有望自国企改革中进一步获益,4)股权激励彰显信心,估值处于较低水平,我们给予“推荐”评级。 风险提示:调控政策及信贷政策超预期收紧,行业景气度持续下降,公司扩张效果不及预期。

收入保持增长,项目建设逐步实施 公司2018年实现营业收入22.34亿元,同比增长4.71%,实现归属于上市公司股东净利润4.10亿元,同比下降19.40%。报告期内,公司在北京、天津、厦门、昆明、南京、朔州及秦皇岛等区域的产业园平台项目稳步推进,京内外项目多点开花,实现开复工面积达91.2万平米,产业园区域项目建设成效显著。 全国化布局,土储充足公司坚持立足 北京辐射全国的战略,2018年公司在推动北京、华北、华南和西南项目的基础上,积极拓展华东南京区域的项目,并取得重大突破,全国化布局雏形初显。截止2018年底,公司土地储备计容建面为153.69万平方米,同比增长22.50%,为当年销售面积的9.57倍,土地储备较为丰富,可充分未来的持续性发展。 财务稳健,融资渠道畅通 截止2018年底,公司资产负债率为51%,剔除预收款项后的资产负债率为49%,杠杆率在行业中处于较低水平;在手货币资金达38.88亿元,现金短期债务比达8.62,短期偿债无忧。报告期内,公司成功发行物业租金资产支持专项计划18亿元,积极拓展融资渠道,为将来发展打下了夯实的基础。 投资建议 公司收入稳定增长,土地储备充沛,全国化布局稳步实施,财务稳健,整体风险可控,预计公司19-21年EPS为0.41/0.45/0.49元,对应PE为14.7/13.3/12.1倍,近三年最高、最低、中位数PE分别为28.3/6.2/16.5倍,给予公司“谨慎推荐”评级。 风险提示:房地产政策调控收紧,产业园区发展不及预期。

事件:财政部等四部委发布通知,自2019年1月1日至2021年12月31日,科技企业孵化器、众创空间等获得的孵化服务收入等,将获得免征增值税等一系列税收优惠。 主要观点:公司多年专注科技产业服务,积累了丰富经验和客户资源,形成了较强的品牌效应,股东在科技产业方面资源丰富,助力公司长期发展。公司在专注科技产业园区开发、运营和服务的同时,积极在轻重资产两种模式上发力布局。积极推进“产城一体化”和科技教育业务。 免税政策的推出(结合科创板试点),有望提振公司的科技产业园区业务,降低成本的同时,推动公司全国化布局拓展。此外,政府对于科创企业的扶持政策有望持续推出,大幅提升科创企业投资科技产业园区需求将更趋旺盛。 相对地产板块而言,公司主要产品为科技产业园区,受房地产市场调控政策的影响较小,加之公司本身毛利率和净利率水平较高,抗冲击能力高于行业平均水平。 公司盈利预测及投资评级。我们预计公司2018-2020年营业收入为37.5亿元、60.8亿元和91.8亿元,对应EPS分别为0.79元、0.91元和1.53元,对应PE分别为6.1倍、5.2倍和3.1倍。维持“推荐”评级。 风险提示:全国化拓展不及预期,经营现金流趋于紧张,销售及回款不及预期。

产业升级下产业地产大有可为。随着我国经济由高速增长阶段进入高质量发展阶段,优化经济结构和推进产业升级是大势所趋。从产业升级和城镇化两个维度,我们看好产业地产,特别是服务科技类新经济产业的产业地产在未来的表现。产业升级角度,产业地产通过改善生产环境,提供充足而多样的设施,对吸引科技创新企业具有重要作用;城镇化角度,产业发展有望成为未来推动城镇化的更主要的驱动力量,产业地产大有可为。 公司专注科技产业服务,竞争优势不断增强。公司多年专注科技产业服务,积累了丰富经验和客户资源,形成了较强的品牌效应。北京电控和联想控股位列第一二大股东,资源丰富助力公司长期发展。公司在专注科技产业园区开发、运营和服务的同时,积极在轻重资产两种模式上发力布局。积极推进“产城一体化”和科技教育业务。 调控政策影响小,盈利水平有保证。严调控背景下,传统住宅开发业务盈利空间受到压制,未来销售毛利率有可能面临下行风险。公司产品主要为科技园区内的产业地产,地价上涨和售价受压的概率和强度均相对较小,加之公司产品本身毛利率和净利率水平很高,抗冲击能力较强,盈利水平有保证。 公司盈利预测及投资评级。我们预计公司2018-2020年营业收入为37.5亿元、60.8亿元和91.8亿元,对应EPS分别为0.79元、0.91元和1.53元,对应PE分别为6.1倍、5.2倍和3.1倍。我们给予公司12倍PE,对应2018年每股收益的股价为9.5元。首次覆盖,给予“推荐”评级。 风险提示:全国化拓展不及预期,经营现金流趋于紧张,销售及回款不及预期。

17Q1-3净利润同比增速50+%。公司17年前三季度累计实现营业收入7.28亿元,同比增长29.25%;由于营业成本同比增幅高于收入,公司毛利率为55.65%,同比下降8.47个百分点;公司净利润约为2亿元,同比增加55%。公司每股收益为0.25元,同比上升13.64%。总体来看,受房地产销售结转增加的影响,公司前三季度累计收入同比增长较多,公司盈利向好。 杠杆水平略有上升,现金充裕。截至17Q3,公司资产负债率为35.56%,同比增加6.57个百分点;有息负债率为17.58%,同比增加10.64个百分点。虽然公司负债水平略有提高,但是公司账面现金较充裕。截至17Q3,公司账面现金为45.64亿元。根据我们测算,公司流动比率为5.38,速动比率为3.27,公司资产流动性较好,偿债能力较强。 积极推进项目建设。截至17Q3,公司预收账款为1.3亿元,较17年年初余额上升85.63%。其上升的主要原因是房产销售较好,预收购房款增加。此外,根据公司三季报披露,公司正积极推进公司重点项目建设,包括北京区域项目,电子城-朔州数码项目,电子城-天津西青科技产业园项目,电子城-厦门国际创新中心等项目。与此同时,公司启动科技服务业战略转型,并积极开拓融资渠道以加强资金储备。综合来看,公司积极推进项目建设,新项目的完成有望为公司带来业绩增量。 投资建议:维持“买入”评级。我们预测公司17年EPS为0.67元每股。公司11月03日收盘价11.03元每股,对应17年PE约为16.6倍。我们维持给予公司2017年25倍的市盈率估值,目标价为16.75元每股。给予“增持”评级。

核心观点: 增发完成引入战略投资 牵手联想控股投资平台弘睿投资以及华平基金工业地产开发平台东久中国。弘睿拥有丰富的国有企业参股投资经验,16 年上半年入股美国共享办公企业Wework,和公司现有业务能够产生良好的协同;东久中国拥有丰富的地产基金和工业地产开发经验,在项目上可以和上市公司进一步合作。 资源储备充足,安全边际高,北京核心项目为未来提供业绩保障 项目储备总规模接近158 万方,其中北京酒仙桥区域储备价值超过170 亿,目前公司在手现金46 亿,占总市值近50%,有息负债不到6 亿,储备资源可贡献权益增加值在56 亿左右,nav 总额在135 亿,安全边际高。 大股东北京电控京内资源丰富 办公及产业项目持有面积达到243 万方,市场价值接近700 亿,且大多处于东西朝等核心区域。在合适的经营模式下利润贡献能力有极大的提升空间。集团另一上市公司七星电子已经完成业务整合,公司在本轮增发后,大股东持股比例降至48.5%,为下一步动作留出了足够的空间。 预计16-17 年EPS 分别为0.76、0.85 元,首次覆盖给予“买入”评级 联想控股首席财务官被提名为公司新任董事,外部董事数量超过集团派遣数量。公司PB 估值相对大盘水平处于历史低位,目前股价接近增发价格,未来国有企业改革以及资产整合等对于业绩提升空间较大。 风险提示 国企混合所有制改革进程以及公司销售结算进度存在不确定性。公司项目销售以整售为主,销售节奏把握难度大。联想等战略投资者尚未和公司就未来业务合作模式达成具体协议,改革不确定性高。

发布2015年度业绩快报。2015年全年,公司实现营业收入17.41亿元,同比增长25.97%;实现归属于上市公司股东的净利润5.21亿元,同比增长4.90%;实现基本每股收益0.90元。 非公开发行股票获证监会受理。拟募集资金24.10亿元,发行底价10.07元,募集资金项目的实施重点为移动互联网、数据信息及科技创新产业服务的地产项目。公司将以此为契机,逐步拓展京外市场,从规模和空间上实现公司园区地产的跨区域服务。其中,天津项目是公司实施全国拓展战略中首个落地的高科技创新产业项目,被定位为创新产业平台项目,实现了公司“创新中心”系列创新产品的落地。朔州“京城港”项目是公司智慧城市建设的首个智能化社区落地项目。通过对该项目的开发,提高公司高科技园区平台建设所实施的智慧城市社区水平,并以此为开端,公司建立并推广“京城港”智慧城市社区系列品牌,作为公司新的经营亮点,将为公司培育新的利润增长点。同时,非公开发行如获成功,有利于公司缓解资金压力和保持稳健的财务结构。 与中影影院签署战略合作协议。中影影院或其母公司就公司或公司控股的项目公司在全国范围内正在和将要建设开发的全部商业物业内的商铺租赁事宜展开合作。中影影院是中国电影集团公司投资的全资子公司,与公司的战略合作有利于带动公司相关商铺的销售和租赁,为双方以后更深入的合作打下基础。 拟投资成立北京科创空间投资发展有限公司。拟与公司控股股东北京电子控股有限责任公司、五八有限公司及创业黑马(北京)科技股份有限公司共同以现金方式出资。该公司将作为创新创业运营服务平台,并通过此平台共同开展科技孵化、中小企业加速、众创空间的投资和运营服务业务。投资成立科创公司是公司打造以高端孵化为龙头的创新产业聚集平台的重要举措,丰富并完善了公司业务链条,为公司业态提升带来积极影响,同时为公司塑造改造型创新平台品牌提供了平台和基础。 估值与评级:暂不考虑非公开发行股票的摊薄效应,预计公司2015-2017年基本每股收益分别为0.90元、1.10元和1.33元,以2月19日收盘价10.56元为基准,对应动态市盈率分别为12倍、10倍和8倍,目前公司的总市值为61.26亿元,首次给予公司“增持”评级。 风险提示:非公开发行进度或不及预期;项目进度或不达预期。

事项:公司发布公告与北京五八信息技术有限公司(以下简称“五八信息”,其于2005年创立的58同城,迄今已发展成为全球最大的分类信息网站。)于2014年9月19日签署战略合作协议,宣布结成长期战略合作伙伴。双方拟在产业空间拓展、科技产业孵化、产业投资等领域展开深入合作,在全国范围内推动若干个互联网科技创新发展产业平台落地。 平安观点: 公司在电子信息产业园区建设及运营方面积淀深厚。电子城有限责任公司是伴随着北京酒仙桥电子工业基地改造而来,该处曾是我国军工电子产业最大国家基地,但由于计划经济时代的终结大部分企业在上世纪80年代陷入破产困境。公司自成立之初便承担起电子城老工业基地升级改造的规划、投资、开发建设的使命。公司是典型的园区开发商,目前北京项目为电子城IT产业园和国际电子总部,同时异地园区朔州、天津西青、秦皇岛也在逐步推进。截止2013年末,公司共有土地储备约45万平方米(未计算天津西青、秦皇岛项目)。 拥抱互联网,迈向O2O产业基地。公司此次与58的合作是58同城转向O2O战略的重要一步,根据公开资料58同城计划未来几年投资不少于10亿美金,在020领域移动互联范畴,通过投资、并购、中小企业孵化构筑新的生态系统。电子城通过此次合作也将首次涉足互联网产业,在生态系统构建中承担起中小企业孵化园的角色。公司以开发建设中关村电子科技园区为起点,多年来在产业园的建设中,已积累了丰富的客户资源,此次合作将有助于公司产业链实现延伸。 合作有助于公司未来产业园区价值提升。随着公司北京项目接近建设后期,公司正谋求本地及异地新增园区的拓展,目前已实现朔州、天津、秦皇岛的项目突破。 公司与传统住宅开发企业的最大不同即推动销售及租金收入的直接要素为园区企业数量,未来互联网科技创新发展产业平台的落地有助于强化公司园区的产业聚集效应,增加园区吸引力,从而提升园区物业价值。 公司现有项目具有较高盈利能力。公司目前主要结算项目国际电子总部和IT产业园由于项目获取较早,土地成本低廉,同时项目地段优势使价格不断上升,结算毛利率始终位于高位,2013及2014年上半年结算毛利率分别为63.9%和70.3%。 同时公司国资背景使公司财务始终安全稳健,无长短期负债,2014年中期资产负债率仅27%。 盈利预测及投资评级。公司为北京市国资委控股的北京电子控股集团唯一房地产平台,大股东在北京尚有大量工业用地,同时公司在异地园区也将逐步进入运营阶段。公司此次拥抱互联网,作为产业链延伸的重要尝试,有助于未来园区价值提升。我们预计公司2014-2015年EPS分别为0.93和1.02元,对应PE分别为13.5和12.3倍,首次覆盖给予“推荐”评级。 风险提示:与58同城合作慢于预期;房地产行业面临宏观调控。

事件: 公司发布2014年中报。报告期内,公司实现营业收入11.05亿元,同比增长3.33%,归属于上市公司股东的净利润4.04亿元,同比增长14.66%。基本每股收益0.70元/股,同比增长14.75%。 观点: 园区地产销售与出租收入小幅增长。报告期内,公司实现营业收入11.05亿元,同比增长3.33%。其中,园区地产销售收入9.64亿元,同比增长1.93%,园区地产出租收入0.61亿元,同比增长0.73%。报告期内,实现销售面积5.7万平方米,结算面积5.7万平方米;实现租赁面积12.3万平方米,其中产业类11.8万平方米,出租率99%,平均基本租金2.5元/平方米·天,商业及配套类0.5万平方米,出租率100%,平均基本租金3.2元/平方米·天。 工业区改造利润高,且毛利率持续提升。公司作为大城市老工业区改造的开发与经营者,享受北京老工业区拆迁改造而来的低廉的土地成本,且老工业区地理位置优越,土地升值潜力明显。公司在营业收入小幅上涨的情况下,营业成本却降低了11%。公司园区地产销售的毛利率达到73%,提高6个百分点,园区地产出租毛利率85%,同比提高4个百分点。 财务保持稳健。公司实际控制人北京电子控股集团(下称北京电控集团)是北京市国资委在电子信息产业领域的专业投资控股公司。公司是北京电控集团房地产业务唯一平台。公司的国资背景带给公司稳健的财务表现。公司无长、短期借款,报告期末,公司的资产负债率仅27%。 工业用地升值空间大,异地扩张促公司发展。北京电控集团拥有大量位于东、北四环至五环之间的工业用地,靠近CBD,地理位置优越,升值空间大。公司作为北京电控集团房地产业务唯一平台,将很有可能享受到工业用地升值。此外,报告期内,公司推进了“电子城·天津西青科技产业园项目”和“电子城·秦皇岛酒店项目”,完成项目合作协议的签署,实现新项目的资源储备,异地扩张保障公司发展。 结论: 公司是北京市国资委控股的北京电子控股集团唯一房地产业务平台,享受北京老工业区拆迁改造而来的低廉的土地成本,园区地产销售的毛利率达到73%。公司的工业用地项目储备及大股东的土地资源地理位置优越,升值空间大。国资背景给公司带来稳健的财务表现,公司无长、短期借款,资产负债率仅27%。我们预计公司今明两年EPS分别为0.95、1.04,对应PE分别为13.6X、12.4X,给予“推荐”评级。

投资要点: 从实际推广角度考虑,在北京践行深圳新土改模式意义更为重大。 深圳土改试点,允许工业用地自由流转,大幅提升工业用地的价值。 其意义在于拓展产业用地来源,将社会集体社区土地也投入市场。而北京目前土地资源最为匮乏,市区内低效工业用地最为密集,呼吁此类用地进入市场流转需求最为紧迫,北京践行深圳新土改意义更大。 电子城在北京坐拥77万方优良地段工业用地储备,受益土改预期明显。目前电子城在北京酒仙桥区域拥有62万方未结工业用地储备,另外公司还持有约15万方出租物业,在土改推广下预期下,工业用地若可成功转型,具备强价值向上重估空间。 奇虎大单整售锁定业绩释放,13年1季度有望提前进入业绩释放期。 整售给奇虎的国际电子总部3号地2#楼B座将于13年2月正式交付,约6.9亿营收可于一季度结算,业绩有望提前释放。 12年完成管理层更替,预计扩大规模和异地扩张有望开启。随着12年管理层更替的完成,现公司高管层平均年龄为40岁左右,预计扩大规模和异地扩张是公司基本战略方向。作为北京电控下属唯一园区地产上市平台,可充分享用大股东旗下丰富高科技企业资源,复制电子城模式可水到渠成,预计13年公司异地园区拓展步伐将开启。 股价催化剂:深圳土改模式的在京推广,异地复制模型可能的开展。 预计12-13年EPS0.74、0.92元,未来业绩主要来源为电子城国际电子总部项目的结算,由于公司储备均改造自老工业基地,成本优势明显,公司业绩锁定性极强,可持续保持35%以上超高净利润率。 不考虑土改预期下公司储备价值的重估,RNAV12.88元,折34%,估值优势明显。13年公司异地扩张步伐有望开启,在有息负债为0的情况下公司有充足杠杆扩张空间,目标价10.30元,增持

公司公布2012年业绩快报:2012年公司实现营业收入13.99亿元,实现净利润4.27亿元,同比分别增长68%和37%,实现eps0.74元,其中四季度实现eps0.52元,占全年的70%。净利润率下滑7个百分点至30.5%。ROE至19.57%,较2011年提升2.87个百分点。 国际电子总部进入结算期,业绩加速释放。公司于2012年8月底公告协议出售国际电子总部项目3号地块2#楼A座及B座地上建筑,标的房屋建筑面积共约6.92万m2,预估总价款为13.84亿元人民币,折算销售均价2万元/m2。至此,国际电子总部在建的3#地块已全部预售完毕,1#楼分别于2011年售予联发科集团和北京电信公司,销售均价在1.8-2万元/m2之间。工业地产的客户付款会根据建造工期分为3-4次,从签约到最终结款一般需要2-3时间。随着国际电子总部入结算,公司业绩也将迎来加速释放期。同时IT产业园C4工业厂房(4万m2,货值6亿元)也将于2012-2013年结算。因此公司收入自2012年起进入快速增长期。但由于结算毛利率低于出租等业务,因此结算量增加使公司净利率有所下滑。 资金安全,估值合理。园区类地产销售不受调控政策影响加之公司国资背景使公司的财务表现极为稳健。截止2012年9月末,公司账面无长短期借款,总资产负债率为47.7%,剔除预收款后的资产负债仅为32.1%。2012年末公司每股净资产3.9元,加之地产结算及出租业务测算NAV为10.2元/股,目前股价相对折让26%。上调2013-2014年EPS0.04及0.06元至0.88和1.05元,对应PE为8.5x和7.2x。维持增持评级。风险提示:行业调控再次收紧致房价下跌超过预期。

2012年前三季度业绩概述:公司实现营业收入3.65亿元,同比下降40.36%;营业利润1.72亿元,同比下降39.52%;归属母公司所有者净利润1.3亿元,同比下降45.06%;基本每股收益0.22元/股。 结算收入及营业外收入下降。公司于2009年完成重组,通过资产置换加定向增发,成为北京电控旗下地产开发业务平台,是中关村科技园区内唯一一家从事科技产业地产开发的上市公司。本期公司业绩大幅下滑主要由于这么几点:1、结算收入减少。由于项目结算周期性,公司本期园区地产销售收入较少,同比减少40.36%。2、营业外收入减少。去年同期公司因罚款、违约金、废品收入等共获得营业外收入0.31元,而本期仅为0.01亿元。 三季度销售增长明显。去年报告期内公司主要销售结算的是IT产业园(工业厂房)及丽水嘉园项目(住宅),公司并未公布具体的销售数据,从现金流量表来看,公司2012年前三季度销售商品及提供劳务收到现金共7.26亿元,同比增长30.51%,其中三季度销售3.60亿元,同比增长382%。 现金充裕,融资压力低。截至2012年9月底公司账面现金为16.15亿元,较年初提升21.89%,没有短期借款及一年内到期非流动负债,财务费用率为-7.8%,短期无融资压力。 扣除预收款项后的真实负债率仅为24.73%,远低于行业平均水平,财务杠杆仍具备提升空间。 奇虎360入驻带动未来两年业绩。2012年8月28日,奇虎360旗下企业向公司购买国际电子总部3#地2#楼A座和B座地上建筑面积共约6.92万平方米,预估总价款13.84亿元,将分别于2013年和2014年交付,将成为公司未来两年重要业绩来源。 盈利预测及投资评级。我们预计公司2012年-2013年EPS分别为0.52元/股和0.83元/股,按最新收盘价7.03元计算,对应的市盈率分别为14倍和9倍,公司大股东资源禀赋,产品受调控政策影响小,我们看好公司未来成长性,维持“增持”评级。 风险因素:销售结算不达预期